 |
Общий рост промышленного производства и развития экономики в России привели к повышенному спросу на производственные объекты. Рынок производственной недвижимости характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного).
Рынок промышленной недвижимости является весьма инертным и находится в сильной зависимости от развития экономики, а строительство промышленных объектов является сложным процессом, требующим большого профессионализма девелоперов. Проекты индустриальной недвижимости пока практически не были затронуты девелоперами, поскольку складской рынок для них более прост и понятен. Индустриальные проекты сложнее, при этом конкуренция в этом сегменте сегодня ниже, чем в складских проектах. По оценкам компании Colliers International,[1] доходность этого сегмента выше, чем в сегменте складской недвижимости, поэтому в скором времени интерес девелоперов к индустриальным проектам активизируется.
На сегодняшний день сложно оценить характер и структуру спроса на производственную недвижимость – этот рынок находится на стадии формирования, оставаясь очень закрытым.
Спрос на данном рынке недвижимости можно разделить на две составляющие: спрос на помещения под производство и спрос на производственные помещения.
Первый вид спроса предъявляется так называемыми «новыми промышленниками». Часть из них – создающие в России свое производство иностранные компании. Размещение производства в России позволит производителям снизить затраты на логистику и приобрести конкурентное преимущество при завоевании быстрорастущего российского рынка, который для многих западных компаний сегодня представляет одно из приоритетных направлений развития. Большинство западных компаний создают производство с «чистого листа», на неприспособленных площадках. Такая практика наиболее характерна для крупных производственных компаний, для которых затраты на подведение коммуникаций в «чистом поле», а также организацию автобусных маршрутов для доставки сотрудников на производство не являются существенными в масштабах проекта.
Под вторым видом спроса понимается заинтересованность в помещениях и землях под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях. Старые промышленные площади интересны с точки зрения их перепрофилирования, а также сноса и нового строительства на освободившихся площадях – спросом такого рода пользуются промышленные постройки вблизи центра города и оживленных трасс. Уже давно начался процесс перепрофилирования производственно – административных зданий в торговые комплексы и бизнес – центры. В городе Нижнем Новгороде это ТЦ «Новая Эра», ТД «На Литвинова», бизнес – центр «Орбита», ТЦ «Созвездие» и т. д. Административные здания предприятий после реконструкции, как правило, пригодны для размещения офисов, а не капитальные корпуса чаще всего сносят.
Российских производителей, в свою очередь, можно разделить на «крупных» и «мелких».
«Мелкие» – чаще арендаторы, владеющие вспомогательными или ориентированными на частный спрос производствами.
«Крупных» аналитики рынка определяют по желанию и возможности купить помещение или землю под производство. Подобные предприятия обычно ориентируются на массовый спрос, что предполагает широкую отраслевую принадлежность, за исключением тяжелой промышленности.
Основным фактором для мелких промышленников, которые, по мнению экспертов, преобладают среди игроков рынка индустриальной недвижимости, является цена. В связи с этим большинство компаний, занимающихся производством, вынуждено занимать пустующие производственные площади старых заводов. Мелкие арендаторы при этом занимают даже низкокачественные помещения, размещая на территории не реконструированных промзон и офисы, и небольшие склады.
Город Нижний Новгород – один из крупнейших промышленных центров России. Рынок промышленной недвижимости Нижегородской области, как и многих других крупных российских регионов, можно разделить на производства, находящиеся в черте областного центра и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
Спрос на производственные площади в помещениях советской и дореволюционной постройки формируется небольшими компаниями, которые не могут себе позволить строительство помещений для собственных нужд, да и не нуждаются в нем. Он формируется за счет мелких и средних компаний, развивающих следующие производства:
пищевое производство;
производство из пластики и резины, начиная с посуды, упаковки, игрушек и заканчивая трубами и пластиковыми листами;
выпуск различных стройматериалов;
деревообрабатывающее производство и т. д.
Компании, имеющие средства, вкладывают значительный объем денежных средств в переоборудование данных помещений для своих нужд.
К настоящему времени на территории города Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия. Промзоны распределены неравномерно, основная часть находится в заречной части города.
Рис. 1. Распределение помещений производственного назначения
по районам города Нижнего Новгорода.
Источник:
На территориях промзон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской) после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и так далее.
К наиболее крупным промышленным зонам районных центров Нижегородского области можно отнести промзоны городов Кстово, Дзержинска, Бора, Богородска и Балахны – именно в этих городах предложение объектов производственно – складского назначения наиболее значимо. Тем не менее, и в других районах центрах подобных объектов немало, однако в листинге продаж/аренды их число не так велико как в выше перечисленных городах.
В сегменте производственной недвижимости города Нижнего Новгорода и Нижегородской области в последние годы происходит некоторое оживление: после затишья, наблюдавшегося в 90 – х годах прошлого века, производители активизируют свою деятельность, постепенно перебираясь во все более просторные и современные помещения.
Впрочем, современных промышленных объектов, куда можно перебазировать развивающееся производство, на сегодняшний день пока немного. Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд. Из – за крайне ограниченного предложения говорить о спросе на объекты нового строительства довольно сложно. Существующие объекты построены «для себя», и все они заняты производителями, для которых и были построены. Пустующих производственных помещений высокого уровня на нижегородском рынке нет.
Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует. Поэтому сложно найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если необходимо наличие погрузо – разгрузочных механизмов.
Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха – от 200 до 1000 квадратных метров и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади – от 2000 квадратных метров, но при этом предложение больших помещений также невелико.
Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 200 до 500 квадратных метров. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство. Основной объем предлагаемых на рынке производственных помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет старых производственных помещений.
Иногда препятствием является отсутствие достаточных мощностей по электричеству. Арендодатели же не желают вкладывать средства в восстановление этих помещений, и они постепенно превращаются сначала в необорудованные склады, а потом просто в земельные участки.
Потребность в площадях для производства мебели, керамики, ремонта оборудования довольно велика. В этом секторе очень часто не удается найти общий язык арендаторам и арендодателям – арендодатели запрашивают слишком высокую цену, которая не соответствует состоянию и оснащению помещений. Усугубляет ситуацию аренды производственных помещений и нерешенность многих вопросов с получением дополнительных энергомощностей, подключением к очистным сооружениям и оформлением на них технических условий.
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы по – прежнему страдают от дефицита помещений – кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин – например, нередко можно встретить предложения заводов – банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха – гиганты.
Чаще всего эти производственные помещения давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. На цену объектов оказывает сильное влияние наличие юридически оформленных земельных отношений. Если участок в собственности, это повышает цену продажи в среднем на 30%.
Основные требования арендаторов к производственным помещениям:
хорошее техническое состояние;
высокие потолки;
желательно первый этаж, при этажах выше – надежные перекрытия;
необходимая под производство электрическая мощность;
наличие удобных подъездных путей;
инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение).
На практике сложности в данном в сегменте возникают из-за того, что на большинство объектов (как на здания, так и на участки) у промышленных предприятий не оформлены правоустанавливающие документы, соответственно продать такие объекты практически невозможно, а арендаторы вынуждены не оформлять отношения с арендодателями официально, в результате чего становятся зависимы от них.
Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции.
Многие предприниматели готовы к сотрудничеству с собственниками промышленных предприятий, но число сделок с участием крупных производств невелико. Заводы в последнее время начали наращивать мощности и самостоятельно использовать свои площади.
АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА ДЗЕРЖИНСКА НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, а вместе с ним и рынки близлежащих городов – спутников, в частности, рынок коммерческой недвижимости города Дзержинска, развивается высокими темпами. Спрос на нежилые помещения активно растет, как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако если сравнивать современные стадии развития, соответственно, дзержинского рынка коммерческой недвижимости и рынка коммерческой недвижимости областного центра, то, очевидно, станет очевидным отставание с точки зрения развитости первого из указанных рынков примерно на 2 – 3 года.
Рынок коммерческой недвижимости города Дзержинска в его современном состоянии пока еще остается типичным для среднего по величине районного индустриального центра советского типа, поэтому его нельзя сравнивать с рынком недвижимости Нижнего Новгорода, где активное строительство уже обеспечивает заполнение ниши современных коммерческих площадей, отвечающих международным стандартам. Иными словами, практически весь имеющийся в наличие по состоянию на дату оценки нежилой фонд города Дзержинска представляет собой созданные в 50 – 60 – х годах прошлого столетия для нужд промышленности (в основном, химической), отраслевых научных учреждений и учреждений социальной сферы нежилые помещения. Исключением из этого правила являются только торговые точки малого и среднего формата, появившиеся за годы отечественных экономических реформ, и нежилые встроенные помещения, расположенные на первых этажах, построенных за последние десять лет жилых многоэтажных домов.
Город Дзержинск представляет собой город с высокой концентрацией предприятий (в основном, химической отрасли). Поэтому наряду с традиционными для коммерческой недвижимости сегментами – торговым и офисным – на местном рынке присутствует достаточно большой объем объектов производственно – складского назначения. В структуре данного сегмента рынка можно выделить предложения объектов, расположенных непосредственно в городе Дзержинске, и объектов, находящихся в Восточной промышленной зоне города, где расположена основная часть предприятий.
Восточная промышленная зона состоит как из функционирующих заводов, так и заводов – банкротов. Как правило, для данного района характерно сочетание на территории предприятия работающих и неработающих цехов. После приватизации предприятий частными собственниками часть производств была приостановлена, и производственные комплексы стали выставляться на продажу либо как единый объект, либо пообъектно.
Как правило, предлагаемые объекты отличаются невысоким качеством отделки и отсутствием дополнительного сервиса. При этом следует отметить, что на рынке производственно – складской недвижимости, включающей в себя иногда объекты административно – офисного назначения, существенного отличия в ценах на объекты, расположенные непосредственно в городе Дзержинске и Восточной промышленной зоне, не наблюдается. Рынок качественных офисных и торговых площадей присутствует лишь в самом городе Дзержинске.
Продажа. Как показало исследование рынка коммерческой недвижимости города Дзержинска, наибольшее количество предложений наблюдается в секторе производственно – складского назначения. На продажу выставляются как целые производственные комплексы со складами, ангарами и готовой инфраструктурой, так и отдельные здания, расположенные на территории заводов. Как правило, такие объекты выставляются на рынок вместе с земельными участками. Средняя цена предложения производственно – складской недвижимости составляет около 16000 руб./кв. м. Влияние на цену оказывает качество постройки зданий, их возраст, состояние, отделка, наличие охраны (если это территория завода), удобного подъезда. В настоящее время на продажу выставлено несколько десятков объектов производственно – складского назначения. Часть из них продаются как имущественные комплексы, а часть – как отдельные здания.
При этом в таких объектах, как правило, имеются офисные помещения. Единственная проблема, возникающая при покупке производственно – складской недвижимости на территории действующих заводов – трудность в выборе оптимального сочетания строений и прилегающей площади земельного участка, позволяющих собственнику наиболее выгодно размещать производственную или складскую деятельности, и обеспечивать удобный подъезд к зданию.
С этой точки зрения, несмотря на большое количество предложений, найти оптимальный вариант, который удовлетворял бы требованиям конкретного заказчика довольно проблематично. Следует отметить, что, как правило, строго деления объектов на производственное и складское назначения на рынке не существует. Как правило, одни и те же объекты предлагаются и под склад и под производство.
Земельные участки, выставленные на продажу, предлагаются чаще всего, в составе имущественных комплексов, предложение свободных от строений земельных участков производственно – складского назначения весьма ограничено.
Площади земельных участков, выставленных на продажу, варьирует от нескольких сотен метров до нескольких гектар. При этом чем выше площадь участка, тем ниже удельная стоимость земли. Цены на земельные участки колеблются от 417 рублей до 2000 рублей за квадратный метр, а средняя цена составляет порядка 1200 рублей за квадратный метр.
Большое влияние на стоимость земли оказывает наличие недостроенных зданий на участке и так называемых строений «под снос» (они могут, как повышать, так и понижать стоимость земли), а также наличие коммуникаций.
Рынок торговой и офисной недвижимости города Дзержинска можно разделить на два сегмента. Первый сегмент составляют помещения административно – офисного назначения в составе имущественных комплексов. В этом случае цена на них формируется исходя из стоимости всего комплекса (или здания), ведь часто офисы не могут быть проданы отдельно от производственной либо складской недвижимости.
В этом случае цена на них не отличается, поскольку продажа офиса без производственно – складских площадей не имеет смысла, и они рассматриваются как единый объект. Второй сегмент составляют помещения офисного и торгового назначения, расположенных либо в административных зданиях, либо на первых этажах жилых домов непосредственного в городе Дзержинске, а средняя цена предложения подобных объектов составляет около 44000 руб. /кв. м.
Аренда. Предложений по аренде производственно – складской недвижимости в Дзержинске встречается не так много, как по продаже, и это вполне объяснима: основная масса предпринимателей предпочитают подобные объекты в собственность. Очень часто в аренду сдаются отдельно стоящие кирпичные здания, где часть помещений занимает производство, часть – офисы и часть – склады. Такие объекты представляют собой оптимальный вариант для большинства арендаторов. Стоимость их аренды колеблется от 80 до 250 рублей за квадратный метр в месяц.
На цену влияет наличие отапливаемых складских помещений, общая площадь и состояние объекта. Если сдается холодный склад, расположенный в небольшом производственном здании, то цена аренды такого объекта ближе к нижней границе диапазона изменения цен. Для арендаторов очень важно, чтобы предлагаемый в аренду объект имел всю необходимую инфраструктуру. Ведь в случае приобретения объекта в собственность покупатель может самостоятельно достроить и провести все, что ему необходимо, в случае же аренды арендатору выгодно, чтобы объект удовлетворял всем его требованиям. Предлагаются производственно – складские здания с рампой, пандусом к железнодорожной ветке, козловым краном на территории, возможностью использовать погрузчиков. Кроме того, очень часто объект хорошо охраняется (видеонаблюдение, вооруженная охрана).
Ситуацию на рынке аренды торговой и офисной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом. Объекты подобного типа присутствуют лишь непосредственно в городе Дзержинске. Средняя ставка аренды составляет около 870 рублей за квадратный метр в месяц для помещений торгового назначения и 800 рублей за квадратный метр в месяц для помещений офисного назначения. На ставку аренды очень сильно влияет престижность местоположения и качество отделки.
Изучение рынка коммерческой недвижимости Восточной промышленной зоны и непосредственно города Дзержинска показало, что существенных различий в ценах на производственно – складскую недвижимость, представленную как отдельными производственными зданиями, так и промышленными комплексами, нет, поэтому в этом разрезе они могут рассматриваются как единый рынок.
Проведенный анализ сегмента нижегородского рынка производственной недвижимости позволил сделать следующие выводы.
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
Рынок купли – продажи производственных площадей города Нижнего Новгорода и Нижегородской области остается не развитым, предложение качественных промышленных площадей невелико.
Неадекватность предложения к существующему спросу по качественным и количественным характеристикам.
Экономический рост, рост промышленного производства дает предпосылки к росту рынка производственной недвижимости в будущем.
При сохранении сложившейся благоприятной экономической обстановки в Нижегородской области промышленность будет развиваться, а с ней будет расти и сегмент индустриальной недвижимости.
Стабилизация цен будет происходить только в рамках общего промышленного роста, так как освоение промышленных объектов сопряжено с большим вложением капитала, а привлечение кредитов из – за довольно высоких процентных ставок и коротких сроков большинство предприятий не рассматривается.
При стабилизации промышленности будет наблюдаться рост производства, и, следовательно, у промышленных предприятий города будет расти загрузка производственных, включая увеличение использования собственных помещений, сдаваемых ранее в аренду.
С ростом конкуренции и приближения насыщения в других сегментах коммерческой недвижимости девелоперы будут охотнее браться за промышленные объекты.
Одной из тенденций развития рынка в среднесрочной перспективе будет являться также развитие проектов индустриальных парков – профессионально управляемых промышленных зон, включающих также офисную и складскую функцию. Такие комплексы будут располагаться на территориях бывших крупных производств и будут рассчитаны на предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет возможности построить собственный объект.
ОБЗОР НИЖЕГОРОДСКОГО РЫНКА
ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Декабрь
2007
[1] Источник: журнал «Commercial Real/Коммерческая недвижимость» № 14 от 16 – 31 июля 2007 года.
