Операция «НИС» (о возможностях приобретения жилья военнослужащим — участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения до окончания срока военной службы)
, заместитель руководителя Юридического департамента ОАО “Военно-страховая компания”, кандидат юридических наук
Одной из характерных особенностей новой накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, определенной Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 01.01.01 г. (далее – НИС), является возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также выбора месторасположения и размера жилья. Несомненно, что указанный вариант решения жилищной проблемы заинтересует многих: лучше решить вопрос с приобретением жилья как можно раньше, чем откладывать решение этой проблемы на 10 – 20 лет (даже с учетом получения дополнительных средств, рассчитываемых по правилам, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000).
Насколько реальна столь заманчивая перспектива? Сможет ли молодой офицер действительно решить свою жилищную проблему, не дожидаясь срока окончания военной службы, с учетом реализации предполагаемых параметров: месторасположение и размер жилья по желанию военнослужащего?
На схеме, составленной в Министерстве обороны Российской Федерации, для наглядного разъяснения вариантов использования накопленных средств за время участия в НИС, интересующий нас период начинается после флажка «3 – 4 года» и характеризуется двумя основными процессами, обозначенными прямоугольниками и стрелками:
– «приобретение жилья с использованием ипотечного кредита»;
– «погашение ипотечного кредита».
Какие действия должен будет предпринять молодой офицер при решении жилищного вопроса с использованием инструментов НИС еще до окончания срока своей военной службы? Что он должен знать, чтобы объективно оценить свои возможности и принять правильное решение?
Напомним, что каждый участник НИС не менее чем через 3 года после его включения в НИС имеет право использовать денежную сумму, накопленную за 3 – 4 года на его именном накопительном счете. Эти деньги военнослужащий сможет получить не просто так, а по договору целевого жилищного займа, который заключается с уполномоченным федеральным органом (п. 1 ст. 14 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»).
Какую же сумму получит молодой офицер через 3 – 4 года участия в НИС по договору целевого жилищного займа? Хотя сумма займа и определяется сторонами, но предельный размер целевого жилищного займа не сможет превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа (п. 4 ст. 14 вышеназванного Закона).
Размер денежной суммы, которая подлежала зачислению на именной накопительный счет одного участника НИС в 2005 г., составила 37 тыс. руб.[1] Если учитывать, что размер денежной суммы, поступающей ежегодно на именной накопительный счет, не уменьшится, реальная денежная сумма, которая будет представлена военнослужащему по договору целевого жилищного займа за 3 года участия в НИС, составит не менее 120 – 130 тыс. руб. (без учета доходов от инвестирования накоплений, на существенный размер которых вряд ли стоит рассчитывать).
По расчетам, проведенным Правительством Российской Федерации[2], военнослужащий будет иметь несколько вариантов использования денежных средств, полученных по договору целевого жилищного займа:
Пример 1. Если на покупку квартиры и выплаты по кредиту военнослужащий будет использовать только взносы государства в размере 30 тыс. руб. в ценах 2005 г. без вовлечения личных сбережений, то ему потребуется не менее 5 лет для накопления с учетом инвестиционного дохода на его счете суммы, достаточной для 30 % первоначального взноса и получения кредита на покупку квартиры площадью в среднем 42 кв. м (исходя из оптимистичного прогноза роста цен на жилье по инфляции).
Пример 2. Из личных сбережений военнослужащий направляет на накопления дополнительно к взносам государства по 600 руб. в месяц в ценах 2005 г. За те же 5 лет он накопит сумму, достаточную для оплаты первоначального взноса и покупки в кредит квартиры площадью 54 кв. м. Из этой суммы 204 тыс. руб. ему накопит государство, а оставшиеся 55 – будут его личные сбережения. В дальнейшем направления на платежи по кредиту 600 руб. в месяц из личных доходов дополнительно к взносам государства будет достаточно для полного погашения кредита за 15 лет.
Пример 3. Для того чтобы иметь возможность купить квартиру площадью 54 кв. м уже на 4-м году участия в НИС, военнослужащий должен дополнительно к взносам государства направлять из личных сбережений на накопления и платежи по ипотечному кредиту по 1,5 тыс. руб. в ценах 2005 г. ежемесячно.
Как видно даже из этих примеров, военнослужащему, пожелавшему решить свою жилищную проблему побыстрей, не дожидаясь срока окончания военной службы, не обойтись без привлечения своих личных сбережений. И таких личных сбережений ему потребуется немало.
Реально оценивая ситуацию, следует признать, что наш военнослужащий (если он не сын олигарха) с 120 – 130 тыс. руб. «в кармане» вряд ли будет привлекательным клиентом на рынке жилья в Москве или Санкт-Петербурге, учитывая и ипотеку.
Небольшая справка по рынку жилья[3]:
Стоимость жилья на конец 2005 г. в Москве на первичном рынке составляет 2 104 долл. США за 1 кв. м. На вторичном рынке жилья: в панельных домах – 2 110, в кирпичных домах – 2 784. Разброс цен на жилье по стране очень большой. Рынок в Калининграде, Сочи, Екатеринбурге, Перми, других промышленных городах с отставанием в пару лет повторяет московский.
В Ульяновской области самая низкая стоимость жилья среди регионов Приволжского федерального округа. 1 кв. м жилья в новостройке стоит в среднем 12 ты. 500 руб., на вторичном рынке – 12 тыс. 200 руб. Самые дорогие квартиры в округе в Нижегородской области, там стоимость 1 кв. м на первичном рынке достигает 22 тыс. 800 руб.
В Новосибирске на первичном рынке квартиры повышенной комфортности в среднем стоят около 1 034 – 1 200 долл. США за 1 кв. м, в перспективных районах средней удаленности и приближенных к центру — 800 – 900 долл. США за 1 кв. м, на окраинах — 550 – 750 долл. США за 1 кв. м.
В Магнитогорске стоимость жилья в восточной зоне Правобережного и Ленинского районов составляет от 6 тыс. до 9 тыс. руб. за 1 кв. м одно - и двухкомнатных квартир.
В Хабаровске метраж двухкомнатной «элитки» может составлять от 70 до 100 кв. м при средней стоимости 1 кв. м жилья 1 500 долл. США. Для сравнения: стоимость 1 кв. м в типовой «многоэтажке» на вторичном рынке – 700 – 800 долл. США.
Как уже указывалось выше, деньги, накопленные на именном накопительном счете за 3 года участия в НИС, военнослужащий имеет право потратить:
1) на приобретение жилого помещения под залог приобретаемого жилья;
2) на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашение обязательств по такому кредиту (займу).
Остановимся подробней на непростом процессе оформления ипотечной кредитной сделки, которая будет реализована как в первом, так и во втором варианте.
Покупка жилья может быть оформлена трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи с участием продавца, покупателя (военнослужащего) и кредитора (Министерства обороны Российской Федерации).
Военнослужащий приобретает квартиру за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого ему Министерством обороны Российской Федерации, при этом оговариваются все существенные условия кредитного договора. Одновременно военнослужащий передает в залог (ипотеку) кредитору приобретаемую квартиру.
Если данный договор рассматривать как включение соглашения об ипотеке в договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, то в соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.01 г. (далее – Закон об ипотеке) он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Ипотека (залог недвижимости) оформляется на кредитора (займодавца) по ипотечному кредиту (займу). При этом предельный объем предоставляемых средств не должен превышать фактический объем средств, учтенных на именном накопительном счете военнослужащего на конец месяца, предшествующего осуществлению очередной выплаты.
При реализации покупки жилого помещения по рассматриваемому варианту следует учесть, что всю стоимость квартиры придется оплатить практически сразу. Фактически расчет проводится в два этапа: 30 % стоимости квартиры сразу после подписания договора и 70 %, как правило, в течение одного дня с момента предоставления займа.
Кроме того, следует учесть дополнительные расходы: плату за регистрацию договоров в соответствующих органах, расходы, связанные с оценкой квартиры (от 80 долл. США), оплату договоров страхования жизни и имущества.
Приобретая квартиру в кредит, военнослужащий в обязательном порядке должен застраховать ее (ст. 31 Закона об ипотеке). Традиционно стоимость ипотечного страхования составляет 1,5 % в год (0,8 % – страхование жизни, 0,4 % – титул, 0,3 % – имущество), однако сумма, от которой высчитывают проценты, может быть разной. Одни страховые компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берут процент от суммы кредита, третьи – процент от суммы кредита плюс 10 %. Например, в РОСНО в среднем ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3 % от страховой суммы.
Для заключения комплексного договора ипотечного страхования военнослужащий должен будет представить в страховую компанию определенный перечень документов. Так, например, в Росгосстрах необходимо будет представить:
– копии всех страниц паспорта (удостоверения личности);
– анкету-заявление по комплексному ипотечному страхованию;
– документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика, в соответствии с запросом страховой компании;
– копии правоустанавливающих документов на квартиру;
– копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;
– копию справки о регистрации (выписка из домовой книги);
– характеристику жилого помещения (копия финансово-лицевого счета жилого помещения);
– копию экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;
– копию выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);
– копию разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством).
Для военнослужащего, «не обремененного» высокими доходами и богатыми родственниками, можно признать приоритетным другой вариант приобретения жилья – приобретение жилого помещения за счет ипотечного кредита с использованием целевого жилищного займа. Этот вариант может быть привлекательным хотя бы потому, что ипотечный кредит, за счет которого будет приобретена квартира, будет погашаться в течение длительного времени, например 10, 20, 30 лет.
В данном случае представляемый Министерством обороны Российской Федерации целевой жилищный заем будет использован для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (заем) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу). При этом целевой жилищный заем на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) предоставляется в соответствии с графиком погашения этого кредита (займа), определенным соответствующим договором, но не чаще одного раза в месяц, при этом объем предоставляемых средств не должен превышать фактический объем средств, учтенных на именном накопительном счете участника на конец месяца, предшествующего осуществлению очередной выплаты (п. 5 ст. 14 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»).
Если вести конкретный разговор об организации, в которой военнослужащий сможет получить такой ипотечный кредит (заем), то в качестве примера можно рассмотреть Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
АИЖК было создано постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 в форме открытого акционерного общества со 100%-ным государственным капиталом. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций АИЖК на фондовом рынке. Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования АИЖК действует в 87 субъектах. АИЖК установлены договорные отношения с 20 страховыми компаниями. АИЖК аккредитовано 62 региональных оператора в 58 субъектах Российской Федерации. Кроме того, АИЖК заключило соглашения с 52 сервисными агентами. По стандартам АИЖК выдают ипотечные кредиты 88 организаций из 59 регионов Российской Федерации.
Для получения ипотечного кредита (займа) по программе АИЖК военнослужащему необходимо будет пройти несколько этапов, прежде всего предварительный расчет суммы кредита и оценку возможностей военнослужащего.
При положительных результатах предварительного анализа военнослужащий должен будет собрать полный комплект необходимых документов:
– копию паспорта или заменяющего его документа;
– копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
– документы, подтверждающие доходы (справку из воинской части о доходах военнослужащего за последние шесть месяцев, подписанную командиром части и начфином, заверенную печатью);
– документы, гарантирующие субсидирование со стороны Министерства обороны Российской Федерации (например, договор целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы);
– заявление-анкету.
На основании предоставленных документов производится оценка платежеспособности военнослужащего – способности погашать полученный кредит (заем) и проценты и окончательно определяется максимальная сумма кредита (займа).
После расчета суммы кредита (займа) военнослужащий выбирает подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммы кредита. По жилью, намеченному к приобретению, военнослужащий собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в органах юстиции.
При наличии в семье военнослужащего несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилого помещения.
АИЖК предлагает следующие условия стандартного кредита: процентная ставка фиксированная – 14 % годовых в рублях; срок кредитования – от 1 года до 30 лет; максимальный первоначальный взнос – 70 % стоимости жилья; минимальный первоначальный взнос – 30 % стоимости жилья; ежемесячный платеж – до 50 % совокупного дохода заемщика.
О других условиях предоставления кредита (займа). В АИЖК такой кредит предоставляется и погашается в рублях. Погашение кредита (займа) производится равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и процентов за пользование кредитом. Кредит (заем) предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома (коттеджа для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта Российской Федерации, где осуществляется кредитование заемщика. Могут приобретаться коммунальные квартиры при условии оформления в собственность заемщика всей квартиры и передачи всей квартиры (или всех комнат, если не внесены изменения в БТИ) в залог.
Обеспечение кредита – залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства. Размер предоставляемого кредита (займа) не должен превышать 70 % минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита – сумма кредита (займа) зависит от дохода семьи военнослужащего и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита (займа) и уплате процентов по нему не превышают 35 % от совокупного дохода заемщиков. В случае если заемщик вносит больше 50 % собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту (займу) могут достигать 40 % от совокупного дохода заемщиков.
Кроме того, заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности и приобретаемое имущество.
Исходя из указанных условий военнослужащий может вычислить, что накопленные у него 120 – 130 тыс. руб. могут «претендовать» на роль первоначального взноса по погашению кредита (30 % стоимости жилья) за двухкомнатную квартиру площадью 56 кв. м (например, наш военнослужащий женат и имеет одного ребенка) в Ульяновской области. Причем с учетом того, что придется доплачивать еще порядкаруб. из своих личных сбережений (1 кв. м – 12 500 руб., стоимость 54 кв. м – руб., 30 % – руб.).
Дополнительно плюсуем те расходы, которые военнослужащий должен будет произвести, как и в первом варианте (регистрация жилья, страхование).
Рассматривая отношения с Министерством обороны Российской Федерации военнослужащих, решившихся на приобретение жилья в собственность по истечении 3, 4 лет участия в НИС, необходимо напомнить и о том, что эти отношения совсем не безвозмездны, они «стимулируют» на дальнейшую службу, подчеркивают невыгодность досрочного увольнения с военной службы.
При досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы (кроме оснований, определенных пп. 1 и 2 ст. 10 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»), начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа. При этом уволившийся участник накопительно-ипотечной системы обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий 10 лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу.
В завершение можно резюмировать, что от военнослужащего, принявшего от государства исполнение соответствующих обязательств не в виде квартиры, а в виде денежных средств на ее приобретение, потребуются, образно говоря, тактические навыки планирования и реализации операции «НИС»: собрать всю необходимую информацию, оценить ситуацию, свои возможности и принять решение.
[1] Статья 85 Федерального закона “О федеральном бюджете на 2005 год” от 01.01.01 г. .
[2] Выступление министра экономического развития и торговли Российской Федерации на совещании в Министерстве обороны Российской Федерации по вопросам обеспечения жильем военнослужащих // Красная звезда. 20марта.
[3] Данные Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости *****». http://www. *****.
