Описание общей ситуации на рынке жилой недвижимости г. Перми за период с января по сентябрь 2009г

Описание общей ситуации на рынке жилой недвижимости

г. Перми за период с января по сентябрь 2009г.

1. По данным Пермской мультилистинговой системы за прошедшие 9 месяцев 2009г. количество предлагаемых квартир на рынке многоквартирного жилья г. Перми снизилось на 40,1%.

Изменение данного показателя произошло в большей степени за счёт вторичного рынка жилья, где за исследуемый период времени количество предложений уменьшилось на 44%. Причём, наибольшее снижение произошло в 1-м квартале 2009г., на тот момент времени оно составило 21,2%. Максимальное количество предложений квартир на вторичном рынке жилья было отмечено в апреле 2009г. (5 936 ед.), а минимальное – в сентябре 2009г. (3 577 ед.).

На рынке нового строительства многоквартирного жилья за исследуемый период времени количество предложений снизилось на 31,1%. В отличие от вторичного рынка, на первичном рынке жилья количество предложений квартир в 1-м квартале 2009г. выросло на 4,3%. Максимальное количество предложений квартир было зафиксировано в марте 2009г. (2 834 ед.). Далее наблюдалось ежемесячное снижение количества предложений на первичном рынке. К концу сентября 2009г. данный показатель составил 1 872 ед. Отметим также, что на первичном рынке жилья ежеквартально происходит так называемое «вымывание» квартир. Часть жилых домов по истечении квартала переходит на вторичный рынок жилья, соответственно, все предлагаемые в них квартиры рассматриваются как предложения на вторичном рынке. Также в течение 9 месяцев 2009г. часть квартир, предлагаемых в новостройках города, была распродана по государственным закупкам и снята с розничной продажи.

2. Ситуация, связанная со снижением средних цен предложения на рынке многоквартирного жилья г. Перми в целом (включая вторичный и первичный рынки), которая была зафиксирована ещё во 2-м полугодии 2008г., продолжилась и в 2009г.

Отметим, что в 1-м и 2-м кварталах 2009г. средняя цена предложения снижалась в пределах 12-13% на вторичном рынке жилья и 9,5-11% на первичном рынке жилья. В 3-м квартале 2009г. темпы снижения стали меньше: на вторичном рынке они составили 6% и на первичном рынке – 7,5%.

Добавим также, что в 1-м и 2-м кварталах 2009г. темпы снижения средней цены предложения на вторичном рынке жилья превышали темпы снижения на первичном рынке. В 3-м квартале 2009г. ситуация изменилась в обратную сторону.

На 25 сентября 2009г. на многоквартирном рынке жилья г. Перми были зафиксированы следующие показатели средних цен предложения: вторичный рынок –руб./кв. м.; первичный рынок – 37 509 руб./кв. м.;

ü  средняя цена предложения на вторичном рынке жилья г. Перми снизилась за 9 месяцев 2009г. в денежном эквиваленте на 16 320 руб./кв. м.;

ü  на рынке нового строительства исследуемый показатель за период с января по сентябрь 2009г. стал ниже в денежном эквиваленте на 12 887 руб./кв. м.

Отметим, что уровень средней цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, зафиксированный на конец сентября 2009г., соответствует уровню цен января-февраля 2007г. На первичном рынке жилья средняя цена предложения сентября 2009г. соответствует показателю ноября-декабря 2006г.

В течение января-сентября 2009г. максимальная разница между средними ценами предложений, отмеченными на вторичном и первичном рынках многоквартирного жилья г. Перми, была зафиксирована в январе 2009г. – на уровне 13,4% в пользу вторичного рынка. Далее разрыв в ценах сокращался, и к концу июня 2009г. достиг значения, равного 8,9%. В 3-м квартале 2009г. разница в ценах предложения вновь стала увеличиваться, и к концу сентября 2009г. составила 10,4% (также в пользу вторичного рынка жилья).

Динамика количества предложений и средней цены предложения на вторичном и первичном рынках многоквартирного жилья в течение января-сентября 2009г. отражена на графиках 1 и 2.

График 1

График 2

*Примечание: источниками для расчётных показателей являются данные Пермской мультилистинговой системы, газета «Пермские квартиры, дома & офисы» и база данных долина».

*декабрь 2008г., как базовый период времени приведён на графиках 1 и 2 для сравнения динамики цен.

Средние цены предложений 1 квадратного метра (тыс. руб.) на вторичном и первичном рынках многоквартирного жилья в зависимости от размера квартиры и административного района г. Перми в июне (31.0г.) отражены в таблице 1 и 2.

Таблица 1

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ
Район	Количество комнат	По всем размерам
1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.
Дзержинский	43,655	41,888	44,728	48,597	44,124
Индустриальный	44,257	40,856	40,760	50,623	42,155
Кировский	36,976	32,466	33,758	36,111	34,155
Ленинский	51,969	52,644	57,921	64,780	57,560
Мотовилихинский	44,602	40,755	41,481	40,041	41,549
Орджоникидзевский	35,089	29,852	29,920	31,018*	30,773
Свердловский	43,810	42,615	42,609	53,325	44,300
В среднем по городу	42,548	39,713	41,132	48,121	41,862

Таблица 2

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ
Район	Количество комнат	По всем размерам
1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.
Дзержинский	37,525	38,271	37,019	37,570	37,640
Индустриальный	37,164	35,827	34,211	35,862*	35,732
Кировский	34,744	35,714	32,165	29,934*	33,771
Ленинский	49,931*	49,909	50,144	-	50,376
Мотовилихинский	38,946	36,717	34,578	32,911*	36,323
Орджоникидзевский	30,785	28,888	28,204	24,388*	29,194
Свердловский	42,166	44,689	45,101	48,863	44,571
В среднем по городу	37,380	37,548	37,207	39,105	37,509

*Примечание: источниками для расчётных показателей являются данные Пермской мультилистинговой системы, газета «Районы. Кварталы. Квартиры» и база данных долина».

3. В течение января – сентября 2009г. спрос потенциальных покупателей на вторичном рынке жилья г. Перми был зафиксирован традиционно на квартиры меньшего размера. Интересно, что в течение всего 1-го квартала 2009г. доля спроса на 1-но и 2-комнатные квартиры в общей структуре составляла порядка 85%. Во 2-м квартале 2009г. доля спроса на квартиры меньшего размера в общей структуре снижалась (с 84,8% в марте 2009г. до 80,7% в июне 2009г.). А в 3-м квартале 2009г. была зафиксирована обратная ситуация: к концу сентября 2009г. доля спроса на квартиры меньшего размера увеличилась до 90,4%.

Соответственно, удельный вес спроса на квартиры большего размера ежемесячно варьировался в пределах 10-20%. При этом под долей спроса на квартиры большего размера в основном понимается доля спроса на 3-комнатные квартиры, т. к. в течение всего рассматриваемого периода спрос на 4-комнатные квартиры фактически отсутствовал.

На рынке нового строительства жилой недвижимости г. Перми, также как и на вторичном рынке, большая доля спроса потенциальных покупателей была установлена на квартиры меньшего размера. Так, за 1-й квартал 2009г. уровень спроса на 1-но и 2-комнатные квартиры составил 88%. За 2-й квартал 2009г. он снизился на 9% (до 79% в июне 2009г.), а к концу сентября 2009г. он вновь увеличился до 88,0%.

Что касается спроса на 3-комнатные квартиры, то в начале 2009г. он был отмечен в пределах 13%. За 2-й квартал 2009г. он увеличился до 20%, а к концу сентября 2009г. снизился до 8,5%. Удельный вес спроса на 4-комнатные квартиры был минимальным в начале 2009г. (в пределах 1,5-2%). Далее спрос на 4-комнатные квартиры увеличивался, и к концу исследуемого периода доля спроса на квартиры этого размера составила 3,5%.

4. Срок экспозиции на рынке купли-продажи изменяется в зависимости от спроса на жилую недвижимость. Напомним, что в начале 2009г. срок экспозиции на рынке жилья г. Перми для квартир меньшего размера составлял 4-5 месяцев, а на квартиры большего размера до 8 месяцев. Летом 2009г. на рынке жилья было отмечено небольшое «оживление», которое в большей степени было вызвано различными акциями от компаний-застройщиков.

Отметим, что в 3-м квартале 2009г. покупательная активность на рынке жилой недвижимости стала выше, чем во 2-м квартале, а выбор квартир, наоборот, снизился. Поэтому срок экспозиции изменился и напрямую зависит от размера квартиры. Так, на данный момент времени для 1-но и 2-комнатных квартир он составляет не более 1-2 месяцев, для 3-комнатных квартир – до 4 месяцев, а для 4-комнатных квартир – 6-8 месяцев.