Зонирование коммерческой недвижимости г. Саратова

Зонирование коммерческой недвижимости г. Саратова.

За последние 15 лет в Саратове параллельно с развитием бизнеса сформировался так называемый Центральный Деловой Район (ЦДР). По своим границам включает в себя Первую зону, применяемую в Саратове для территориального деления жилой недвижимости. Это историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство жилых домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт класса. В этой зоне распложено множество зданий коммерческого назначения – офисные центры и торговые комплексы. Девелопмент жилой недвижимости на первых этажах (а именно перевод жилого фонда в нежилой) с 1995 года создал значительный прирост в общем объеме нежилого фонда города.

В центре города на первых этажах расположено множество магазинов, салонов и офисов формата «street retail». Таким образом, основная деловая активность города сосредоточена именно в историческом центре.

В отличие от зонирования жилой недвижимости, ЦДР включает в себя как всю первую зону, так и микрорайоны Сенной, ЖД Вокзал и Драмтеатр, поскольку в них расположено большое количество офисных зданий и магазинов.

Таким образом, центральный деловой район представляет собой замкнутую территорию, ограниченную с юга Набережной реки Волга, далее ул. Дегтярная, Станционная, вдоль железнодорожного полотна до улицы Рабочей, далее по ул. Университетской до Большой Казачьей, включая территорию Привокзальной площади, ул. Аткарская до Большой Садовой (ДЦ Навигатор), далее по ул. 1 Садовая до пересечения с Танкистов, ул. Соколовая до Симбирской, и далее по ул. Зарубина вниз к Волге. Графически территориальные границы центрального делового района представлены на рис. 1.

Помимо ЦДР в настоящем обзоре применяется вторая зона. Прочие районы, которая включает в себя всю остальную территорию города, исключая границы ЦДР.

К настоящему времени границы территориального зонирования Саратова сильно деформировались. Фактически территория города разграничена административными районами, которые на сегодняшнем этапе не отвечают современным требованиям, так как в центре города граничат четыре административно-территориальных района, что осложняет процесс анализа недвижимости по качественным и количественным показателям. Приведенная система зонирования города Саратова, на наш взгляд, наиболее соответствует современности.

Качество нашей жизни сильно зависит от качества жилья, а его стоимость формируется из нашего представления о желаемом качестве. Город можно условно разделить на отдельные жилые районы, сравниваемые между собой по качеству жилой среды. Приводимое в настоящем обзоре зонирование территории города Саратова было проведено по ее функциональному использованию, характеру застройки, а также покупательских предпочтений. Отправной точкой зонирования служит Первая зона – Историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт (улучшенной планировки) классах.

Вторая зона прилегает к центру города с северной, западной и восточной частей, имеет развитую транспортную инфраструктуру, за счет которой доступность центра города составляет 10-15 м. тр. В этой зоне расположены по большей части жилые дома постройки г. г., исключением является поселок Юбилейный Волжского района, строительство которого началось в 1990-х г. г., а в 2007 году в нем было начато массовое строительство Новосоколовогорского жилого микрорайона?1. Во второй зоне расположены также промышленные предприятия, многие из которых были подвергнуты редевелопменту и на текущий момент представляют собой офисные центры, складские терминалы и торговые площади.

Третья территориальная зона включает в себя спальные микрорайоны города, большая часть которых расположена в северной части города (в Ленинском районе) и частично в южной (Заводской район). Также в этой зоне имеются районообразующие промышленные предприятия, построенные в послевоенный период, которые обеспечивают рабочими местами до 40% жителей этих районов. Жилой фонд в третьей зоне был введен в эксплуатацию в гг., исключением является поселок Солнечный Ленинского района, строительство которого началось в 1990-х г. г., а в 2006 году в нем было начато массовое строительство микрорайонов?1А и?6.

Четвертую зону можно охарактеризовать как преимущественно промышленную зону. В четвертой зоне количество жилищного фонда сравнительно меньше, это связано, прежде всего, с тем, что на территории данной зоны большую площадь занимают заводы, производственные объединения и прилегающие территории, склады и хранилища.

Микрорайоны, находящиеся в пятой зоне значительно отдалены от первой зоны и объем жилищного фонда в этой зоне самый маленький в городе.

Необходимость зонирования территории г. Саратова также обусловлена сложившейся относительной однородностью среды проживания внутри каждой зоны и данными риэлтерских фирм по идентичности предпочтений покупателей микрорайонов. В таблице предложено описание границ оценочных зон города Саратова, а также наиболее характерные для данной зоны микрорайоны. Некоторые зоны представляют собой одну замкнутую территорию, ограниченную описанными улицами, в других зонах несколько замкнутых территорий.

Зонирование жилой недвижимости г. Саратова
Зоны	Описание границ зоны	Характерные микрорайоны
Зона 1 - Исторический центр	От берега реки Волги / ул. Дегтярная/ Станционный пр./ ул. Астраханская / ул. Рабочая / ул. Университетская / ул. Кутякова / ул. Рахова / ул. Соколовая / ул. Симбирская / ул. Зарубина / ул. Мясницкая / ул. Гоголя / ул. Чернышевского / ул. Ченнышевская / ул. Большая Горная / берег реки Волги. Первая зона представляет замкнутую территорию, ограниченную описанными улицами, включая жилую недвижимость, расположенных на этих улицах и внутри этой зоны. Эта зона является самой центральной зоной и включает в свои границы исторический центр города.	Горпарк; 2-я горбольница; Драмтеатр; Набережная Космонавтов; Липки; проспект Кирова; Главпочтамт; ул. Московская; Площадь Кирова; Цирк; Крытый рынок; маг. Юбилейный; центр Фрунзенского р-на; центр Волжского р-на; центр Октябрьского р-на; центр Кировского р-на; 1-я ГорБольница; Магистраль, Первомайский пос.
Зона 2 - Околоцентральные районы с доступностью до центра 10-15 м. тр.	От берега реки Волги / ул. Заводская / ул. Верхняя / ул. Политехническая / ул. 4-я Силикатная / Кумысная поляна / ул. Офицерская / ул. Техническая / ул. Шехурдина / НИИ Юго-Востока / ул. Бирюзовая / ул. Планерная / ул. Высокая / ул. Соколовогорская / ул. Весенняя / ул. Соколовогорская / берег реки Волги. Вторая зона представляет собой замкнутую территорию, ограниченную описанными улицами, исключая те жилые дома, которые вошли в первую зону. Так же в во вторую зону входит поселок Юбилейный.	1-я Дачная; 4-я горбольница; Привокзальная площадь; Автовокзал; Октябрьское ущелье; Пентагон-1; Пентагон-2; Полиграф; пос. Пугачевский; стадион Локоматив; ЦКР Сенной; Экономический университет; Соколовая гора; Стрелка; Студгородок; СХИ; пос. Улеши; 9-я горбольница; пос. Юбилейный; 1 Дачная
Зона 3 - Спальные районы	От угла ул. Шехурдина / ул. Техническая / ул. Офицерская до Кумысной поляны и от нее до Молодежного пр. / ул. Бульварная / пр. Строителей / ул. Рижская / ул. Перспективная / ул. Академика Антонова / пр. Строителей 3-й Солдатский проезд / Новоастраханское шоссе, далее по краю ж/д полотна до просп. Энтузиастов / Крымский пр. / ул. Томская / ул. Орджоникидзе / ул. Верхняя / 3-й Солдатский пр. СВХ Комбайн / ул. Бол. Затонская / до Парка Победы.	2, 3-я Дачные; 4-й жилучасток; 6-й квартал; 75-я школа; Авиационный завод; Дворец Пионеров; НИИ 28; пос. Новосоколовогорский; Радуга; пос. Солнечный; Монахов пруд; пос. Мирный; пос. Северный; СВХ Комбайн, Затон.
Зона 4 - преимущественно промышленные районы	Техстекло / 5-й квартал / прос. Строителей / ул. Бульварная / Молодежный пр. / Кумысная поляна / до 10-й Дачный / 1-я Елшанская / ул. Буровая / ул. 2-я Степная / ул. Песчано-Уметская / ул. Мещановка / пересечение Сокурский тракт. / просп. Строителей. Зональная до р. Гуселка 1-я.	3-й жилучасток; 4-11-е Дачные; 5-й квартал; ВСО; Елшанка; Зоналка; Комсомольский пос.; Кумысная поляна; Подшипниковый з/д; Семхоз; Сокурский тракт; Строитель; Техстекло; Трофимовский; Химиков ДК; Юриш.
Зона 5 - Отдаленные микрорайоны, окраины	Достаточно отдаленные от центра поселки.	Водник / Жасминный / Кокурино / Крекинг / Нефтяной / Поливановка / Сокол / Тепличный / Увек.