Название отчета | Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости балтийского побережья Калининградской области. Исследование экономической и рыночной целесообразности инвестиций в туристско - рекреационные объекты на Куршской Косе. | ||||
Название компании автора | Европейский Центр Маркетинга и Недвижимости | ||||
Дата выхода исследования (фактическая) | Апрель 2011 | ||||
Количество страниц | 114 | ||||
Периодичность выхода | |||||
Язык отчета | русский | Стоимость | 120000 | НДС | Без НДС |
Полное описание отчета (цель, методы, структура, источники информации, выдержки из текста)
Исследование проводилось по заказу компании Union Investment Real Estate AG Целью данной работы является анализ инвестиционного потенциала калининградского побережья с точки зрения развития объектов недвижимости, в том числе - туристско – рекреационного назначения. Особое внимание в Исследовании отводится оценке инвестиционного потенциала на территории национального парка «Куршская коса». |
Подробное оглавление/содержание отчета:
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ I. Характеристики внешней среды II. Рынок гостиничной недвижимости на побережье III. Рынок загородной недвижимости для постоянного и сезонного проживания на побережье (малоэтажные и коттеджные комплексы) IV. Рынок земельных участков под застройку на побережье V. Выводы о целесообразности инвестирования в объекты недвижимости на побережье (включая – рекреационного назначения на Куршской Косе) I. Характеристики внешней среды (PEST – АНАЛИЗ) 1. Описание политической, экономической, социально-демографической, технологической, законодательной, культурной ситуации в Калининграде с выделением направления изменения этих факторов и возможных последствий таких изменений для рынка недвижимости В частности, краткая характеристика по: · Политическим событиям, способным изменить или укрепить сложившиеся отношения на рынке недвижимости, а так же отношение к иногородним компаниям и их деятельности · Экономическим факторам (развитие банковской системы, изменение платёжеспособности населения, последствия экономического кризиса), способным повлиять на конъюнктуру строительного рынка · Культурным тенденциям в области архитектурных направлений · Настроениям населения по отношению к иногороднему капиталу (бизнесу) вообще и московскому и питерскому в частности · Нормативным актам, регулирующим отношения строительной, девелоперской и др. деятельности, касающейся недвижимости · Условиям доступа иногородних компаний на строительный рынок Калининграда 2. Финансовые аспекты · Требования к страхованию рисков области строительства, а так же необходимость внесения банковских депозитов и прочих обязательных платежей для осуществления строительной деятельности · Налоговое законодательство в части налогообложения прибыли и возможности получения налоговых льгот или возмещений · Динамика среднего значения и разброса нормы прибыли по строительной отрасли города за последние 3 года II. Рынок гостиничной недвижимости на калининградском побережье 1. Краткая характеристика туристического потенциала на побережье: 1.1. Наличие туристической инфраструктуры, курортов, сложившегося имиджа региона, как tourism destination 1.2. Кол-во туристов (групповых, индивидуальных) в год (в динамике за 3 года) 2. Предложение: общий объем предложения на побережье, тенденции к размещению объектов (влияние географического признака) 2.1. Характеристика существующего предложения (паспорта основных объектов): 2.2. Количество гостиничных объектов (Number of Hotels): гостиницы класса люкс (Luxury Hotels), гостиницы повышенной комфортности (Upscale Hotels), гостиницы средней категории (Midprice Hotels), гостиницы эконом-класса (Lowprice Hotels), общий номерной фонд (Guestroom Mix) 2.3. Процент свободных номеров (Vacancy rate) 2.4. Строящиеся и заявленные проекты 2.5. Динамика ввода гостиничных площадей ( г. г.) 2.6. ADR (Average Daily Rate), Occupancy, RevPAR. Сезонность. 2.7. Структура предложения по классам, по районам; доля высококлассных объектов в общем объеме предложения гостиничной недвижимости, динамика изменения предложения, прогноз 3. Спрос на гостиничные номера разного класса и формата. Структура спроса, источники формирования спроса, динамика изменения спроса, прогноз 4. Основные группы потребителей на рынке гостиничной недвижимости побережья 4.1. Структура въездного движения по цели приезда 4.2. Помесячная динамика численности прибывшего населения и их денежных расходов 4.3. Структура расходов прибывшего населения и иностранных граждан по видам 4.4. Сравнительный анализ (шкала важности) типичного набора услуг на калининградском побережье и аналогичных по географии районах Европы. 4.5. Особенности социально-демографический портрета потребителя туристских услуг на Куршской Косе. Отличительные особенности потребления (шкала важности): запросы, предпочтения, ожидания. 4.6. Потребительское восприятие (отношение) к уровню услуг (российская часть Куршской Косы) 4.7. Потребительское восприятие (отношение) к уровню услуг (литовская часть Куршской Косы) 4.8. Мотивы выбора отдыха на литовской части Куршской Косы 4.9. Восприятие туристских услуг на литовской части Куршской Косы 5. Гостиничные операторы на побережье, их характеристики 6. Конкуренция на рынке гостиничной недвижимости калининградского побережья 7. Ценообразование на рынке гостиничной недвижимости на побережье: базовая цена, используемые валюты. Текущее состояние, тенденции, прогноз 7.1. Стоимость типичного номера (Rack Rate) · гостиницы класса люкс (luxury hotels) · гостиницы повышенной комфортности (upscale hotels) · гостиницы средней категории (midprice hotels) · гостиницы эконом-класса (lowprice hotels) 7.2. Прогнозы (Forecasts) · общий прогноз (general trend) · ликвидность (liquidity) · инвестиционная стратегия (investment strategy) · изменение суточных цен в краткосрочном периоде (short term price trend) · изменение предложения в краткосрочном периоде (short term supply trend) · изменение предложения в среднесрочном периоде (medium term supply trend) · Порог насыщения гостиничного рынка калининградского побережья 8. Анализ рынка СПА-услуг · общая характеристика рынка спа-услуг региона · характеристика существующего предложения (паспорта основных объектов) · строящиеся и заявленные проекты · характеристика спроса · прогноз развития сегмента 9. Динамика рынка бизнес-мероприятий на калининградском побережье. Спрос на рынке делового туризма 10. Выводы 10.1. Прогноз развития различных ценовых сегментов гостиничного рынка до 2014 г. 10.2. Сегмент рынка гостиниц в приморской зоне, к которому будет проявлен наивысший интерес со стороны инвесторов в гостиничную недвижимость ( г. г.) 10.3. Основные инвестиционные риски на рынке гостиниц приморской зоны в ближайшие годы III. Рынок загородной недвижимости для постоянного и сезонного проживания на побережье (малоэтажные и коттеджные комплексы) 1. Характеристика предложения 1.1. Основные характеристики рынка жилья (малоэтажное, коттеджи) 1.2. Объемы строительства за последние 3 года 1.3. Объем предложения в целом и по районам строительства (количество объектов, предложение на первичном и вторичном рынке в квадратных метрах) 1.4. Динамика средних цен предложения на вторичном и первичном рынке жилья на побережье за последние 2 года 1.5. Прогноз изменения цен на гг. 1.6. Прогноз по объемам будущего строительства на гг 1.7. Сегментация рынка по классам (индивидуальное-комфорт, индивидуальное-элит, коттеджные комплексы) с выделением доли сегментов по первичному рынку, параметры определяющие принадлежность объекта к определенному сегменту определяются индивидуально для каждого сегмента Параметры для примера: 1) местоположение · близость к городу · престижность района (социальная однородность, безопасность) · озелененность, природные ландшафты · удаленность от промышленных объектов, магистралей 2) характеристики дома (жилого комплекса) · технология строительства · тип дома (этажность, материалы) · инженерное обеспечение 3) цена (руб./кв. м.) 4) характеристики коттеджного поселка · район · метраж коттеджа · площадь придомовой территории (участка) · строительные материалы и инженерное обеспечение · цена за лот (коттедж+участок) · инфраструктура поселка 1.8. Динамика предложения объектов жилой недвижимости на побережье за последние два года: · по типам жилья · по сегментам (классам жилья) · соотношение по цене спроса и цене предложения · распределение товарного предложения по ценовому диапазону · тенденции изменения цен · динамика средних цен 2. Основные участники рынка 2.1. Количество компаний, занимающихся строительством и реализацией жилья на побережье 2.2. Доли основных компаний на рынке в целом и по его сегментам 2.3. Особенности позиционирования компаний (в каких сегментах (тип жилья, уровень цен), известность и имидж компаний у целевых покупателей) 2.4. История работы наиболее успешных и неуспешных компаний, факторы успеха их развития или банкротства 3. Различные характеристики строительной отрасли на побережье 3.1. Краткое описание технологий, используемых при строительстве недвижимости на побережье 3.2. Среднее значение себестоимости строительства (по сегментам) 3.3. Средние сроки строительства и сдачи объектов, реализуемых в настоящее время (по сегментам) 3.4. Средние темпы продаж объектов недвижимости по сегментам, по конкурентам 3.5. На каких этапах строительства реализуется большинство объектов, практикуется ли реализация после сдачи объекта. Если практикуется, то в какой степени. Как изменяется цена в процессе строительства и с чем это связано. 4. Техника продаж и продвижения объектов недвижимости на побережье 4.1. Ключевые факторы, влияющие на успешность реализации объекта недвижимости на побережье; 4.2. Технологии реализации недвижимости (в какой степени строительными компаниями используются собственные службы продаж, в какой степени используются услуги агентств недвижимости); 4.3. Практикуемые схемы оплаты приобретаемой недвижимости (какие наиболее распространены, с чем связана их популярность). Например: централизованный выкуп, ипотечное кредитование, выкуп за счет собственных средств, другие возможные схемы; 4.4. Особенности реализации недвижимости иногородним или иностранным покупателям. Существуют ли сложности, проблемы вложения средств в недвижимость на калининградском побережье 5. Характеристика спроса на рынке недвижимости на побережье 5.1. Общая социальная характеристика · Численность населения, количество постоянно проживающих, количество временно проживающих, структура населения по социально-демографическим признакам (пол, возраст, образование, размер и состав семьи, ЖЦС). Тенденции по каждому показателю за последние два года; · Доходы населения (средний доход в месяц на человека в семье), структура расходов (на продукты, промышленные товары, услуги), доля сбережений. Уровень безработицы. Изменения в перечисленных показателях за последние два года; · Тенденции миграции населения (между городами, регионами). Естественный и искусственный прирост (убыль) населения за последние два года. · Состояние рынка туризма: сезонные притоки и оттоки населения, среднее время, проведенное на отдыхе · Состояние рынка аренды: количество семей, живущих на доходы от аренды и имеющих арендный бизнес основным источником дохода · Состояние жилого фонда на побережье (общий фонд жилой недвижимости в квадратных метрах, сколько квадратных метров жилой площади приходится на одного жителя на побережье, сколько квартир сдается в аренду, какова нормативная площадь жилья на одного человека) · Оценка удовлетворенности жилищными условиями жителями, количество намеренных изменить жилищные условия за счет приобретения жилья на побережье, количество способных и намеренных это сделать в ближайшие год, два, три, пять · Краткая характеристика поглощения в гг. · Прогноз емкости рынка на гг. 5.2. Портрет покупателя недвижимости на побережье · Возраст, жизненный цикл семьи · Мотивация (для каких целей покупается жилье, чем стимулируется потребность в жилье: улучшение качества жизни, покупка квартиры для детей, изменение статуса, желание сменить район, для сдачи в аренду) · Платежеспособность (доход на члена семьи в месяц, количество и марки автомобилей, наличие и качество жилья), прочие социально-демографические характеристики, образ жизни · Региональная принадлежность (из каких районов больше всего покупателей), манера и мотивы потребления · Доля потенциальных покупателей жилья в населении города · Доля иногородних (иностранных) покупателей в общем объеме спроса (из каких стран, республик) · Период возобновления потребности в жилье 5.3. Параметры спроса 5.3.1. Объемы спроса на год, два, три, четыре, пять (емкость рынка в квартирах, в кв. м., в $) 5.3.2. Определить структуру спроса · по типу жилья (сегменты – эконом, рядовое, комфорт, элитное) · по типам квартир в рамках каждого типа жилья · по районам (микрорайонам) города · по условиям оплаты (100%, рассрочка, ипотека, другие) 5.3.3. Определение динамики спроса за последние три года (по всем элементам структуры спроса) 6. Параметры выбора 6.1. Определить ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам) 6.2. Определить требования покупателей к жилью (по сегментам) 6.3. Определить уровень удовлетворенности потенциальных покупателей предложением жилья на данный момент (на первичном рынке) 7. Поведение покупателей 7.1. Определить период времени, в течение которого производится выбор квартиры 7.2. Выявить лиц, принимающих решение при покупке и влияющих на принятие решения 7.3. Определить период времени от момента появления потребности до начала поиска вариантов квартиры, среднее время на поиск квартиры, среднее количество просматриваемых вариантов 7.4. Выделить ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам) – значимость факторов и степень влияния на выбор предложения. Определение состава критериев индивидуально для каждого рынка и определяется открытыми вопросами. Параметры: · экология · близость к центру города · близость к морю · близость к знаковым объектам · престижность района · транспортная доступность · характеристики дома (начинка дома) · социальное окружение · цена · управляющая компания 8. Требования клиента 8.1. Определение характеристик оптимального жилья в каждом сегменте (на каком расстоянии до центра, до моря, в каком районе, с какой инфраструктурой, с каким окружением, с какой экологией, по какой цене) 8.2. Выделение ключевых факторов выбора компании (степень влияния известности и имиджа компании на выбор предложения) IV. Рынок земельных участков под застройку на побережье 1. Общие характеристики рынка земельных участков на побережье 2. Основные сегменты рынка земельных участков на побережье 3. Источники формирования рынка и особенности выделения пятен под застройку (земли ведомств, предприятий, земли муниципального или федерального ведения, предоставляемые через торги или целевым назначением) 4. Зонирование (Генеральный план) 5. Диапазон цен на земельные участки в зависимости от: · района · целевого назначения и разрешенного использования земли V. Выводы о целесообразности инвестирования в объекты недвижимости на побережье (включая – рекреационного назначения на Куршской Косе) 1. Определение (расчет) целесообразности развития жилой / гостиничной / сопутствующей торговой, развлекательной недвижимости или комплексного сочетания этих сегментов на побережье (включая Куршскую Косу). Рекомендуемые объёмы и функциональное зонирование. Стоимость реализации |
