Торговая недвижимость
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В III квартале 2010 г. на рынке торговой недвижимости было открыто три новых проекта – ТРЦ «Рио», ТРЦ Marcos Mall и ТЦ «Ключевой». Таким образом,
к концу III квартала 2010 г. общая площадь профессиональных торговых центров
в Москве составила 5 570 100 кв. м (торговая площадь (GLA) – 2 кв. м). Итого с начала года на рынок вышли семь торговых центров (см. Таблицу 1) общей площадью кв. м (GLA – кв. м).
ТАБЛИЦА 1. ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, ОТКРЫТЫЕ В 2010 г. | |||||
Название | Адрес | Общая площадь, кв. м | Торговая площадь, кв. м | Основные арендаторы | Дата открытия |
«Речной» | Фестивальная ул., д. 2 ст. м. «Речной Вокзал» | 26 000 | 18 140 | Супермаркет «Перекресток», магазин бытовой техники и электроники «М. видео», «Детский мир», детский развлекательный центр «Космик» | Март |
«Азовский» | Азовская ул., вл. 28 В | 21 700 | 11 400 | Супермаркет «Перекресток» | Март |
«Вива» | Северное Бутово, Поляны ул., д. 8 | 32 000 | 21 900 | Продуктовый гипермаркет «Карусель», гипермаркет бытовой техники и электроники Media Markt, супермаркет товаров для дома «Домания», магазин товаров для детей «Лимпомпо» | Апрель |
«Вегас» | 24 км МКАД | Продуктовый гипермаркет Auchan, гипермаркет товаров для дома «Твой Дом», супермаркеты бытовой техники и электроники Saturn и «М. видео» | Июнь | ||
«Рио» | Реутов, 2-ой километр МКАД | 56 400 | Продуктовый гипермаркет «Наш Гипермаркет», гипермаркет-DIY «Наш дом», супермаркет бытовой техники и электроники «Эльдорадо», кинотеатр «Синема Стар» | Сентябрь | |
Marcos Mall | Алтуфьевское ш., вл.70 | 41 800 | 36 200 | Супермаркет «Перекресток», интеллектуальный супермаркет «Евросеть», кинотеатр «Каро Фильм» | Сентябрь |
«Ключевой» | Борисовские пруды ул. | 26 600 | 13 700 | Супермаркет «Виктория», супермаркет товаров для детей «Дети» | Сентябрь |
Источник: Colliers International
До конца 2010 г. планируется к открытию еще пять торговых центров
(см. Таблицу 2), общая площадь которых составляет кв. м (GLA –
кв. м). Однако открытие некоторых из них может быть перенесено
на следующий год. Если все заявленные к открытию до конца года торговые центры выйдут на рынок в срок, общий прирост качественных торговых площадей в 2010 г. составит почти 1,2 млн. кв. м (GLA – кв. м).
|
ТАБЛИЦА 2. НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ,
| |||
Название | Адрес | Общая площадь, кв. м | Торговая площадь, кв. м |
«Гагаринский» | Орджоникидзе ул. / Вавилова ул., д.3 | 200 000 | 70 000 |
«Молл Россия» | ММДЦ «Москва-Сити», | 101 000 | |
«ТПУ Планерная» | Планерная ул. | 50 380 | 14 790 |
«Цветной» | Цветной бульвар | 36 530 | 15 610 |
«Северное Сияние» | Дмитрия Донского б-р | 20 000 | 12 000 |
Источник: Colliers International
Совокупная общая площадь ожидаемых к вводу в 2011 г. торговых центров (по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков Colliers International) составляет около кв. м (см. Таблицу 3). Таким образом, площадь торговых центров, заявленных к открытию в 2011 г., на 40% меньше, чем в 2010 г. (см. График 1). Это связано с тем, что строительство запланированных к вводу в 2011 г. торговых комплексов начато еще до кризиса, а новых проектов нет.
ТАБЛИЦА 3. НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ/КРУПНЕЙШИЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ,ПЛАНИРУЕМЫЕ К ОТКРЫТИЮ В 2011 г. | |||
Название | Адрес | Общая площадь, кв. м | Торговая площадь, кв. м |
«Ривер молл» | Автозаводская ул., вл.16-18 | 90 000 | |
«Гудзон» | Каширское ш., вл.12 | 70 000 | |
«Калейдоскоп» | Химкинский б-р, вл.7-23 | 41 000 | |
Outlet Village Belaya Dacha | Котельники, мкр. Белая дача | 40 800 | 38 000 |
Fashion House | Ленинградское ш. | 38 600 | 28 800 |
«Парус» | Новокуркинское ш., мкр.17, д.1 | 35 500 | 25 800 |
«Северное Чертаново» | Северное Чертаново | 35 000 | 20 000 |
«Фаворит» | Южнобутовская ул. | 37 000 | 24 000 |
Brand City / «Веймарт»* | МКАД, 26-ой километр | 30 000 | 24 500 |
ТЦ на ст. м «Свиблово» | Ст. м. «Свиблово» | 14 000 | 7 000 |
Источник: Colliers International
* реконцепция, не включается в расчет нового предложения в 2011 г.
График 1. ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ И НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (GLA)
|
Источник: Colliers International
СПРОС
В III квартале 2010 г. отмечается растущий спрос на торговую недвижимость не только в Москве, но и в других регионах России. Это проявляется в активной экспансии якорных арендаторов, крупных торговых операторов, региональных
и международных сетей.
X5 Retail Group приобрела торговую сеть «Остров», включающую 16 магазинов в Москве и Подмосковье общей площадью околокв. м. Активно развиваются сети супермаркетов Spar и «Билла», открывая новые магазины
в московском регионе и городах центрального федерального округа. Супермаркет «Перекресток» рассматривает помещения площадью
100-200 кв. м, развивая новый формат магазинов шаговой доступности. Торговая сеть «Атак» (Auchan group) планирует увеличить количество супермаркетов в российских городах с 40 до 200 к 2015 г.
Региональные сетевые компании по продаже бытовой техники активно ищут помещения под новые магазины в других городах: петербургский «Телемакс», липецкая «Энергия». Группа компаний Inditex (Zara, Pull and Bear, Massimo Dutti, Bershka, Oysho, Stradivarius, Zara Home) рассматривает возможность выхода
в города с численностью населения менее 500 тыс. человек.
Вернулся интерес к российскому рынку у международных брендов. Один из крупнейших ритейлеров одежды эконом-класса для всей семьи в Европе – французская компания Kiabi – открывает магазины в Москве и рассматривает возможность экспансии в другие города России. Турецкий бренд LC Waikiki самостоятельно выходит на российский рынок с форматом супермаркетов одежды, планируя открыть 50 магазинов в течение ближайших трех лет. Кроме этого, такие известные турецкие бренды, как Koton и Network, активно ищут площадки в Москве и регионах. Продолжают самостоятельное развитие такие международные брэнды, как Mango, New Yorker и Promod, хотя раньше они относились к российскому рынку с большой осторожностью и работали посредством франчайзинга.
В свою очередь, российские бренды начали рассматривать международный рынок. В частности, петербургская сеть магазинов одежды Oodji намерена выйти в Европу, в связи с чем, произвела ребрендинг (ранее – Oggi), компании Respect и «Рив Гош» рассматривают возможность выхода в Беларуссию. Примечательно, что российские и международные компании чаще прибегают
к ребрендингу в последнее время. В качестве примеров можно привести InCity, Savage, Zolla, Colin’s.
|
Несмотря на активизацию спроса, следует отметить более взвешенный подход арендаторов к выбору торговых комплексов, чем 2-3 года назад. Это связано с ограниченностью финансовых возможностей ритейлеров для широкой экспансии в условиях постепенного восстановления экономики после кризиса. Наиболее востребованными являются функционирующие успешные торговые центры. Среди строящихся объектов, в первую очередь, интересны торговые комплексы, близкие к открытию, а также проекты, которые очевидно будут успешными в силу удачного расположения и интересной концепции (даже если их открытие намечено через год-полтора).
В то же время, благодаря активизации ритейлеров и оживлению спроса,
в сегменте торговой недвижимости наметился вектор в сторону рынка арендодателя. В первую очередь, это касается Москвы. Причин тому несколько. Во-первых, обеспеченность жителей столицы качественными торговыми центрами существенно ниже, чем в ряде российских городов-миллионников и крупных городов Восточной Европы (см. График 2). Во-вторых, количество интересных с точки зрения расположения и концепции торговых комплексов, где есть свободные площади, в Москве невелико. Все это привело к сокращению уровня вакантных площадей и к увеличению листов ожидания по наиболее привлекательным торговым центрам столицы.
График 2. ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ КАЧЕСТВЕННЫМИ
ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ (GLA)
Источник: Colliers International
|
Повышение спроса на качественные торговые помещения в Москве способствовало пересмотру коммерческих условий для арендаторов. Так, если в прошлом году преобладала схема процента с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, то в настоящее время рынок возвращается к высокой фиксированной части, при этом сохраняя процент с оборота (смешанная схема). В свою очередь, размер фиксированной части тем выше, чем успешнее торговый центр. Кроме того, в успешных торговых комплексах остались
в прошлом такие льготы, как отделка за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. Следует отметить,
что рост арендных ставок в наиболее успешных торговых центрах характерен не только для Москвы, но и для отдельных регионов.
График 3. СРЕДНИЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В ТОРГОВОЙ ГАЛЕРЕЕ САМЫХ
УСПЕШНЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ С МАКСИМАЛЬНОЙ
ПОСЕЩАЕМОСТЬЮ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ЦЕНТРЕ ГОРОДА
Источник: Colliers International
|
Для III квартала 2010 г. характерно постепенное повышение уровня запрашиваемых арендных ставок в сегменте стрит-ритейла. К концу отчетного периода запрашиваемые ставки аренды на отдельные помещения в формате стрит-ритейла достигали $4000/кв. м/год, а на Тверской улице – $/кв. м/год. Для сравнения: во II квартале 2010 г. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $/кв. м/год, а на Тверской улице находились в диапазоне $/кв. м/год в зависимости от стороны улицы, проходимости и пр. Примечательно, что нижняя граница цен в отчетном квартале сохранилась на уровне предыдущего квартала.
Таким образом, к концу III квартала ставки аренды на отдельные, наиболее привлекательные, помещения в формате стрит-ритейла на Тверской улице приблизились к докризисному уровню. Интересно, что в тот период Тверская улица занимала третье место в рейтинге торговых улиц мира, уступая лишь Елисейским Полям в Париже и Пятой авеню в Нью-Йорке. Положительная динамика арендных ставок в отчетном квартале отмечалась в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договора аренды.
График 4. СРЕДНИЕ ЗАПРАШИВАЕМЫЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В НАИБОЛЕЕ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ НА ГЛАВНЫХ ТОРГОВЫХ
УЛИЦАХ
Источник: Colliers International
В III квартале 2010 г. можно отметить уменьшение ротации арендаторов на Тверской улице. Ротация ритейлеров имела место в основном в тех помещениях, где срок договоров аренды подходил к концу, и прежние арендаторы не готовы были соглашаться на более высокий уровень арендных ставок. Примечательно, что ритейлеры возобновили развитие в формате стрит-ритейла. В частности, компания Incity открыла магазин на Тверской, 16, компания Inditex планирует открыть магазин Massimo Dutti на Тверской улице.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
§ III квартал 2010 г. характеризовался растущим спросом на рынке торговой недвижимости как в Москве, так и в других российских регионах. Это привело к сокращению доли вакантных помещений, некоторому росту арендных ставок, отмене льгот для арендаторов и увеличении листов ожидания в наиболее привлекательных и успешных торговых комплексах.
§ Основной тенденцией по мере выхода из кризиса стала ориентация арендаторов на качественные торговые центры с интересной концепцией. При выборе торгового комплекса ритейлеры хотят понимать, в чем его уникальность, что отличает его от других торговых центров.
§ 
|
§ III квартал 2010 г. характеризовался активизацией девелоперов и застройщиков на рынке торговой недвижимости. Это нашло отражение в возобновлении работ по ранее «замороженным» объектам и разработке новых проектов. По оценкам Colliers International, это приведет к увеличению объемов предложения торговой недвижимости в перспективе 3-4 лет.
