Квартир много, офисов мало

Газета «Капитал – weekly» №97 (6

Квартир много, офисов мало

Александр МЕЩЕРИКОВ

В 2006 году в Перми динамично развивался рынок аренды как жилой, так и офисной недвижимости. Так, на пермском рынке аренды жилья в целом предложение превышало спрос примерно на 30 процентов. Арендные ставки выросли за год на 20-25 процентов. Если арендная ставка средней однокомнатной квартиры в начале 2006 года составляла 6-7 тысяч рублей в месяц, то в настоящее время - 7-8 тысяч.

Максимальные цены традиционно сложились на квартиры в центре города, минимальные - в отдаленных районах. В Кировском и Орджоникидзевском районах однокомнатную квартиру можно снять за 4-5 тысяч рублей в месяц, а в центре города - за 10-15 тысяч.
Заметный и наиболее сильный скачок цен на аренду квартир произошел в 2006 году в августе-сентябре, это сезонно и традиционно. А вот летнего застоя не было - весь год был оживленным и динамичным.
На аренду элитного жилья спрос не подвержен каким-либо скачкам, он равномерный всегда. Цены - от 30 тысяч рублей в месяц. По данным корпорации "Перспектива", максимальная цена, за которую при участии риэлторской компании в 2006 году была сдана квартира, составила 120 тысяч рублей в месяц.
Такие дорогие квартиры, как правило, двухуровневые или пентхаусы, с хорошей мебелью и дизайном, с дополнительными услугами (горничная, водитель и др.). Есть, между прочим, цены и "покруче", но подобные квартиры сдают в частном порядке, они не выставляются на массовом рынке.
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются, конечно же, однокомнатные квартиры (примерно 40 процентов), чуть меньшим - двухкомнатные. На комнаты спрос тоже есть, но появляется он обычно в августе-сентябре, когда в город приезжают студенты. Месячная арендная ставка комнаты в начале 2006 года составляла 2,5 тысячи рублей, в настоящее время - 3,5-4 тысячи.
В "Перспективе" обращают внимание на то, что на московском рынке аренды квартир, по сравнению с пермским, сложилась кардинально другая ситуация.
Если у нас предложение превышает спрос, то в столице спрос просто бешеный, а предложений катастрофически не хватает. Обычная ситуация: люди приходят смотреть квартиру, а на нее очередь человек 10-15. Как результат, средняя арендная ставка в Москве - 600-700 долларов в месяц за обычную однокомнатную квартиру не в центре. Если человек снял комнату за 300-350 долларов - ему повезло.
Что касается Екатеринбурга, то там снять квартиру обойдется дороже, чем у нас, на 20-25 процентов.
Арендаторы - это обычно люди со стабильным заработком и, как правило, семейные. А также люди, направленные в наш город на работу на год - на два. Студенты, между прочим, серьезного влияния на рынок аренды не оказывают.
Элитное жилье арендуют направленные в наш город различные управляющие верхнего звена предприятий с участием иностранного капитала, московских предприятий и филиалов банков. Снимают они квартиры чаще всего на полгода, год.
Сдать жилье арендодатели хотят обычно на длительный срок, но договор аренды предпочитают заключать на год, чтоб затем пересмотреть стоимость и другие условия аренды. Предоплата, как правило, составляет два-три месяца, но в связи с тем, что много предложений, хозяева квартир нередко соглашаются и на помесячную оплату.
В отдаленных районах, надо сказать, жилье арендуют в основном из-за расположения места работы.
Что касается арендодателей, то это различные предприниматели, бизнесмены. Бывает, люди одну квартиру покупают по ипотечному кредиту, а другую сдают, чтобы выплачивать кредит. А вот доля тех людей, кто специально покупает квартиру, чтоб ее сдавать, составляет на этом рынке процентов 30-40.
Замечу, что компаний, которые специально покупают жилье, чтобы сдать в аренду, нет. Затраты слишком большие: стоимость жилья растет постоянно, а стоимость аренды за ценой купли-продажи не успевает, так что срок окупаемости увеличивается.
Сегодня клиенты, которые хотят снимать квартиры, стали более требовательными к качеству квартир, к качеству оказываемых услуг.
Собственники тоже стали более требовательными к оказываемым услугам, к тому, каких людей к ним приводят, к существу договора найма, к таким, казалось бы, мелочам, как будет производиться оплата, какое участие здесь принимает риэлтор.
В "Перспективе" отмечают любопытную тенденцию: люди обращаются в риэлторскую компанию снова уже после заключения сделки. Но некоторые компании, которые не смотрят в будущее, после того, как заключен договор найма, оставляют своих клиентов. И когда клиент возвращается к ним (мало ли какие могут возникнуть трудности), они ему не помогают. Солидные риэлторские компании стараются помочь людям, не бросать их, потому что понимают: от того, как о них сегодня отзываются люди, зависит, придут ли к ним их будущие клиенты.
В любом случае при заключении договора аренды квартиры обеим сторонам следует обращать внимание на содержание договора, на права и обязанности - как арендаторов, так и арендодателей. Это на стадии показов кажется, что все идет очень гладко. Нужно обратить внимание на то, кто за что несет ответственность, кто какие услуги (коммунальные услуги, электроэнергия, связь и др.) оплачивает. Кто несет ответственность за ущерб самой квартире или соседям. На какой срок заключен договор, по каким дням производится арендная плата, какие будут штрафы и неустойки... Если что-то кого-то не устроило - как расторгнуть досрочно договор.
Если же заглянуть немного вперед, то в 2007 году арендные ставки на жилье возрастут, скорее всего, на 20-30 процентов. Предложений становится еще больше, поэтому скачка цен не будет, а рост будет плавным.
Что касается рынка аренды офисов, то средняя арендная ставка с начала 2006 года, по данным управляющей компании "Финрент", выросла почти на 15 процентов: с 500-550 рублей за кв. метр до 550-600 рублей.
В отличие от рынка аренды квартир, где предложение превышает спрос, на рынке аренды офисов спрос не удовлетворен - прежде всего, на качественные офисы небольшой и средней площади.
Необходимо отметить, что в 2006 году было введено в эксплуатацию всего лишь несколько новых офисных объектов. Среди них небольшое административное здание на ул. Куйбышева, 67/1 (общая площадь около 2500 кв. метров), где на первом этаже сейчас располагается магазин "Пятерочка", а помещения на верхних этажах сдаются в аренду под офисы.
Также необходимо упомянуть о бизнес-центре на ул. Советской, 67 (общая площадь около 3000 кв. метров).
Наиболее удачным проектом, по мнению специалистов УК <Финрент>, стал бизнес-центр на чей успех обеспечило расположение в центре города, а также высокое качество помещений.
Наиболее часто в течение 2006 года предлагались встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Их доля в общем количестве предложений составила чуть более 30 процентов.
Наметившаяся в 2005 году тенденция роста объема предложения офисных помещений в многофункциональных зданиях нашла свое продолжение и в 2006 году. Начиная с середины года, сегмент офисных помещений в многофункциональных зданиях стал наиболее объемным сегментом рынка.
Еще одной тенденцией 2006 года стало постепенное снижение объема предложения офисных помещений в бывших административных зданиях предприятий. С 21-22 процентов от общего объема предложения всех офисных помещений в начале года объем таких предложений уменьшился до 16-17 процентов в конце года.
Если говорить об офисных помещениях в бизнес-центрах, то объем таких предложений на протяжении всего года не превышал 10 процентов. В основном, предлагались помещения в недавно введенном в эксплуатацию бизнес-центре "Славяновский", бизнес-центре на ул. Советской, 67. Также в первой половине 2006 года активно предлагались в аренду помещения в бизнес-центре на ул. Мира, 45а.
В целом структура предложения на рынке аренды офисных помещений к концу 2006 года изменилась только за счет увеличения доли помещений в многофункциональных зданиях.
Рассматривая структуру предложения офисов по районам города, можно заметить, что наибольшее количество офисных помещений в течение 2006 года предлагалось в Ленинском районе.
На втором месте Свердловский район. Аутсайдерами, как обычно, являются Орджоникидзевский и Кировский районы, где в зависимости от месяца объем предложения не превышал 2-3 процента от общего объема предложений. Объем предложений в Дзержинском, Мотовилихинском и Индустриальном районах города колебался в течение года от 9 до 18 процентов.
Сравнивая величину средних арендных ставок для разных районов города, необходимо отметить, что наиболее сильно повысились арендные ставки в Мотовилихинском, Свердловском и Индустриальном районах. В течение года выросла популярность центральных улиц этих районов среди арендаторов, в первую очередь, из-за дефицита адекватных помещений в центре города. Увеличение спроса, таким образом, вызвало повышение арендных ставок в районах, приближенных к центру.
В структуре предложения офисных помещений в течение 2006 года преобладали помещения средней (200-400 кв. метров) и большой площади (более 400 кв. метров). Что характерно, если в 2005 году арендодатели чаще всего дробили помещения такой площади, то в прошлом году как можно дольше старались сдать все помещение большой площади целиком.
А вот наиболее востребованными являлись помещения площадью 250-400 кв. метров, расположенные на центральных, наиболее проходимых улицах районов.
Что касается условий аренды, то практически все арендодатели в 2006 году предпочитали сдавать помещения в краткосрочную аренду, не желая обременять себя регистрацией договора аренды в регистрационной палате. Соответственно, подыскать помещение для организаций и предприятий, долгосрочная аренда для которых является основным условием договора, было достаточно сложно.