Кризис на международных финансовых рынках, резко обострившийся в последние недели оказывает все более заметное влияние на Россию. Проблемы, с которыми столкнулись отечественный банковский сектор и фондовый рынок, с неизбежностью отражаются, хотя и в разной мере, на состоянии остальных сегментов экономики. Рынок недвижимости потенциально является одним из наиболее уязвимых для финансовых потрясений, «импортированных» из – за рубежа в Россию.
Степень негативного влияния кризиса, «внешнего» по отношению к национальной экономике, на состояние рынка недвижимости зависит от того, насколько сильно сопутствующие кризису факторы ограничивают спрос и/или предложение объектов недвижимости. В случае с Россией круг основных факторов, способных «сыграть» в пользу сокращения спроса, включает в себя угрозу снижения доходов населения (главного двигателя спроса на жилье) и доходов частного бизнеса (основы спроса на коммерческую недвижимость), снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов, а также ухудшение доступности кредитных ресурсов для покупателей. Со стороны предложения это, прежде всего, проблема доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний – застройщиков.[1]
За последние несколько недель по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращается финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируя срочный приток денежных средств.
По прогнозам аналитиков компании Blackwood, арендные ставки к концу лета 2009 года могут упасть примерно на 25 – 40% по сравнению с существующим уровнем, аналогичное падение ожидается и в отношении продаж объектов. Корректировка цен на коммерческую недвижимость будет продолжаться до середины следующего года, после чего, в 3 – м и 4 – м квартале 2009 цены вновь начнут расти. Уже сегодня многие девелоперы коммерческой недвижимости вынуждены «замораживать» строительство на «бумажном» этапе, то есть на этапе разработки проекта, уменьшать численность персонала и активно искать соинвесторов.
Тем не менее, основы рынка коммерческой недвижимости остаются прочными. Несмотря на то, что происходит отток капитала, спрос на товары и услуги в России по – прежнему высок, и в итоге рынок вернется на прежние позиции. Кроме того, российским правительством был открыт резервный и стратегический фонд для защиты бизнеса.
С учетом этих факторов можно отметить несколько положительных тенденций в различных секторах рынка коммерческой недвижимости.
Так, например, на рынке офисной недвижимости в наиболее выгодном положении оказались арендаторы, так как собственники готовы предоставлять более гибкие условия аренды. По мнению экспертов компании Blackwood, сейчас удачное время для поиска новых помещений или для пересмотра существующих условий аренды.
«Наступил благоприятный период для заключения длительных договоров аренды (сроком на 5 – 7 лет). Рынок офисной недвижимости входит в стадию, когда условия начинает диктовать арендатор», – считает Марк Форвард, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой недвижимости. Спрос на площади в торгово – развлекательных комплексах стал менее активным, но не остановился. Арендаторы более тщательно подходят к участию в проектах с точки зрения получения долгосрочной экономической выгоды. В связи с ситуацией на рынке долгосрочных проектов арендаторы хотят получить гарантии, что проект будет доведен до конца, и его строительство не приостановится, и тем более не «заморозится». Многие собственники идут на очень выгодные условия для арендаторов, такие как снижение ставок, менее жесткие условия договоров и т. д. с целью привлечения их в проект.
Таким образом, рынку, на котором доминировали собственники, положил конец мировой финансовый кризис и геополитические проблемы. Тем не менее, как только падение достигнет самой низшей точки, московский рынок вернется на прежние позиции быстрее, чем западные рынки недвижимости, так как основы российского рынка прочные и спрос значительно превышает предложение.[2]
Весьма уязвимыми в период кризиса будут региональные рынки коммерческой недвижимости. Можно предположить, что будут серьезно пересмотрены портфели проектов московских девелоперов в регионах. Так, по данным компании Praedium, Midland Development уже пересмотрела планы строительства торговых центров – из 200 оставлено 20 проектов, а застройщик «Корстон» приостановил строительство 11 многофункциональных комплексов по регионам России на неопределенный срок.[3]
Рынок офисной недвижимости города Нижнего Новгорода. За 2007 год данный сегмент рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода вырос на 86% (по сравнению с 2006 годом).
В целом в Нижнем в 2007 году было введено в эксплуатацию 76 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, в 2008 году планировалось ввести уже 192,5 тысяч квадратных метров.[4]
В секторе офисной недвижимости в последнее время наблюдается увеличение сроков окупаемости и снижение доходности. Увеличились сроки экспозиции объектов на рынке. Это четко прослеживается, когда вводится новый офисный центр, и рынок замирает до полугода.
В настоящее время основным источником предложения офисных помещений на нижегородском рынке являются здания советской постройки без надлежащей реконструкции, перепрофилированные жилые и административные здания. Современный нижегородский рынок бизнес – центров находился в стадии формирования до 2007 года. За 2007 год было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов офисного назначения: бизнес – центр «London», бизнес – центр «Волгооптторг», МФЦ «КИТ». Тем не менее, рынок продолжает испытывать острый дефицит офисных площадей. Их количество на одного жителя Нижнего Новгорода составляет 0,136 квадратных метров.
Сегодня при классификации рынка офисной недвижимости строящимся бизнес – центрам присваиваются классы произвольно и зачастую они не отвечают реальному качеству объектов.
По мере строительства новых объектов, отвечающих международным стандартам качества, а так же переоценке качества существующих объектов, планируется создание единой общепризнанной классификации.
Если рассматривать рынок офисных центров, совокупная доля качественных бизнес – центров составляет около 30%. Наполняемость бизнес – центров всех классов достаточно высока (86 – 100%) основной спрос приходится на небольшие площади (до 50 кв. м).[5]
Мировой финансовый кризис, начинает корректировать планы застройщиков по строительству бизнес – центров. Сегодня в Нижнем Новгороде из запланированных к вводу в 2008 году офисных площадей в действие введена только часть – 9,6 тысяч кв. м в составе административно – торгового центра «Лобачевский Plaza» местной компании «Новый город» и деловой центр «Бугров Бизнес Парк» – 25 тысяч кв. м – нижегородской девелоперской компании «Центр деловых коммуникаций».
Хотя многие эксперты сходятся во мнении, что перенос сроков привычен для строительства объектов такого типа. Так, например, по данным Нижегородского центра научной экспертизы, в 2007 году вместо анонсированных к вводу 60 тысяч кв. м бизнес – центров было сдано 27,5 тысяч кв. м.[6]
В то же время из – за проблем с финансированием некоторые проекты уже начинают замораживать, например, проект компании «Макромир», которая планировала возведение делового центра на месте нижегородского грузового речного порта.[7]
Сказывается на рынке и снижение спроса на качественные офисные помещения со стороны федеральных игроков, наметилась тенденция к экономии арендуемых площадей, за счет уплотнения и потеснения сотрудников.[8]
Арендные ставки сегодня в Нижнем Новгороде для А класса составляют около 1 000 рублей за кв. м в месяц, В класса – около 1300 рублей за кв. м в месяц, для С – 500 – 700 рублей за кв. м в месяц.[9]
С начала года арендные ставки в бизнес – центрах росли неоднократно – от 10% до 60%. Такой разброс аналитики объясняют не только превышением спроса над предложением, но и финансовыми проблемами собственников: например, в августе, в бизнес центре «Орбита» (класс В) новым арендаторам арендная ставка была повышена сразу на 400 рублей с каждого кв. м до 1 100 рублей за кв. м в месяц.
В бизнес – центре «Столица Нижний» арендные ставки с января 2008 года выросли на 10% до 1 350 рублей за кв. м в месяц.
Офисы в новом торгово – офисном центре «Лобачевский Plaza»в среднем выставлены по 3 000 рублей за кв. м в месяц. При этом 90% из 20 000 кв. м уже сданы, а средняя арендуемая площадь составляет 200 квадратных метров.[10]
Цены продаж офисов в бизнес – центрах так же выросли примерно на 15%. Нужно так же отметить, что на рынке стало появляться все больше предложений о продаже помещений в бизнес – центрах, что многие аналитики связывают с неустойчивым финансовым положением собственников.
По данным аналитиков журнала «Эксперт Волга», тенденция падения рынка офисной недвижимости доходит до крупных региональных центров с запозданием.
Если в настоящее время нет четко выраженного тренда на снижение цен на коммерческую недвижимость, то уже к концу года, снижение цен в регионах составит 10%, а к середине будущего года – 20%.
Наиболее заметная коррекция арендных ставок ожидается в Самаре и Нижнем Новгороде, где качественные офисы в дефиците, что и разогревало цены на протяжении 2007 года. Если в Казани, где этот рынок наиболее насыщен, арендные ставки на офисы класса А и В подросли в прошлом году на 5 – 10%, а офисы класса С и D сдавались по старым ценам, то, по подсчетам «London Consulting & Management Company», за тот же год в Нижнем Новгороде ставки аренды в классе А выросли на 36%, в классе В – на 87%, в С – на 77%. Ориентируясь на прошлогодний рост ставок, девелоперы новых проектов установили цену аренды на свои офисы в полтора – два раза выше, чем в действующих объектах – аналогах. Но в условиях кризиса и падения спроса данные цены будут сильно завышены.[11]
В целом по состоянию на 01 декабря 2008 года средняя цена предложения выставленной на продажу офисной недвижимости (включая все классы) по городу Нижнему Новгороду составиларублей за один квадратный метр. С начала года данный показатель вырос примерно на 20%.
При этом, как видно из рисунка 1, разброс средних цен по районам города составил отдо 81144 рублей за квадратный метр.
Средняя арендная ставка по городу Нижнему Новгороду для офисной недвижимости по состоянию на 01 декабря 2008 года составила 641 рубль за один квадратный метр в месяц.
Максимальные средние значения арендных ставок были зафиксированы в Нижегородском и Советском районах. Здесь средняя ставка аренды составила 899 и 791 рубль за квадратный метр в месяц соответственно.
Средняя арендная ставка по остальным районам города составила 573 рубля за квадратный метр в месяц. При этом самые низкие средние арендные ставки были отмечены в Ленинском и Сормовском районах города Нижнего Новгорода.
Как правило, уровень арендных ставок для офисных и торговых помещений определяется: местоположением объекта – его близостью к центру города или к районному центру, оживленным транспортным магистралям, обеспечивающим удобную транспортную доступность, инфраструктурой, наличием парковки для автомобилей и т. д.
Рис. 1. Средние значения цен предложения выставленной на продажу офисной
недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м, с НДС.
Источник:
Рис. 2. Средние значения арендных ставок для офисной недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц, с НДС.
Источник:
На рынке аренды офисных помещений города Нижнего Новгорода нет единой формы начисления арендных ставок. На рынке присутствуют как арендные ставки, включающие в себя НДС и коммунальные платежи (так называемая валовая арендная ставка), так и арендные ставки, не включающие коммунальные платежи, с НДС или без НДС.
Как видно из приведенных выше диаграмм (рисунки 1 и 2), с начала года наблюдался рост цен продажи и аренды офисной недвижимости, несмотря на мировой финансовый кризис и замедления темпов экономического роста. По – видимому, здесь сказывается упоминавшаяся ранее замедленная реакция региональных рынков на изменяющиеся экономические и финансовые условия.
Рынок торговой недвижимости. Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс с точки зрения расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер – и гипермаркеты, универмаги, однако по – прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля.
Данное обстоятельство во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в верхней части Нижнего Новгорода, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов.
Основные торговые ряды в нагорной части города расположены на улицах Большая Покровская, Максима Горького, площади Горького, в заречной – на площади Революции.
Близко подходят к понятию «торговый коридор» проспект Ленина и улица Рождественская, формирование торгового коридора идет на Московском шоссе и улице Родионова.
В центре города активно развивается улица Белинского, которая примет законченный вид с открытием торгово – развлекательного центра на площади Лядова.
Несмотря на престижность верхней части города, не так просто построить там торговый центр, потому что Нижний Новгород – очень сложный город в плане организации торговли, тем более, строительства центра.
В центральной части города, где много старых застроек, появление нового торгового центра осложняется скученностью зданий, узкими проезжими частями и недостатком места для парковки.
Загруженность нагорной части города стала предметом беспокойства и нижегородских властей. По словам мэра Нижнего Новгорода, строительство торговых центров будет развиваться, прежде всего, в заречной части города, так как исторический центр уже перенасыщен торговыми точками.
Не менее оживленным остается своего рода центр заречной части города, с точки зрения развития торговли, район Московского вокзала. Кроме множества обычных магазинов, здесь работают торговые центры (ТЦ «Республика», «Центральный универмаг», ТЦ «Сити», ТЦ «Аврора», Нижегородская ярмарка).
На сегодня около 2/3 всего фонда торговых площадей занято под торговлю непродовольственными товарами. Представители данного сегмента рынка ищут места в торговых центрах или крупных универсальных магазинах, а не отдельные встроенные помещения.
Такой тип арендаторов предпочитает небольшие площади в диапазонах от 10 до 20 кв. м, около 50 кв. м и до 100 кв. м в зависимости от направления торговли.
В сегменте спроса на небольшие площади можно выделить продажу одежды, услуги, фуд – корты и салоны сотовой связи. На их долю приходится около 60% всего спроса на небольшие помещения.
В последнее время наметилась тенденция к укрупнению площадей, особенно в ТЦ, но она охватывает не все группы товаров. Так сотовые операторы уже определились со своим форматом и расширять метражи больше не будут.
В то же время, продавцы одежды и обуви стремятся увеличить свои салоны, разместить современные примерочные или банкетки – чтобы посетителям было еще удобнее выбирать товар и совершать покупки.[12]
Девелоперам сейчас выгодно полностью сдавать объект, чтобы больше не заниматься заселением, а ритейлеры в свою очередь идут на это, поскольку найти нужные площади довольно непросто.
На сегодня нижегородский рынок почти ничего не может предложить крупным игрокам, особенно иногородним. Это вынуждает их либо размещать (а зачастую самим строить) один магазин огромного формата, либо покупать местную сеть.
В результате в продуктовом сегменте развивается в основном средний формат – универсамы до одной тысячи квадратных метров, часто перенесенные на первые этажи новостроек.[13]
Аренда занимает преобладающую долю в структуре спроса, однако эксперты отмечают следующую закономерность: чем больше размер площади, тем выше спрос на покупку.
Средняя цена предложения выставленных на продажу нежилых помещений торгового назначения по состоянию на 01 декабря 2008 года в целом по городу Нижнему Новгороду составиларубль за квадратный метр. С начала года средняя цена выросла примерно на 18,6%.
Самое высокое значение средней цены предложения было зафиксировано в Нижегородском районе, где она составиларублей за квадратный метр. Наиболее низкие цены на торговую недвижимость были зафиксированы в Ленинском и Московском районах города Нижнего Новгорода.
Средняя ставка аренды торговых помещений по Нижнему Новгороду на 01 декабря 2008 года составила 1 293 рубля за квадратный метр в месяц, что на 7,7% выше, чем по состоянию на 01 января 2008 года. За ноябрь средняя арендная ставка практически не изменилась.
С июля 2008 года в ряде районов города произошла небольшая коррекция на понижение аренды, тогда как в первой половине года почти во всех районах наблюдался устойчивый рост арендных ставок.
Рис. 3. Средние значения цен выставленной на продажу торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м, с НДС.
Источник:
Рис. 4. Средние значения арендных ставок для торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц, с НДС.
Источник:
Самые высокие средние арендные ставки в ноябре месяце были зафиксированы в Нижегородском и Советском районах – 1 579 и 1 409 рублей за квадратный метр в месяц соответственно. Самые низкие средние арендные ставки наблюдались в Сормовском и Московском районах – среднее значение составило около 1 100 рублей за квадратный метр в месяц.
Анализ сегмента нижегородского рынка недвижимости – рынка отдельно стоящих зданий. Данный рынок недвижимости представлен двумя крупными сегментами: сегмент зданий свободного или многофункционального назначения, включающего в себя и административно – торговые здания, и сегмент зданий производственно – складского назначения.
На дату исследования в Нижнем Новгороде было выставлено на продажу более 80 отдельно стоящих зданий. Наибольшая доля предложений приходилась на здания, расположенные в нагорной части города – около 80%, при этом наибольшая доля предложений приходится на Нижегородский район, доля которого в общем объеме предложения по городу составила около 45,5%, на втором месте – Советский район (25,8%).
Рис. 5. Структура рынка продаж отдельно стоящих зданий города Нижнего Новгорода.
Источник:
Причиной такой диспропорции в структуре предложения, на наш взгляд, является более высокий уровень деловой активности верхней части города, в частности, Нижегородского и Советского районов, а так же сама структура недвижимости Нижнего Новгорода, в которой основная доля административных и торговых площадей приходится именно на эти районы, в то время как основная масса производственно – складской недвижимости расположена в заречной части города.
Отдельно стоящие здания предлагались под разные направления деятельности: от торгово – офисных, под развлечение, общепит или гостиницу до размещения легкого / чистого производств (пищевое, швейное и т. п.), автосервис.
Разброс цен выставленных на продажу отдельно стоящих зданий весьма существенен – от 7 639 рублей за кв. м (по такой цене предлагалось отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание в Приокском районе площадью 900 кв. м, на первом этаже которого разместился магазин с отдельным входом, на втором – столовая[14]) до 175 676 рублей за кв. м (два рядом стоящих здания площадью 740 кв. м в центре города по улице Алексеевской, двухэтажные + подвал, 61% износа, памятник старины[15]).
Такой разброс объясняется рядом факторов: местоположением объекта, его физическим состоянием, возможным вариантом использования.
Большинство объектов, выставленных на продажу, представлено административными зданиями постройки середины прошлого века, многие из которых нуждаются в ремонте. Часть таких объектов являются имуществом бывших предприятий, чьи активы были распроданы по частям.
Встречались в продаже и современные торгово – офисные центры. Цены на такие объекты достаточно высокие, поскольку это качественные площади с малым процентом износа и расположены они в центрах деловой активности города. Например, трехэтажный новый офисный центр (+ цоколь) площадью 1041 кв. м по красной линии улицы Варварской с отделкой помещений от строителей, предлагался по цене 150 000 рублей за кв. м,[16] трехэтажное административное здание площадью 700 кв. м по улице Новая, срок сдачи – четвертый квартал 2008 года – по 125 000 рублей за кв. м.[17]
Наибольшее количество предложений приходилось на улицы Бекетова, Белинского, историческую часть Нижнего Новгорода (улицы Рождественская, Алексеевская, Нижне – Волжская набережная).
Предложений о продаже зданий в районе площади Лядова на дату оценки в ходе исследования обнаружено не было. Это объясняется тем фактом, что на близлежащих улицах идет строительство жилых домов, на нижних этажах которых предусмотрены помещения под коммерческое использование, поэтому в листинг продаж попадают лишь встроенные помещения, реже – целый этажи новостроек.
Административные же здания советской постройки в данном районе представлены либо корпусами учебных заведений, либо зданиями бывших НИИ. Первые вообще вряд ли когда – нибудь будут выставлены на продажу, вероятность продажи вторых также крайне мала, поскольку эти здания либо полностью укомплектованы арендаторами, либо принадлежат разным собственникам.
На сегодняшний день в связи с финансовым кризисом законсервировано строительство торгово – развлекательного центра «Холидей», начатое ГК «Электроника», и скорее всего, данный объект на продажу выставляться также не будет.
Существующая структура рынка недвижимости определяет и структуру предложения: в районе расположения Объекта оценки: на продажу в декабре текущего года были выставлены в основном квартиры, переведенные в нежилой фонд или требующие перевода, нежилые помещения под коммерческое использование на нижних этажах жилых домов в новостройках, и реже – предложения по продаже офисов в административных зданиях.
В одном ценовом диапазоне находились выставленные на продажу здания, расположенные в центрах деловой активности Нижегородского и Советского районов – вблизи площадей Лядова, Горького, Свободы и Сенной и прилегающих к ним улицах. Диапазон удельных цен в декабре текущего года здесь составил в среднем от 40 000 до 70 000 рублей за кв. м (с НДС).
Как правило, отдельно стоящие здания предлагались в продажу вместе с земельными участками, на которых они расположены. В отличие от производственных зданий, где площади земельных участков зачастую составляют несколько гектар, площадь земельных участков под зданиями не производственного назначения существенно меньше (несколько соток) и не оказывает существенного влияния на общую стоимость объекта. Например, здание в районе ТРЦ «Фантастика» общей площадью 1262 кв. м без отделки с земельным участком в собственности размером 10 соток предлагался по цене 44 000 рублей за кв. м,[18] отдельно стоящее здание в переулке Нартова площадью 1 005 кв. м с участком площадью 2200 кв. м в аренде на 49 лет продавалось по 60 000 рублей за кв. м,[19] при этом трехэтажное административное здание 2002 года постройки общей площадью 973,9 кв. м в районе улицы Малая Покровская с отличным офисным ремонтом предлагалось по цене 66 742 рубля за кв. м.[20]
Анализ рынка продаж отдельно стоящих зданий показал, что число объектов аналогичных оцениваемому зданию общежития незначительно. На дату оценки удалось найти лишь одно предложение о продаже здания общежития в Приокском районе общей площадью 1506 кв. м 1962 года постройки, этажность – 3, цокольный, с земельным участком площадью 2100 кв. м, процент износа здания 24%, используется под общежитие, стоимостью 25 млн. рублей.[21]
Рис. 6. Структура рынка аренды отдельно стоящих зданий города Нижнего Новгорода.
Источник:
Средняя цена продажи для объектов, которые могли служить аналогами для оцениваемого здания общежития на дату оценки составила 56868 рубля за кв. м (с учетом НДС).
Рынок аренды отдельно стоящих зданий не производственного назначения развит довольно хорошо. В декабре текущего года в аренду было выставлено около 60 предложений по аренде подобных зданий.
Анализ рынка производственно – складской недвижимости. Рынок промышленной недвижимости города Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
К настоящему времени на территории Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия.
Промзоны распределены неравномерно, основная часть находится в заречной части города (Автозаводский, Ленинский, Канавинский, Московский и Сормовский районы).
На территориях промышленных зон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской, район улиц Новикова – Прибоя и Удмурдской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской; в Автозаводском – в районе улицы Монастырка) после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и т. д.
Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд, поэтому многие из существующих объектов построены «под себя» и все они заняты производителями, для которых они были построены. Пустующих производственных помещений высокого уровня на нижегородском рынке нет.
Рис. 7. Распределение помещений производственного назначения
по районам города Нижнего Новгорода.
Источник:
Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти довольно трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры.
То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует.
Как правило, объекты производственной недвижимости на нижегородском рынке представляют собой предприятия, построенные еще в советское время, на которых производство было остановлено, либо масштабы производства уменьшились и собственник продает часть пустующих площадей.
В таких случаях объекты кроме производственных площадей еще включают складские и административно – бытовые площади.
При этом производственные и складские площади не имеют четкого профиля и могут использоваться как под производство, так и под склад. А административные площади могут продаваться и сдаваться в аренду как отдельные объекты.
Поэтому изучение производственной недвижимости не возможно без изучения складской и наоборот, и в то же время подразумевает анализ учета административных помещений в составе производственной недвижимости.
АНО «Поволжская логистическая ассоциация» оценивает объем складской недвижимости Нижегородской области по состоянию на первый квартал 2008 года около 400 тыс. кв. м (порядка 70% из них расположено в Нижнем Новгороде).
При определении общего объема складских площадей данные аналитиков отличаются на порядок, так как основная доля складской недвижимости, представляющая собой не реконструированные производственные помещения с минимальным количеством специализированного оборудования, не поддается классификации или относится к низким классам.
Так же сложность в оценке объема складских площадей создает тот факт, что не весь объем складов обращается на рынке – большая часть технических помещений используется их обладателями под собственные нужды. Например, по информации ГК «Триумф», в Нижегородской области сосредоточено не менее 4,5 млн. кв. м складов.[22]
В Нижнем Новгороде складские помещения локализуются в нескольких зонах. Лидерами по их концентрации являются три района – Сормовский (промзона вокруг улицы Федосеенко), Канавинский (вдоль улицы Кузбасской) и Ленинский (зона вокруг Силикатного озера).
Вслед за ними идут Нижегородский район, где склады сосредоточены вдоль улицы Деловая, Автозаводский – с промзоной, прилегающей к , а также Приокский район, в котором концентрация этих помещений наблюдается вдоль улицы Ларина.
Высококлассных складов в Нижнем Новгороде единицы. К этой категории, в частности относится, складской комплекс компании «Алиди», построенный на границе Нижнего Новгорода и Кстовского района (10 тыс. кв. м), комплекс компании «Логопром» в Сормове, где часть помещений (около 5 тыс. кв. м) доведена до класса А, остальные (около 50 тыс. кв. м) относятся к классу В, а также комплекс ГК «Каскад» в Сормовском районе, соответствующий классу В (25 тыс. кв. м).[23]
На рынке складов в 2009 году компания «Гриффин партнерс» обещает ввести 90000 кв. м «Волжского индустриального парка», в третьем квартале 2009 года компания «Алиди» планирует сдать вторую очередь складского комплекса класса, а компании «Энко» и ВКТ в связи с кризисом временно заморозили проекты строительства терминалов.[24]
Максимально высокие цены на производственно – складскую недвижимость в декабре текущего года были зафиксированы в заречной части Нижнего Новгорода, где предложений на продажу гораздо больше, чем в нагорной части.
Средние цены предложения в заречной части города так же выше – удельная цена здесь составила около 32 000 рублей за один квадратный метр, при этом в Нижегородском районе данный показатель был равенрублей за кв. м, в Советском –рублей за кв. м, в Приокском –рубля за кв. м.
Сложность в определении средней цены по нагорной части заключается в том, что на рынке выставлено очень мало объектов и диапазон цен достаточно велик, что не позволяет рассчитать реальную среднюю цену.
Поэтому представить более четкую картину цен продаж производственно – складской недвижимости города довольно сложно.
Если в продажу предлагалось отдельно стоящее производственное здание, а не имущественный комплекс, то цена на такие объекты, как правило, дороже. Данные объекты выставлялись и как производственные здания с офисной частью, и как административные здания с производственными либо складскими площадями, либо исключительно как административные здания. В зависимости от этого цена в ноябре – декабре текущего года варьировала от 30 000 до 40 000 рублей за один квадратный метр.
Рис. 8. Структура предложения производственно – складской недвижимости
в городе Нижнем Новгороде.
Источник:
Важной особенностью производственно – складской недвижимости является тот факт, что цены в большинстве случаев не привязаны к району города, как в случае с недвижимостью торгового и офисного назначения. Здесь главным критерием для покупателей является транспортная доступность, развитость инфраструктуры, удобство подъезда и технические параметры помещений (высота потолка, расстояние между пролетами и т. п.).
Рис. 9. Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость по состоянию
на декабрь 2008 года в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м.
Источник:
Количество объектов производственно – складской недвижимости, предлагаемых в аренду, в несколько раз превосходит продажу. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.
Исследование рынка аренды производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что в большинстве случаев производственные помещения и отапливаемые склады позиционируются как идентичные объекты.
Рис. 10. Структура рынка аренды производственно – складской недвижимости
по количеству предложений в разрезе районов города Нижнего Новгорода.
Источник:
Один и тот же объект может быть заявлен в базе данных агентств недвижимости и как теплый склад и как помещение под производство. Средняя цена аренды по городу на такие объекты в декабре составила около 246 рублей за один квадратный метр в месяц и по сравнению с октябрем практически не изменилась.
Арендная ставка на неотапливаемые производственно – складские помещения в декабре текущего года в среднем по городу составила около 177 рублей за квадратный метр в месяц.
Диапазон арендных ставок на отапливаемые производственно – складские помещения в среднем по городу составил от 200 до 300 рублей за кв. м в месяц, тогда как на неотапливаемые – от 100 до 200 рублей за кв. м в месяц. Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость в заречной и нагорной части города отличаются незначительно. В целом по городу наиболее высокие арендные ставки в декабре текущего года были зафиксированы в Советском и Нижегородском районах
По количеству предложений объектов в аренду лидировал Сормовский район, меньше всех объектов было выставлено на рынок в Московском и Советском районах.
Рынок производственно – складской недвижимости в Советском районе города Нижнего Новгорода. Рынок производственно – складской недвижимости в Советском районе развит довольно слабо. Объектов, как по продаже, так и по аренде здесь выставлено немного. На момент исследования было выявлено около 16 предложений в продажу объектов производственно – складской недвижимости.
Основная масса выставленных на продажу объектов производственно – складской недвижимости в Советском районе сосредоточена в районе проспекта Гагарина и улицы Бекетова. Небольшое количество предложений объясняется, прежде всего, спецификой Советского района, где изначально доля производственно – складской недвижимости в общем объеме недвижимости была мала. По нашим данным, всего около 4% всей производственной недвижимости города расположено в Советском районе. Если и предлагались какие – либо объекты, то это преимущественно отдельно стоящие производственно – складские здания, либо встроенные помещения. Объектов качественной производственно – складской недвижимости на продажу в Советском районе на момент исследования выставлено не было.
Цены продажи по Советскому району в декабре текущего года варьировали отрублей за кв. м (производственно – складское помещение площадью 400 кв. м, высотой потолков – 7 м, неотапливаемое, на охраняемой территории, пропускной режим, подъезд грузовиков («Газ», «Газель») по улице Бекетова[25]) до 44200 рублей за кв. м (цокольный этаж административного здания площадью 400 кв. м в Советском районе под производственно – складскую деятельность, свободная планировка, высота потолков 3 метра, черновая отделка (стяжка, штукатурка)[26]).
Средняя цена продажи в Советском районе на дату оценки составила 31 710 рублей за кв. м.
Поскольку количество выставленных на продажу объектов по Советскому району было недостаточно, для определения стоимости оцениваемых помещений производственно – складского назначения, был исследован рынок производственно – складской недвижимости всей нагорной части города.
Это позволило определить средние цены продаж производственно – складских помещений, соответствующих параметрам оцениваемых объектов.
Цены на производственно – складскую недвижимость по всей нагорной части города не сильно отличались друг от друга и в среднем составили порядка 30 тысяч рублей за кв. м.
При этом наименьшее число предложений по продаже было зафиксировано в Нижегородском районе (16% из общего числа по всей нагорной части).
Как правило, цены выше вблизи деловых центров районов и ниже при приближении к периферии.
Средняя цена продажи для объектов, характеристики которых соответствуют оцениваемому зданию, составила на дату оценкирубль за кв. м (с НДС).
Объем предложений текущего года по аренде производственно – складской недвижимости, расположенной в Советском районе, в декабре месяце значительно превышал объем предложений по продажам.
Среди предложений в аренду объектов производственно – складского назначения наименьшая доля приходится на неотапливаемые объекты (около 23% от общего объема предложения).
Значительным отличием рынка аренды от рынка продаж является то, что отдельно стоящие здания практически не сдаются в аренду, тогда как в структуре продаж их доля весьма значительна.
Если и встречаются предложения о сдаче в аренду отдельно стоящего склада, то он, как правило, расположен на охраняемой территории.
В структуре аренды так же преобладает аренда складских помещений, а не производственных. Хотя одной из особенностей рынка аренды производственно – складской недвижимости, расположенной как в Советском районе, так в целом по Нижнему Новгороду, является тот факт, что арендодатели нечетко позиционируют свои объекты.
Один и тот же объект может предлагаться и как производственное помещение и как теплый склад.
Если в аренду предлагаются административно – офисные площади на территории какого – либо предприятия либо в составе имущественного комплекса, то арендные ставки, как правило, выше.
Наличие офисных помещений так же повышает и ставки на производственную недвижимость.
В среднем арендные ставки по Советскому району на производственно – складскую недвижимость в декабре 2008 года составили 301 рубль за кв. м в месяц на отапливаемые помещения и 208 рублей за кв. м в месяц на неотапливаемые.
По максимальной цене предлагалось помещение, расположенное в цокольном этаже административного здания по улице Ошарской площадью 92,1 кв. м, охрана – видеонаблюдение, электронный ключ доступа, – арендная ставка составила 936 рублей за кв. м в месяц.[27]
Минимальная арендная ставка была зафиксирована на уровне 120 рублей за кв. м в месяц – по такой ставке сдавался холодный склад в цоколе площадью 225 кв. м по улице Бекетова.[28]
Предлагалась в аренду и производственно – складская недвижимость в районе площади Лядова – теплый кирпичный склад на охраняемой территории площадью 300 кв. м по проспекту Гагарина в районе площади Лядова, предлагался по ставке 350 рублей за кв. м в месяц (без НДС),[29] по ставке 200 рублей за кв. м в месяц в районе площади Лядова сдавался холодный склад – отдельно стоящее кирпичное здание (гаражные ворота) площадью 361,2 кв. м на охраняемой территории.[30]
Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость дифференцируются в зависимости от ряда факторов, но все же решающими являются наличие отопления и приспособленность под конкретный вид деятельности.
Основная доля предложений производственно – складской недвижимости в аренду в Советском районе приходилась на объекты, расположенные в районе улиц Бекетова, Ванеева, проспекта Гагарина и близлежащих к ним улиц.
Как показал анализ рынка, объем предложения по аренде производственно – складских объектов в Советском районе оказался недостаточным для выведения арендных ставок для оцениваемого здания. Это обусловлено тем, что на рынке было выставлено мало объектов, соответствующих характеристикам оцениваемого Объекта, поэтому, как и в случае с продажами, был исследован рынок аренды производственно – складских объектов, расположенных в нагорной части города.
Анализ показал, что арендные ставки для деловых центров административных районов нагорной части (площади Лядова, Горького, Советской, Свободы, Сенной, улиц Ванеева, Бекетова, Белинского, и проспекта Гагарина) и прилегающих к ним улиц различались не значительно и варьировали в среднем: на отапливаемые склады от 250 до 350 рублей за кв. м в месяц, на неотапливаемые – от 150 до 250 рублей за кв. м в месяц, тогда как для объектов, расположенных вне этих центров в целом арендные ставки ниже. При этом основным фактором, лежащим в основе дифференциации цен, выступает наличие отопления.
Средняя арендная ставка для помещений, соответствующих характеристикам оцениваемых отапливаемых помещений составила 271 рубль за кв. м в месяц с учетом НДС.
Средняя арендная ставка для помещений, соответствующих характеристикам оцениваемых неотапливаемых помещений составила 190 рублей за кв. м в месяц с учетом НДС.
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
Кризис ликвидности не обошел стороной и рынок коммерческой недвижимости. Ставки по кредитам для девелоперов выросли на 3 – 5%, что привело к сокращению числа заявленных к строительству объектов, а некоторые и вовсе оказались заморожены.
Из – за роста объемов предложения падение цен на этом рынке в ближайшее время может составить 10 – 15%, но уже через год ситуация стабилизируется.[31] Те решения, которые девелоперы принимают сейчас, окажут свое влияние на рынок через год – два, когда сокращение объемов строительства приведет к ограничению предложения новых объектов.
Развитие ситуации в сфере недвижимости напрямую зависит от скорости преодоления кризиса в финансовом и производственном секторах, а также от событий на мировых рынках. Если падение цен на нефть затянется, то за ним с небольшим временным лагом могут последовать и цены на недвижимость.[32]
ОБЗОР РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА № 5
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах
ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Нижний Новгород
декабрь
2008
[1] http://www. *****/r15/208/
[2] http://www. *****/realty/2008/10/23/101646.html
[3] Журнал «Эксперт» №от 10 – 16 ноября 2008 года.
[4] http://www. *****/?_page=news&p=328
[5] www. *****/news/market/region/14245
[6] Журнал «Эксперт Волга» №от 27 октября – 02 ноября 2008 года.
[7] Журнал «Эксперт Волга» №от 27 октября – 02 ноября 2008 года.
[8] Газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[9] www. *****/news/market/region/14245
[10] Газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[11] Журнал «Эксперт Волга» №от 27 октября – 02 ноября 2008 года.
[12] http://www. *****/2008/article/27.htm
[13] http://www. *****/2008/article/27.htm
[14] http://www. *****/property/?id_type=7&pid=3&s=Y&l=Y#
[15] http:///supplys/ofisnayanedvizhimostb/prodazha/8287/
[16] http:///supplys/torgovayanedvizhimostb/prodazha/8422/
[17] http://*****/52/?tid=2&search=1
[18] http://www. *****/property/?id_type=7&pid=3&s=Y&l=Y#
[19] http://www. monolit. *****/?type=903&id_cat=0
[20] http://*****/52/?tid=2&search=1
[21] http://www. *****/offers/commerc/office_apartment/obschez/
[22] http://www. *****/news/499.html
[23] http://www. *****/news/499.html
[24] Газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[25] http://www. /supplys/industrialbnayanedvizhimostb/prodazha/9131/
[26] http://www. /supplys/industrialbnayanedvizhimostb/prodazha/1558/
[27] http:///supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/2217/
[28] http:///supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/793/
[29] http:///supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/6953/
[30] http:///supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/1894/
[31] Журнал «Commercial Realestate» №– 15.11.2008.
[32] Журнал «Эксперт» от 15 – 21 декабря 2008 года №
