Методические рекомендации по разработке региональной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда
(Утверждены Решением правления государственной корпорации – Фонда содействия реформе ЖКХ.
Протокол )
Настоящие Методические рекомендации разработаны в целях методического обеспечения подготовки субъектами Российской Федерации заявок в государственную корпорацию – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд) на предоставление финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон).
1. Общие положения
1.1. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (далее – региональная программа по переселению граждан) согласно части 2 статьи 19 Федерального закона является одним из основных документов, прилагаемых к заявке субъекта Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда (в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда).
1.2. Региональная программа по переселению граждан определяет перечень многоквартирных домов, которые признаны до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации (далее – аварийные многоквартирные дома) и пользователи жилых помещений в которых будут переселены в случае предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Исходя из перечня таких домов, количества или площади помещений в них, согласованных с собственниками этих помещений способов переселения, региональная программа по переселению граждан обосновывает необходимый объем финансовой поддержки за счет средств Фонда для выполнения представленной в Фонд заявки субъекта Российской Федерации в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
1.3. Подготовка региональной программы по переселению граждан проводится на основе следующих принципов:
1.3.1. предоставление полной и достоверной информации собственникам жилых помещений в аварийных многоквартирных домах для принятия решения об участии в региональной программе по переселению граждан;
1.3.2. прозрачность и мотивированность принимаемых решений о формировании перечня аварийных многоквартирных домов, подлежащих включению в региональную программу по переселению граждан;
1.3.3. эффективность расходования средств финансовой поддержки путем обеспечения высокой готовности собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах к принятию решений о переселении на стадии подготовки региональной программы по переселению граждан;
1.3.4. обеспечение переселения граждан из аварийных многоквартирных домов в предельно сжатые сроки для минимизации издержек по содержанию аварийных домов и сокращения сроков включения освобождающихся земельных участков в хозяйственный оборот.
1.4. Наличие принятой ранее региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда может считаться выполнением условия предоставления финансовой поддержки, установленного подпунктом 11 пункта 1 статьи 14 Федерального закона после приведения этой программы в соответствие с требованиями статьи 16 Федерального закона.
Субъекту Российской Федерации рекомендуется вносить изменения в ранее принятую региональную программу по переселению граждан или принимать в соответствии с Федеральным законом новые региональные программы в случаях, если, в частности:
1) перечень аварийных многоквартирных домов в соответствии с ранее принятой региональной программой по переселению граждан включает многоквартирные дома, которые признаны после 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;
2) перечень аварийных многоквартирных домов в соответствии с ранее принятой региональной программой по переселению граждан включает многоквартирные дома, которые признаны в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу (за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации);
3) не установлен объем долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в порядке, установленном Федеральным законом;
4) имеются иные несоответствия положениям Федерального закона, устанавливающим требования к региональной программе по переселению граждан.
1.5. Для успешного выполнения требований Федерального закона при подготовке региональной программы по переселению граждан необходимо учитывать следующие факторы:
1.5.1. На получение финансовой поддержки за счет средств Фонда могут претендовать муниципальные образования, которые соответствуют показателям, необходимым для проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства - условиям определенным пунктом 1 части 1 статьи 14 Федерального закона. Количество и состав таких муниципальных образований в период деятельности Фонда могут меняться. Для формирования у органов местного самоуправления постоянных стимулов к достижению показателей, необходимых для проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства региональные программы по переселению граждан рекомендуется подготавливать по мере обеспечения муниципальными образованиями условий получения финансовой поддержки за счет средств Фонда. При этом следует учитывать, что в соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств при условии расположения аварийных многоквартирных домов на территориях не менее двух муниципальных образований, которые выполнили предусмотренные частью 1 статьи 14 Федерального закона условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и общая суммарная численность населения которых составляет не менее чем двадцать процентов общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся такие муниципальные образования.
Срок реализации региональной программы по переселению граждан зависит от предлагаемого способа предоставления жилья жителям аварийных многоквартирных домов или изъятия органами местного самоуправления жилых помещений в аварийных многоквартирных домах. Если средства, полученные для реализации региональной программы по переселению граждан за счет разных источников, будут направляться только на выкуп жилья у собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах или предоставление жилых помещений, приобретенных на рынке жилья, то в этом случае оптимальный срок выполнения региональной программы по переселению граждан –один год. Если средства также будут расходоваться на строительство многоквартирных домов, срок выполнения региональной программы по переселению граждан должен определяться сроком их строительства, временем регистрации на жилых помещений, приобретаемых в муниципальную собственность и временем их обмена на жилые помещения в аварийных многоквартирных домах. Таким образом, одновременно могут выполняться несколько региональных программ по переселению граждан.
1.5.2. В региональную программу по переселению граждан следует включать перечень аварийных многоквартирных домов, в которых все собственники помещений на общих собраниях собственников помещений приняли единогласное решение о готовности участвовать в региональной программе по переселению граждан, а также аварийных многоквартирных домов, для собственников помещений в которых истек установленный органами местного самоуправления разумный срок сноса таких домов силами собственников.
1.5.3. При обосновании объема средств долевого финансирования региональной программы по переселению граждан следует исходить из двух возможных вариантов действий собственников помещений в аварийных многоквартирных домах:
-получение выкупа за аварийное жилое помещение (включая стоимость земельного участка, на котором оно расположено);
-получение взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения равнозначного по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения должна быть близка к цене приобретения жилья с аналогичными характеристиками (площадь, уровень благоустройства) на рынке жилья в данном населенном пункте. Для прогнозирования стоимости региональной программы по переселению граждан при подготовке проекта региональной программы органам государственной власти субъекта Российской Федерации рекомендуется установить размер планируемой выкупной цены изымаемых жилых помещений в аварийном многоквартирном доме (на единицу общей площади) для каждого муниципального образования – претендующего на включение в указанную программу. Для собственников комнат в коммунальных квартирах размер планируемой выкупной цены изымаемых жилых помещений применяется с учетом доли в площади общего имущества собственников комнат в коммунальных квартирах.
1.5.4. В случае, если в аварийных многоквартирных домах есть жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, возрастают риски непринятия общим собраниями собственников помещений в многоквартирных аварийных домах единогласных решений об участии в региональной программе по переселению граждан. В этом случае органы местного самоуправления могут для включения таких домов в региональные программы переселения граждан и минимизации расходов бюджетна предложить юридическим лицам - собственникам жилых помещений в таких домах заключить договоры мены с органами местного самоуправления включающие в себя обязательства по переселению в обмениваемые квартиры нанимателей на согласованный с нанимателями срок.
1.5.5. Реализация региональной программы по переселению граждан в значительной мере зависит от своевременности и доступности информации:
а) о содержании правовых актов и решений органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления о подготовке, принятии и реализации региональной программы по переселению граждан;
б) о ходе реализации региональной программы по переселению граждан, об осуществлении текущей деятельности органов государственной власти по выполнению этой программы;
в) о правах собственников и нанимателей жилых помещений в аварийных многоквартирных домах и о необходимых действиях по защите этих прав;
г) о системе контроля за расходованием средств Фонда, средств бюджетов субъектов Российской Федерации и средств местных бюджетов, за выполнением региональной программы по переселению граждан с указанием наименований контролирующих органов, фамилий, имен и отчеств руководителей контролирующих органов, времени их приема, адресов почтовой связи и адресов электронной почты, номеров телефонов и телефаксов;
д) о планируемых и достигнутых результатах выполнения региональной программы по переселению граждан.
1.5.6. Информацию о подготовке и реализации региональной программы по переселению граждан рекомендуется предоставлять собственникам помещений в признанных аварийными многоквартирных домах с использованием всех доступных средств массовой информации, включая:
а) официальные сайты в сети «Интернет» исполнительных и представительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления;
б) официальные печатные издания субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления;
в) печатные издания, имеющие широкое распространение на территории субъекта Российской Федерации, муниципальных образований
г) сайты в сети «Интернет» и печатные издания ассоциаций товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов, ассоциаций и (или) саморегулируемых организаций управляющих организаций;
д) телевидение, радио и иные электронные средства массовой информации.
1.5.7. В случаях отсутствия у муниципального образования официального сайта или средств для финансирования опубликования информации о подготовке и реализации региональной программы по переселению граждан в печатных изданиях, на телевидении и радио, органам государственной власти субъектов Российской Федерации рекомендуется по запросам органов местного самоуправления размещать такую информацию без взимания платы на официальном сайте субъекта Российской Федерации и в официальном печатном издании субъекта Российской Федерации и оказывать за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации финансовую помощь для подготовки передач и оплаты эфирного времени на каналах организаций теле - и радиовещания, а также для изготовления перетяжек, плакатов, листовок и буклетов информационно-разъяснительного содержания.
1.5.8. Органам государственной власти субъекта Российской Федерации и органам местного самоуправления рекомендуется организовать на постоянной основе работу справочной службы для разъяснения гражданам целей, условий, критериев и этапов региональной программы по переселению граждан, выяснения любых связанных с ее реализацией и возникающих у граждан вопросов по телефону, с использованием почтовых и электронных отправлений.
2. Содержание региональной программы по переселению граждан
2.1. Основным содержанием региональной программы по переселению граждан должны являться:
2.1.1. цель и задачи, общая стоимость и сроки реализации региональной программы по переселению граждан;
2.1.2. перечень муниципальных образований, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и выполнивших условия, предусмотренные статьей 14 Федерального закона;
2.1.3. перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации (с указанием их основных характеристик);
2.1.4. обоснование объема средств на реализацию региональной программы по переселению граждан с указанием способов переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
2.1.5. распределение средств финансовой поддержки между муниципальными образованиями – участниками региональной программы;
2.1.6. объем долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;
2.1.7. планируемые показатели выполнения региональной программы по переселению граждан.
2.2. Целью региональных программ по переселению граждан является финансовое и организационное обеспечение переселения граждан из аварийных многоквартирных домов, собственники помещений в которых проявили готовность участвовать в региональной программе по переселению граждан, при условии что органы местного самоуправления обеспечивают выполнение определенных Федеральным законом показателей реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
2.3. Участниками региональной программы по переселению граждан, получающими финансовую поддержку за счет средств Фонда, могут быть муниципальные образования, которые:
2.3.1. выполнили условия, предусмотренные статьей 14 Федерального закона;
2.3.2. приняли решение о долевом финансировании переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств местного бюджета. Субъектом Российской Федерации может быть установлен минимальный размер софинансирования за счет средств местных бюджетов.
2.4. Перечень аварийных многоквартирных домов, включенных в региональную программу по переселению граждан, содержит следующую информацию:
2.4.1. адреса аварийных многоквартирных домов;
2.4.2. название и реквизиты документов, подтверждающих признание домов аварийными и подлежащими сносу;
2.4.3. дата истечения установленного органами местного самоуправления разумного срока сноса собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах;
2.4.4. число граждан, зарегистрированных в жилых помещениях в аварийных многоквартирных домах, в качестве постоянно проживающих на момент предъявления органом местного самоуправления к собственникам помещений в таких домах требований об их сносе в разумный срок;
2.4.5. площадь (в квадратных метрах) помещений в таких домах;
2.4.6. способы переселения граждан из жилых помещений (указываются площадь этих помещений и количество жилых помещений в отношении каждого аварийного многоквартирного дома):
а) выкуп изымаемых жилых помещений путем заключения договоров купли-продажи (в соответствии с принятыми собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах решениями);
б) предоставление жилых помещений путем заключения договоров мены взамен изымаемых жилых помещений, приобретенных или в построенных многоквартирных домах за счет средств Фонда (в соответствии с принятыми собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах решениями);
в) предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением в порядке, установленном статьями 86 и 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2.4.7. планируемый объем финансирования расходов на переселение граждан из жилых помещений в аварийных многоквартирных домам (суммарно и по каждому такому дому в отдельности, в тысячах рублей):
а) общий;
б) для выкупа жилых помещений;
в) для приобретения жилых помещений на рынке жилья;
г) для строительства жилых помещений.
2.4.8. форма предоставления информации о признанных аварийными многоквартирных домах, на переселение граждан из которых планируется предоставление финансовой поддержки в рамках выполнения региональной программы по переселению граждан (см. приложенике 1)
2.5. Планируемые показатели выполнения региональной программы по переселению граждан указываются в абсолютных и относительных показателях для всех участвующих в региональной программе по переселению граждан муниципальных образований и в целом по субъекту Российской Федерации (см. рекомендуемые показатели выполнения программы по переселению граждан в форме таблицы приложения 2).
3. Этапы разработки региональной программы по переселению граждан
3.1. Региональную программу по переселению граждан рекомендуется разрабатывать поэтапно.
Первый этап. Определение субъектом Российской Федерации основных показателей региональной программы по переселению граждан.
3.1.1. Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации принимает правовой акт о подготовке региональной программы по переселению граждан, которым определяются:
а) цели и задачи этой программы;
б) перечень муниципальных образований, которые имеют высокую степень вероятности выполнить установленные Федеральным законом условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, прогнозный объем долевого финансирования за счет средств бюджета каждого муниципального образования;
в) размер планируемой выкупной цены находящихся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации жилых помещений в аварийных многоквартирных домах (на единицу общей площади изымаемого жилого помещения) для каждого муниципального образования, претендующего на включение в региональную программу по переселению граждан;
г) планируемые показатели этой программы:
общая цена этой программы;
размер запрашиваемых субъектом Российской Федерации средств финансовой поддержки за счет средств Фонда на реализацию этой программы;
объем долевого финансирования этой программы за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации на (без учета предоставления финансовой поддержки средств Фонда);
объем долевого финансирования этой программы за счет средств местных бюджетов муниципальных образований, претендующих на получение финансовой поддержки за счет средств Фонда (без учета средств Фонда и средств бюджета субъекта Российской Федерации);
д) порядок подготовки региональной программы по переселению граждан, в том числе сроки подачи муниципальными образованиями заявок на участие в региональной программе по переселению граждан (см. перечень документов, прилагаемых к заявке муниципального образования, в приложении 3);
е) порядок распределения средств бюджета субъекта Российской Федерации, включая финансовую поддержку за счет средств Фонда, между муниципальными образованиями - участниками региональной программы по переселению граждан, и направления расходования средств бюджета субъекта Российской Федерации органами местного самоуправления;
ж) планируемый объем долевого финансирования региональных программ по переселению граждан за счет средств Фонда, средств бюджета субъекта Российской Федерации и средств местных бюджетов.
3.2. Рекомендации по выполнению первого этапа:
3.2.1. Перечень муниципальных образований, которые примут участие в подготовке и реализации региональной программы по переселению граждан формируется на основе оценки выполнения муниципальными образованиями условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда в случае наличия в муниципальных образованиях многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2007 года. Необходимую организационную и аналитическую работу по формированию перечня таких домов необходимо провести на стадии подготовки правового акта субъекта Российской Федерации о подготовке региональной программы по переселению граждан.
3.2.2. Распределение средств финансовой поддержки между муниципальными образованиями рекомендуется проводить пропорционально общей площади жилых помещений в аварийных многоквартирных домах находящихся на территориях муниципальных образований - претендующих на участие в подготавливаемой региональной программе по переселению граждан.
3.2.3. Основной финансовый показатель, от которого в значительной степени будет зависеть стоимость региональной программы по переселению граждан, – планируемая выкупная цена жилых помещений в аварийных многоквартирных домах у собственников этих помещений и (или) цена жилых помещений приобретаемых для предоставления взамен изымаемых жилых помещений. Поскольку региональная программа по переселению граждан предназначена для предоставления местным бюджетам субсидий из бюджета субъекта Российской Федерации для решения проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, для каждого муниципального образования участника этой программы целесообразно установить планируемое значение выкупной цены единицы общей площади жилого помещения в аварийном многоквартирном доме, соответствующее на рынке жилья единицы цене общей площади расположенного в том же населенном пункте жилого помещения с характеристиками, аналогичными характеристикам изымаемого жилого помещения в части:
а) общей площади квартиры или жилой площади комнат в коммунальной квартире;
б) числа комнат (для коммунальных квартир);
в) уровня благоустройства.
3.2.4. На нежилые помещения в аварийных многоквартирных домах не распространяются положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем указанная статья устанавливает, что в случае, если собственники помещений в таких домах не осуществили снос или реконструкцию аварийных многоквартирных домов, земельные участки на которых расположены такие дома, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Таким образом, в отношении нежилых помещений следует руководствоваться положениями статьи 239 и других статей Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Средства на выкуп нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах могут быть предусмотрены в региональной программой по переселению граждан дополнительно по отношению к средствам, предусмотренным на финансирование этой программы в соответствии с Федеральным законом.
3.2.5. На стадии подготовки региональной программы по переселению граждан необходимо определить ее примерную цену. Предельный объем средств, необходимых для реализации региональной программы по переселению граждан, целесообразно определять как произведение общей площади жилых помещений в признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации многоквартирных домах на территории в каждого выбранного муниципального образования и планируемой выкупной цены жилых помещений в аварийных многоквартирных домах (на единицу общей жилой площади) для каждого муниципального образования – участника этой программы.
При определении прогнозной цены региональной программы по переселению граждан необходимо учитывать:
а) установленное ограничение в размере утвержденного лимита финансовой поддержки за счет средств Фонда, предоставляемой субъекту Российской Федерации на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
б) возможности бюджета субъекта Российской Федерации и местных бюджетов по софинансированию региональной программы по переселению граждан.
3.2.6. На первом этапе должны быть определены правила софинансирования программы бюджетом субъекта Российской Федерации и бюджетом каждого муниципального образования, претендующего на участие в региональной программе по переселению граждан.
3.2.7. В результате подготовительной работы на первом этапе разработки региональной программы по переселению граждан целесообразно установить максимальные значения следующих прогнозных показателей:
а) общей цены этой программы;
б) размера запрашиваемых субъектом Российской Федерации средств финансовой поддержки за счет средств Фонда для реализации этой программы;
в) расходов бюджета субъекта Российской Федерации на софинансирование этой программы (без учета предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда);
г) расходов бюджетов муниципальных образований участников этой программы (без учета средств Фонда и средств бюджета субъекта Российской Федерации).
3.3. Второй этап. Определение органами местного самоуправления основных показателей участия в региональной программе по переселению граждан.
3.3.1. Муниципальные образования, указанные в правовом акте о подготовке региональной программы по переселению граждан как возможные участники этой программы, принимают муниципальные правовые акты об участии в подготовке региональной программы по переселению граждан, в котором указываются:
а) объем финансирования региональной программы за счет средств местного бюджета с указанием планируемых показателей реализации этой программы;
б) перечень аварийных многоквартирных домов на территории муниципального образования;
в) критерии ранжирования аварийных многоквартирных домов для включения перечня таких домов в региональную программу по переселению граждан;
г) условия изъятия у собственников жилых помещений и условия переселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма в аварийных многоквартирных домах;
д) условия выкупа нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах;
е) принципы установления органами местного самоуправления сроков для сноса силами собственников помещений в аварийных многоквартирных домах в случаях, если:
собственники помещений представили в орган местного самоуправления единогласное решение общего собрания собственников помещений в признанных аварийными многоквартирных домах об участии в региональной программе по переселению граждан;
собственники помещений в аварийных многоквартирных домах в рекомендуемые сроки не приняли единогласное решение об участии в региональной программе по переселению граждан, но выполнили иные установленные органами местного самоуправления условия.
3.4. Рекомендации по выполнению второго этапа.
3.4.1. Органу местного самоуправления необходимо оценить состояние рынка жилья для принятия решения о выборе стратегии предоставления жилья гражданам, переселяемым из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, и в случае предоставления взамен изымаемых жилых помещений в признанных аварийными многоквартирных домах жилых помещений приобретенных на рынке жилья или в построенных многоквартирных домах путем заключения договора мены.
3.4.2. В первую очередь в перечень аварийных многоквартирных домов региональной программы по переселению граждан должны включаться аварийные многоквартирные дома, для собственников помещений в которых истек установленный разумный срок сноса таких домов силами собственников, а также аварийные многоквартирные дома, в которых все жилые и нежилые помещения находятся в муниципальной собственности. Во вторую очередь осуществлять переселение граждан из аварийных многоквартирных домов, где всеми собственниками жилых помещений выбраны конкретные варианты переселения, взяты обязательства в письменной форме о реализации конкретного варианта переселения и согласованны с органами местного самоуправления условия изъятия жилых помещений. Целесообразно заключить предварительные договоры купли-продажи изымаемых жилых помещений и нежилых помещений со всеми собственниками помещений в аварийном многоквартирном доме. В третью очередь в указанный перечень рекомендуется включать аварийные многоквартирные дома, в которых общие собрания собственников помещений приняли единогласное решение об участии в региональной программе по переселению граждан и не истек установленный разумный срок для сноса аварийных многоквартирных домов силами собственников.
3.4.3. Аналогичные принципы ранжирования аварийных многоквартирных домов следует применять также для определения очередности переселения граждан из аварийных многоквартирных домов в рамках региональной программы по переселению граждан. При этом ранжирование для включения перечня таких домов в программу по переселению граждан может отличаться от ранжирования в рамках исполнения программы по переселению граждан. Так, в качестве наиболее значимого критерия для определения очередности переселения граждан из аварийных многоквартирных домов рекомендуется принимать дату принятия общими собраниями собственников помещений в аварийных многоквартирных домах, для которых не истек разумный срок их сноса силами собственниками, единогласного решения об участии в региональной программе по переселению граждан. Такой подход будет стимулировать максимальную активность граждан в принятии решений об участии в региональной программе переселения.
3.4.4. При подготовке региональной программы по переселению граждан определяются основные показатели этой программы:
а) Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, занимаемых по договорам социального найма, в соответствии со статьями 86 и 89 Жилищного кодекса Российской Федерации представляются жилые помещения, благоустроенные применительно к условиям населенного пункта, в котором расположен аварийный многоквартирный дом, равнозначные по общей площади ранее занимаемым жилым помещением, отвечающие установленным жилищным законодательством требованиям, находящиеся в черте населенного пункта, в котором расположен аварийный многоквартирный дом. Нанимателям и проживающим совместно с ними членам их семей, которые до выселения занимали не менее чем две комнаты в коммунальной квартире аварийном многоквартирном доме, предоставляются жилые помещения, состоящего из того же количества комнат, в коммунальной квартире. При этом необходимо определить, какие жилые помещения будут предоставляться гражданам, выселяемым из расположенных в аварийных многоквартирных домах жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма:
жилые помещения находящиеся в муниципальной собственности до предоставления их гражданам, выселяемым из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма;
приобретенные органами местного самоуправления за счет средств местного бюджета, в том числе за счет средств финансовой поддержки Фонда и средства бюджета субъекта Российской Федерации;
построенные путем участия в соинвестировании на основе законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности, договора подряда за счет средств местного бюджета, в том числе за счет средств финансовой поддержки Фонда и средства бюджета субъекта Российской Федерации, направляемых на строительство квартир в многоквартирных домах и (или) многоквартирных домов, все помещения в которых будут переданы в муниципальную собственность;
б) изъятие жилых помещений в аварийных многоквартирных домах (за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию) осуществляется в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации;
в) изъятие нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
3.4.5. Для соблюдения условий законодательства Российской Федерации на подготовительном этапе переселения граждан из аварийного многоквартирного дома органам местного самоуправления целесообразно установить порядок определения разумного срока для сноса аварийного многоквартирного дома силами его собственников:
а) в случаях, если общими собраниями собственников помещений в аварийных многоквартирных домах были приняты единогласные решения об участии в региональной программе по переселению граждан, такой разумный срок рекомендуется устанавливать достаточно коротким, около трех месяцев;
б) в случаях, если общими собраниями собственников помещений в аварийных многоквартирных домах не были приняты единогласные решения об участии в региональной программе по переселению граждан, органы местного самоуправления вправе установить, разумный срок большей продолжительностью для сноса таких домов силами собственников, например, один год. После окончания этого срока переселение граждан из таких домов является обязанностью органов местного самоуправления, и включение перечня аварийных многоквартирных домов, в отношении которых истек разумный срок сноса силами собственников, в региональную программу по переселению граждан становится наибольшим приоритетом;
Необходимо учитывать, что если часть собственников помещений в таких домах не согласились участвовать в региональной программе по переселению граждан, при их переселении могут возникнуть существенные трудности с определением в договорах выкупной цены изымаемых жилых помещений или условий их обмена. Поскольку планируемая выкупная цена изымаемых жилых помещений устанавливается на региональном уровне, все риски завышения цены переселения граждан в этом случае и (или) дополнительных издержек содержания таких не полностью расселенных аварийных многоквартирных домов из-за увеличения муниципальной собственности доли в общем имуществе в многоквартирном доме и задержек переезда части граждан несет орган местного самоуправления.
3.4.6. Подготовительная работа на втором этапе должна быть проведена в течение установленного субъектом Российской Федерации срока.
3.5. Третий этап. Формирование на муниципальном уровне перечня признанных аварийными многоквартирных домов для включения в региональную программу по переселению граждан.
3.5.1. В соответствии с указанными ранее критериями приоритет для включения в региональную программу по переселению граждан имеют перечни аварийных многоквартирных домов, для которых истек установленный органами местного самоуправления разумный срок сноса силами собственников, а также аварийные многоквартирные дома, все жилые и нежилые помещения в которых являются муниципальной собственностью. Приоритет также имеют аварийные многоквартирные дома, собственники помещений которых приняли на общих собраниях единогласные решения об участии в региональной программе по переселению граждан.
3.5.2. После завершения подготовительной работы органы местного самоуправления в случае, если помещения в аварийных многоквартирных домах находятся в муниципальной собственности инициируют проведение общих собраний собственников помещений в таких домах или содействуют их проведению.
3.5.3. Целью проведения общих собраний собственников помещений в аварийных многоквартирных домах, для которых не установлен или не истек установленный органами местного самоуправления срок сноса силами собственников помещений в таких домах, является изъявление указанными собственниками своей воли относительно осуществления собственными силами сноса аварийных многоквартирных домов, либо изъявление готовности участвовать в региональной программе по переселению граждан. В случае принятия собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах решения о реконструкции аварийного многоквартирного дома включение такого дома в перечень региональной адресной программы по переселению граждан не допускается.
3.5.4. После истечения срока, установленного для сноса аварийного многоквартирного дома, отсутствует необходимость проведения общего собрания собственников помещений в таком доме для принятия решения об участии в региональной программе по переселению граждан. При необходимости ранжирования аварийных многоквартирных домов переселение граждан из таких домов может быть осуществлено после того, как состоится переселение граждан из признанных аварийными многоквартирных домов, собственники помещений в которых провели общие собрания и приняли единогласное решение об участии в региональной программе по переселению граждан.
3.6. Рекомендации по выполнению третьего этапа.
3.6.1. В целях выявления намерений собственников помещений в аварийных многоквартирных домах реализовать свое право на участие в региональной программе по переселению граждан общие собрания собственников помещений в таких домах целесообразно проводить до предъявления требований об осуществлении сноса таких домов.
3.6.2. В зависимости от результатов принятия решений общими собраниями собственников помещений в аварийных многоквартирных домах орган местного самоуправления может установить разумный срок для выполнения требований об осуществлении сноса таких домов (если такой срок не был установлен ранее предъявленными требованиями) в соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации:
а) если в результате проведения общего собрания собственников помещений в аварийном многоквартирном доме все собственники изъявили готовность участвовать в региональной программе по переселению граждан и отказались от сноса дома и использования земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом, с учетом этого решения органами местного самоуправления устанавливается разумный срок небольшой продолжительности для сноса многоквартирного дома (например, три месяца). По истечении этого срока в случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос такого дома, у органа местного самоуправления возникает обязанность изымать жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, в таком доме для муниципальных нужд. Продолжительность устанавливаемого разумного срока необходимо скорректировать с планируемым временем начала переселения граждан из аварийного дома;
б) если общим собранием собственников помещений в аварийном многоквартирном доме не было принято единогласное решение об участии в региональной программе по переселению граждан часть собственников помещений в таком доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации могут выразить намерение осуществить снос или реконструкцию такого дома и самостоятельно использовать земельный участок, на котором расположен такой дом. Орган местного самоуправления может установить в отношении такого дома с учетом сформулированных в части 1.3. настоящей Методике принципов более длительный срок для сноса многоквартирного дома (например, один год по аналогии с частью 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). В случае если по истечении этого срока данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию такого дома, у органа местного самоуправления возникает обязанность изымать жилые помещения в таком доме для муниципальных нужд.
3.6.3. После проведения общих собраний собственников помещений в аварийных многоквартирных домах формируется предварительный перечень таких домов для включения в региональную программу по переселению граждан. На этой стадии органам местного самоуправления необходимо провести индивидуальную работу со всеми собственниками помещений в каждом таком доме в целях выявления выбранного каждым из указанных собственников способов переселения из жилого помещения в аварийном многоквартирном доме путем получения выкупной цены за изымаемое жилое помещение или предоставления другого жилого помещения по договору мены. При этом следует иметь в виду, что орган местного самоуправления не обязан предоставлять взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение. Это право целесообразно использовать для обеспечения привлекательности переселения для части собственников помещений в аварийных многоквартирных домах. С собственниками жилых помещений в таких домах, выбравшими способ переселения, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи или мены изымаемого жилого помещения.
3.6.4. С учетом проведенной работы с собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах и заключенных предварительных договоров купли-продажи или мены изымаемых жилых помещений органом местного самоуправления формируется итоговый перечень аварийных многоквартирных домов, предлагаемых данным муниципальным образованием для включения в региональную программу по переселению граждан.
3.6.5. После подготовки перечня аварийных многоквартирных домов, предлагаемых для включения от данным муниципальным образованием в региональную программу по переселению граждан, необходимо осуществить оценку потребности в средствах на реализацию региональной программы по переселению граждан, с учетом того, что первоначально предполагаемый объем таких средств, направляемых на переселение граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств Фонда и средств долевого финансирования бюджета субъекта Российской Федерации, поскольку не все собственники помещений в аварийных многоквартирных домах, могут изъявить готовность участвовать в региональной программе по переселению граждан и в период формирования региональной программы по переселению граждан в отношении таких домов может не истечь (или может не быть установлен) разумный срок для их сноса силами собственников.
3.6.6. Стоимость региональной программы по переселению граждан также может быть уменьшена по сравнению с ее прогнозной стоимостью в случае, если:
а) согласованная на основании договоров выкупная цена изымаемых жилых помещений будет меньше их планируемой выкупной цены;
б) планируемая стоимость приобретения жилых помещений для предоставления по договорам социального найма или по договорам мены будет ниже их планируемой выкупной цены;
в) планируемая стоимость строительства жилых помещений будет ниже их планируемой выкупной цены.
3.6.7. После завершения формирования перечня признанных аварийными многоквартирных домов, включаемых в региональную программу по переселению граждан, к моменту окончании срока, указанного в правовом акте субъекта Российской Федерации о подготовке региональной программы по переселению граждан, органы местного самоуправления уточняют потребности в средствах на переселение таких домов:
а) если планируемая стоимость переселения граждан из жилых помещений в аварийных многоквартирных домах меньше, чем планируемая стоимость региональной программы по переселению граждан, то ее стоимость в отношении данного муниципального образования уменьшается до уровня фактической потребности;
б) если планируемая стоимость переселения граждан из жилых помещений в признанных аварийными многоквартирных домах выше, чем планируемая стоимость региональной программы по переселению граждан, сокращается перечень таких домов.
3.6.8. В результате проведенной работы муниципальные образования представляют в уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации перечень аварийных многоквартирных домов для включения их в региональную программу по переселению граждан и информацию о планируемом переселении граждан из жилых помещений в аварийных многоквартирных домах.
3.6.9. Для реализации третьего этапа региональной программы по переселению граждан рекомендуется предоставить два месяца по окончании второго этапа этой программы.
3.7. Четвертый этап. Завершение формирования региональной программы по переселению граждан.
3.7.1. Согласно пункту 1 части 2 статьи 16 Федерального закона принимается региональная программа по переселению граждан, содержащая перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными.
3.7.2. Региональная программа по переселению граждан не может быть принята без включения в нее перечня многоквартирных домов, которые признаны до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и снос или реконструкция которых не осуществлены собственниками помещений в разумный срок, указанный в предъявленном к собственникам помещений в таких домах требовании.
3.8. Рекомендации по выполнению четвертого этапа.
3.8.1. После уточнения органами местного самоуправления потребностей в средствах на переселение многоквартирных домов, включенных в перечень аварийных многоквартирных домов в рамках региональной программы по переселению граждан рекомендуется на уровне субъекта Российской Федерации определить распределение финансовых ресурсов, необходимых для выполнения региональной программы по переселению граждан, с учетом обязательств, принятых на себя органами местного самоуправления по трем направлениям их деятельности:
а) участие в строительстве многоквартирных домов для последующего предоставления жилых помещений гражданам, переселяемых из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений в признанных аварийными многоквартирных домах, , или для граждан по договорам мены объем стоимость строительства, срок строительства и переселения граждан;
б) приобретение жилых помещений на вторичном рынке жилья для предоставления гражданам, переселяемых из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений в признанных аварийными многоквартирных домах,, или гражданам по договорам мены (площадь, стоимость и сроки приобретения жилых помещений и переселения;
в) выплата гражданами собственникам жилья выкупной цены изымаемых жилых помещений (площадь выкупаемых жилых помещений, сроки выкупа жилых помещений и ожидаемого переселения граждан.
3.8.2. В случае, если стоимость региональной программы по переселению граждан для данного муниципального образования меньше, чем первоначально предполагаемая стоимость в этом случае объем средств бюджета субъекта Российской Федерации, направляемы на переселение граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств Фонда и средств долевого финансирования бюджета субъекта Российской Федерации для такого муниципального образования должен быть меньше объема, планируемого при подготовке региональной программы по переселения переселению граждан. При этом объем средств финансовой поддержки, запрашиваемой субъектом Российской Федерации у Фонда на долевое финансирование региональной программы по переселению граждан должен быть соответственно изменен по сравнению с планируемым объемом средств.
3.8.3. На заключительном этапе субъект Российской Федерации обобщает полученную от органов местного самоуправления информацию в виде региональной программы по переселению граждан, уточняет финансовые потребности на основании этой информации, и предоставляет в Фонд заявку на предоставление средств финансовой поддержки.
3.8.4. На реализацию четвертого этапа рекомендуется предоставить не менее двух недель.
4. Заключительные положения
4.1. Общая продолжительность рекомендуемого срока подготовки заявки на получение средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда после издания правового акта субъекта Российской Федерации о подготовке региональной программы по переселению граждан составляет пять месяцев.
4.2. В случае, если в субъекте Российской Федерации нет многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, или муниципальные образования, в котором находятся такие дома, не выполняют или не возможность выполнить положения Федерального закона для принятия решения о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда, Федеральный закон предоставляет субъекту Российской Федерации возможность обратиться в Фонд с предложением об использовании средств Фонда предназначенных на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
