 |
На одного жителя города Нижнего Новгорода приходится в среднем по 19,0 квадратных метров общей жилой площади. Для сравнения по Европе в среднем – 35 квадратных метров жилья на человека. По официальной информации городской администрации, в улучшении жилищных условий нуждаются и состоят на учете получения жилья 56 тысяч семей, из них 9% проживает в общежитиях, 21% в коммунальных квартирах, 9% в ветхом и аварийном фонде.
Поэтому, несмотря на то, что Нижегородская область является одним из самых урбанизированных регионов России (доля городского населения составляет 75%), она находится только на пятом месте среди субъектов приволжского федерального округа по количеству вводимого жилья, уступая таким регионам, как Татарстан, Башкортостан, Самарская и Оренбургская области.
Такие невысокие темпы строительства свидетельствуют о явно неудовлетворенном спросе жителей областного центра на жилье. Как следствие, цены на квартиры чрезвычайно высоки и регулярно растут. Традиционно лидером по строительству жилья является нагорная часть города – Нижегородский и Советский районы. В первом активно застраивается центр и микрорайон Верхние Печеры, во втором строительство ведется на улицах, примыкающих к улице Белинского. В Нижегородском районе за три минувших года было построено жилья примерно в 5 – 10 раз больше, чем в других районах города.
Такая диспропорция обусловлена, прежде всего, интересом инвесторов: в центральной части жилье самое дорогое, соответственно, здесь можно получить максимальные прибыли. Новые квартиры в центре Нижегородского района стоят почти в 2 – 3 раза дороже, чем в заречной части города. Жилье, которое здесь строится, отличается качественным образом – это элитные дома или дома повышенной комфортабельности.
В остальной части Нижегородского района (улицы Родионова – Деловая, микрорайон Верхние Печеры) возводятся дома, рассчитанные на массового потребителя, поэтому цены здесь, гораздо ниже.
В Советского районе такие же новостройки дороже, так как почти все они сосредоточены в районе престижного «второго центра» (улицы Белинского, Невзоровых, Полтавская, Ижорская, Генкиной, Республиканская, Бориса Панина). Однако постепенно строительная активность перемещается и в соседние районы. Главные точки роста – центральные части административных районов города. Связано это с острым дефицитом жилья, который подстегнул цены.
В течение всего года эксперты говорили о снижении объема предложения на рынке строящегося жилья и не верили, что объем нового предложения сравняется хотя бы с прошлогодним. На сегодняшний день в городе Нижнем Новгороде за десять месяцев введено в эксплуатацию 251 тысяч квадратных метров жилья, это 131 процент к 10 месяцам 2005 года.
Эксперты полагают, что к концу года будет построено не менее 400 – 500 тысяч квадратных метров. Однако «дополнительные» метры не влияют на объем предложения на рынке.
Наиболее востребовано жилье для среднего класса – благоустроенные квартиры в высотных домах. По данным риэлторов АН «Адрес», наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью до 50 кв. м и двухкомнатные – до 70 кв. м, трехкомнатные – до 80 – 90 кв. м. Существует большой спрос на недорогое типовое жилье, сдающееся в эксплуатацию уже с отделкой (с дешевой сантехникой, обоями, линолеумом).
Рис. 1
Однако такое жилье возводит только одна фирма – СК «Жилстрой – НН» и пока только в Автозаводском районе. Существует большой спрос на недорогое типовое жилье, сдающееся в эксплуатацию уже с отделкой (с дешевой сантехникой, обоями, линолеумом). Однако такое жилье возводит только одна фирма – СК «Жилстрой – НН» и пока только в Автозаводском районе.
В процентном отношении на рынке жилья доминирует вторичный рынок, где люди приобретают обжитую квартиру, не требующую капитального ремонта. На вторичном рынке, в отличие от первичного, сделки происходят всегда. Вариантов чистых продаж становится все меньше. Однако любую цепочку обмена завершает свободный покупатель, и вот его – то, по мнению риэлторов, сейчас и не хватает. Несмотря на дефицит покупателей, цены все – таки ползут вверх. Низкий спрос сказывается и в структуре сделок.
По данным риэлторов, востребованы в основном небольшие квартиры – как самое доступное жилье и первый шаг в решении проблемы.
Программу обеспечения граждан доступным жильем в Нижегородской области планируется реализовать за счет частных инвесторов. Национальный проект предполагает двукратное увеличение объемов строительства: только в Нижнем Новгороде к 2010 году планируется выйти на объем в 1,3 млн. кв. м в год, а по программе реконструкции города необходимо вчетверо увеличить объемы строительства.
Основными претендентами на их застройку многоквартирными домами трех крупных земельных участков: на улице Верхне – Печерской и близ площади Горького в Нижнем Новгороде и в Щитковском переулке города Кстово называются столичные компании. Нижегородские власти подчеркивают, что большинство региональных компаний не располагают свободными средствами для выхода на сложные стройплощадки, а в городе Нижнем Новгороде остались только такие.
Во – первых, все они предполагают комплексную, а не точечную застройку. Во – вторых, практически все выставляемые на конкурс земельные участки обременены отселением – таким образом, областная власть намерена решить проблему ветхого фонда. Предполагается, что в освоении подготовленного столичным инвестором участка будут участвовать и местные строительные компании – как созаказчики и застройщики, либо как подрядчики.
Сейчас «Нижегородкапстрой» совместно с нижегородской компанией «Квартстрой – НН» застраивает «Большие Овраги» близ площади Горького, разделяя с местной компанией функции заказчика – застройщика, а «Жилстрой – НН» привлекает инвестиции столичного инвестора в строительство дома на улице Родионова.
В этом году широкую региональную программу начала столичная компания «ПИК – Регион», резко увеличив свой «вес» на региональном рынке, купив бизнес московской компании «Стройинвестрегион» с инвестиционным портфелем около двух миллионов квадратных метров в регионах, в том числе и нижегородские площадки – микрорайон «Печерская долина», высотный дом на Заречном бульваре, жилой комплекс на Волжской набережной – с ежегодным объемом строительства в 150 – 200 тысяч квадратных метров.
Открывая строительный рынок, нижегородские власти рассчитывают на то, что помимо подготовки площадок столичные инвесторы смогут реанимировать региональный стройкомплекс, обеспечив ему как более тесные связи со столичными производителями, так и инвестиции в организацию производств «на месте».
К примеру, московская инвестиционно – строительная группа СУ – 155 уже приступила к модернизации приобретенного производства железобетонных изделий в Нижнем Новгороде, которое будет снабжать нижегородские проекты панельного домостроения.
Эксперты полагают, что создание такого производства стратегически важно для регионального стройкомплекса – только развитие индустриального домостроения позволит реализовать планы по строительству заявленных Правительство Нижегородской области национальном проекте объемов жилья.
Рыночная мотивация столичных застройщиков и запланированные ими объемы строительства не оставляют сомнения в том, что к 2010 году на нижегородском рынке москвичи будут занимать доминирующие позиции. В целом на нижегородском рынке от прихода москвичей участники рынка ждут позитивных изменений. Рынок становится более открытым не только в смысле привлечения новых инвесторов, но и в области применения бизнес – схем, которые становятся прозрачными и понятными.
По материалам газеты «Ведомости» и журнала «Эксперт».
1. Мониторинг первичного рынка жилья города Нижнего Новгорода
По своим потребительским качествам строящееся в городе Нижнем Новгороде жилье можно условно разделить на четыре типа.
Элитное – дома малой этажности (два – четыре этажа), небольшое количество квартир (10 – 25), индивидуальный проект с улучшенным архитектурным решением, улучшенная отделка здания и общественных помещений, увеличенная площадь квартир свободной планировки, автономное теплоснабжение, и горячее водоснабжение, современная внутридомовая инженерная инфраструктура, полная телефонизация, собственная подземная или цокольная автостоянка.
Повышенной комфортности – то же, что и элитное, но большей этажности, с большим количеством квартир, возможно централизованное тепло - и горячее водоснабжение, подземная или цокольная автостоянка на ограниченное количество мест или придомовая парковка.
Типовое – возводимые по типовым проектам многоквартирные, многоэтажные (как правило, 9 и выше) дома с централизованным тепло - и горячим водоснабжением, со стандартными планировками квартир.
Улучшенное – то же, что и типовое, но с улучшенной отделкой здания, возможна перепланировка квартир на стадии строительства.
Рис. 2
Рис. 3
Рис. 4
Источник:
С начала 2006 года цены на первичном рынке выросли среднем на 60%, в зависимости от месторасположения и вида квартир. В августе – сентябре цены росли на 10% в месяц и сейчас их темпы не снизились. Динамика роста цен на первичном рынке жилья в Нижнем Новгороде показана на рисунках 15 – 17.
Рост цен на новостройки является следствием ряда причин, обуславливающих поведение на рынке, как покупателей квартир, так и строительных компаний.
Во–первых, резкий скачек цен на жилье является следствием снижения его предложения, причины чего будут рассмотрены ниже.
Во–вторых, произошло увеличение стоимости стройматериалов и дорого обходящееся компаниям расселение ветхого фонда для освобождения площадок под застройку.
В–третьих, одной из самых главных причин роста цен на жилье является резкое увеличение спроса на квартиры, в период низкого их предложения.
Увеличение спроса обуславливается рядом факторов.
У населения появилось больше свободных денег на руках. Если раньше многие вкладывали сбережения в покупку валюты, то сейчас, на фоне продолжительного падения курса доллара и евро, россияне предпочитают рубли. Банковский депозит, популярное в прошлом средство сохранения и приумножения капитала, уже давно потерял свою актуальность, а потому денежная масса остается на руках у населения. То есть, недвижимость стала одним из наиболее популярных объектов инвестирования. Все большее количество нижегородцев воспринимают недвижимость не просто как жилье, но и как лучший способ для инвестирования. Если раньше доля частных лиц, рассматривающих недвижимость как средство инвестирования финансовых средств, не превышала 10%, то в настоящее время их доля составляет 25%. Люди покупают квартиры на ранней стадии строительства для дальнейшей перепродажи. Есть еще так называемые инвестиционные дома, когда инвестор вкладывается в жилье как в ценные бумаги. С целью получения дохода, а не для проживания. Такой инвестор может купить как отдельную квартиру, так и целый дом. В городе Нижнем Новгороде количество подобных вложений за последнее время увеличилось.
Возросшая доступность ипотечных кредитов и их разнообразие. Вслед за федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижают ставки многие банки. Сегодня кредит на новостройки можно взять под 13 – 17% годовых в рублях на период строительства (в среднем по городу), однако после оформления права собственности ставка снижается до 11,5 – 15% годовых. Кроме того, низкий, от 10% стоимости жилья, размер первоначального взноса, дает возможность все большему количеству граждан воспользоваться ипотекой. Но при пользовании ипотечным кредитом могут возникнуть серьезные проблемы. Стремительный рост цен не дает времени на то, чтобы найти и купить квартиру: сегодня банк готов выдать миллион рублей на покупку жилья, а завтра оно уже стоит миллион пятьдесят тысяч, через неделю еще дороже.
Во многих банках, предоставляющих услуги по ипотечному кредитованию, лежат десятки заявлений с положительным решением комиссии по ипотечному кредиту, но люди не могут им воспользоваться.
Нельзя не отметить возрастающий интерес к нижегородскому рынку со стороны московских инвесторов. На московском рынке сосредоточен очень большой капитал, но вкладывать его там уже фактически некуда. В результате чего происходит перелив капитала в другие регионы, потенциал развития которых высок. Одним из таких регионов и оказалась Нижегородская область, в частности Нижний Новгород. Затишье на московском рынке недвижимости стимулирует инвесторов вкладывать деньги в скупку нижегородского жилья.
Анализ приведенных выше факторов показывает, что снижение темпов удорожания жилья в городе Нижнем Новгороде в ближайшее время не ожидается.
Существует несколько причин, которые повлияли на снижение объемов предложения первичного жилья в Нижнем Новгороде и рост цен на квартиры.
Во–первых, негативное влияние на застройщиков оказали перемены в федеральном и местном законодательстве: принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» № 000 – ФЗ; передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов областной власти. Кроме того, началась ревизия правомочности ранее выданных распоряжений о земельных участках под застройку, и в силу вступила аукционная норма нового Градостроительного кодекса.
В результате чего, малые и средние строительные компании теперь практически не могут привлечь необходимые финансовые средства для строительства новых площадей, а крупные строительные компании на нижегородский рынок пришли сравнительно недавно.
До вступления в силу нового законодательства, компании могли начинать финансирование строительства еще на стадии расселения ветхого фонда, сейчас же – только после получения разрешения на строительство, что не позволяет на ранних этапах привлекать средства дольщиков.
Статистика такова, что сегодня в стране 74% финансирования строительства идет именно за счет дольщиков, 7% – за счет застройщиков, а остальные средства привлекаются в виде кредитов.
После того, как пришедшие в регион крупные строительные компании будут наращивать темпы ввода новых жилых площадей, цены на «доступное» жилье стабилизируются.
Во–вторых, снижение предложения жилой недвижимости является ответной реакцией застройщиков на резкое увеличение спроса.
Как это ни парадоксально, но, не имея возможности, вводить новые жилые площади, что обусловлено изменением законодательства, строительные компании пытаются сохранить то, что они уже построили, и в условиях все ускоряющегося темпа роста на квадратные метры, продать их по более высокой цене в будущем.
В условиях такого роста они стараются продавать меньше, а если и продают, то условно неликвидную продукцию. Например, многокомнатные квартиры. Одно - или двухкомнатные квартиры сейчас найти очень сложно. Тем самым, покупатели сами заставляют застройщиков придерживать уже имеющиеся жилье.
По материалам газеты «Ведомости» и журнала «Эксперт».
2. Мониторинг вторичного рынка жилья города Нижнего Новгорода
Готовое жилье, предлагаемое на вторичном рынке Нижнего Новгорода, можно классифицировать следующим образом.
Старый фонд – квартиры в каменных домах постройки до 1928 года, в домах из иных материалов (деревянных, шлакоблочных) – до 1956 года. Этажность: 1 – 3. Без удобств или частичные удобства. Отопление – печное или от АОГВ. Потолки обычно выше трех метров.
Сталинка – квартиры в домах постройки 1928 – 1959 годов. Материал стен – кирпич. Этажность: 2–8. Квартиры отличаются повышенной общей площадью. Потолки от 3 метров и выше. Кухни 8 – 12 метров, газовые колонки. Балкон.
Народная стройка – квартиры в домах постройки 1956 – 1961 годов. Материал стен – кирпич, дерево, шлакоблоки. Этажность: 2, 3. Отопление часто от АОГВ, газовые колонки. Без ванн, либо уменьшенная кухня из – за установки ванны. Подъезды с деревянными лестницами. Без балкона.
Гостинка – квартиры минимальной общей площади, расположенные в домах с коридорной системой планировки этажа. Обычно совмещенные санузлы минимальной площади. Без балконов.
Хрущевка – квартиры в домах постройки 1959 – 1970 годов. Стены кирпичные или панельные. Этажность: 3 – 6, редко 9. Потолки высотой не выше 2,5 метров. Квартиры отличаются минимальной общей площадью. Кухни площадью 5 – 6 кв. м обычно с газовой колонкой на кухне. Санузел совмещенный. Планировки со смежными комнатами. Балкон.
Брежневка – квартиры в домах поздней, чем «хрущевки», постройки, имеющих более высокие, чем «хрущевки», потребительские свойства. Переходный тип от «хрущевки» к «современной». Дома обычно пяти, редко девяти – двенадцатиэтажные. Прихожая и кухня несколько большей, чем у «хрущевок» площади. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон.
Современная – квартиры в домах массовых серий постройки 1968 – 1990 годов. Дома преимущественно панельные девятиэтажные, многоподъездные; реже кирпичные девяти – двенадцатиэтажные. Все комнаты обычно изолированные. Кухни площадью 7 – 8 кв. м. Санузел раздельный. Централизованное горячее водоснабжение. Балкон, лоджия.
Улучшенная – квартиры, имеющие улучшенные потребительские качества по сравнению с типовым жильем массовых серий. Либо это квартиры в домах поздних типовых или индивидуальных проектов постройки после 1987 года, либо это квартиры в типовых домах массовых серий (хрущевки, брежневки, современные) с увеличенной полезной площадью путем изменения стандартных планировок. Кухни площадью более 8 кв. м. Материал стен – панель, кирпич, монолит. Этажность: 2 – 18.
Элитная – квартиры с повышенным уровнем комфорта. Повышенная общая площадь, свободные планировки, кухни площадью более 12 кв. м. Современное инженерное оборудование. Часто автономное теплоснабжение и горячее водоснабжение.
Одна треть всех предложений на рынке вторичного жилья – это квартиры в домах первых массовых серий (хрущевки и брежневки). Немного меньше половины занимают предложения современных и улучшенных квартир. А доля элитных квартир исключительно мала – 1,6%.
В целом же по городу квартир удовлетворительного качества (сталинок, современных, улучшенных и элитных) продается 56% от общего количества предложений.
Предложения Нижегородского района наиболее качественны. В его центре доля качественных предложений составляет примерно 75%, а в остальной части Нижегородского района – даже 95%.
В Нижегородском районе наиболее заметна доля элитных предложений (в центре – 15%). Совершенно иная картина предложений в Советском, Ленинском, Московском и Автозаводском районах. Здесь доля качественных предложений находится на уровне 40 – 50%, а элитных предложений почти нет.
Спрос в секторе дорогого жилья достаточно высок, однако риэлторы отмечают, что покупатели стали более разборчивы и предпочитают приобретать жилье в домах, построенных не более 3 – 5 лет назад.
На это имеются следующие причины: во – первых, можно сразу переехать, во – вторых, дом уже показал себя в эксплуатации и легче судить о его качестве и, в – третьих, риски при покупке такого жилья минимальны: дом уже построен, нет вероятности попасть в долгострой или незавершенное строительство, а история квартиры предельно коротка и прозрачна.
Важным фактором при покупке элитной квартиры на вторичном рынке становится достойное соседство. Клиент зачастую ориентируется в своем выборе на список остальных жильцов.
В элитном секторе наибольшим спросом пользуются квартиры в центре города площадью от 80 до 160 квадратных метров.
Продолжается заметное снижение количества предложений на рынке. С начала 2006 года объем рынка готового жилья уменьшился более чем на треть.
В условиях высоких темпов роста цен, наблюдающихся с весны текущего года, владельцы квартир не торопятся расставаться со своей недвижимостью, ожидая, что их квартиры будут дорожать еще больше.
Свой вклад в сокращение числа предложений вносит и сезонный фактор – время отпусков.
С конца мая 2006 года цены на вторичном рынке жилья стали дорожать на 10 – 15% в месяц.
В июне темпы роста цен замедлились на 1 – 2%, а с июля – начала августа вновь стали расти на 15 – 20% в месяц. Причины роста цен на готовое жилье те же, что и на строящееся. Вторичный рынок отреагировал на изменения, происходящие на первичном рынке жилья (изменение законодательства, развитие ипотеки и так далее). По данным компании «Успех», средняя стоимость однокомнатных «хрущевок» в Автозаводском районе с начала года выросла на 37%, двухкомнатных – на 62%, трехкомнатных – на 58%, а квартиры в домах стандартной и улучшенной планировки подорожали еще больше: на 48% – однокомнатные, на 59% – двухкомнатные, на 71% – трехкомнатные.
По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в более дорогом, чем Автозаводский район, Советском районе «хрущевки» подорожали на 37,4%, а квартиры в домах улучшенной и стандартной планировки – на 51,5%.
Больше всего, почти в два раза, с января подорожали однокомнатные малогабаритные «хрущевки»: в заречной части города они продаются по $40000, а однокомнатные квартиры хорошей планировки в новых домах в Верхних Печерах сейчас стоят почти $60000.
Летом 2006 года произошло смещение покупательского спроса. В связи с ростом цен и невозможностью приобрести квартиру в нагорной части города, люди покупали жилье в заречной части. Это вызвано тем, что те, кто брал ипотечный кредит, поняли, что если не купить квартиру сейчас, то при сохранившемся росте цен на жилье, найти на нее достаточно денег в будущем будет практически не возможно. В результате, продавцы начали придерживать квартиры, ожидая нового скачка цен, и объем предложения на рынке снизился в 2 – 2.5 раза. Кроме того, сократилось время экспонирования квартир. По данным риэлторов, с рынка вымываются даже бывшие неликвиды – и по очень высокой цене.
Рис. 5
Источник: журнал «Деловой квартал» №14 от 01.01.01 года.
Свой вклад в рост цен на готовое жилье внесли и нижегородские коммерсанты. За весну – лето 2006 года увеличилось число предпринимателей, которые приобретают квартиры на первых этажах и переводят их в нежилой фонд под офисы и магазины.
Согласно прогнозам экспертов, цены на вторичном рынке жилья будут увеличиваться до конца 2006 года. Этому способствует то, что увеличение объема предложения пока не предвидится, первичный рынок развивается слабо, новых квартир на вторичный рынок почти не поступает.
Снижения цен участники рынка не ожидают, до конца года они, скорее всего, будут расти. Увеличение объема предложения не предвидится, первичный рынок развивается слабо, новых квартир почти не поступает.
3. Рынок найма жилья в городе Нижнем Новгороде
Предлагаемые по найму квартиры риэлторы условно делят на две неравные группы: большинство составляют обычные квартиры, меньшинство – «евростандарт». Первая группа включает в себя жилье как совсем низкого качества, так и неплохие квартиры с обычным ремонтом и стандартной мебелью. Вторая группа – квартиры, чаще всего расположенные в новых домах с хорошим ремонтом, отличной мебелью, необходимой бытовой техникой и посудой. Владельцы таких квартир чаще всего сознательно вкладывают деньги в жилье, это инвесторы.
Спрос на «евростандарт» практически не зависит от сезона. Наниматели дорогого жилья – в основном иностранцы или представители столичных фирм. Они предпочитают двух – трехкомнатные квартиры, редко, но все же иногда нанимают и однокомнатные, любят жить на набережной и редко считаются с ценой – жилье для них нанимает фирма. В основном жилье арендуют на срок до одиннадцати месяцев, и если у владельца и нанимателя нет претензий друг к другу, то в дальнейшем заключается новый договор на такой же срок. Краткосрочная аренда интересует в основном студентов – заочников и абитуриентов. Студенты готовы снимать и комнаты в многокомнатных квартирах.
В Нижнем Новгороде практически отсутствует сезонный туристический спрос на жилье. Поток туристов в Нижний Новгород гораздо меньше, чем в Москву или Санкт – Петербург, и туристов, которые хотели бы арендовать жилье, практически нет. Зато поддерживает спрос на жилье рынок труда.
Новое для города явление – импорт кадров из столицы. Ряд крупных московских компаний, занимающихся торговлей, везут продавцов из Москвы и арендуют для них жилье.
Сезонным колебаниям подвержен преимущественно рынок обычного, среднего и недорогого жилья. Рост спроса не случайно совпадает с началом учебного года: иногородние студенты вузов и техникумов ищут для себя жилье. Поэтому ажиотаж наблюдается в сегменте недорогого жилья. Наниматели из числа местных жителей тоже чаще всего начинают поиск квартиры в сентябре, когда заканчивается сезон дач и отпусков.
Специалисты выделяют несколько категорий таких нанимателей: дети, не желающие жить вместе с родителями, молодые пары и семьи, временно снимающие жилье, пока их квартира ремонтируется или строится, покупатели – дольщики, продавшие прежнее жилье для покупки новостройки.
Первые чаще снимают однокомнатные квартиры, вторые, в зависимости от заработка и наличия детей, выбирают одно- или двухкомнатные, третьи чаще снимают двух - или трех - или четырехкомнатные.
Последние часто снимают дорогое качественное жилье – с «евроремонтом», хорошей мебелью и техникой. В результате исследования рынка аренды жилья, сложившегося на дату оценки в городе Нижнем Новгороде, было установлено, что на стоимость аренды сильно влияет не только качество квартиры, но и ее оснащенность, наличие мебели и бытовой техники.
Стоимость однотипных квартир с разным наполнением может отличаться в 1,5 – 2 раза. Арендные ставки на квартиры имеют немалый разброс также и по наличию или отсутствию транспортных коммуникаций.
В основном пользуются спросом однокомнатные квартиры и комнаты. Их доля в общем объеме спроса, по данным риэлторов, составляет более 80%; жилье бизнес– и элит– класса занимает на рынке аренды не более 7 – 10%. Предложение в секторе элитного жилья более постоянно и стабильно пополняется за счет инвестиционных квартир.
Разброс цен на жилье высокой категории очень большой – от $ 500 за стандартную, но хорошо оборудованную квартиру до $ 2000 и выше за эксклюзивное жилье. Существенным фактором ликвидности и цены найма дорогого жилья является наличие места в подземном гараже или платной автостоянки возле дома. По данным риэлторов, наличие места в хорошо вентилируемом гараже повышает стоимость аренды квартиры на $150 – 200.
В настоящее время практически стерлись ценовые границы съемного жилья между нагорной и заречной частями Нижнего Новгорода.
Большие требования предъявляются к качеству. Дорогие квартиры с евроремонтом, укомплектованные современной бытовой техникой предлагают и на Большой Покровской, и в районе площади Ленина, и по линии метро от Автозавода до Сормово. Традиционно недорогим считается жилье в поселках Дубравном и Сортировочном, на улице Мончегорской и 52 – м квартале Автозавода.
Наибольшим спросом, не считая центра города, пользуется жилье в микрорайонах Верхние Печеры, Мещерское озеро, в районе торгового центра «Этажи», в административных центрах всех районов города – там и цены выше.
Безудержный рост цен на первичном и вторичном рынках жилья, наблюдающийся в этом году, сделал свое черное дело – вслед за ценами продаж увеличилась и стоимость аренды нижегородских квартир.
С начала лета арендные ставки, по данным АН «Шанс», выросли в полтора – два раза. Если весной этого года чистую однокомнатную квартиру с мебелью и телефоном, например, в Московском или Сормовском районе можно было снять за 3,5 – 4 тысячи рублей в месяц, то сейчас найти такую за 6 тысяч – проблема. А подобную квартиру за пять тысяч в месяц можно сдать в течение одного часа.
Основной причиной резкого роста арендных ставок эксперты считают удорожание жилья. Те нижегородцы, что вложили свои деньги в покупку жилья по более высокой цене, вынуждены сдавать его дороже, чтобы компенсировать дополнительные затраты.
Вслед за этой категорией арендодателей повышают свои запросы и все остальные участники рынка, поскольку мониторинг ставок провести весьма легко – достаточно сделать несколько телефонных звонков по аналогичным объявлениям в газетах. Однако рост арендных ставок имеет довольно жесткий ограничитель – уровень платежеспособного спроса. К тому же некоторые категории арендаторов (мигранты, молодые семьи), если арендная ставка сравняется с уровнем ежемесячных платежей по ипотечному кредиту на покупку аналогичной квартиры, предпочтут взять ссуду и стать собственниками жилья.
По мнению экспертов, в низшей ценовой категории рост цен ограничивает низкий уровень дохода нанимателей. В этой ценовой группе рост цен мотивируют чаще всего ростом коммунальных платежей. Сейчас каждый собственник закладывает в договор условие о повышении размера арендной платы при повышении тарифов на жилищно – коммунальные услуги.
В цену за найм могут быть уже включены или не включены коммунальные платежи, а вот за электричество и телефон, в любом случае придется платить отдельно. Если договор найма заключается через агентство недвижимости, то с нанимателя в качестве комиссионного вознаграждения агентству один раз берется месячная сумма за найм.
В настоящее время на нижегородском рынке найма жилья сложился следующий уровень цен.
Источник: газета «Биржа плюс «Свой дом», № 47 от 01.01.01 года.
В среднем однокомнатные квартиры в Нижегородском районе сдаются по 7 – 16 тысяч руб. В Советском районе ставки на данный тип жилья варьируются в пределах 6 – 16 тыс. руб., а в Приокском — от 5 до 8 тысяч. В заречной части города диапазон ставок по однокомнатным квартирам выглядит следующим образом: Автозаводский район – от 4,5 до 7 тыс. руб., Ленинский – от 5 до 7 тыс. руб., Канавинский – от 4 до 8 тыс. руб., Московский – от 5 до 8 тыс. руб., Сормовский – от 4 до 8 тысяч рублей.
Спрос на двухкомнатные квартиры существенно ниже, чем на однокомнатные, поэтому арендные ставки по ним не намного выше: Нижегородский район – от 10 до 20 тысяч руб., Советский – от 8,5 до 20 тысяч руб., Приокский – от 8 до 10 тысяч руб., Автозаводский – от 5,5 до 8 тысяч руб., Ленинский – от 6 до 9 тысяч руб., Канавинский – от 10 до 13 тысяч руб., Московский – от 5 до 9 тысяч руб., Сормовский – от 5,5 до 9 тысяч рублей.
Трехкомнатные квартиры на нижегородском рынке аренды жилья считаются товаром почти что неликвидным (за исключением элитных домов в центре Нижегородского района), сделки носят эпизодический характер, то есть крайне редки. Поэтому вилки цен на данный тип квартир попросту нет, есть лишь запросы арендодателей, которые редко удовлетворяются рыночным спросом.
В Нижегородском районе аренда трехкомнатных квартир составляет от 15 до 25 тыс. руб., в Советском – от 7 до 20 тыс. руб., в Ленинском – от 9 до 11 тыс. руб., в Канавинском – от 7 до 11 тыс. руб., в Московском – от 7,5 до 10 тыс. руб., в Сормовском – от 7 до 10 тысяч рублей. В Автозаводском и Приокском районах трехкомнатные квартиры в аренду практически не сдаются. Арендодатели вынуждены сдавать такие квартиры по комнатам их в таком качестве. Забот прибавляется, но иного выхода нет.
Рынок аренды комнат имеет свои специфические черты. Поскольку чаще всего комнаты сдаются в квартирах, в которых проживают сами хозяева, круг потенциальных квартирантов сужается ограничениями по половому, национальному или социальному признакам. Кто-то готов пустить на свою жилплощадь исключительно девушек, кто-то – только студентов, а кто-то – русскую молодую семью без детей.
Арендные ставки по комнатам выглядят следующим образом: Нижегородский район – от 2 до 6 тыс. руб., Советский – от 2,5 до 4 тыс. руб., Приокский – от 2 до 3 тыс. руб., Автозаводский – от 1,7 до 3 тыс. руб., Ленинский – от 1,3 до 4 тыс. руб., Канавинский – от 1,5 до 3 тыс. руб., Московский – от 1,3 до 2,5 тыс. руб., Сормовский – от 1,5 до 3 тысяч рублей.
Услуга посуточной аренды квартир посуточно широко распространена в Москве, где данный вид услуги существует уже не одно десятилетие. Все большее количество посещающих Москву предпочитают останавливаться не в гостиницах, а в частных квартирах, сдаваемых посуточно или в краткосрочную аренду. Аренда квартиры на сутки в Москве почти вдвое дешевле гостиницы на сутки.
И экономия является не главной причиной. Этому способствует возросшее предложение качественных квартир, сдаваемых в посуточную аренду. Многие квартиры уже на начальной стадии ремонта планируются под сдачу в краткосрочную аренду. Состояние таких квартир соответствует примерно уровню трех – четырехзвездочной гостиницы.
Квартиры подобного уровня присутствуют и в листинге риэлторских нижегородских компаний (на сайте http://www. *****). В основном это многокомнатные апартаменты (трех и четырех комнатные квартиры улучшенной планировки), с ремонтом уровня евро, меблированные дорогой итальянской мебелью и бытовой техникой, расположенные в центральной части города.
Однако краткосрочная аренда в городе Нижнем Новгороде пока не нашла такого широкого распространения, как в Москве. Данным видом аренды пользуются в основном люди, приезжающие в Нижний Новгород на короткий срок (от нескольких суток до одного месяца).
Приезжие, командировочные охотно пользуются таким видом услуг. Основным фактором, влияющим на цену посуточной аренды квартиры, является, по мнению риэлторов, расположение и обстановка квартиры (наличие телефона, наличие аудио – видео и бытовой техники, обстановка «евростандарт»).
ОБЗОР РЫНКА ЖИЛЬЯ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Декабрь
2006
