, аспирантка МГТА
Инновационная деятельность, как условие реализации социально-экономических функций управления объектами недвижимости
Аннотация
В статье рассматриваются вопросы, связанные с инновациями и особенностью деятельности в рамках управления коммерческим недвижимым имуществом.
Ключевые слова
Инновации, управление, объекты недвижимости, оценка рыночной стоимости.
Оценка стоимости предприятия (фирмы) имеет принципиальное значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении кредита, для страховой компании при возмещении ущерба. Возможны случаи отчуждения государством собственности (пример с «Речником» в г. Москва особенно показателен), когда собственнику может потребоваться её реальная оценка с тем, чтобы аргументировать в споре предложение государства о «справедливой компенсации». Оценка стоимости необходима и в налогообложении. Так при заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, которая устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения.
Кроме того, от объективности оценки рыночной стоимости субъекта хозяйствования зависит сумма инвестиций, которую потенциальный инвестор заплатит за предприятие, размер выделяемого банком кредита на реконструкцию и модернизацию производства.
Теория и практика оценки рыночной стоимости предприятия выработали три традиционных подхода:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
Однако проблема согласования результатов оценки стоимости компании на основе различных подходов является одной из наименее разработанных. В зарубежной и отечественной практике известны не единичные случаи, когда завышение (занижение) стоимости компании приводило к срыву важных для экономики страны сделок либо недополучению инвестиционных ресурсов в лице инновационно-инвестиционных проектов.
В этой связи поиск методологий, повышающих объективность согласования результатов оценки стоимости субъектов хозяйствования, является важной и актуальной проблемой для теории и практики. Известно, что стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. При этом стоимость, как экономическая категория, сочетает в себе представление о самой стоимости, а также о затратах и цене.
Стоимость можно представить как меру величины оплаты, которую потенциальный покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты – это своеобразная мера издержек, связанных с созданием объекта собственности. Цена, в свою очередь, представляет некую величину затрат на создание похожих объектов в прошлых сделках, хотя цены прошлых сделок и цены продавца могут не соответствовать обоснованной мере стоимости на конкретную дату оценки.
В мировой практике используется множество видов стоимости объектов недвижимости, связанных с различными потребностями и функциями: рыночная стоимость, страховая стоимость, замная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционно-инновационная стоимость. Последняя разновидность стоимости наиболее всего нуждается в разработке методологии оценки, т. к. переход экономики страны на инновационный путь развития является основой стратегии развития Российского государства до 2020 г. (исследование данного направления находится на начальной стадии и не претендует в рамках данной статьи на всестороннее изучение данной проблемы).
Опыт Китая, который в последние 2–3 года интенсивно скупает зарубежные предприятия с высоким инновационным потенциалом, также свидетельствует о правоте и актуальности наших представлений о необходимости учёта данного фактора в оценке стоимости компании.
Отсутствие теоретически обоснованной зависимости оценочных показателей стоимости компании от инвестиционно-инновационной привлекательности не позволяет принимать своевременные и эффективные управленческие решения в финансовой деятельности. Важнейшим вопросом при учете выбора инвестиционно-инновационной составляющей оценки стоимости компании является установление функциональных связей инновационных и инвестиционных аспектов в рамках единого жизненного цикла продукции. Этапы инновационной деятельности предприятия обычно включают:
- научно-исследовательские работы;
- опытно-конструкторские работы;
- технологическую подготовку производства;
- производство;
- реализацию.
Взаимосвязь инноваций с инвестициями может повлиять на оценочные показатели стоимости компании, поскольку будет учитывать: во-первых, вероятный доход от реализации инновационных проектов и, во-вторых, уровень и качество прикладных научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, технологической подготовки производства. Из этого следует, что компания может иметь, создавать и управлять непосредственно названными специфическими неосязаемыми активами, не учитываемыми непосредственно в бухгалтерской отчетности, но способными генерировать дополнительную стоимость фирме. Таким образом, в рамках данной концепции, необходимо учитывать взаимосвязь неосязаемых активов, генерируемых предприятием при инновационной деятельности, со стоимостной оценкой компании..
Изменения любого вида и функционального назначения в системе субъекта хозяйствования создают проблемы различного уровня, обусловленные социально-экономическими, социально-психологическими, инновационными и организационными аспектами, которые способны вызвать изменение потенциала предприятия. Адекватная оценка потенциала компании, которая может служить базой для адекватной оценки стоимости объектов недвижимости, представляет сложную многоаспектную проблему комплексного учёта множества факторов, позволяющих выявить сильные, слабые и индеферентные стороны предприятия. В этой связи важно дать оценку и таких категорий, как «производственный потенциал», «научно-технический потенциал» и «инновационный потенциал». В нашей проблематике важно выделить последние два понятия:
- научно-технический потенциал, как способность организации к производству новых знаний и технических решений (изобретений, новых промышленных образцов, ноу-хау);
- инновационный потенциал – степень готовности предприятия к реализации новшества, аккумулирующего интеллектуальный потенциал, который формируется в результате накопления и совершенствования объёма знаний всеми участниками производственного процесса.
Любые знания прогрессивного характера являются неотъемлемой частью инновационного потенциала, а реализация инноваций, даже приобретенных на стороне, невозможна без соответствующего восприятия, основанного на знаниях. В таком представлении инновационный потенциал можно представить многофакторным понятием, сочетающим все аспекты устойчивого функционирования субъекта хозяйствования, характеризующим специфическую способность компании с близкой материально-технической и технологической базой с различной скоростью и эффективностью трансформирования в условиях эволюционного рынка.[1]
Оценку инновационного потенциала следует проводить на основе анализа инновационного компонента во всех сферах деятельности субъекта хозяйствования: производственной, научно-технической, административно-управленческой, маркетинговой, кадровой, социальной и сфере оптимального функционирования. Кроме того, следует выделить в качестве специальных показатели, характеризующие интеллектуальный ресурс предприятия.
Практика инновационной деятельности различных субъектов хозяйствования свидетельствует о разнообразии методов оценки эффективности различных аспектов этой деятельности. Важнейшей чертой развития методологии анализа инновационных процессов является непрерывное совершенствование и развитие содержательной базы оценочных показателей, появление новых критериев, учитывающих не столько экономические (производственные, технологические, ресурсные и пр.), сколько социальные, психологические, экологические и другие показатели. Актуальность проблемы учёта инновационной деятельности, как одного из важных условий управления объектом недвижимости с точки зрения оценки стоимости, позволяет привлечь внимание к исследованию не только его потенциала, но и его имиджа на рынке для привлечения инвестиционных ресурсов с целью устойчивого развития.
Понятие имиджа компании многоаспектное и включает различные критериальные показатели. И очевидно, что в многообразии оценок не последнюю роль будет играть «инновационная привлекательность» компании, которая будет, наряду с другими факторами, определять её стоимость. Всё это требует глубоких исследований многих аспектов формирования роста стоимости компании, которые в условиях централизованной экономики были неактуальны, а чаще всего игнорировались сложившейся системой управления.
Сложившиеся представления об эффективно функционирующих предприятиях, даже в развитых странах, о беспроблемных сферах инновационной деятельности, сегодня подвергаются критическому анализу с точки зрения не соответствия современной ситуации развития мировой экономики и отдельных государств. По мнению известного менеджера президента Франкфурского общества ФРГ профессора Ханса-Юргена-Варнеке, практически все конечные цели, такие как увеличение сегмента рынка и улучшение качества продукции, лучше всего достигаются посредством стратегий, воздействующих на социальную систему. Техника и технология играют в этом процессе значительно меньшую роль.[2] Это свидетельствует о значительной роли психологического фактора, в основе которого лежит инновационная привлекательность компании.
Таким образом, концепция управления рыночной стоимостью компании, учитывающая ее инновационную деятельность, может стать ключевым фактором в оценке субъекта хозяйствования.
[1] и др Кинетические особенности инновационного процесса на промышленном предприятии/ /Сборник трудов «Машиностроение и техносфера XX века», Дон НТУ, 2006.
[2] Инновационное развитие и инновационная культура/ Проблемы теории и практики управления. -2001, №5. 57-63
