Правильный выбор – залог успеха

Правильный выбор – залог успеха.

Преобразования в сфере ЖКХ идут уже не первый год. О положительных и отрицательных результатах их можно много спорить. Однако бесспорно то, что реформирование направлено на усиление социальной ответственности и передачу управления жилым фондом собственникам помещений.

Для реализации законных прав собственников жителям предоставлено право объединяться в ТСЖ, нанимать управляющую компанию и защищать свои интересы на более высоком организационном уровне. Однако на деле все оказалось гораздо сложнее. Не каждый собственник оказался готовым взять на себя ответственность за свой дом. Не у каждого есть управленческие способности и деловая хватка, не имея вышеперечисленных качеств, правильно распоряжаться и управлять домом невозможно.

В настоящей статье мы попытаемся проанализировать правовой статус председателя правления товарищества собственников жилья: порядок его избрания, взаимодействие с ТСЖ как юридическим лицом. 

Правовой статус и его характерные черты.

Согласно ст. 144 ЖК РФ к органам управления ТСЖ относятся: общее собрание членов ТСЖ, к компетенции которого отнесены основные практические задачи, правление - для выполнения повседневных задач, а также ревизионная комиссия или ревизор, для реализации контрольно-финансовой функции (ст. 150 ЖК РФ).

Статус председателя правления ТСЖ отдельно не регламентирован, однако анализ норм жилищного законодательства РФ позволяет его выделить.

Председатель ТСЖ характеризуется следующими чертами:

- являясь одним из членов правления товарищества, выполняет председательские функции. На эту должность не может быть избрано лицо, не являющееся членом правления, а также не являющееся собственником помещения многоквартирного дома;

- являясь членом исполнительного органа товарищества, он подотчетен общему собранию членов товарищества;

- действует на основании устава, без доверенности от имени товарищества;

- избирается членами правления товарищества из своего числа сроком не более чем на 2 года, однако срок действия его полномочий может быть прекращен досрочно путем принятия соответствующего решения на общем собрании членов ТСЖ или правлении, также его полномочия могут быть прекращены по собственной инициативе;

- является гарантом обеспечения исполнения всех решений принятых правлением товарищества;

- являясь фактически первым лицом в товариществе, имеет право первой подписи на финансовых документах;

- созывает и проводит общее собрание членов ТСЖ, а также заседания правления.

- заключает с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, соответствующие договоры по содержанию (обслуживанию многоквартирного дома);

- подготавливает и предоставляет на обсуждение с целью утверждения общим собранием членов ТСЖ правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении его должностных лиц, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда;

- обеспечивает ревизионную комиссию (ревизора, аудитора) правом свободного доступа к любым документам, относящимся к деятельности товарищества;

- в пределах своей компетенции издает соответствующие приказы и распоряжения, дает указания, исполнение которых обязательно для работников и наемного персонала товарищества.

Избрание председателя товарищества.

В силу того, что председатель является во многом ключевой фигурой в управлении многоквартирным домом, важной частью в этом процессе является его избрание.

Председателя правления ТСЖ можно избрать двумя способами.

1. Способ избрания - членами правления ТСЖ.

Нормами жилищного законодательства РФ не установлены специальные правила созыва и проведения такого собрания, однако члены товарищества могут самостоятельно установить регламент созыва и проведения собрания правления.

Особенностью данного способа избрания председателя правления является то, что каждый член правления при голосовании имеет всего один голос, и председатель признается избранным, когда за него проголосовало большинство членов правления. Любые решения правления ТСЖ оформляются соответствующим протоколом.

2. Способ избрания - общим собранием членов ТСЖ.

Исходя из смысла п. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества, однако для реализации данного права, данное полномочие должно быть прямо прописано в уставе товарищества (п. 3 ст. 145 ЖК РФ).

Таким образом, председатель может быть избран на общем собрании членов ТСЖ простым большинством из числа присутствующих или их представителей. Однако отличительной чертой избрания председателя на общем собрании членов ТСЖ является то, что голосование осуществляется членами ТСЖ пропорционально размеру своей площади помещения многоквартирного дома, согласно ст. 48 ЖК РФ

То есть количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Преимуществ того или иного способа избрания председателя правления ТСЖ с точки зрения права нет. Выбор между ними должен определяться скорее целесообразностью для конкретного товарищества. На наш взгляд, избрание председателя правления общим собранием членов ТСЖ в том товариществе, где жители охотно собираются на собрания, проводимые в очной форме, позволит лучшим образом выявить настоящего лидера в доме.

После избрания председателя правления ТСЖ с ним заключается договор, определяющий характер взаимоотношений с товариществом. Договор может быть гражданско-правовым или трудовым. Предпочтительней заключать именно трудовой договор, т. к. в данном случае речь идет об исполнении особой трудовой функции - управление товариществом.

В нормах статьи 274 ТК РФ идет указание на то, что права и обязанности руководителя в области трудовых отношений определяются трудовым договором.

Вопрос об оплате труда председателя правления товарищества не определен действующим законодательством РФ, в связи с чем, он должен быть урегулирован положениями устава. 

Ответственность председателя правления ТСЖ 

Действующем жилищным законодательством РФ никак не регламентирован вопрос ответственности председателя правления товарищества за причиненные убытки товариществу в результате его действий (или бездействия). В связи с чем, было бы не лишним товариществу самостоятельно установить меру ответственности правления, регламентировав соответствующие положения в своем уставе, а также продублировать их в трудовом договоре, заключенным с председателем. Правление товарищества в любой момент может приостановить действие полномочий председателя по различным основаниям. Как мы видим, ЖК РФ чрезвычайно лаконично описывает сферу компетенции председателя правления. Что же должен знать и уметь председатель правления для эффективной организации работы товарищества? ·  Изучить законодательные и нормативные акты федерального и местного уровней. То есть знать их так, чтобы в случае необходимости аргументировано противостоять собственникам, не желающим выполнять свои обязанности по отношению к ТСЖ, либо ищущим свою выгоду. Это председателю необходимо еще и для того, чтобы организовать деятельность правления товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава ТСЖ, решениями общего собрания, постановлениями правления. ·  Заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг. ·  Контролировать работу подрядчиков, чтобы указанные организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке - в точном соответствии с заключенными договорами. ·  Вести техническую документацию по многоквартирному дому, контролировать состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводить банковские операции. ·  Проводить заседания правления, общие собрания, вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления. ·  Нести персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений. ·  Представлять на рассмотрение общего собрания собственников механизм разрешения конфликтов между членами и не членами ТСЖ, органами управления ТСЖ, В плане товарищества необходимо предусмотреть, чтобы направить председателя на учебу и чтобы после ее окончания он получил квалификационный сертификат на управление недвижимостью в многоквартирном доме. ·  Однако кроме теоретической подготовки председатель должен обладать и незаурядной психологической устойчивостью. Защищая интересы товарищества, он может испытывать серьезное давление, как со стороны некоторых жителей, так и со стороны внешних организаций. К сожалению, в товариществе некоторые жильцы могут систематически не уплачивать обязательные платежи и сборы, вести несанкционированную перепланировку помещений, использовать квартиры не по назначению, не говоря о заливах соседей, нарушениях правил пожарной безопасности, антисанитарии, вандализме, хищении общественной собственности. ·  Совершенно очевидно, что выбор председателя ТСЖ – залог успеха дальнейшей деятельности товарищества. Подводим итог сказанного: председателю правления необходимо разбираться в экономике, обладать даром убеждения, а самое главное он должен любить свой дом, своё дело, уметь слушать, уважать мнение других, принимать экономически обоснованные решения.