 |
По оценке компании «Jones Lang LaSalle», общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2007 году составил $5,028 млрд., из них 55% составили инвестиции в торговую недвижимость.[1] По подсчетам компании, за первую половину 2008 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $4,45 млрд. – на 242% больше, чем за предыдущий период 2007 года ($1,3 млрд.).[2]
Данные других консалтинговых компаний гораздо ниже тех, что приводит «Jones Lang LaSalle»: по данным компании Cushman & Walkefield / Stiles & Riabokobylko, $3,6 млрд. в 2006 году, $4,5 млрд. в 2007 году, в первом полугодии 2008 года – $3,3 млрд. Расхождение эксперты объясняют тем, что консультанты компании JLL к публичным сделкам приписывают данные о сделках, про которые известно только им.[3]
Если в прошлые годы больше всех сделок заключалось с торговой недвижимостью ($1,7 млрд. в 2006 году, $2,6 млрд. в 2007 году), то в этом году лидировали офисы – на них уже потрачено $2,2 млрд., говорится в отчете компании C&W/S&R. Сделки с офисной недвижимостью в этом году составили 61%.[4]
Кризис на международных финансовых рынках, резко обострившийся в последние недели оказывает все более заметное влияние на Россию.
Проблемы, с которыми столкнулись отечественный банковский сектор и фондовый рынок, с неизбежностью отражаются, хотя и в разной мере, на состоянии остальных сегментов экономики.
Рынок недвижимости потенциально является одним из наиболее уязвимых для финансовых потрясений, «импортированных» из – за рубежа в Россию.
Степень негативного влияния кризиса, «внешнего» по отношению к национальной экономике, на состояние рынка недвижимости зависит от того, насколько сильно сопутствующие кризису факторы ограничивают спрос и/или предложение объектов недвижимости. В случае с Россией круг основных факторов, способных «сыграть» в пользу сокращения спроса, включает в себя угрозу снижения доходов населения (главного двигателя спроса на жилье) и доходов частного бизнеса (основы спроса на коммерческую недвижимость), снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов, а также ухудшение доступности кредитных ресурсов для покупателей. Со стороны предложения это, прежде всего, проблема доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний – застройщиков.[5]
За последние несколько недель по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращается финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируя срочный приток денежных средств.
По прогнозам аналитиков компании Blackwood, арендные ставки к концу лета 2009 года могут упасть примерно на 25 – 40% по сравнению с существующим уровнем, аналогичное падение ожидается и в отношении продаж объектов.
Корректировка цен на коммерческую недвижимость будет продолжаться до середины следующего года, после чего, в 3 – м и 4 – м квартале 2009 цены вновь начнут расти. Уже сегодня многие девелоперы коммерческой недвижимости вынуждены «замораживать» строительство на «бумажном» этапе, то есть на этапе разработки проекта, уменьшать численность персонала и активно искать соинвесторов.
Тем не менее, основы рынка коммерческой недвижимости остаются прочными. Несмотря на то, что происходит отток капитала, спрос на товары и услуги в России по – прежнему высок, и в итоге рынок вернется на прежние позиции. Кроме того, российским правительством был открыт резервный и стратегический фонд для защиты бизнеса. С учетом этих факторов можно отметить несколько положительных тенденций в различных секторах рынка коммерческой недвижимости. Так, например, на рынке офисной недвижимости в наиболее выгодном положении оказались арендаторы, так как собственники готовы предоставлять более гибкие условия аренды. По мнению экспертов компании Blackwood, сейчас удачное время для поиска новых помещений или для пересмотра существующих условий аренды.
«Наступил благоприятный период для заключения длительных договоров аренды (сроком на 5 – 7 лет). Рынок офисной недвижимости входит в стадию, когда условия начинает диктовать арендатор», – считает Марк Форвард, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой недвижимости. Спрос на площади в торгово – развлекательных комплексах стал менее активным, но не остановился. Арендаторы более тщательно подходят к участию в проектах с точки зрения получения долгосрочной экономической выгоды. В связи с ситуацией на рынке долгосрочных проектов арендаторы хотят получить гарантии, что проект будет доведен до конца, и его строительство не приостановится, и тем более не «заморозится». Многие собственники идут на очень выгодные условия для арендаторов, такие как снижение ставок, менее жесткие условия договоров и т. д. с целью привлечения их в проект.
Таким образом, рынку, на котором доминировали собственники, положил конец мировой финансовый кризис и геополитические проблемы. Тем не менее, как только падение достигнет самой низшей точки, московский рынок вернется на прежние позиции быстрее, чем западные рынки недвижимости, так как основы российского рынка прочные и спрос значительно превышает предложение.[6]
Весьма уязвимыми в период кризиса будут региональные рынки коммерческой недвижимости. Можно предположить, что будут серьезно пересмотрены портфели проектов московских девелоперов в регионах. Так, по данным компании Praedium, Midland Development уже пересмотрела планы строительства торговых центров – из 200 оставлено 20 проектов, а застройщик «Корстон» приостановил строительство 11 многофункциональных комплексов по регионам России на неопределенный срок.[7]
Рынок офисной недвижимости города Нижнего Новгорода. За 2007 год, данный сегмент рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода вырос на 86% (по сравнению с 2006 годом).
В целом в Нижнем Новгороде в 2007 году было введено в эксплуатацию 76 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, в 2008 году планируется ввести уже 192,5 тысяч квадратных метров.[8]
В секторе офисной недвижимости в последнее время наблюдается увеличение сроков окупаемости и снижение доходности. Увеличились сроки экспозиции объектов на рынке. Это четко прослеживается, когда вводится новый офисный центр, и рынок замирает до полугода.
В настоящее время основным источником предложения офисных помещений на нижегородском рынке являются здания советской постройки без надлежащей реконструкции, перепрофилированные жилые и административные здания. Современный нижегородский рынок бизнес – центров находился в стадии формирования до 2007 года. За 2007 год было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов офисного назначения: бизнес – центр «London», бизнес – центр «Волгооптторг», МФЦ «КИТ». Тем не менее, рынок продолжает испытывать острый дефицит офисных площадей. Их количество на одного жителя Нижнего Новгорода составляет 0,136 кв. м.
Сегодня при классификации рынка офисной недвижимости строящимся бизнес – центрам присваиваются классы произвольно и зачастую они не отвечают реальному качеству объектов. По мере строительства новых объектов, отвечающих международным стандартам качества, а так же переоценке качества существующих объектов, планируется создание единой общепризнанной классификации.
Если рассматривать рынок офисных центров, совокупная доля качественных бизнес – центров составляет около 30%. Наполняемость бизнес – центров всех классов достаточно высока (86 – 100%) основной спрос приходится на небольшие площади (до 50 кв. м).[9]
Диапазон арендных ставок для В класса составляет 1000 – 1300 рублей за кв. м в месяц, для С – 500 – 900 рублей за кв. м в месяц.[10]
Рис. 1. Средние значения цен предложения выставленной на продажу офисной
недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м, с НДС.
Источник:
В целом по состоянию на 01 ноября 2008 года средняя цена предложения выставленной на продажу офисной недвижимости (включая все классы) по городу Нижнему Новгороду составиларубль за один квадратный метр. С начала года данный показатель вырос примерно на 15%. При этом, как видно из рисунка 1, разброс средних цен по районам города составил отдорублей за квадратный метр.
Рис. 2. Средние значения арендных ставок для офисной недвижимости в
разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц, с НДС.
Источник:
Средняя арендная ставка по Нижнему Новгороду для офисной недвижимости по состоянию на 01 ноября 2008 года составила 612 рублей за один квадратный метр в месяц.
Максимальные средние значения арендных ставок были зафиксированы в Нижегородском и Советском районах. Здесь средняя ставка аренды составила 877 и 733 рубля за квадратный метр в месяц соответственно.
Средняя арендная ставка по остальным районам города составила 547 рублей за квадратный метр в месяц. При этом самые низкие средние арендные ставки были отмечены в Ленинском и Приокском районах города Нижнего Новгорода.
Как правило, уровень арендных ставок для офисных и торговых помещений определяется: местоположением объекта – его близостью к центру города или к районному центру, оживленным транспортным магистралям, обеспечивающим удобную транспортную доступность, инфраструктурой, наличием парковки для автомобилей и т. д.
На рынке аренды офисных помещений города Нижнего Новгорода нет единой формы начисления арендных ставок. На рынке присутствуют как, арендные ставки, включающие в себя НДС и коммунальные платежи (так называемая валовая арендная ставка), так и арендные ставки, не включающие коммунальные платежи, с НДС или без НДС.
Рынок торговой недвижимости. Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс с точки зрения расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер – и гипермаркеты, универмаги, однако по – прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля. Данное обстоятельство во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в верхней части Нижнего Новгорода, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов.
Основные торговые ряды в нагорной части города расположены на улицах Большая Покровская, Максима Горького, площади Горького, в заречной – на площади Революции. Близко подходят к понятию «торговый коридор» проспект Ленина и улица Рождественская, формирование торгового коридора идет на Московском шоссе и улице Родионова.
В центре города активно развивается улица Белинского, которая примет законченный вид с открытием торгово – развлекательного центра на площади Лядова.
Несмотря на престижность верхней части города, не так просто построить там торговый центр, потому что Нижний Новгород – очень сложный город в плане организации торговли, тем более, строительства центра.
В центральной части города, где много старых застроек, появление нового торгового центра осложняется скученностью зданий, узкими проезжими частями и недостатком места для парковки.
Загруженность нагорной части города стала предметом беспокойства и нижегородских властей. По словам мэра Нижнего Новгорода, строительство торговых центров будет развиваться, прежде всего, в заречной части города, так как исторический центр уже перенасыщен торговыми точками.
Не менее оживленным остается своего рода центр заречной части города, с точки зрения развития торговли, район Московского вокзала. Кроме множества обычных магазинов, здесь работают торговые центры (ТЦ «Республика», «Центральный универмаг», ТЦ «Сити», ТЦ «Аврора», Нижегородская ярмарка).
На сегодня около 2/3 всего фонда торговых площадей занято под торговлю непродовольственными товарами. Представители данного сегмента рынка ищут места в торговых центрах или крупных универсальных магазинах, а не отдельные встроенные помещения.
Такой тип арендаторов предпочитает небольшие площади в диапазонах от 10 до 20 кв. м, около 50 кв. м и до 100 кв. м в зависимости от направления торговли.
В сегменте спроса на небольшие площади можно выделить продажу одежды, услуги, фуд – корты и салоны сотовой связи. На их долю приходится около 60% всего спроса на небольшие помещения.
В последнее время наметилась тенденция к укрупнению площадей, особенно в ТЦ, но она охватывает не все группы товаров. Так сотовые операторы уже определились со своим форматом и расширять метражи больше не будут.
В то же время, продавцы одежды и обуви стремятся увеличить свои салоны, разместить современные примерочные или банкетки – чтобы посетителям было еще удобнее выбирать товар и совершать покупки.[11]
Девелоперам сейчас выгодно полностью сдавать объект, чтобы больше не заниматься заселением, а ритейлеры в свою очередь идут на это, поскольку найти нужные площади довольно непросто.
На сегодня нижегородский рынок почти ничего не может предложить крупным игрокам, особенно иногородним. Это вынуждает их либо размещать (а зачастую самим строить) один магазин огромного формата, либо покупать местную сеть.
В результате в продуктовом сегменте развивается в основном средний формат – универсамы до 1 тысячи квадратных метров, часто перенесенные на первые этажи новостроек.[12]
Аренда занимает преобладающую долю в структуре спроса, однако эксперты отмечают следующую закономерность: чем больше размер площади, тем выше спрос на покупку.
Рис. 3. Средние значения цен выставленной на продажу торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м, с НДС.
Источник:
Рис. 4. Средние значения арендных ставок для торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц, с НДС.
Источник:
Средняя цена предложения выставленных на продажу нежилых помещений торгового назначения по состоянию на 01 ноября 2008 года в целом по городу Нижнему Новгороду составиларублей за квадратный метр. С начала года средняя цена выросла примерно на 17,3%.
Самое высокое значение средней цены предложения было зафиксировано в Нижегородском районе, где она составиларублей за квадратный метр.
Наиболее низкие цены на торговую недвижимость были зафиксированы в Ленинском и Московском районах. Здесь данный показатель составил околорублей за квадратный метр.
Средняя ставка аренды торговых помещений по Нижнему Новгороду на 01 ноября 2008 года составила 1 282 рубля за квадратный метр в месяц, что на 6,9% выше, чем по состоянию на 01 января 2008 года.
Самые высокие средние арендные ставки были зафиксированы в Нижегородском и Канавинском районах – 1 664 и 1 378 рублей за квадратный метр в месяц соответственно.
Самые низкие средние арендные ставки наблюдались в Сормовском и Московском районах – среднее значение составило около 1 060 рублей за квадратный метр в месяц.
Рынок производственно – складской недвижимости. Город Нижний Новгород – один из крупнейших промышленных центров России. Рынок промышленной недвижимости города Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
К настоящему времени на территории Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия.
Промзоны распределены неравномерно, основная часть находится в заречной части города (Автозаводский, Ленинский, Канавинский, Московский и Сормовский районы).
Рис. 5. Распределение помещений производственного назначения
по районам города Нижнего Новгорода.
Источник:
На территориях промышленных зон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской, район улиц Новикова – Прибоя и Удмурдской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской; в Автозаводском – в районе улицы Монастырка) после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и т. д.
Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд, поэтому многие из существующих объектов построены «под себя» и все они заняты производителями, для которых они были построены. Пустующих производственных помещений высокого уровня на нижегородском рынке нет.
Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти довольно трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры.
То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует.
Как правило, объекты производственной недвижимости на нижегородском рынке представляют собой предприятия, построенные еще в советское время, на которых производство было остановлено, либо масштабы производства уменьшились и собственник продает часть пустующих площадей.
В таких случаях объекты кроме производственных площадей еще включают складские и административно – бытовые площади.
При этом производственные и складские площади не имеют четкого профиля и могут использоваться как под производство, так и под склад. А административные площади могут продаваться и сдаваться в аренду как отдельные объекты. Поэтому изучение производственной недвижимости не возможно без изучения складской и наоборот, и в то же время подразумевает анализ учета административных помещений в составе производственной недвижимости.
Средняя цена продажи по городу Нижнему Новгороду на производственно – складскую недвижимость в октябре – ноябре 2008 года составила околорублей за один квадратный метр. На продажу выставлялись как имущественные комплексы, так и отдельно стоящие здания, включающие в себя производственную либо складскую и офисную части.
Рис. 6. Структура предложения производственной недвижимости
в городе Нижнем Новгороде.
Источник:
Максимально высокие цены на производственно – складскую недвижимость были зафиксированы в заречной части Нижнего Новгорода, где предложений на продажу гораздо больше, чем в нагорной части.
Средние цены предложения в заречной части города так же выше, чем в нагорной, где цена предложения одного квадратного метра составила около 32 000 рублей за один квадратный метр.
При этом в Нижегородском районе данный показатель составил 31 339 рублей за кв. м, в Советском – 37 500 рублей за кв. м, в Приокском – 27 400 рублей за кв. м.
Если в продажу предлагается отдельно стоящее производственное здание, а не имущественный комплекс, то цена на такие объекты, как правило, дороже. Данные объекты могут быть выставлены и как производственные здания с офисной частью, и как административные здания с производственными либо складскими площадями, либо исключительно как административные здания.
В зависимости от этого цена варьировала в среднем от 30 000 до 40 000 рублей за квадратный метр.
Важной особенностью производственно – складской недвижимости является тот факт, что цены в большинстве случаев не привязаны к району города, как в случае с недвижимостью торгового и офисного назначения. Здесь главным критерием для покупателей является транспортная доступность, развитость инфраструктуры, удобство подъезда и технические параметры помещений (высота потолка, расстояние между пролетами и т. п.).
Количество объектов производственной недвижимости, предлагаемых в аренду, в несколько раз превосходит продажу. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.
Исследование рынка аренды производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что в большинстве случаев производственные помещения и отапливаемые склады позиционируются как идентичные объекты. Один и тот же объект может быть заявлен в базе данных агентств недвижимости и как теплый склад и как помещение под производство.
По количеству предложений объектов в аренду в октябре – ноябре текущего года лидировал Сормовский район, меньше всех объектов было выставлено в Московском и Советском районах.
Рис. 7. Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость по состоянию
на 01 ноября 2008 года в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м.
Источник:
Средняя величина арендной ставки по городу на объекты производственно – складского назначения в октябре составила около 246 рублей за один квадратный метр в месяц.
Арендная ставка на неотапливаемые производственно – складские помещения в октябре текущего года в среднем по городу составила около 185 рублей за квадратный метр в месяц.
Диапазон арендных ставок на отапливаемые производственно – складские помещения в среднем по городу составил от 200 до 350 рублей за кв. м в месяц, тогда как на неотапливаемые – от 100 до 200 рублей за квадратный метр в месяц.
Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость, расположенную в заречной и нагорной части города отличаются незначительно.
Было выявлено, что средняя арендная ставка помещений под пищевое производство и общепит в ноябре текущего года по городу составила около 230 рублей за квадратный метр в месяц. Основной объем предложений помещений под пищевое производство приходился на заречную часть города.
В аренду предлагались как непосредственные помещения столовых (помещение бывшей столовой, в настоящий момент – лимонадный цех, в Автозаводском районе в поселке Мостострой площадью 210 кв. м по цене 250 рублей за кв. м в месяц[13]), так и производственные помещения с возможностью использовать под пищевое производство (производственное помещение в Автозаводском районе на охраняемой территории площадью 400 кв. м, подходящее под пищевое производство по цене 350 рублей за кв. м в месяц[14]). При этом разброс арендных ставок составил от 150 до 350 рублей за кв. м в месяц.
Рынок коммерческой недвижимости Сормовского района Нижнего Новгорода. Изучение рынка коммерческой недвижимости Сормовского района города Нижнего Новгорода показало, что в структуре предложения около 85% приходится на предложения объектов в аренду. Объем рынка довольно большой. На момент исследования было зафиксировано около 400 предложений коммерческой недвижимости, при этом значительную долю занимали предложения по объектам, расположенным в центре района.
Рынок предложения в аренду и продажу встроенных помещений под коммерческое использование в большинстве случаев представлен двумя основными сегментами:
Первый сегмент – квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, переведенные или требующие перевода в статус нежилого помещения, с отдельным входом или с возможностью оборудования такового.
Второй сегмент – встроенные нежилые помещения, изначально предназначенные под коммерческое использование, расположенные либо в административных зданиях советской постройки, либо в действующих магазинах и торговых центрах, а также помещения под коммерческое использование в строящихся жилых домах.
На сегодняшний день в Сормовском районе действуют два крупных торговых центра – универмаг «Муравей», разместившийся на площадях бывшей гостинцы «Сормовская» и современный торгово – развлекательный центр «Золотая миля», построенные группой компаний «Электроника», которые находятся на улице Коминтерна – основной торговой улице района.
Качественных офисных площадей в Сормовском районе нет.
Средняя цена продажи офисной недвижимости в Сормовском районе по состоянию на 01 ноября 2008 года составиларублей за квадратный метр с учетом НДС. При этом наблюдается дифференциация цен в зависимости от местоположения: наиболее высокие цены, как продажи, так и аренды, были зафиксированы в центре Сормовского района (улицы Коминтерна, Культуры и прилегающие к ним улицы) – где расположена большая часть офисной недвижимости района. Цены продаж здесь выше, чем в среднем по району и в среднем колеблются около 60 000 рублей за квадратный метр с учетом НДС.
Разброс цен на офисную недвижимость довольно большой. Максимально высокие цены в ноябре текущего года были зафиксированы на уровне 175 439 рублей за кв. м (помещение в центре Сормовского района под магазин, офис, банк, представительство площадью 57 кв. м в очень проходном месте[15]). По минимальной цене – 23 795 рублей за кв. м – предлагалось помещение под магазин или офис площадью 66,4 кв. м по улице Ясной на первом этаже, бывшая аптека, нуждающаяся в ремонте.[16]
Большое влияние на цены аренды и продажи, а так же на позиционирование объекта на рынке оказывает этаж, на котором расположен продаваемый или сдаваемый в аренду объект. Как правило, существенная разница в цене наблюдается между помещениями, расположенными на первых, цокольных (подвальных) этажах и этажах выше первого.
Основным фактором, определяющим дифференциацию цен в зависимости от этажа, на котором расположен объект, является то, что помещения на нижних этажах зданий чаще всего предлагаются и используются под торговлю или услуги, тогда как помещения, расположенные на этажах выше первого, как правило, сдаются под офисы или услуги и очень редко под торговлю (если только не идет речь о торговых центрах). Но такая дифференциация цен по этажности присутствует не всегда. В иных случаях на цену больше оказывает престижность местоположения, выход на красную линию, наличие отдельного вход и т. п., а не этаж.
Если рассматривать структуру предложения по площадям, то, как правило, помещений небольших размеров (10 – 20 кв. м) в продаже почти не встречается – в основном предлагаются объекты площадью 30 – 40 кв. м (площадь однокомнатной квартиры) и выше.
Это обусловлено тем, что преобладающая доля предложений приходится либо на квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов и переведенные в статус нежилых или требующих перевода в нежилые, либо на помещения, расположенные в нежилых зданиях советской постройки.
В структуре предложений на продажу преобладают помещения, расположенные на первых этажах зданий, реже – на вторых этажах и выше; помещений, расположенных в цоколе и/или в подвалах зданий, практически не встречается.
Предлагаются в продажу и отдельно стоящие здания. Цена на такие объекты ниже, чем на встроенные помещения, и составляет в среднем от 20 000 дорублей за квадратный метр.
Например, кирпичное здание под офис, кафе по красной линии с хорошей транспортной развязкой площадью 160 кв. м по улице Сутырина предлагалось по цене 18 750 рублей за кв. м,[17] а отдельно стоящее здание с ремонтом, универсального назначения площадью 415 кв. м по улице Ужгородской – по цене 40 964 рубля за квадратный метр.[18]
Объектов, непосредственно предназначенных под пищевое производство, на момент исследования было выставлено всего три: бывшая столовая площадью 156 кв. м в Сормовском районе на первом этаже производственно – административного здания предлагалась по 51 282 рубля за квадратный метр;[19] отдельно стоящее здание 1975 года постройки площадью 537 кв. м под чистое производство (действующее производство мясных полуфабрикатов) предлагалось по цене 39 099 рублей за кв. м;[20] и помещение площадью 251,4 кв. м, в котором расположено действующее кондитерское производство, – по 32 816 рублей за кв. м.[21]
Сложность подбора аналогов для оцениваемых объектов недвижимости заключается в том, что все встроенные помещения расположены либо в здании учебно – производственного корпуса, либо в здании общежития ФГОУ СПО НПК, то есть в местах, изначально не приспособленных для коммерческого использования, и сдача помещений в аренду сторонним организациям – это мера, к которой вынуждены прибегать все директора учебных заведений в целях улучшения финансового состояния своего колледжа/техникума, а вероятность того, что оцениваемые объекты когда – либо буду выставлены на открытую продажу, ничтожна. В связи с этим при анализе рынка коммерческой недвижимости Оценщики вынуждены были ориентироваться на цены предложений коммерческих объектов, которые в большинстве случаев превосходят по своим параметрам оцениваемые помещения.
Исходя из выше сказанного, средние цены продажи объектов, соответствующих характеристикам оцениваемых помещений, определялись с учетом ограниченности рынка помещений, расположенных в учебно – образовательных учреждениях, а так же учитывая, отличия цен на помещения, расположенные на первых и цокольных этажах от помещений, расположенных на вторых этажах и выше.
Средняя цена продажи объектов, соответствующих характеристикам оцениваемых помещений торгово – офисного назначения, расположенных на первом и цокольном этажах зданий учебно – производственного корпуса и общежития ФГОУ СПО НПК, на дату оценки составиларубль за квадратный метр без учета НДС.
Средняя цена продажи объектов, соответствующих характеристикам оцениваемых помещений учебно – образовательного назначения, расположенных на вторых и третьих этажах здания учебно – производственного корпуса ФГОУ СПО НПК, на дату оценки составиларублей за квадратный метр без учета НДС. При этом для расчета средней цены предложения было проведено исследование предложения объектов, которые изначально не использовались под размещение пищевого производства, но по характеристикам вполне могли бы.
Средняя цена предложения объектов, соответствующих характеристикам оцениваемых помещений под пищевое производство, расположенных на первом этаже здания общежития ФГОУ СПО НПК, на дату оценки составила 41005 рублей за квадратный метр без учета НДС.
Средняя арендная ставка офисной недвижимости в Сормовском районе по состоянию на 01 ноября текущего года составляла около 510 рублей за один квадратный метр в месяц. При этом цена аренды для офисной недвижимости возрастает по мере приближении к центру Сормова – деловому центру района, если же речь идет о торговой недвижимости – то здесь определяющим фактором является высокая проходимость местоположения объекта.
Наиболее высокие ставки аренды на дату оценки, как и в случае продаж, были зафиксированы в районе центра Сормова, наименьшие – на периферии. Максимальная ставка аренды составила 1 600 рублей за кв. м в месяц (помещение площадью 20 кв. м с евроремонтом в проходном месте по проспекту Кораблестроителей, под офис, магазин, около остановки общественного транспорта[22]), минимальная – 150 рублей за кв. м (офис свободной планировки без ремонта (ремонт по договоренности) площадью от 20 до 2 000 кв. м, офисы по коридору в административном здании с охраной[23]).
Цены аренды помещений под офис варьируются в зависимости от типа объекта. Для приспособленных под офис помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, в среднем ставки аренды на дату оценки варьировали от 500 до 800 рублей за один квадратный метр в месяц. Для помещений, расположенных в административных зданиях, построенных более 40 лет тому назад, и расположенных на периферии района – на улицах Федосеенко, Торфяной и Коновалова, ставки аренды составляли не выше 250 – 350 руб./кв. м в месяц. При приближении к центру Сормово цена аренды, как было уже отмечено, выше: например, офис на четвертом этаже административного здания по улице Культуры площадью 360 кв. м, состоящий из нескольких комнат предлагался по цене 430 рублей за кв. м.[24]
Следует отметить, что в основной своей массе выставленные на продажу или в аренду помещения, расположенные на нижних этажах зданий, могут быть использованы как в качестве торговых, так и под сферу услуг, офис и т. п. – в зависимости от спроса, и чаще всего разграничение на возможное использование объекта носит весьма условный характер. Это объясняется тем, что при наличии достаточно большого числа объектов, объем качественных офисных либо торговых помещений весьма ограничен. Основная часть предложений формируется за счет помещений, находящихся либо в старых административных зданиях, либо в квартирах, расположенных на первых этажах жилых домов и переведенных в статус нежилых помещений. Цена на такие объекты ниже, чем на специализированные офисные и/ или торговые помещения.
Предложение в аренду помещений, предлагаемых под размещение пищевого производства, на момент исследования выявлено не было. В качестве аналогов нельзя использовать помещения, непосредственно предлагающиеся под промышленное производство, так как они характеризуются в большинстве случаев более простой отделкой, имеют дополнительное оборудование: кран – балки, рельсы, эстакады, а так же располагаются в бывших производственных корпусах, либо на территориях заводов.
Учитывая специфику оцениваемого объекта, был исследован рынок помещений, предлагаемых под пищевое производство, либо помещения бывших столовых по городу Нижнему Новгороду. Арендные ставки здесь более высокие, чем на чисто производственные помещения, которые зачастую позиционируются как склады, и в среднем варьируют от 200 до 250 рублей за кв. м в месяц.
Арендная ставка более подвержена влиянию различных факторов, чем цена продажи. В результате анализа рынка аренды среди факторов, оказывающих влияние на формирование величины арендной платы, были выделены следующие.
Местоположение объекта – цена возрастает при приближении к центру города или административного района, а если торговая – то здесь сильное влияние оказывает проходимость места, выход на красную линию, транспортная доступность.
Этаж, на котором расположен объект, – ставки аренды дифференцируются в зависимости от этажа здания, на котором расположено сдаваемое помещение.
Состояние помещений – как правило, не оказывает существенного влияния на размер ставки, поскольку ремонт производится, в счет будущих арендных платежей, либо силами собственника и затем уже сдается в аренду по более высоким ставкам.
Возможное использование – зачастую объекты одновременно предлагаются под многофункциональное использование.
Наличие свободного доступа и отдельного входа – для арендаторов очень важным является возможность беспрепятственно попадать в помещение, в любое время суток.
В результате комбинации этих факторов и формируется арендная ставка. Поэтому даже в местах деловой активности (как и в случае продаж) ставка может быть ниже средней по рынку. Как правило, арендная ставка включает либо не включает НДС, а коммунальные платежи и электроэнергия оплачивается отдельно.
Если помещение нуждается в ремонте, то в большинстве случаев арендатору предлагается сделать ремонт в счет будущей аренды.
В результате исследования для оцениваемых объектов были получены следующие рыночные арендные ставки:
для нежилого встроенного помещения, расположенного на цокольном этаже здания учебно – производственного корпуса ФГОУ СПО НПК – 424 рубля за квадратный метр в месяц;
для нежилых встроенных помещений, расположенных на первом этаже здания учебно – производственного корпуса ФГОУ СПО НПК – 474 рубля за квадратный метр в месяц;
для нежилых встроенных помещений, расположенных на втором и третьем этажах учебно – производственного корпуса ФГОУ СПО НПК – 464 рубля за квадратный метр в месяц;
для нежилых встроенных помещений (номера комнат по плану Технического паспорта: 3, 5 и 6 (часть комнаты)), расположенных на первом этаже здания общежития корпуса ФГОУ СПО НПК – 472 рубля за квадратный метр в месяц;
для нежилых встроенных помещений под пищевое производство, расположенных на первом этаже общежития ФГОУ СПО НПК – 239 рублей за квадратный метр в месяц.
Полученные арендные ставки не включают НДС, оплату коммунальных платежей, электроэнергии и телефона. На основании проведенного выше анализа можно сделать вывод, что арендные ставки для оцениваемых нежилых встроенных помещений, расположенных в здании учебно – производственного корпуса и здании общежития ФГОУ СПО НПК, из – за ограниченного доступа и специфики зданий, в которых они расположены, значительно ниже средней арендной ставки для помещений офисного, и тем более торгового назначения в целом по Сормовскому району.
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
Кризис ликвидности не обошел стороной и рынок коммерческой недвижимости. Ставки по кредитам для девелоперов выросли на 3 – 5%, что привело к сокращению числа заявленных к строительству объектов, а некоторые и вовсе оказались заморожены. Из – за роста объемов предложения падение цен на этом рынке в ближайшее время может составить 10 – 15%, но уже через год ситуация стабилизируется.[25] Те решения, которые девелоперы принимают сейчас, окажут свое влияние на рынок через год – два, когда сокращение объемов строительства приведет к ограничению предложения новых объектов.
ОБЗОР РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах
ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Нижний Новгород
Ноябрь
2008
[1] http://www. *****/publications/index. php? opn=51946&part=1
[2] Источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[3] Источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[4] Источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[5] http://www. *****/r15/208/
[6] http://www. *****/realty/2008/10/23/101646.html
[7] Журнал «Эксперт» №от 10 – 16 ноября 2008 года.
[8] http://www. *****/?_page=news&p=328
[9] www. *****/news/market/region/14245
[10] www. *****/news/market/region/14245
[11] http://www. *****/2008/article/27.htm
[12] http://www. *****/2008/article/27.htm
[13] http://www. /supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/2264/
[14] http://www. *****/ru/
[15] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=2405
[16] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=1306
[17] http:///supplys/ofisnayanedvizhimostb/prodazha/879/
[18] http://vgs. *****/commercial/sale/876.html
[19] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=2403
[20] http://*****
[21] http://*****/supply/?d=1222&m=detail&oid=2501
[22] http://*****/
[23] http://*****
[24] http://www. /supplys/ofisnayanedvizhimostb/arenda/1671/
[25] Журнал «Commercial Realestate» №– 15.11.2008 года.
