Обобщение практики рассмотрения судами Томской области дел

связанных с арендой недвижимого имущества

Обобщение практики рассмотрения судами Томской области дел,

связанных с арендой недвижимого имущества

В соответствии с пунктом 13.1 Плана работы отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Управление) на 2012 год, отделом правового обеспечения проанализирована и обобщена судебная практика по делам, связанным с арендой недвижимого имущества, с участием Управления в качестве ответчика или третьего лица.

1. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (далее – Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к признании незаключенным Дополнительного соглашения к Охранно-арендному договору, заключенному между Территориальным управлением и ООО. Управление было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В обоснование заявленных требований Территориальное управление указало, что на основании Охранно-арендного договора, прошедшего регистрацию в Управлении, в аренду нежилые помещения, находящиеся в здании, являющемся памятником истории и культуры. Охранно-арендный договор является трехсторонней сделкой, заключенной между Территориальным управлением, ОГУ «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры». Позднее Территориальным управлением и подписано Дополнительное соглашение об изменении условий Охранно-арендного договора, также прошедшее государственную регистрацию.

Однако, как указало в исковом заявлении Территориальное управление, Дополнительное соглашение к Охранно-арендному договору было подписано только Территориальным управлением и ООО, следовательно, отсутствовало согласованное волеизъявление одной из сторон Договора – ОГУ «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры».

Кроме того, обязательным (существенным) условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, или местной администрацией муниципального образования. Подписание Дополнительного соглашения к Охранно-арендному договору без участия ОГУ «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры», как организации, являющейся стороной по Охранно-арендному договору, является основанием для признания Дополнительного соглашения к Охранно-арендному договору незаключенным.

требования не признало и указало, что ОГУ «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» не является балансодержателем, не обладает правом оперативного управления нежилыми помещениями, которые являются предметом указанного договора, и не является стороной Охранно-арендного договора. Действующее законодательство не предусматривает обязательности включения уполномоченных государственных органов охраны памятников в стороны договора аренды объекта культурного наследия и дополнительных соглашений к ним.

Управление с заявленными требованиями не согласилось и указало, что в 2003 году Управлением была произведена государственная регистрация аренды на основании Охранно-арендного договора. На стороне арендодателя выступали Территориальное управление и ОГУ «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры», а на стороне арендатора – ООО. В 2006 году Управлением произведена государственная регистрация Дополнительного соглашения к указанному Охранно-арендному договору, которым был изменен срок договора аренды и уточнен его предмет. При этом в части охранно-арендных обязательств Охранно-арендный договор изменений не претерпел.

Арбитражный суд Томской области требования Территориального управления удовлетворил, указав, что согласно преамбуле Охранно-арендного договора он был заключен на основании Закона РСФСР от 01.01.2001 «Об охране и использовании памятников истории и культуры». Государственная организация «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» на дату подписания Охранно-арендного договора осуществляла полномочия специально уполномоченного государственного органа охраны памятников.

Учитывая, что Охранно-арендный договор заключен до вступления в силу Федерального закона 3 от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (далее – Закон об объектах культурного наследия), не имеющего обратной силы, ОГУ «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» продолжает оставаться стороной указанного договора.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.609 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку Дополнительное соглашение по своей природе является неотъемлемой частью Охранно-арендного договора и не может существовать и исполняться отдельно от него, необходимым условием заключения дополнительного соглашения является его подписание всеми сторонами договора.

Таким образом, поскольку Дополнительное соглашение к Охранно-арендному договору не подписано одной из сторон указанного договора - ОГУ «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры», данное Дополнительное соглашение является незаключенным.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Томской области, кассационную жалобу в ФАС Западно-Сибирского округа. Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Томской области оставлено без изменения, кассационная жалоба удовлетворения.

2. Ш. обратился в Северский городской суд Томской области с заявлением об оспаривании отказа Управления в проведении государственной регистрации сделок аренды.

В обоснование заявленных требований Ш. сослался на то, что согласно Договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2001 он приобрел в собственность 1/2 доли в объекте недвижимого имущества - нежилом здании с подвалом, находящемся по адресу: Томская область, г. С., проезд Ю., 23 с правом пользования и владения помещениями на 1 этаже и подвалом. Договор купли-продажи от 01.01.2001 прошел государственную регистрацию 31.08.2010.

01.06.2011 Ш. передал в аренду часть принадлежащих ему помещений, расположенных в подвале указанного здания, путем подписания соответствующих Договоров аренды. 07.07.2011 Ш. обратился в Управление для государственной регистрации сделок аренды указанных помещений. 08.09.2011 его в адрес поступили сообщения об отказе в государственной регистрации сделок аренды нежилых помещений. В сообщениях было указано, что в государственной регистрации договоров аренды отказано на основании отсутствия согласия другого участника долевой собственности, а также, что представленное в дело нотариальное согласие второго участника долевой собственности И. от 01.01.2001 не является легитимным. Также в сообщениях было указано о наличии каких-то арестов и обременении в отношении второго участника общей долевой собственности со ссылкой на наличие запрещений Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области. Управлением Федеральной службы судебных приставов по Томской области Ш. было выдано уведомление от 01.01.2001, в котором указано об отсутствии каких-либо ограничений в отношении принадлежащего Ш. имущества.

Ш. полагал, что каждая доля в праве собственности – это самостоятельный объект недвижимости. Поэтому, заключая договоры аренды, Ш. не отчуждал и не распоряжался своей частью имущества, он осуществил свое право владения. Договор аренды - это одна из форм реализации права владения, что не является распоряжением, поскольку при аренде переход права собственности не происходит.

Представитель Управления полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, обосновав законность отказа в государственной регистрации, исходя из следующего.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) нежилое здание, расположенное по адресу: Томская область, г. С., проезд Ю., 23 принадлежит Ш. и И. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). Из содержания Договоров аренды от 01.01.2001 следует, что арендатор Ш. предоставил в аренду принадлежащие ему нежилые помещения. Данные помещения находятся в долевой собственности Ш. и И. В поданном в суд заявлении Ш. указал, что в аренду было передано нежилое помещение, принадлежащее лично ему, не представив документов, подтверждающих данные обстоятельства. на Договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2001 неосновательна, т. к. предметом указанного Договора купли-продажи были 1/2 доли в праве собственности на здание по адресу: Томская область, г. С., проезд Ю., 23 и иного данным Договором не установлено. Таким образом, передача в аренду помещений, находящихся в нежилом здании, должна производиться по соглашению всех участников долевой собственности.

Приобщенное на государственную регистрацию согласие И. от 01.01.2001 на заключение и государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, не отвечает требованиям действующего законодательства, поскольку, согласно ст.246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т. е. договоры аренды должны быть подписаны со стороны арендодателя Ш. и И., а не одним Ш. Кроме того, И. является индивидуальным предпринимателем, он признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства. Решением Арбитражного суда Томской области конкурсным управляющим И. утвержден М. Он осуществляет полномочия собственника имущества должника в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Исходя из вышеизложенного, на распоряжение имуществом, принадлежащим И. на праве общей долевой собственности, требуется согласие конкурсного управляющего.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказы Управления в проведении государственной регистрации сделок – Договоров аренды недвижимого имущества от 01.01.2001, соответствуют нормам и положениям действующего законодательства, являются законными и обоснованными и отказал в удовлетворении заявленных Ш. требований, исходя из следующего.

В судебном заседании установлено, что 01.06.2011 между Ш. (арендодатель) и К. (арендатор) заключены Договоры аренды недвижимого имущества, согласно которым, арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: Томская область, г. С., проезд Ю., 23.

Нежилое здание по адресу: Томская область, г. С., проезд Ю., 23 находится в общей долевой собственности Ш. и И. (по 1/2 доли в праве).

В соответствии со ст.246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды является распоряжением имуществом, и, следовательно, передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поскольку по Договорам аренды недвижимого имущества от 01.01.2001 Ш. передает в аренду К. выделенные в натуре помещения, а не доли в праве собственности, на заключение указанной сделки требовалось согласие другого участника долевой собственности И.

В судебном заседании также было установлено, что Решением Арбитражного суда Томской области от 01.01.2001 И., являющийся индивидуальным предпринимателем, признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Томской области от 01.01.2001 конкурсным управляющим И. утвержден арбитражный управляющий М.

Согласно п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве.

Учитывая, что И. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, его конкурсным управляющим утвержден М., к последнему по правилам ст.129 Закона о банкротстве переходят полномочия собственника имущества должника – И., в том числе согласие на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.

Суд первой инстанции не согласился с доводами Ш. о том, что аренда не является распоряжением имуществом, а является одной из форм реализации права владения и пользования, и, следовательно, не требовалось согласие второго долевого собственника И. на заключение договоров аренды помещения. Суд первой инстанции указал, что данный вывод сделан на неверном толковании норм права, поскольку под владением и пользованием имуществом, находящимся в долевой собственности понимается владение и пользование самими собственниками имущества, передача имущества во временное владение и пользование третьим лицам является распоряжением имущества.

Не согласившись с Решением, Ш. подал кассационную жалобу. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда Решение суда первой инстанции оставлено без изменения, кассационная жалоба Ш. без удовлетворения.

3. Т. обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к Администрации Томского района о признании недействительным (незаконным) расторжения Договора аренды земельного участка по адресу: Томская область, Томский район, с. К., ул. Ц., 22б от 01.01.2001 и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в правах арендатора указанного земельного участка.

Управление было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика.

В обоснование исковых требований Т. указал, что 27.10.2008 в Управлении был зарегистрирован Договор аренды земельного участка от 01.01.2001 года между Т. и Администрацией Томского района. Срок действия Договора был определен до 02.10.2013. Данный Договор был заключен на основании правоустанавливающего документа – Постановления Главы Томского района от 01.01.2001 «О предоставлении земельного участка в с. К., испрашиваемого Т. для выездной торговли». В пределах срока действия Договора аренды земельного участка от 01.01.2001 Постановление от 01.01.2001 оспаривалось в Арбитражном суде Томской области и было признано законным. Впоследствии Постановлением Главы Томского района от 01.01.2001 в соответствии с Протестом прокурора Томского района от 01.01.2001 Постановление от 01.01.2001 о предоставлении земельного участка Т. было отменено. 14.03.2011 из письма стало известно, что запись в ЕГРП об аренде земельного участка по адресу: Томская область, Томский район, с. К., ул. Ц., 22б была прекращена 01.11.2010 по заявлению стороны Договора аренды земельного участка (арендодателя) – Муниципального образования «Томский район», в связи с отменой Постановления Главы Томского района от 01.01.2001. Таким образом, в результате названных действий Администрации Томского района Договор аренды от 01.01.2001 был прекращен в одностороннем порядке. Т. к. условия Договора аренды земельного участка от 01.01.2001 не содержат положений о праве любой стороны договора на односторонний отказ или расторжение договора в одностороннем и внесудебном порядке, следовательно, прекращение Договора аренды земельного участка от 01.01.2001 Администрацией Томского района является незаконным.

Представитель Администрации Томского района исковые требования не признал и указал, что Решением Арбитражного суда Томской области от 01.01.2001, оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001, Договор аренды земельного участка от 01.01.2001 признан незаключенным и в соответствии с действующим законодательством не порождает правовых последствий. В указанном Решении арбитражный суд обязал Т. освободить земельный участок, расположенный по адресу: Томский район, с. Коларово, ул. Ц., 22б.

При рассмотрении указанного дела давалась оценка обстоятельствам, существовавшим на тот момент, в том числе, и тому, что размещенный на земельном участке передвижной киоск не является временным сооружением. Прокурорской проверкой были установлены иные обстоятельства, которые послужили основанием для принятия акта прокурорского реагирования. Данная позиция подтверждается вступившим в силу Определением Арбитражного суда Томской области от 01.01.2001, а также Письмом Прокуратуры Томской области от 01.01.2001. Администрация Томского района никаких соглашений о расторжении Договора аренды земельного участка от 01.01.2001 не подписывала.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении требований Т. отказал, указав следующее.

Как следует из материалов дела, Арбитражным судом Томской области 25.04.2011 было принято решение по иску Администрации Томского района Томской области к Т. об освобождении земельных участков, расположенных по адресам: Томская область, Томский район, с. К., ул. Ц., 22б/1, и Томская область, Томский район, с. К., ул. Ц., 22б (последний земельный участок является предметом спора по настоящему делу), путем сноса, находящегося на нем торгового павильона, за счет собственных средств.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 указанное решение Арбитражного суда Томской области оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Т. без удовлетворения.

Указанными судебными актами было установлено, в том числе, что Договор аренды земельного участка от 01.01.2001, которым Т. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 15 кв. м. по адресу: с. К., ул. Ц., 22б является незаключенным согласно положениям п.3 ст.433, ст.609 Гражданского кодекса РФ, правовые основания для занятия Т. спорного земельного участка отсутствуют. Указанное обстоятельство явилось основанием для принятия решения об обязании Т. освободить, в том числе, земельный участок по адресу: с. К., ул. Ц., 22б. Данные судебные акты вступили в законную силу.

Согласно ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку и Т., и Администрация Томского района участвовали в рассмотрении дела, указанные выводы судебных актов имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела Договор аренды земельного участка от 01.01.2001 признан судебными инстанциями незаключенным, требование о признании недействительным (незаконным) расторжения указанного Договора и применения последствий недействительности сделки в виде восстановления истца в правах арендатора указанного земельного участка не может быть удовлетворено.

Кроме того, при принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований арбитражным судом первой инстанции было учтено, что на момент рассмотрения настоящего дела, Постановление Главы Томского района (Главы Администрации) от 01.01.2001, являвшееся правоустанавливающим документом для государственной регистрации права аренды спорного земельного участка за Т., отменено. В тоже время, Постановление Главы Администрации Томского района от 01.01.2001 «Об отмене постановлений Главы Томского района (Главы Администрации) от 01.01.2001, от 01.01.2001 в настоящее время не отменено и не оспорено.

При указанных обстоятельствах отсутствует документ, подтверждающий возникновение права аренды земельного участка у Т., на основании которого в ЕГРП могла бы содержаться запись о регистрации сделки аренды земельного участка.

Не согласившись с указанным Решением, Т. подал апелляционную жалобу. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда Решение по иску Т. отменено, заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции посчитал, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом допущено неправильное применение норм ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в обоснование указав следующее.

Согласно п.1 ст.28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п.1 ст.20 Земельного кодекса РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п.1 ст.24 Земельного кодекса РФ.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст.9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ (ст.29 Земельного кодекса РФ).

Анализ изложенных норм позволяет сделать вывод, что основанием для заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка является индивидуальный правовой акт.

Основанием возникновения арендных отношений земельного участка площадью 15 кв. м, находящегося по адресу: Томская область, Томский район, с. К., ул. Ц., 22б, явился сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления (Постановление от 01.01.2001) и соглашение сторон (Договор аренды земельного участка от 01.01.2001), заключенное на основании этого акта.

Из материалов дела не следует, что при заключении Договора аренды земельного участка от 01.01.2001 были нарушены нормы материального закона. Протест прокурора от 01.01.2001, Постановление о возбуждении дела об административном правонарушении от 01.01.2001 содержат лишь указание на размещение предпринимателем торгового павильона в нарушение правил противопожарной безопасности. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими отметками на нем, и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

При наличии зарегистрированного договора аренды публично-правовые отношения прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли гражданско-правовые (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным земельным участком.

Следовательно, Постановление от 01.01.2001 «Об отмене постановлений Главы Томского района от 01.01.2001, от 01.01.2001» принято Главой Томского района за пределами полномочий, предоставленных ему ст.48 Федерального закона -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», и не позволяющей органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли гражданско-правовые отношения.

Отмена Постановления от 01.01.2001 не имеет правового значения в связи с тем, что отменяющее его Постановление от 01.01.2001 принято уже после исполнения Постановления от 01.01.2001 (заключения договора аренды).

В соответствии с общим правилом п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Случаи, при которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по инициативе арендодателя, перечислены в ст.619 Гражданского кодекса РФ: когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ).

В связи с тем, что заявление Администрации Томского района от 01.01.2001, послужившее основанием для внесения Управлением сведений в ЕГРП о прекращении Договора аренды земельного участка от 01.01.2001 в соответствии с действующим законодательством не предусмотрено в качестве основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, такая сделка является недействительной на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, а последствием ее недействительности является восстановление предпринимателя в правах арендатора на спорный земельный участок.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции указал, что для применения правила ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ об освобождении от доказывания необходимо установить, что в ранее рассмотренном арбитражном судом деле участвовали все без исключения лица, привлеченные к участию в настоящем деле.

Как следует из содержания судебных актов, указанное требование не соблюдено в отношении Управления. Поэтому арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для признания Договора аренды земельного участка от 01.01.2001 незаключенным.

4. Участник Ф. обратился в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к , о признании недействительным Договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2001, зарегистрированного Управлением 20.10.2008, и применении последствий его недействительности – обязании понудить возвратить имущество, преданное в аренду.

Свой иск Ф. мотивировал тем обстоятельством, что данная сделка аренды является для крупной, а также сделкой с заинтересованностью, однако решения о заключении оспариваемого договора общим собранием участников не принималось. Таким образом, данная сделка была совершена с нарушением требований ст. 46 ФЗ -ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) и поэтому является недействительной.

Управление было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчики с требованиями Ф. не согласились, указали, что оспариваемая сделка аренды не является для крупной, поскольку не предполагает отчуждение принадлежащего ответчику имущества. В результате заключения Договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2001 ни у ответчиков, ни у истца не возникло каких-либо неблагоприятных последствий. По мнению ответчиков, Ф. не доказал факт нарушения оспариваемой сделкой принадлежащих ему прав и законных интересов. Кроме того, полагало, что поскольку основным видом деятельности Общества является сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества, данная сделка является сделкой, совершенной в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности, поэтому положения ст.45 Закона об данном случае не применимы.

Решением Арбитражного суда Томской области заявленные требования удовлетворены частично: Договор аренды от 01.01.2001 признан недействительным, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Свое Решение о частичном удовлетворении требований Ф. арбитражный суд первой инстанции мотивировал следующим.

01.05.2008 (Арендодатель) и (Арендатор) был подписан Договор аренды, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял на условиях договора во временное владение и пользование одноэтажное нежилое здание площадью расположенное по адресу: г. Томск, ул. К., д. 19/3. Указанные помещения предоставлялись Арендатору для ведения любых, не запрещенных законодательством РФ, видов предпринимательской деятельности. Срок действия договора стороны установили в 25 лет со дня его государственной регистрации, при этом, его условия были распространены на отношения, возникшие с даты подписания Акта приема-передачи арендованного имущества.

В соответствии с п. 5.1 Договора аренды от 01.01.2001 арендная плата по договору была определена сторонами в размере 600 руб. за 1 кв. м. в месяц. 15.05.2008 арендованное имущество было передано ответчику по акту приема-передачи, а 20.10.2008 договор был зарегистрирован Управлением.

Учредителями выступали К., с долей участия в уставном капитале Общества в размере 23,3%, Л. – 36,7% долей участия и Ф. – 40% долей участия в уставном капитале Общества.

В соответствии с решением внеочередного общего собрания участников (Протокол от 01.01.2001) директором Общества был избран К.

Учредителями выступали К. и Л., с долями участия в уставном капитале Общества в размере по 50%.

От имени Арендодателя Договор аренды от 01.01.2001 был подписан К., являвшимся в тот момент директором , а со стороны директором .

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (п.2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 46 Закона об крупной для общества сделкой понимается сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок. При этом стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета.

Договор аренды от 01.01.2001 не предполагает отчуждения или возможности отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, сданного в аренду. На этом основании арбитражным судом первой инстанции был отклонен довод Ф. о недействительности оспариваемой сделки по тому основанию, что она является для крупной сделкой.

В то же время, в соответствии со ст. 45 Закона об , в совершении которых имеется заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, не могут совершаться обществом без согласия общего собрания участников общества. При этом, участник Общества признается заинтересованным в совершении обществом сделки в частности в случае, если он, его супруга, родители, дети, братья, сестры или их аффилированные лица владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом или занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

П.3 ст.45 Закона об , что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.

Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

В решении об одобрении сделки должны быть указаны лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных настоящей статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника (п.5 ст.45 Закона об ООО).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что по состоянию на 01.05.2008, то есть, на момент заключения оспариваемого Договора аренды, участниками , владеющими долями в размере 23,3% и 36,7% уставного капитала Общества, являлись К. и Л., кроме того, К. являлся так же и директором . При этом, указанным лицам принадлежало также по 50% долей участия в уставном капитале - другой стороны оспариваемой сделки.

Из анализа положений ст.45 Закона об , что заинтересованными в совершении сделок признаются те лица, которые сами принимают управленческие решения в обществе либо способны оказывать на их принятие существенное влияние. Заинтересованность этих лиц проявляется в том, что они (либо их близкие родственники, их аффилированные лица, либо аффилированные лица их близких родственников) находятся в корпоративных отношениях с организациями, являющимися стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, одним из участников которой является данное общество.

Согласно ст.4 Закона РСФСР -1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» под аффилированными лицами понимаются физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Таким образом, в совершении Договора аренды от 01.01.2001 имеется заинтересованность участников К. и Л. Решения об одобрении оспариваемой сделки общим собранием участников не принималось. При таких обстоятельствах Договор аренды от 01.01.2001 является сделкой с заинтересованностью и подлежит признанию недействительным.

Также арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Договор аренды от 01.01.2001 не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности . При этом арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что для сделок, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности характерным является их направленность на обслуживание текущей деятельности общества. Однако оспариваемый договор заключен на длительный период времени – 25 лет и в отношении крупного объекта недвижимости в целом.

Заключение Договора аренды от 01.01.2001 повлекло неблагоприятные для последствия в виде обременения принадлежащего Обществу имущества правами арендатора на длительный срок и невозможности в этот период распорядиться указанным объектом недвижимости иным образом, что также влечет нарушение прав и законных интересов Ф. как участника . Более того, условиями Договора аренды от 01.01.2001 установлен фиксированный размер арендной платы за 1 кв. м. площади арендуемого имущества на весь период срока действия договора и договор не содержит условий о возможности и порядке изменения ставки арендной платы.

При заключении Договора аренды от 01.01.2001 общее собрание участников Общества не созывалось по той причине, что при наличии между участниками общества конфликта оспариваемый договор Ф. не был бы одобрен.

Таким образом, умышленное игнорирование сторонами оспариваемой сделки необходимости согласования заключения Договора аренды и его условий общим собранием участников общества, нарушает права Ф. на участие в управлении обществом и принятие решений, относящихся к компетенции общего собрания участников, а также интересы истца, связанные с хозяйственной деятельностью .

В части же требований Ф. о применении последствий недействительности оспариваемой сделки - обязании возвратить имущество, преданное в аренду, арбитражный суд первой инстанции указал, что требования истца удовлетворению не подлежат поскольку, согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, из анализа положений ст. 166-167 Гражданского кодекса РФ вытекает, что требование о применении последствий недействительности сделки может быть заявлено только тем лицом, интересы которого при этом будут восстановлены, а сама реституция по общему правилу является двусторонней.

Договор аренды от 01.01.2001 был заключен между и . Таким образом, поскольку Ф. не являлся стороной оспариваемой сделки и применение указанных им последствий ее недействительности не направлено на восстановление его законных прав и интересов, требования о применении последствий недействительности сделки путем обязания понудить возвратить имущество, преданное в аренду, не обоснованны и удовлетворению не подлежат.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил Решение по иску Ф. без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.