 |
Общий рост промышленного производства и развития экономики в России привели к повышенному спросу на производственные объекты. Рынок производственной недвижимости характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного).
Рынок промышленной недвижимости является весьма инертным и находится в сильной зависимости от развития экономики, а строительство промышленных объектов является сложным процессом, требующим большого профессионализма девелоперов. Проекты индустриальной недвижимости пока практически не были затронуты девелоперами, поскольку складской рынок для них более прост и понятен. Индустриальные проекты сложнее, при этом конкуренция в этом сегменте сегодня ниже, чем в складских проектах. По оценкам компании Colliers International[1], доходность этого сегмента выше, чем в сегменте складской недвижимости, поэтому в скором времени интерес девелоперов к индустриальным проектам активизируется.
На сегодняшний день сложно оценить характер и структуру спроса на производственную недвижимость – этот рынок находится на стадии формирования, оставаясь очень закрытым.
Спрос на данном рынке недвижимости можно разделить на две составляющие: спрос на помещения под производство и спрос на производственные помещения.
Первый вид спроса предъявляется так называемыми «новыми промышленниками». Часть из них – создающие в России свое производство иностранные компании. Размещение производства в России позволит производителям снизить затраты на логистику и приобрести конкурентное преимущество при завоевании быстрорастущего российского рынка, который для многих западных компаний сегодня представляет одно из приоритетных направлений развития. Большинство западных компаний создают производство с «чистого листа», на неприспособленных площадках. Такая практика наиболее характерна для крупных производственных компаний, для которых затраты на подведение коммуникаций в «чистом поле», а также организацию автобусных маршрутов для доставки сотрудников на производство не являются существенными в масштабах проекта.
Под вторым видом спроса понимается заинтересованность в помещениях и землях под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях. Старые промышленные площади интересны с точки зрения их перепрофилирования, а также сноса и нового строительства на освободившихся площадях – спросом такого рода пользуются промышленные постройки вблизи центра города и оживленных трасс. Уже давно начался процесс перепрофилирования производственно – административных зданий в торговые комплексы и бизнес – центры (в Нижнем Новгороде это ТЦ «Новая Эра», ТД «На Литвинова», бизнес – центр «Орбита», ТЦ «Созвездие» и т. д.). Административные здания предприятий после реконструкции, как правило, пригодны для размещения офисов, а не капитальные корпуса чаще всего сносят.
Российских производителей, в свою очередь, можно разделить на «крупных» и «мелких».
«Мелкие» – чаще арендаторы, владеющие вспомогательными или ориентированными на частный спрос производствами.
«Крупных» аналитики рынка определяют по желанию и возможности купить помещение или землю под производство. Подобные предприятия обычно ориентируются на массовый спрос, что предполагает широкую отраслевую принадлежность, за исключением тяжелой промышленности.
Основным фактором для мелких промышленников, которые, по мнению экспертов, преобладают среди игроков рынка индустриальной недвижимости, является цена. В связи с этим большинство компаний, занимающихся производством, вынуждено занимать пустующие производственные площади старых заводов. Мелкие арендаторы при этом занимают даже низкокачественные помещения, размещая на территории не реконструированных промзон и офисы, и небольшие склады.
Город Нижний Новгород – один из крупнейших промышленных центров России. Рынок промышленной недвижимости города Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
Спрос на производственные площади в помещениях советской и дореволюционной постройки формируется небольшими компаниями, которые не могут себе позволить строительство помещений для собственных нужд, да и не нуждаются в нем. Он формируется за счет мелких и средних компаний, развивающих следующие производства:
пищевое производство;
производство из пластики и резины, начиная с посуды, упаковки, игрушек и заканчивая трубами и пластиковыми листами;
выпуск различных стройматериалов;
деревообрабатывающее производство и т. д.
Компании, имеющие средства, вкладывают значительный объем денежных средств в переоборудование данных помещений под свои нужды.
В настоящее время на территории города Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия. Промзоны распределены неравномерно, основная часть находится в заречной части города (Автозаводский, Ленинский, Канавинский, Московский и Сормовский районы).
На территориях промзон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской) после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и т. д.
Рис. 1. Распределение помещений производственного назначения по районам города Нижнего Новгорода.
Источник:
В сегменте производственной недвижимости города Нижнего Новгорода в последние годы происходит некоторое оживление: после затишья, наблюдавшегося в 90 – х годах прошлого века, производители активизируют свою деятельность, постепенно перебираясь во все более просторные и современные помещения. Впрочем, современных промышленных объектов, куда можно перебазировать развивающееся производство, на сегодняшний день пока немного. Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд.
Поэтому, сложно говорить о спросе на объекты нового строительства, из – за крайне ограниченного предложения. Существующие объекты построены «под себя» и все они заняты производителями, для которых они были построены. Пустующих производственных помещений высокого уровня на нижегородском рынке нет.
Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти довольно трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует.
Поэтому найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если необходимо наличие погрузо – разгрузочных механизмов, довольно сложно.
Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха – от 200 до 1000 кв. м и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади – от 2000 кв. м, но при этом предложение больших помещений также невелико.
Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 200 до 500 кв. м. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство. Основной объем предлагаемых на рынке производственных помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет старых производственных помещений.
Иногда препятствием является отсутствие достаточных мощностей по электричеству. Арендодатели же не желают вкладывать средства в восстановление этих помещений, и они постепенно превращаются сначала в необорудованные склады, а потом просто в земельные участки.
Потребность в площадях для производства мебели, керамики, ремонта оборудования довольно велика. В этом секторе очень часто не удается найти общий язык арендаторам и арендодателям – арендодатели запрашивают слишком высокую цену, которая не соответствует состоянию и оснащению помещений.
Усугубляет ситуацию аренды производственных помещений и нерешенность многих вопросов с получением дополнительных энергомощностей, подключением к очистным сооружениям и оформлением на них технических условий.
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы по – прежнему страдают от дефицита помещений – кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин – например, нередко можно встретить предложения заводов – банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха – гиганты. Чаще всего эти производственные помещения давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии.
На цену объектов оказывает сильное влияние наличие юридически оформленных земельных отношений. Если участок в собственности, это повышает цену продажи в среднем на 30%.
Основные требования арендаторов к производственным помещениям:
хорошее техническое состояние;
высокие потолки;
желательно первый этаж, при этажах выше – надежные перекрытия;
необходимая под производство электрическая мощность;
наличие удобных подъездных путей;
инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение).
На практике сложности в данном в сегменте возникают из-за того, что на большинство объектов (как на здания, так и на участки) у промышленных предприятий не оформлены правоустанавливающие документы, соответственно продать такие объекты практически невозможно, а арендаторы вынуждены не оформлять отношения с арендодателями официально, в результате чего становятся зависимы от них.
Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции. Средняя цена выставленных на продажу производственных объектов по состоянию на 01 ноября 2007 года по городу варьировала от 11000 до 28000 рублей в зависимости от района, а в целом по городу составила 18509 руб./кв. м.
Рис. 2. Средние цены продажи производственной недвижимости по районам
города Нижнего Новгорода по состоянию на 01 ноября 2007 года (руб./ кв. м)
Источник: «НижБизнесКонсалтинг»
Следует отметить, что объекты, заявленные в листинге продаж как объекты производственного назначения, включают в себя и производственно – складские базы, поэтому приведенная выше диаграмма отражает и цены продаж объектов складского назначения.
Количество объектов производственной недвижимости, предлагаемых в аренду, в несколько раз превосходит продажу. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.
Рис. 3. Структура предложения производственной недвижимости.
Источник: «НижБизнесКонсалтинг»
Средняя цена аренды по городу в ноябре составила 180 рублей за квадратный метр в месяц. В аренду сдавались в основном помещения на цокольных этажах административных зданий, производственные цеха, реже – производственные здания целиком.
Рис. 4. Средний размер арендных ставок на производственную недвижимость по районам
города Нижнего Новгорода по состоянию на 01 ноября 2007 года (руб./кв. м в месяц).
Источник: «НижБизнесКонсалтинг»
Многие предприниматели готовы к сотрудничеству с собственниками промышленных предприятий, но число сделок с участием крупных производств невелико. Заводы в последнее время начали наращивать мощности и самостоятельно использовать свои площади.
Проведенный анализ сегмента рынка производственной недвижимости позволил сделать выводы.
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
Рынок купли – продажи производственных площадей города Нижнего Новгорода остается не развитым, предложение промышленных площадей невелико.
Неадекватность предложения к существующему спросу по качественным и количественным характеристикам.
Экономический рост, рост промышленного производства дает предпосылки к росту рынка производственной недвижимости в будущем.
При сохранении сложившейся благоприятной экономической обстановки с Нижегородской области промышленность будет развиваться, а с ней будет расти и сегмент индустриальной недвижимости.
Стабилизация цен будет происходить только в рамках общего промышленного роста, так как освоение промышленных объектов сопряжено с большим вложением капитала, а привлечение кредитов из – за довольно высоких процентных ставок и коротких сроков большинство предприятий не рассматривается.
При стабилизации промышленности будет наблюдаться рост производства, и, следовательно, у промышленных предприятий города будет расти загрузка производственных, включая увеличение использования собственных помещений, сдаваемых ранее в аренду.
С ростом конкуренции и приближения насыщения в других сегментах коммерческой недвижимости девелоперы будут охотнее браться за промышленные объекты.
Одной из тенденций развития рынка в среднесрочной перспективе будет являться также развитие проектов индустриальных парков – профессионально управляемых промышленных зон, включающих также офисную и складскую функцию. Такие комплексы будут располагаться на территориях бывших крупных производств и будут рассчитаны на предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет возможности построить собственный объект.
ОБЗОР РЫНКА
ПРОЗВОДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Ноябрь
2007
[1] Источник: журнал «Commercial Real/Коммерческая недвижимость» № 14 от 16 – 31 июля 2007 года.
