 |
До недавнего времени строительство складских комплексов рассматривалось игроками рынка как наименее привлекательная возможность по сравнению с торговым и офисным сегментами. Но с развитием рынка повышаются требования арендаторов к качеству складских помещений, а также возникает потребность в профессиональных логистических услугах.
Растущие обороты розничной торговли заставляют участников потребительского рынка расширять свои возможности по хранению продукции, что, в свою очередь, делает сегмент складской недвижимости привлекательными для инвесторов и девелоперов.
Поэтому современные складские комплексы, соответствующие международным стандартам, становятся все более востребованными, а значит, и более привлекательными с точки зрения инвестиций. По данным компании Becar Consulting, уровень доходности объектов складской недвижимости составляет 14 – 20% в случае, если объект построен для получения постоянного дохода. При спекулятивной сделке, доходность составляет 25 – 40% в зависимости от стадии вхождения в проект – проектировка, строительство или готовый бизнес.
В Нижнем Новгороде активно развиваются собственные розничные сети, появляется все больше федеральных и транснациональных торговых компаний. Приход новых игроков на рынок розничной торговли и открытие крупных торговых центров стали причиной повышенного спроса на склады класса A и B. При этом темпы ввода новых складских площадей заметно отстают от темпов роста оборотов торговых предприятий, в связи с чем, спрос на складские помещения классов A и B значительно превышает предложение.
В этой ситуации, представленные на рынке в большом количестве перепрофилированные складские здания бывших производств, перестают соответствовать возросшим требованиям арендаторов.
Парк складских площадей в Нижнем Новгороде в основном сформировался до начала 90 – х годов прошлого век. В этот период складские комплексы строились продуманно. Самые крупные из них – на улицах Федосеенко (Сормовский район), Удмурдской (Ленинский район), Кузбасской (Канавинский район), Ларина (Приокский район) – расположены либо вдоль автомобильных дорог, либо рядом с железнодорожной веткой.
По экспертным оценкам, в городе Нижнем Новгороде насчитывается около 378000 кв. м.[1] складских площадей.
Сложность в оценке объема складских площадей создает тот факт, что не весь объем складов обращается на рынке – большая часть технических помещений используется их обладателями под собственные нужды. Общая площадь производственно – складских площадей города Нижнего Новгорода с учетом площадей промышленных предприятий оценивается экспертами на уровне 4,5 млн. кв. м.[2]
Около 84% из них расположено в заречной части города, где сосредоточено большинство промышленных предприятий.
Рис. 1. Распределение складских площадей по районам города Нижнего Новгорода.
Источник:
Нижегородский рынок складской недвижимости на сегодняшний день трудно считать цивилизованным. Классификация складов по большей части исчерпывается понятием «теплый» – «холодный» (отапливаемый – не отапливаемый), деление на классы весьма условно. Емкость складов измеряется квадратными метрами, а не паллетами.
Большинство объектов складской недвижимости Нижнего Новгорода – это неработающие цеха заводов и фабрик, к тому же требующие капитального ремонта. Большая часть таких помещений расположена в так называемых промышленных зонах.
Складских помещений небольших размеров, которые могут компактно разместиться в подвалах домов, достаточно много в каждом районе, в сравнении со складскими помещениями больших размеров, которые располагаются в основном в заречной части города.
Естественно, что качественные характеристики складов очень низкие, не соответствующие современным требованиям. Лишь чуть больше 30% складов имеет отапливаемые площади.
Таким образом, на рынке складских помещений Нижнего Новгорода преобладают помещения класса C и D. Однако за счет нового строительства доля помещений классов A и B с каждым годом увеличивается.
Качественный складской сегмент представлен всего несколькими объектами и составляет не более 5% от общего числа складских площадей.
Крайне незначительное количество складов класса А и В связано с тем, что нижегородский рынок коммерческой недвижимости развивается традиционно для региональных городов.
Наибольшая активность характерна для торгового сегмента, в офисном сегменте тоже наблюдается стабильный рост, а вот складской катастрофически отстает.
К числу современных можно отнести реконструированные складские комплексы «Универсал» (общая площадь – 12000 кв. м.) в Канавинском районе и «Логопром» в Сормовском районе (общая площадь 100000 кв. м., реконструированная – 5000 кв. м); построенный в 2005 году комплекс дистрибуторской компании «Алиди» (общая площадь 10000 кв. м.) недалеко от поселка Ждановский Кстовского районе на трассе М7 Москва – Казань, а также ряд терминалов, построенных для собственных нужд производственными и оптовыми компаниями, такими как «Вимм – Билль – Дамм», «Coca – Cola», «Нижфарм», «Сладкая жизнь» и другие.
Дистрибуторская компания «Алиди» позиционирует свой комплекс как относящийся к классу А.
Только реконструированные и новые комплексы позиционируют себя как относящиеся в какому – либо классу. Так, «Логопром Сормово», реконструированный в 2003 году, собственники считают складским комплексом класса В. Это крупнейший в Приволжском федеральном округе таможенно – складской комплекс.
В планах компании в течение 2007 года довести до класса А все имеющиеся складские камеры общей площадью 50000 квадратных метров. Строительство современных складских комплексов начали оптовые компании ВКТ («Вкус, качество, традиции») и «Энко».
Рис. 2. Распределение складских площадей города Нижнего Новгорода по классам (2007 год).
Источник:
ВКТ строит логистический центр в пяти километрах от Нижнего Новгорода на участке в 19 гектаров. Ввод первой очереди (20000 кв. м.) намечен на третий квартал 2008 года. Первую очередь компания планирует полностью использовать для собственных нужд. Вторую очередь площадью 40000 кв. м. ВКТ намерена построить для сдачи в аренду.
«Энко» начала строительство складского комплекса в Московском районе города Нижнего Новгорода на территории бывшего завода около станции Варя, на пересечении Московского и Сормовского шоссе.
Инвестиции в комплекс составят более 100 миллионов рублей. Ввод первой очереди, включающей в себя четыре складских модуля площадью каждого по 4700 кв. м. и двухэтажный офисный центр площадью 2000 кв. м., намечен на 2008 год.
Предполагаемая площадь всего комплекса – около 30000 кв. м. Примерно треть из них компания планирует использовать для собственных нужд, остальные арендовать. По словам менеджера компании, желающих купить площади гораздо больше, чем готовых арендовать.
Заявленные, но еще не начатые проекты обещают существенно пополнить парк качественных складских площадей.
В первую очередь, это планируемое строительство мультимодального комплекса класса А площадью около 45 – 50 тыс. кв. м. вблизи аэропорта «Нижний Новгород». Правительство Нижегородской области нашло для этого проекта стратегического инвестора – немецкую компанию Garbe World Cargo Center. Центр расположится на участке в 9 га, инвестиции составят от 40 млн. евро. Реализация проекта продлится 1,5 – 2 года. Строительство центра планируется начать после того, как будут оформлены все необходимые документы. Компания намерена до 2010 года создать во всех городах – миллионниках России сеть складских терминалов европейского класса А под общим названием «Волд Карго Центр».
Общий объем инвестиций оценивается в 1 млрд. евро. Мультимодальный логистический центр компании в Нижнем Новгороде станет первым в данном проекте.
Московская сеть «Литер» планирует строительство логистического терминала класса А общей площадью 200000 кв. м. в 300 м от железнодорожной станции Доскино на магистрали Москва – Нижний Новгород (Автозаводский район). При этом 13000 кв. м займут склады глубокой заморозки и 20000 кв. м – среднетемпературные склады (нулевые). Комплекс разместится на участке площадью 500 тыс. кв. м. В строительство и оборудование предполагается инвестировать около 4,8 млрд. руб. Начало строительства планируется в 2008 году. Срок реализации проекта – 6,5 лет. Новый логистический центр будет предназначен для хранения товаров народного потребления, строительных материалов и продуктов питания. Предполагается, что 80% клиентов логистического центра составят иностранные сетевые компании.
Московская компания Hermitage Construction & Management к концу 2008 года намерена построить логистический комплекс класса А «Эрмитаж – Центр» площадью 40 тысяч квадратных метров на улице Чаадаева в Московском районе.
Инвестиции составят $42 млн. Компания уже приступила к поиску «якорных» арендаторов. Земельный участок под строительство логистического центра был приобретен в собственность, в настоящее время проводится реконструкция зданий, находящихся на площадях. Планируется, что строительство начнется после оформления всей необходимой разрешительной документации.
ООО «Статус» (город Дзержинск Нижегородской области) инвестирует 260 млн. руб. в строительство логистического центра в восточной промзоне Дзержинска. Первая очередь будет введена в эксплуатацию в 2009 году, вторая – в 2011 году. Для реализации этого проекта Инвестиционным советом при губернаторе Нижегородской области принято решение о выделении земельного участка площадью 150 тыс. кв. м рядом с Игумновским шоссе между заводами «Пластик» и «Капелла».
ООО «ДомЦентр» вложит в строительство логистического центра 6 миллиардов рублей. Общая площадь комплекса составит 400 тыс. кв. м. Центр будет расположен на автотрассе Москва – Нижний Новгород (между поселками Северный и Лесная поляна).
Строительство уже началось. Центр будет включать три административных здания площадью 15 тыс. кв. м, 6 автосалонов (15 тыс. кв. м), два здания шоурумов (10 тыс. кв. м) и складской комплекс класса А на 350 тыс. кв. м. Строительство центра займет пять лет. Складские помещения будут введены в эксплуатацию в 2009 году. О намерении арендовать площади уже заявили «Мир» (торговля бытовой техникой), «СуперСтрой» (торговля стройматериалами), «Детский оптовый центр» (производство и продажа товаров для новорожденных), «Банан – мама» (торговля детской одеждой), «Эльдорадо», «Белый парус» (сеть супермаркетов), турецкая «Pasabache» (производство посуды), а также автосалон Foton (китайские автомобили Great Wall) и салон грузовиков Renault.
Рис. 3. Ежегодный объем ввода складских площадей, тыс. кв. м
(2007 год – факт, 2008 – 2011 г. г. – прогноз).
Источник:
Нижегородская компания «Дельта Капитал» получила одобрение Инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области на строительство транспортно – логистического центра на трассе Москва – Казань в районе поселка Горбатовка (Нижегородская область). Общая площадь центра – 100000 кв. м. Срок строительства составит 15 месяцев. На территории центра будут оборудованы складской терминал, офисы, транспортные стоянки и сервисные подразделения по обслуживанию транспорта.
Компания «Алиди» планирует построить в Кстовском районе Нижегородской области рядом с уже существующим терминалом еще около 40000 кв. м складских площадей.
IKEA приобрела в этом же районе 170 га земли для строительства логистического комплекса, но, по предварительной информации, он будет использоваться для собственных нужд компании.
В Кстовском районе, на трассе Нижний Новгород – Казань на территории бывшей птицефабрики планируется строительство индустриально – логистического парка.
Общая площадь парка составит 130 га. Предполагается, что 33 гектара займет компания «Гранд – НН» для строительства завода по производству растворимого кофе, а его территории парка будут размещены также пять складов площадью 7500 кв. м каждый. Срок реализации проекта – пять лет.
Рис. 4. Распределение складских площадей по районам
города Нижнего Новгорода к 2010 году (прогноз).
Источник:
Технически оснащенных помещений ощущается дефицит, и поэтому цены на них постоянно растут. Некоторые специалисты связывают это с транспортными проблемами Нижнего Новгорода.
По данным риэлторских компаний, из общего объема заявок на объекты коммерческой недвижимости запросы на приобретение и аренду складов составляют 27%.
Отличием сегмента складских помещений является относительно небольшой разброс средних цен на арендные ставки. Минимальные арендные ставки устанавливаются на не отапливаемые помещения и ангары, максимальные арендные ставки устанавливаются на отапливаемые складские помещения в центре города. Ставка также зависит от наличия подъездных путей, автономности входа и т. п.
Рис. 5. Средняя ставка аренды складской недвижимости по районам
города Нижнего Новгорода, руб./кв. м в месяц.
Источник:
В сегменте продаж наблюдается еще больший дефицит предложений. Большинство продаваемых помещений требует материальных вложений. В отличие от аренды, цена продажи напрямую зависит от местоположения продаваемого объекта. В сложившихся обстоятельствах рынок складской недвижимости становится наиболее привлекательным для инвесторов. Эксперты рынка предсказывают бурную активизацию развития рынка данного сегмента недвижимости в ближайшее время.
Главной причиной инвестиционного роста рынка складской недвижимости связано с тем, что существующее положение дел не удовлетворяет потребности нижегородских компаний.
ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:
Основными факторами, которые еще больше повлияют на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие сектора розничной торговли и проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.
Нижний Новгород – ближайший к Москве мегаполис, и поэтому к городу проявляют большой интерес различные межрегиональные дистрибьюторские компании, производители продуктов питания, безалкогольных напитков, табачных изделий, бытовой химии, которые открывают здесь представительства и видят в Нижнем Новгороде центр распределения товаров своего направления в Волго – Вятском экономическом регионе.
Развитие потребительского рынка увеличит потребность в профессиональных логистических услугах, что будет способствовать выходу на рынок Нижнего Новгорода крупных международных и российских логистических операторов.
Дальнейшее развитие розничных сетей будет активно влиять на рост спроса на качественные складские помещения.
Происходит снижение спроса на некачественные складские помещения, предпочтение отдается отапливаемым помещениям с представлением дополнительных услуг (погрузка, разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.).
В ближайшее время можно ожидать увеличение числа реконструкций помещений под склады. Увеличение объемов розничной торговли сделают инвестиции в складские помещения более привлекательными для инвесторов.
В ближайшие 2 – 3 года насыщение рынка не ожидается – спрос будет существенно превышать предложение. В связи с этим продолжится увеличение арендных ставок, а уровень свободных площадей в качественных логистических комплексах будет оставаться низким. В то же время рост количества высококачественных складских площадей будет способствовать снижению привлекательности помещений классов C и D, что приведет к снижению арендных ставок и увеличению доли свободных площадей в этом сегменте рынка.
ОБЗОР РЫНКА
СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Ноябрь
2007
[1] Данные компании Knight Frank, источник: журнал «Коммерческая недвижимость России», сентябрь 2007 года.
[2] Данные компании Praedium, источник: журнал «Эксперт Волга» № 33 от 10 – 16 сентября 2007 года.
