РЫНОК ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
(Март 2008 года)
В структуре предложения на первичном рынке недвижимости в Нижнем Новгороде можно выделить элитное жилье, жилье премиум – класса, улучшенной планировки, стандартное.
К элитной недвижимости относят дома малой этажности (два – четыре этажа), с небольшим количеством квартир (10 – 25), индивидуальным проектом с улучшенным архитектурным решением, улучшенной отделкой здания и общественных помещений, увеличенной площадью квартир свободной планировки, автономным теплоснабжением, и горячим водоснабжением, современной внутридомовой инженерной инфраструктурой, полной телефонизацией, собственной подземной или цокольной автостоянкой.
Элитные дома – это эксклюзивное, дорогое жилье, расположенное в «тихом центре», созданное по последнему слову моды и обладающее техническими новинками, которые пока недоступны обладателям квартир других классов. В элитных домах предполагается отделка холлов дорогими материалами.
Как такового типа элитного жилья в Нижнем Новгороде не существует. Причиной этого является отсутствие общих критериев у застройщиков, соответствующих домам элитного класса. В результате чего застройщики очень часто завышают класс построенного жилья и выставляют его на продажу по более высоким ценам. Практически все элитное жилье, построенное в Нижнем Новгороде можно отнести к этому классу с большим допущением.
Первичный рынок элитного жилья города Нижнего Новгорода. Предложение элитного жилья составляет 3% (по состоянию на январь 2008 года) от общего предложения на первичном рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода. Жилье элитного типа характерно, прежде всего, для центра Нижегородского района и сосредоточено в исторической части города. Но даже при таком компактном размещении для элитных объектов характерно точечное расположение и, как следствие, разношерстность социального окружения. Микрорайонов однородной элитной застройки пока еще нет.
В 2006 году администрация Нижнего Новгорода приняла концепцию поквартальной застройки города, которая подразумевает строительство целых комплексов жилых домов и инфраструктуры. Тем самым для застройщиков усложнилась задача поиска участков в центре города.
Теперь застройщики вынуждены искать площадки под строительство элитных домов в других районах города, так как поквартальная застройка в центральной части Нижнего Новгорода возможна лишь при условии расселения ветхого фонда. Перспективными площадками для строительства элитных кварталов можно назвать микрорайон Верхние Печеры, проспект Гагарина в районе улицы Медицинской, микрорайоны Кузнечиха и Лапшиха.
Еще одна причина переноса строительства элитного жилья за пределы центра города – большое количество автомобилей и высокая загазованность. Все чаще потенциальные покупатели предпочитают приобретать элитное жилье в «тихом центре» – на некотором удалении от центральных трасс. Примером этому может служить все возрастающий интерес покупателей к элитным коттеджам, располагающимся в ближайших пригородах. Предложение на этом сегменте рынка все еще ограничено.
В настоящее время в Нижнем Новгороде нельзя выделить зависимость между ценой на элитное жилье и его местоположением, так как все строящиеся объекты расположены в Нижегородском районе. Как правило, в новостройках элитные квартиры предлагаются по цене от 65 до 100 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от срока сдачи дома.
В Нижнем Новгороде практически нет крупных застройщиков, специализирующихся на реализации инвестиционных проектов по возведению элитного жилья. По нашим данным, в городе на сегодня строится всего четыре дома элитного класса, застройщиками которых выступают следующие компании: «Волго – Вятская строительная компания», «Техносервис», «Мастер Люкс», ГК «Нижегородский дом» и . При этом компания «Техносервис» на пересечении улицы Соревнования и переулка Казбекского возводит элитный жилой комплекс «Гребешковский откос».
В настоящее время идет строительство элитного жилья на улицах Минина, Ульянова, и на пересечении улиц Володарского и Варварской. Первым из них планируется сдать шестиэтажный дом на улице Минина – 2 квартал 2008 года.
Созданное региональным правительством и частными инвесторами Нижегородской области» построит элитный жилой квартал «Резиденция» на участке от Молитовского до Мызинскогго моста общей площадью 200 га.
Планируется строительство зданий общей площадью 1 миллион квадратных метров, в том числе, 582,5 тыс. кв. м жилья. Кроме того, здесь намечено строительство торговых центров, гостиниц, бассейнов и развлекательных центров, учебных заведений различного уровня. Проект предусматривает также организацию причалов на 320 катеров и яхт, километровой трассы с фуникулером, ботанического сада и зимнего парка общей площадью 34 тыс. кв. м.
Предполагается, что в квартале будет работать монорельсовое такси, длина маршрута которого составит 12 км. Объем инвестиций оценивается министром инвестиционной политики Нижегородской области Дмитрием Сватковским в 600 млн. евро. Реализации проекта начнется уже в 2008 году, а первый этап строительства планируется завершить к 2009 году.
Какие будут цены в «Резиденции», зависит, по мнению участников рынка, от уровня благоустройства и инфраструктуры – здесь люди будут платить не только за квартиру, но и за условия проживания. К моменту полной реализации проекта центр Нижнего Новгорода уже может быть застроен, и жилье в новом квартале сможет пользоваться спросом.
Эксперты также полагают, что в результате реализации проекта «Резиденция» спрос на жилье высокого класса в городе может быть полностью удовлетворен.[1]
Вторичный рынок элитного жилья города Нижнего Новгорода. В январе 2008 года на вторичном рынке недвижимости Нижнего Новгорода доля предложения квартир элитного класса составляла около 1% от общего объема предложения. Наиболее заметна доля элитных предложений в Нижегородском районе. По нашим данным, на вторичном рынке здесь предлагается около 70% всех элитных квартир.
Это объясняется, тем обстоятельством, что данный район отвечает основному условию размещения элитного жилья – престижности района (исторический центр города, близость Кремля). Доля предложений элитных квартир в Советском районе намного меньше и составляет 22% от общего предложения элитных квартир.
По данным ГК «Триумф», 96% высококлассных домов расположено на территории, ограниченной берегами Оки, Волги и улицей Белинского.
Совершенно иная картина предложения элитного жилья в остальных районах города. Среднее значение доли предложений элитного жилья по Приокскому, Автозаводскому, Канавинскому и Сормовскому районам составляет лишь 2% от общего предложения элитного жилья, а в Ленинском и Московском районах таких предложений вообще нет.
При этом нужно учитывать, что все выставленные на продажу объекты позиционировались как элитные самими собственниками, и вероятнее всего не более 50% из этих предложений будут соответствовать заявленному классу.
В январе 2008 года доля спроса на элитное жилье в общем объеме спроса составляла около 8%. Приобрести элитное жилье и содержать его могут позволить себе только граждане с высокими доходами – выше 50 000 рублей в месяц. Естественно, что с ростом доходов населения их доля будет расти.
Ситуация на рынке жилья в Нижегородском районе неодинакова. Средняя цена предложения элитных квартир в так называемой «зоне кольца трамвая № 2» дороже, чем на «периферии» района и составляет порядка 127 000 рублей за квадратный метр. Цена предложения одного квадратного метра в элитных домах Нижнего Новгорода на вторичном рынке колеблется от 81 000 руб./кв. м (по такой цене предлагалась двухуровневая квартира в пятиэтажном элитном доме по Казанскому шоссе) до 156 000 руб./кв. м (квартира в пятиэтажном элитном доме с дизайном и ремонтом по евростандарту по улице Ошарской).
Такой разброс зависит, прежде всего, от года постройки дома и проведенного в квартире ремонта. В дорогих квартирах, как правило, делается дорогой и качественный ремонт, стоимость которого вполне может быть сопоставима со стоимостью квартиры или даже превышает ее.
По данным компании «Триумф», квартиры элитного типа предлагаются сейчас по ценам в два раза выше среднегородского уровня. В начале текущего года этот разрыв составлял 50%.[2]
Важным фактором при покупке элитной квартиры на вторичном рынке становится достойное соседство. Клиент зачастую ориентируется в своем выборе на список остальных жильцов. В элитном секторе наибольшим спросом пользуются квартиры в центре города площадью от 80 до 200 квадратных метров.
Рынок найма элитного жилья в Нижнем Новгороде. Предлагаемые по найму квартиры риэлторы условно делят на две неравные группы: большинство составляют обычные квартиры, меньшинство – «евростандарт» и элитные.
Первая группа включает в себя жилье как совсем низкого качества, так и неплохие квартиры с обычным ремонтом и стандартной мебелью.
Вторая группа – квартиры, чаще всего расположенные в новых домах с хорошим ремонтом, отличной мебелью, необходимой бытовой техникой и посудой. Владельцы таких квартир чаще всего сознательно вкладывают деньги в жилье, это инвесторы.
Спрос на «евростандарт» и элитное жилье практически не зависит от сезона. Наниматели дорогого жилья – в основном иностранцы или представители столичных фирм. Они предпочитают двух – трехкомнатные квартиры, редко, но все же иногда нанимают и однокомнатные, и редко считаются с ценой – жилье для них нанимает фирма.
В основном жилье арендуют на срок до одиннадцати месяцев, и если у владельца и нанимателя нет претензий друг к другу, то в дальнейшем заключается новый договор на такой же срок.
В Нижнем Новгороде практически отсутствует сезонный туристический спрос на жилье. Поток туристов в Нижний Новгород гораздо меньше, чем в Москву или Санкт – Петербург, и туристов, которые хотели бы арендовать жилье, практически нет. Зато поддерживает спрос на жилье рынок труда.
Новое для города явление – импорт кадров из столицы. Ряд крупных московских компаний, занимающихся торговлей или производством в нашем регионе, везут сотрудников из Москвы и арендуют для них жилье.
В основном пользуются спросом однокомнатные квартиры и комнаты. Их доля в общем объеме спроса, по данным риэлторов, составляет более 80%; жилье бизнес– и элит– класса занимает на рынке аренды не более 7 – 10%. Предложение в секторе элитного жилья более постоянно и стабильно пополняется за счет инвестиционных квартир. Разброс цен на жилье высокой категории очень большой – от 24 000 рублей за стандартную, но хорошо оборудованную квартиру дои выше за эксклюзивное жилье.
Существенным фактором ликвидности и цены найма дорогого жилья является наличие места в подземном гараже или платной автостоянки возле дома. По данным риэлторов, наличие места в хорошо вентилируемом гараже повышает стоимость аренды квартиры на 3000 – 4000 рублей в месяц.
Несмотря на рост цен на аренду жилья, приехавшие в длительные командировки предпочитают снимать квартиру, а не номер в гостинице, поскольку снимать даже дорогие квартиры выгоднее, чем платить за номер в гостинице. При этом одним из лидеров по спросу посуточной аренды является элитное жилье.
Услуга посуточной аренды квартир широко распространена в Москве, где данный вид услуги существует уже не одно десятилетие. Все большее количество посещающих Москву предпочитают останавливаться не в гостиницах, а в частных квартирах, сдаваемых посуточно или в краткосрочную аренду.
Аренда квартиры на сутки в Москве почти вдвое дешевле гостиницы на сутки. И экономия является не главной причиной. Этому способствует возросшее предложение качественных квартир, сдаваемых в посуточную аренду. Многие квартиры уже на начальной стадии ремонта планируются под сдачу в краткосрочную аренду. Состояние таких квартир соответствует примерно уровню трех – четырех звездочной гостиницы.
Квартиры подобного уровня присутствуют в достаточном количестве и в листинге риэлторских нижегородских компаний. В основном это многокомнатные апартаменты (трех и четырех комнатные квартиры улучшенной планировки), с ремонтом уровня евро, меблированные дорогой итальянской мебелью и бытовой техникой, расположенные в центральной части города.
Краткосрочной арендой в Нижнем Новгороде пользуются в основном люди, приезжающие в Нижний Новгород на короткий срок (от нескольких суток до одного месяца). Разброс цен за посуточную аренду квартир достаточно широк.
Основным фактором, влияющим на цену посуточной аренды квартиры, является расположение и обстановка квартиры (наличие телефона, наличие аудио – видео и бытовой техники, обстановка «евростандарт»).
По прогнозам участников рынка, спрос на аренду элитного жилья в Нижнем Новгороде будет увеличиваться год от года. Этот рынок живой, экономика постоянно развивается, и платежеспособных людей становится больше.
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Нижний Новгород
2008
[1] Журнал для бизнеса и карьеры «Деловой квартал» №от 01.01.01 года: «Состоятельным нижегородцам построят «Резиденцию».
[2] Рекламно – информационное издание «Vip риэлти недвижимость для жизни и бизнеса» №март 2008 года (№74).
