Способы управления многоквартирным домом

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

– заведующий кафедрой «Городское строительство» Уральского федерального университета им. первого Президента Ельцина, к. э.н.

Согласно статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Способ 1. Непосредственное управление собственниками

многоквартирным домом.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Модель непосредственного управления собственниками многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более двенадцати, показана на рисунке 1.

Рис. 1. Модель непосредственного управления собственниками многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более двенадцати.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Модель непосредственного управления собственниками многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более двенадцати, показана на рисунке 2.

Рис. 2. Модель непосредственного управления собственниками многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более двенадцати.

Организационная сложность реализации данного способа в многоквартирных домах (с большим числом помещений) заключается в том, что собственники помещений в доме должны быть все перечислены в начале договора (как сторона по договору) и в его конце (подписи сторон). Это перечисление всех собственников с указанием сведений о документах, правоустанавливающих собственность на помещение, может занимать несколько десятков страниц. Соответственно оформление и подписание такого договора является организационно сложной процедурой.

Кроме того, при составлении договора с предприятием-подрядчиком необходимо следить за тем, чтобы собственники, указанные в договоре, в последствии его все подписали. Договор, в котором будут указаны собственники (как одна из сторон) и не подписан хотя бы одним из них будет считаться недействительным.

Для устранения вышеуказанной организационной проблемы Жилищный кодекс РФ предлагает (ч.3 ст. 164) собственникам возможность на общем собрании избрать доверенное лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме доверят (уполномочат) заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг и предприятиями-подрядчиками. Факт доверия должен иметь оформленный вид в форме доверенности и решения общего собрания собственников.

По сложившейся практике, таковым доверенным лицом в многоквартирном доме может быть любой из собственников помещений в доме. Однако наиболее целесообразным следует считать избрание в качестве доверенного лица председателя Совета многоквартирного дома или же председателя созданного в доме Совета территориального общественного самоуправления.

Модель непосредственного управления собственниками многоквартирным домом через доверенное лицо показана на рисунке 3.

Рис. 3. Модель непосредственного управления собственниками

многоквартирным домом через доверенное лицо.

На практике и реализация указанного способа также вызывает объективные трудности, связанные с тем, что собственники в большинстве случаях отказываются подписывать доверенности на конкретного человека передавая ему право решать вопросы управления и распоряжения общим имуществом в доме.

Анализ сильных и слабых сторон данного способа управления многоквартирным домом приведен в таблице 1.

Таблица 1

SWOT-анализ первого способа управления многоквартирным домом

(непосредственное управление домом собственниками)

Внутренние сильные стороны	Внутренние слабости
1	2
·  Прямые договора между организациями-поставщиками коммунальных услуг и собственниками. ·  Персональная ответственность каждого собственника перед поставщиками коммунальных услуг.	·  Организационная сложность управления при большом количестве собственников. ·  Отсутствие оперативности в принятии решений. ·  Невозможность получения кредита. ·  Прямая зависимость от конфликтов внутри дома (среди собственников).
Внешние возможности	Внешние угрозы
·  Осуществление управления домом через доверенное лицо.	·  Нерегулируемая возможность (право) у собственников изменения способа управления домом. ·  Отсутствие методологии заключения с собственниками прямых договоров (особенно в части холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления).

Способ 2. Создание товарищества собственников жилья.

Данный способ управления многоквартирным домом предполагает, что собственники помещений (физические лица и юридические лица) в многоквартирном доме в целях и для совместного управления комплексом недвижимого имущества (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) организуют товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое, действуя в рамках устава, как юридическое лицо, заключает договора (выступает заказчиком) с предприятиями-подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг на жилищные и коммунальные услуги. Не запрещено товариществу и формировать свой эксплуатационный участок, нанимая по контракту или договору соответствующих работников.

Аналогичная модель подходит и для случаев, когда вместо ТСЖ создан жилищный кооператив.

Модель управления многоквартирным домом при создании товарищества собственников жилья показана на рисунке 4.

Рис. 4. Модель управления многоквартирным домом

при создании товарищества собственников жилья.

При реализации данной модели наиболее важным является фактор профессионализма правления и прежде всего председателя ТСЖ, т. к. фактически от их действий и решений зависит вся система жизнеобеспечения многоквартирного дома.

На практике многие товарищества собственников жилья прибегают к услугам профессиональных управляющих домами или управляющих организаций.

Модель управления многоквартирным домом при создании товарищества собственников жилья и привлекаемой (по договору) управляющей организации (управляющего) показана на рисунке 5.

Рис. 5. Модель управления многоквартирным домом

при создании товарищества собственников жилья

и привлекаемой (по договору) управляющей организации.

В данной схеме ТСЖ (имеется в виду руководство), не имея необходимых профессиональных знаний специфики организации управления и технической эксплуатации зданий (территорий) или временной возможности регулярно находится в доме – заключает договор с управляющей организацией или профессиональным управляющим. В перечень задач, возлагаемых на управляющего, входит организация комплекса работ, связанного с организацией технической эксплуатации, содержания и ремонта дома. При этом право подписи договоров, финансовых и платежных документов – остается у председателя ТСЖ. Способы организации деятельности ТСЖ могут быть различными, в зависимости от выбранной собственниками внутренней политики и распределения полномочий (функций), но преимуществом обозначенной выше модели перед другими являются следующие аспекты:

- правление и председатель ТСЖ не устраняются от решения вопросов управления, содержания и технической эксплуатации кондоминиума, а непосредственно являются активными участниками данных процессов;

- всю рутинную организационную работу выполняет управляющий, тем самым, исключая необходимость постоянного нахождения председателя ТСЖ в дневное время в доме;

- право финансовой подписи остается у председателя ТСЖ, а управляющий только готовит предложения и соответствующие документы к подписанию.

В развитие последнего необходимо добавить, что данный аспект полностью исключает возможность бесконтрольного использования управляющим финансовых ресурсов товарищества собственников жилья, а у правления ТСЖ возрастает степень ответственности за правильно реализуемую финансово-хозяйственную деятельность.

На практике данная модель является наиболее эффективной.

Самым важным элементом в данной модели управления является договор подряда, заключаемый с управляющей организацией.

Говоря о привлечении товариществом собственников жилья по договору какой-либо управляющей организации, следует отметить и другую возможную модель заключения договора, которую может избрать ТСЖ (рисунок 6).

Рис. 6. Модель управления многоквартирным домом

при создании товарищества собственников жилья

и привлекаемой (по договору) управляющей организации.

Данная модель отличается от предыдущей тем, что в этом случае товарищество собственников жилья, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, передали управляющей организации все полномочия в т. ч. и право финансовой подписи и право распоряжения средствами собственников. При реализации данной модели управляющая организация может либо распоряжаться расчетным счетом ТСЖ, либо вообще использовать в платежных квитанциях, предъявляемых к оплате собственникам, свой расчетный счет.

В отечественной отраслевой литературе такая схема организации деятельности ТСЖ называется «ленивой» (соответственно также и «ленивые ТСЖ»).

Рассмотренная модель, в сравнении с предыдущей, менее эффективна прежде всего для самой управляющей организации, т. к. последняя становится своеобразным «заложником» от платежной недисциплинированности собственников и конфликтов, возникающих внутри ТСЖ.

Анализ сильных и слабых сторон данного способа управления многоквартирным домом приведен в таблице 2

Таблица 2

SWOT-анализ второго способа управления многоквартирным домом

(управление товариществом собственников жилья)

Внутренние сильные стороны

Внутренние слабости

·  Оперативность в принятии решений; ·  Возможность регулирования кадровой политики (в отношении нанимаемых работников); ·  Внутренний контроль за финансово-хозяйственной деятельностью; ·  Все собираемые средства расходуются непосредственно на конкретный дом; ·  Возможность выбора подрядчиков.

·  Все нежилые помещения в многоквартирном доме к моменту создания ТСЖ, как правило, уже имеют собственника; ·  Недостаточность средств ТСЖ для осуществления эффективной деятельности; ·  Плохая платежная дисциплина у собственников; ·  Собственники начинают нести дополнительные расходы из-за неплательщиков; ·  Плохое техническое состояние значительной доли многоквартирных домов и инженерных сетей к ним; ·  Наличие у ТСЖ наружных инженерных сетей к дому; ·  Отсутствие документации на дом, сети и инженерное оборудование; ·  Неисправность или отсутствие приборов учета (на вводе в дом); ·  Неправильные технические и проектные решения (на дом или благоустройство). ·  Отсутствие необходимых знаний в области управления и организации технической эксплуатации многоквартирного дома у председателя правления и членов правления; ·  У собственников помещений в домах отсутствует «чувство хозяина» сочетающееся с некомпетентностью в правовых и технических вопросах деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом; ·  Общая пассивность и равнодушие граждан; ·  Сочетание в одном доме людей с разным уровнем дохода и различных групп потребителей; ·  На взаимоотношения ТСЖ и его членов не распространяется действие Закона «О защите прав потребителей»; ·  Прямая зависимость от конфликтов внутри дома (среди собственников); ·  Практически всегда присутствие в доме группы оппозиционно настроенных (по отношению к ТСЖ) собственников.

Внешние возможности

Внешние угрозы

·  Получение кредита; ·  Получение бюджетных средств на капитальный ремонт дома. ·  Получение в аренду сверхнормативного земельного участка. ·  Оказание собственникам помещений в доме дополнительных услуг (при условии хорошо организованного своего эксплуатационного участка. ·  Совместно с другими ТСЖ создание объединения (с правами юридического лица) для более эффективного решения задач управления, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества.

·  Чрезмерная межведомственность; ·  Отсутствие четкого механизма регистрации общего имущества ·  Не отрегулированы вопросы землепользования (в т. ч. предоставление ТСЖ сверхнормативных земельных участков); ·  Несовершенство судебной практики по вопросам, касающимся деятельности ТСЖ; ·  Не отрегулированы налоговые взаимоотношения; ·  Отказ собственников нежилых помещений в доме от участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в доме. ·  Отсутствие реальных схем взаимного кредитования капитального ремонта домов; ·  Отсутствие насыщенного рынка профессиональных управляющих многоквартирными домами, рабочих по комплексному ремонту и обслуживанию дома и сетей; ·  Нерегулируемая возможность (право) у собственников изменения способа управления свом домом; ·  Деятельность информационно-методических центров, оказывающих консалтинговые услуги ТСЖ и населению, зачастую носит противоречивый и сомнительный характер. ·

Способ 3. Управление домом управляющей организацией.

Модель управления многоквартирным домом при выборе собственниками управляющей организации показана на рисунке 7.

Рис. 7. Модель управления многоквартирным домом

при выборе собственниками управляющей организации.

Самая важная роль в рассматриваемой модели должна быть отведена договору управления многоквартирным домом, заключаемому управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме.

Как вариант контроля со стороны собственников за деятельностью управляющей организацией в договоре управления может быть предусмотрены особые полномочия совета многоквартирного дома или специально созданного для этих целей в доме Совета территориального общественного самоуправления (ТОС).

Анализ сильных и слабых сторон данной модели управления многоквартирным домом приведен в таблице 3

Таблица 3

SWOT-анализ третьего способа управления многоквартирным домом

(управление домом управляющей организацией)

Внутренние сильные стороны	Внутренние слабости
·  Профессиональный кадровый состав; ·  Наличие материальной базы (производственные фонды, станки, инструмент, техника и т. п.); ·  Большой уставной капитал – гарантия ответственности перед собственниками; ·  Независимость от внутренних (между собственниками) конфликтов в доме. ·  Высокая готовность к внутренней реорганизации.	·  Незаинтересованность в проведении оргтехмероприятий, направленных на снижение для населения уровня оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. ·  Неумение представить результат своей работы собственникам (общая тенденция, характерная для начинающих Российских компаний в сфере услуг). ·  Отсутствие внутренней системы управления качеством услуг (общая тенденция). ·  Отсутствие целей и планов развития управляющих организаций (общая тенденция). ·  Неправильная ориентация на потребителя (общая тенденция).
Внешние возможности	Внешние угрозы
·  Получение кредита; ·  Получение бюджетных средств; ·  Оказание собственникам дополнительных услуг;	·  Появление конкурентов по мере развития рынка данного вида услуг; ·  Нерегулируемая возможность (право) у собственников изменения способа управления своим домом; ·  «Погоня» за долей рынка может привести к общему снижению качества услуг.

В заключении следует отметить четыре аспекта:

Первый.

Непосредственное управление собственниками помещений многоквартирным домом не получило активного развития в России и в основном данный способ управления выбирается собственниками в домах с небольшим количеством квартир. Поэтому и исследование всех «подводных камней» данного способа пока находится в стадии изучения.

Второй.

Длительное время создание товариществ собственников жилья для управления многоквартирными домами было практически чуть ли не одним из основных векторов реформы ЖКХ.

Несмотря на это, создание ТСЖ в России не получило масштабного явления. В основном ТСЖ образуются во вновь вводимых в эксплуатацию домах.

Основными причинами, сдерживающими создание ТСЖ для управления многоквартирными домами существующей застройки, являются:

– четкое понимание собственниками, что далеко не в каждом многоквартирном доме целесообразно создавать товарищество собственников жилья;

– наличие множества проблем с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья в процессе своей деятельности по управлению домом.

Анализ многолетней практической деятельности ТСЖ позволяет сформулировать основные показатели, влияющие на целесообразность создания ТСЖ в многоквартирном доме (таблица 4).

Таблица 4

Основные показатели, определяющие целесообразность

создания ТСЖ в многоквартирном доме

№ п/п	Наименование показателя	На что влияет
1	2	4
1	Общая площадь помещений в доме	На финансовую базу (уровень дохода ТСЖ)
2	Количество квартир в многоквартирном доме	На возможность организацию товарищества на нескольких рядом расположенных домах
3	Платежеспособность граждан	На финансовую устойчивость ТСЖ
4	Техническое состояние дома и инженерного оборудования	На финансовое планирование ТСЖ и реализацию организационно-технических мероприятий.
5	Наличие в доме объектов нежилого фонда (свободные подвалы, колясочные помещения, консъержные помещения и т. д.)	На возможность получения ТСЖ дополнительного дохода
6	Наличие земельного участка необремененного застройкой и малыми архитектурными формами	На привлечение инвестиций и получение дохода от реализации аренды (в т. ч. строительство)
7	Возрастная характеристика собственников помещений в доме	На социальную активность членов ТСЖ
8	Доля собственников, отрицательно настроенных против создания ТСЖ в доме	На уровень конфликтности в доме

Относительно второго показателя, приведённого в таблице 4, следует отметить, что в силу последних поправок в Жилищный кодекс РФ, товарищество собственников жилья не может быть создано на нескольких рядом расположенных многоквартирных домах, если суммарное количество квартир в этих домах превышает тридцать (ч.2 ст.136 ЖК РФ).

Данное ограничение, вступившее в силу в июне 2011 года, хотя и установленно законом, но следует отнести к тактически неправильным решениям (личное мнение автора), т. к. данным запретом абсолютно исключена возможность создания ТСЖ на двух-трёх многоквартирных домах, имеющих общую дворовую территорию и инфраструктуру.

Третий.

При выборе управляющей организации для управления своим домом, собственники помещений всегда испытывают недостаток в показателях, на основании которых они могли бы сделать свой выбор в пользу той или иной организации.

Такими показателями (по отношению к управляющим организациям) могут быть:

·  образование, опыт работы и возраст персонала организации;

·  квалификационный уровень персонала;

·  наличие сертификатов соответствия;

·  наличие в собственности у организации транспортных и других материально-технических средств для обеспечение собственной деятельности;

·  наличие в собственности организации (или долгосрочной аренде) нежилых помещений, которые будут использоваться при выполнении возложенных на нее функций;

·  финансовое состояние организации за последний год (или более); исполнение организацией налоговой дисциплины;

·  итоги предыдущей деятельности, отзывы, рекомендации;

·  учредительные документы организации;

·  планы работы организации:

- с собственниками помещений по снижению дебиторской задолженности (при наличии последней);

- по осуществлению инспекционного контроля за деятельностью подрядчиков, привлекаемых управляющей организацией для выполнения работ по технической эксплуатации и ремонту многоквартирного дома;

-по реализации (внедрению) мероприятий, направленных на энергоресурсосбережение;

- план организационно-технических мероприятий организации по управлению и обеспечению технической эксплуатации жилищного фонда (объекта) с финансовым планом и расчетами.

После знакомства с представленными управляющей организацией документами, перед тем, как собственники сделают свой выбор в пользу той или иной управляющей организации, они (собственники) должны получить ответы на следующие вопросы:

·  что представляет собой управляющая организация;

·  насколько правильно организация оценивает сегодняшнее техническое состояние данного многоквартирного дома;

·  какова надежность организации (финансовый, кадровый, материально-технический потенциал и др.);

·  каковы конкурентные преимущества организации перед другими претендентами;

·  кто является деловыми партнерами организации, наличие поручителей;

·  каковы планы организации в отношении вопросов управления, эксплуатации и ремонта дома на год, три, пять лет;

·  каковы общечеловеческие нормы и ценности, исповедуемые управленческим персоналом организации.

***

Четвёртый.

В многолетних спорах о том, какой способ управления многоквартирным домом считать более лучшим, до настоящего времени «точка так и не поставлена».

Однако исходя из анализа реальной практики управления и содержания общего имущества в многоквартирных домах, а также учитывая причины множества конфликтов, возникающих при управлении многоквартирными домами, приоритет среди трёх способов управления следует отдать профессиональному управлению, а именно – управляющим организациям, т. к. последние обладают необходимыми кадрами, техникой, оборудованием и опытом работы.

Вместо эпилога.

Существует множество способов выращивания цветов и ухаживания за ними, но самым лучшим способом является … поручение данной работы садовнику! (Марк Твен).

* * *