Рынок вдоль берега

Рынок вдоль берега

Черногория – маленькая страна, и недвижимость здесь миниатюрная. Местные жители обитают в домах с крохотными комнатами, которые расположены на небольших земельных участках.

Место, где сегодня совершаются самые выгодные покупки, – регион Боки Которской (Которской бухты). Побережье от Будвы до Петровца застроено достаточно плотно, и здесь обосновалось довольно много россиян. К тому же цены здесь самые высокие. Следующий по престижности участок побережья – Херцеговачкая Ривьера (от Игало до Кумбора), побережье Которского залива и южная часть Черногорского Приморья (от Бара до Ульциня). Цены там ниже. На некоторые объекты – незначительно.

Если покупать дом или квартиру для отдыха, можно выбирать объект на побережье. Но если приобретать квартиру, чтобы жить в ней постоянно, лучше это сделать подальше от зон отдыха: летом на курортах число проживающих вырастает в 10 раз и становится очень шумно.

Цены на недвижимость побережья зависят от близости к морю. Готовые дома с отделкой стоят в среднем евро/кв. м, от 800 евро/кв. м – далеко от моря. На первичном рынке цены выше – евро/кв. м, поскольку пригодных для строительства мест остается все меньше. Элитные дома продаются по евро/кв. м.

Квартиры обходятся дешевле – от 1000 евро/кв. м, но только в домах, построенных несколько лет назад. Стоимость жилья в исторических домах разная, цена может достигать евро/кв. м. Поскольку квартиры малы по площади, можно уложиться и в 100 тыс. евро. Жилье в самой Будве, в районе рядовой застройки в километре от моря, обойдется в 30 тыс. Дом тоже реально купить за такие же деньги, но уже не на Будванской Ривьере.

Однако можно купить и за 50 тыс. евро. Столько стоит дом, который или мал, или расположен на расстоянии километра от моря, или нуждается в основательном ремонте – словом, не очень ликвиден.

В Черногории – редкость, если дом построен только на одну семью. Поэтому есть возможность приобрести половину дома. Например, этаж в двухэтажной постройке. Вход будет отдельным.

Можно приобрести недостроенный объект, чтобы затем довести его до ума самостоятельно.
В продаже появились и дорогие дома, в том числе построенные несколько лет назад. Как правило, это «штучные» объекты, как, например, дом в суперэлитных Режевичах за 700 тыс. евро, спроектированный и построенный самим хозяином-архитектором. Раньше такие дома не продавались. Построенные на побережье, они использовались как дачи или сдавались в аренду в курортный сезон. Однако сегодня владельцы выставили их на продажу – слишком благоприятна конъюнктура, другого такого случая может не представиться.

В последнее время у иностранных покупателей появился интерес к объектам, расположенным на склонах горах и имеющим вид на море. Пока цены здесь не самые высокие, поскольку не решены проблемы обеспечения новостроек инженерной инфраструктурой.

Продается дом под снос

В Черногории можно не только купить готовый дом, но и приобрести земельный участок под застройку и возвести дом самостоятельно. А также приобрести квартиру в только что построенном доме. Застройщиком нередко выступает физическое лицо. Если есть инженерно подготовленная земля, строительство длится всего сезон – возводятся главным образом малоэтажные комплексы из коттеджей или таун-хаузов. Обычно дома состоят из партера и одного-двух этажей. (В Черногории отличная от российской нумерация этажей. Например, внизу есть так называемый партер – нечто вроде цокольного или бельэтажа. Под ним, как правило, располагаются хозяйственные помещения и гараж. И только следующий этаж называется первым.)

Земельные участки под застройку по российским меркам невелики – 200-300 кв. м (две-три сотки, но в Черногории землю принято считать квадратными метрами). Участок больше пяти соток считается большим.

Земельные участки на территории Будванской Ривьеры разнятся в цене – от 100 до 1000 евро/кв. м, в зависимости от удаленности от моря. На расстоянии 10-15 км их стоимость составляет уже 30-40 евро/кв. м. Несколько дороже могут быть участки в самой Будве и Петровце, поскольку свободной земли там мало. В Баре земля дешевле в два раза.

Пустой земельный участок может купить только юридическое лицо. Для этого в Черногории нужно открыть фирму, что, уверяют местные риэлторы, сделать просто. Плюс к этому следует получить разрешение на строительство у местных властей.

Возведение нового дома – не всегда дешевле покупки готового. Â Черногории огромное количество сборов и поборов при выдаче разрешения на строительство. От коммунальных сборов (иногда они дороже участка!) до таинственных выплат на строительство бомбоубежищ в регионе.

Можно купить дом, предназначенный для слома, тогда не придется получать разрешение на строительство. Сооружение нового дома на месте снесенного трактуется как реконструкция. Необходимое условие – соблюдать прежнюю высоту и границы фундамента. Казалось бы, можно сэкономить на разрешении строить, однако часто на слом предлагаются старинные руины, которые дороги уже из-за возраста.

Продажи напрямую

Большинство сделок с черногорской недвижимостью – прямые договоры купли-продажи. Честность и порядочность черногорцев общеизвестна, многое делается на доверии, однако продажи недвижимости иностранцам это не касается. Поэтому риэлторы рекомендуют не заниматься поисками объекта и проведением сделки самостоятельно, а обратиться в российские представительства черногорских или международных компаний.

Оплата принимается в любой безналичной форме, но чаще власник (владелец) склонен получить наличные.

Сопровождают сделку юристы. Покупка земельного участка фиксируется в специальной поземельной книге, право собственности на квартиру регистрируется в суде. Участвует в сделке и нотариус, если его роль сводится к заверению только некоторых документов, а не договора купли-продажи.

На сделку достаточно одного дня. Кстати, на ней можно не присутствовать, если оформить доверенность на агентство недвижимости. Процесс регистрации покупки длится гораздо дольше, в разгар курортного сезона – два-три месяца. Только после всех процедур покупатель получает Лист непокретности – свидетельство о праве собственности, и все становится «свеа укупно, свеа комплектно, свеа обухватно».

За регистрацию договора купли-продажи уплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2%. При этом стоимость земли и недвижимости занижать не принято – рыночная цена почти соответствует балансовой.

Еще в 500 евро обойдутся прочие судебные услуги в процессе сделки – занесение нового собственника в Кадастровую книгу, регистрационный сбор, госпошлины и прочее.

А у вас в квартире газ?

Содержание недвижимости в Черногории требует некоторых расходов. Во-первых, необходимо платить ежегодный налог на недвижимость. Его ставка колеблется в пределах 1-2,5 евро/кв. м и зависит от функционального назначения объекта, поскольку кроме жилья можно купить в собственность и нежилую недвижимость, например мини-отель или ресторан. Если объект будет сдаваться в аренду, необходимо также платить налог – 10% от стоимости жилья.

С инженерным обеспечением в Черногории дела обстоят не блестяще, однако все жители находят выход из положения. Например, у всех собственников есть горячая вода – принято устанавливать бойлер. Отопления нет, но оно и не нужно. Газ привозят в баллонах. Таким образом, главные коммунальные блага – холодная вода, канализация  и электроснабжение.

Содержание небольшой квартиры на побережье обходится в среднем 50-55 евро в месяц плюс 1,5 евро за уборку территории, вывоз мусора и т. д.

Содержание дома стоит 20-50 евро в месяц, не считая расходов на электроэнергию. Оплата квартиры (помимо расходов на электроэнергию) – примерно в 500 евро в год.

Местные туристические компании или частники в отсутствие хозяина готовы взять на себя присмотр за домом и – если будет такая договоренность – сдавать его в аренду. Но на быструю окупаемость затрат на приобретение жилья в Черногории рассчитывать не следует.

Небольшую меблированную квартиру в хорошем месте  можно сдавать максимум за 50 евро в сутки. Но заметную часть этих денег придется отдать: налог государству, комиссионные агентству, оплата уборки квартиры и т. п. Чем дороже объект, тем дольше он окупается – курортный сезон в Черногории длится всего пять месяцев.

Если вы не находитесь в это время в стране, то можете также воспользоваться услугами профессионалов службы keeping-house, которые не только присмотрят за домом, но подготовят его к вашему приезду или арендаторов, встретят вас или их в аэропорту и выполнят другие поручения по хозяйству.

Черногория защитит россиян

Покупка недвижимости в Черногории дает право приезжать сюда в любое время. На территории Черногории действует безвизовый режим для граждан РФ.

Если есть желание пробыть в Черногории дольше 30 дней, необходимо зарегистрироваться в отделении полиции – специальных разрешительных документов для этого не требуется.

Владелец черногорской недвижимости может надеяться на получение вида на жительство или вида на временное проживание – на пять лет или на один год с ежегодной пролонгацией.

Поскольку Черногория пока нуждается в притоках капитала из-за границы, отношение к зарубежным инвесторам здесь очень бережное. Это касается и иностранных владельцев недвижимости.