Дайджест СМИ по теме «Международный инвестиционный форум PROEstate»

ДАЙДЖЕСТ СМИ

по теме

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМ

PROEstate

1 – 30 ноября 2008 года

Санкт-Петербург

2008 г.

Содержание

01.11.2008 Салон недвижимости // PROEstate 2008: Российский MIPIM в действии 01.11.2008 Ardis // C прицелом догнать и перегнать MIPIM 10.11.2008 Эксперт, N44 // Конец рынка продавца 10.11.2008 ***** // Конец рынка продавца 10.11.2008 ВТБ (сайт, дайджест СМИ) // Конец рынка продавца 10.11.2008 ***** // Конец рынка продавца 10.11.2008 Газета «Коммерсантъ» № 000/П(4020) от 01.01.2001 // Смольный позвали в железную дорогу // Фонд администрации Петербурга стал агентом по продаже земель РЖД 10.11.2008 ***** // Смольный позвали в железную дорогу // Фонд администрации Петербурга стал агентом по продаже земель РЖД 11.Партнер-логистик // Смольный позвали в железную дорогу 10.11.2008 Асн-Инфо // Высокие отношения 12.11.2008 ***** // Нужны ли Петербургу высотки 14.11.2008 ***** // Намеченным курсом 14.11.2008 Бюллетень Недвижимости // Намеченным курсом

Полные тексты статей

01.11.2008

Салон недвижимости

PROEstate 2008: Российский MIPIM в действии

Второй Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate стремительно ворвался в список крупнейших Европейских выставок недвижимости в Восточной и Северной Европе 2008 года, тем самым доказывая, что Северная Пальмира ни в чем не уступает Каннам, а PROEstate – MIPIM.

Статистика выставки весьма красноречива: 2908 участников из 40 регионов России и 21 страны мира. 172 стенда на 8000 кв. метрах выставочной площади Статус мероприятия не оспорим – открытие выставки посетили губернатор Санкт- и министр регионального развития Дмитрий Козак. Подтверждает высокий статус форума и тот факт, что именно здесь были объявлены победители российского конкурса Prix d’Excellence на лучший реализованный девелоперский проект на рынке недвижимости России. В номинации офисная недвижимость высшей оценки жюри заслужила московская компания Миракс Групп (Mirax Group) с проектом башни «Запад» делового комплекса «Федерация». В номинации «Торговая недвижимость» победила компания Гамма Инвест Групп (Gamma Invest Group) из Калиниграда с её тогрово-развлекательным центром «Европа центра». В номинации «Масте-план города и районов» Лучшей стала компания «ВТБ-Девелопмент» с проектом многофункционального комплекса «Набережная Европы» в Санкт-Петербурге. Вноминации «Жилая недвижимость» Так же победила Миракс Групп и её проект жилого комплекса «Кутузовская Ривьера».

Как и в прошлом году, форум PROEstate стал успешной торговой площадкой для Фонда имущества Санкт-Петербурга. В 2008 году было продано объектов на сумму 165 млн. рублей при стартовой цене аукциона 120 млн. рублей. На аукционе были выставлены разноформатные объекты средней ликвидности – жилые и встроенные помещения, участок под индивидуальное строительство. По мнению генерального директора имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, «форум, несомненно, полезен фонду и городу, поскольку является местом встречи покупателей и продавцов недвижимости. Именно на форум PROEstate были найдены 3 клиента на объекты».

Еще раз подтверждая репутацию форума как надежной платформы для развития рынка коммерческой и жилой недвижимости, в рамках PROEstate 2008, Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) был подписан Кодекс этики Европейской ассоциации профессионалов рынка недвижимости /CEPI/. По мнению Члена Совета CEPI Тимо Мултанен, «подписание этого договора - заявление о том, что бизнес в России ведется открыто». В рамках реализации программы регионального развития ГУД также были подписаны соглашения с администрациями Екатеринбурга, Новосибирска и Омска. Это соглашения со стратегически важными и привлекательными для инвесторов регионами, цель ГУД - сближение позиций бизнеса и власти.

Так же результатом форума стало подписание Договора между компаниями АйБи ГРУПП и Евросиб на сопровождение проекта по строительству здания бизнес-центра на Пулковском шоссе (Санкт-Петербург), в части разработки концепции и продвижения будущего офисного здания. Девелопером и инвестором проекта выступает компания Евросиб.

Отдельного внимания заслуживала и деловая программа PROEstate 2008, которая включала серию разноплановых масштабных мероприятий, каждое из которых можно было назвать полноценным профессиональным событием.

Основными темами, обсуждаемыми в мероприятиях деловой программы Форума, стали вопросы потенциала развития российского девелоперского бизнеса, создание устойчивой финансовой системы необходимой для финансирования новых проектов, и взаимодействие бизнеса и государства, перспективы деятельности российских девелоперов за рубежом и новые тенденции в развитии инфраструктуры городов России.

Помимо сугубо деловых мероприятий прошедший форум запомнится участниками благотворительным проектом «Подарим детям будущее», собравшим 260 000рублей направленных в пользу служб помощи новорожденным двух городских больниц Санкт-Петербурга, а так же уникальной коллекцией олимпийских реликвий и галереей проектов, заявленных к реализации в Сочи к Олимпиаде 2014 года.

На церемонии закрытия Второго международного инвестиционного форума PROEstate 2008 его организаторы и представители правительства города высоко оценили эффективность мероприятия и пригласили всех участников вновь посетить Санкт-Петербург в первые дни сентября 2009 года, чтобы вновь обсудить наиболее актуальные вопросы, связанные с развитием жилищной сферы, строительства, инвестиций, архитектуры, управления недвижимостью и девелопмента.

01.11.2008

Ardis

C прицелом догнать и перегнать MIPIM

ПРОГРЕСС НАЛИЦО

В мероприятиях форума PROEstate 2008 было задействовано уже 17 официальных региональных делегаций. Кроме Петербурга, свои достижения и предложения в инвестиционной сфере представили Республики Татарстан и Башкортостан, Алтайский и Краснодарский края, Ленинградская, Калужская, Пензенская, Самарская, Тверская и Челябинская области, Екатеринбург, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону и Челябинск. Всего же на выс­тавке и прочих мероприятиях PROEstate-2008 зарегистрировались без малого три тысячи участников.

«PROEstate сегодня является крупнейшей инвестиционной выставкой Восточной и Северной Европы. Это одно из важнейших событий в календаре деловой жизни Санкт-Петербурга, который по праву называют главной выставочной и дискуссионной площадкой страны», – отметила губернатор Валентина Матвиенко, подводя итоги сентябрьского форума. Ее уверенность в том, что событие со временем претендует «стать российским MIPIM», подтвердил и Министр регионального развития РФ Дмитрий Козак. Прогресс, действительно, ощутим – одна только площадь экспозиций PROEstate-2008 в сравнении с прошлогодней увеличилась в два раза, составив 8 тыс. кв. м, причем основная ее часть была забронирована еще в июне. В общей сложности на выставочных площадках были представлены 172 стенда. По мнению В. Матвиенко, форум обеспечил регионам возможность представить свой потенциал и показать инвесторам проекты, полностью готовые к реализации, а также выстроить эффективный диалог власти и бизнеса: «Cегодня PROEstate значительно повысил свой статус. В этот раз в нем приняли участие компании 21 страны мира и 40 регионов России, представив более тысячи крупных проектов в сфере недвижимости».

Как и за год до этого, форум оказался успешной торговой площадкой. Так, в частности, Фонду имущества Санкт-Петербурга удалось в ходе торгов продать объектов на сумму 165 млн. рублей при стартовой цене 120 млн. С аукциона ушли разноформатные объекты средней ликвидности – жилые и встроенные помещения, участки под индивидуальное строительство. Состоялось объявление победителей российского этапа конкурса Prix d'Excellence на лучший реализованный девелоперский проект на рынке недвижимости России. В офисной и жилой номинациях высших оценок жюри удостоилась московская компания «Миракс Груп» со своей башней «Запад» в составе делового комплекса «Федерация» и кварталом «Кутузовская Ривьера». Петербург также не остался без награды – проект МФК «Набережная Европы» (-Девелопмент») стал победителем в конкурсе на лучший «Мастер-план города и районов». В номинации «Торговая недвижимость» лавры первенства достались компании «Гамма Инвест Груп» из Калининграда с ее ТРЦ «Европа-центр».

«АРХИТЕКТУРНЫЕ ИЛЛЮСТРАЦИИ»

Если деловая программа предыдущего PROEstate включала 27 конференций и так называемых «панельных дискуссий», плюс 3 презентации российских регионов, то на второй раз оба этих показателя заметно подросли, составив 31 и 9 соответственно. По отзывам участников, каждое из мероприятий, проходивших в ЛЕНЭКСПО с 3 по 9 сентября, характеризовалось профессиональной постановкой вопросов и удобным форматом обсуждения.

Разумеется, основной упор делался на инвестиционной составляющей и прикладных девелоперских аспектах. При этом очевидно, что без учета градостроительных нюансов и обязательных «архитектурных иллюстраций» ни одна из тем, обозначенных в программе, вряд ли могла полноценно рассматриваться. Поэтому в качестве «модераторов» и «спикеров» на большинство таких встреч были приглашены видные отечественные и зарубежные проектировщики.

Так, в ходе конференции «Комплексное освоение территорий: города-спутники, при­городные деловые зоны, новые города», спонсором которой выступила Управляющая компания «Морской фасад», была сделана попытка обобщить существующий опыт развития сателлитных пространств. При грамотном девелоперском подходе такие территории по своим потребительским характеристикам могут значимо выигрывать у существующих спальных районов, застроенных по принципам советского образца. В ближайшие несколько лет проекты их комплексного освоения постепенно заменят в структуре предложения объекты точечной застройки. Наряду с жилыми кварталами, за границами мегаполисов будут образовываться новые деловые зоны, организованные по принципу бизнес-парков. Сегодня на рынке активно действует целый ряд компаний, способных осваивать большие участки за пределами городов, количество заявленных проектов растет, а первые из них выходят на стадию продаж. Достойным продолжением этой конференции стал бизнес-тур «Комплексное освоение вновь образуемой территории в западной части Васильевского острова», организованный УК «Морской фасад».

«Реновация промышленных территорий: последний резерв земли?» – таким образом сфор­мулировали организаторы PROEstate-2008 тему еще одной встречи. Роль ее ведущего была поручена генеральному директору Knight Frank St Petersburg Олегу Баркову. С комментариями насчет вывода предприятий за черту города и эффективного освоения непригодных для эксплуатации индустриальных земель, зданий выступили зампредседателя петербургского КГА Виктор Полищук, директор проекта «Невская Ратуша» Константин Ковалев, Гаральд Шаллер из австрийской Raiffeisen evolution project development GmbH, архитекторы Юрий Земцов, Ирина Зверева, Юрген Виллен и другие практики, знающие проблему не понаслышке. Было отмечено, что в контексте таких проектов особого внимания требуют старые и деградирующие аварийные участки в центре исторической городской ткани, ждущие принятия неотложных мер по реконструкции, усовершенствованию застройки, инженерно-транспортной и социально-культурной инфраструктур.

Убедительными также показались выводы, сделанные по итогам обсуждения ряда других вопросов, имеющих прямое отношение к тематике АРДИС: «Развитие массового строительства жилья в России», «Редевелопмент территорий и объектов транспортной инфра­структуры»,«Развитие инфраструктуры: транспортная доступность» и «Дизайн в архитектуре».

НОВОЕ В СТАРОЙ ТКАНИ

Одну из панельных дискуссий посвятили реновации архитектурных памятников, вопросу, актуальному, как выяснилось, не только для Северной столицы. Сергей Чобан, архитектор петербургского происхождения и образования, а ныне владелец мастерской NPS Tchoban (Германия), вел встречу. Пользуясь преимуществами своей роли, он начал с презентации трех собственных работ, выполненных в Берлине.

Применительно к каждой автором было сформировано отдельное решение по функциональной и образной реконструкции исторического здания. Это естественно, поскольку в приведенных примерах историческая и градостроительная ценность объектов существенно различалась. «Существует несколько подходов в обращении с памятниками, – пояснил С. Чобан. – Первый, который мы часто находим в Петербурге, – это восстановление в полном соответствии с историческим обликом – как снаружи, так и изнутри, включая самые мелкие элементы. Второй – когда сохраняется внешний облик, но меняется внутреннее содержание (новый объект в «скорлупе» памятника), в том числе и функция (была продемонстрирована реставрация бывшей трансформаторной подстанции, превращенной в синагогу). И наконец – третий, когда здание позволяется достраивать и надстраивать (контрастный диалог с памятником)».

Председатель КГА Александр Викторов сразу оговорился: «Не стану говорить о реставрации. Это не наша тематика, за нее отвечает другая служба – КГИОП. В моем положении будет правильнее выразить свое отношение к тому, как новое может встраиваться в ткань города. Дискуссии, которые ведутся в последнее время вокруг застройки центра, показывают, насколько важно внимательно и чутко подходить к строительству в центральной части. Градостроительные ошибки являются следствием «болезни роста» в процессе активного развития Санкт-Петербурга. Этот недуг, слава Богу, проходит. Многие из зданий последнего времени хорошо вписались в черту города, хотя они и вполне современны – например, стеклянный дом на Казанской ул. И все же повсеместно возводить полностью остекленные объекты, думаю, не стоит. Следует каждый раз рассматривать, уместны ли они в городском контексте, учитывать и последующую эксплуатацию здания, и предстоящий уход за фасадами. Это животрепещущий вопрос, который требует серьезного профессионального подхода. Новый объект, внедряемый в историческую среду, должен быть увязан с ней во всем – и в материале, и в пластике, и в масштабе». Вместе с тем, главный архитектор признал, что в центральной части города, целиком входящей в охранную зону, основное предпочтение необходимо отдавать реставрации и приспособлению. «Есть, конечно, люди, которые хотят под шумок избавиться от зданий, которые почему-то лично им не нравятся», – продолжил Викторов.– «Хотя и в историческом центре есть немало утраченных построек, имеются свободные участки – «вырванные зубы» в ткани города – где можно и нужно возводить новые объекты. Правда, такие проекты должны выполняться по правилам, которые существовали 100-150 лет назад. Это основополагающий принцип комплексного подхода к строительному освоению подобных участков». Глава Комитета по градостроительству и архитектуре подтвердил, что в обсуждаемых ныне Правилах землепользования и застройки строго сохраняется предел высотности для центра, установленный еще в петровские времена – 23,5 м, заключив: «Мы будем придерживаться такой позиции: главное – выполнение временного регламента для каждой городской территории».

Иностранные участники – директор группы PRParchitects Майкл Дж. Греам (Великобритания) и архитектор Кристоф Манкопф (Австрия) – представили реконструк­ции из своих портфолио. Эти презентации пробудили у коллег интерес, но в основном теоретический, учитывая исключительно зарубежную «прописку» этих работ. Оба автора не так давно начали практиковать в нашей стране – их проекты, предназначенные к реализации в России, находятся на ранних стадиях разработки. Видимо, каждому из этих архитекторов еще только предстоит до конца прочувствовать специфические проблемы реновации объектов культурного наследия по «русской модели». Ничего подобного, конечно же, нельзя было сказать о следующем из спикеров – шефе бюро «Литейная часть 91» Рафаэле Даянове. Его авторитет в вопросах реставрационного проектирования и архитектурной адаптации памятников к новым функциям считается почти непререкаемым. Петербургский список реализаций этого коллектива достаточно внушителен и уникален по предпринятым решениям. В качестве примеров того, как, по мнению самого Даянова, можно добиваться правильного соотношения между основной частью города-памятника и новым строительством, были приведены некоторые из последних работ бюро. Публике показали проектные материалы, предварительные, поэтапные и итоговые фотофиксации Варшавского вокзала, Концертного зала Мариинки, ДК им. Капранова.

«ВВЫСЬ» и «ВГЛУБЬ»

Высотное и подземное строительство на PROEstate-2008, как и следовало ожидать, не было обойдено стороной. Впрочем, где еще, как не в Петербурге, обсуждать эти темы, которые у нас в последние пару лет особенно благодатны для политиков и прессы, постоянно будоражат общественное мнение, а также остаются наиболее проблемными для застройщиков и проектировщиков.

Панельная дискуссия «Высотное строительство: а нужно ли?» прошла с участием руководителей 1-й мастерской Института Генплана СПб Бориса Николащенко и Архитектурного Бюро «Студия-17» Святослава Гайковича, председателя комиссии по фундаментам и под­земным сооружениям при Правительстве СПб Владимира Улицкого, директоров строительных компаний и журналистов. Вопрос, вынесенный в название мероприятия, был воспринят как почти риторический. Никто не взялся отрицать, что возведение многоэтажных зданий повсюду, в особенности в столицах и городах-миллионниках, обретает черты тенденции, которой уже нереально противостоять. Эти объекты гораздо прибыльнее для инвесторов, поскольку позволяют значительно увеличить выход полезной площади, быстрее окупить затраты на землю и фундаментные работы. С другой стороны, архитекторы с большим профессиональным интересом берутся за подобные проекты, а в остальном мире накоплена солидная практика разработок в этом направлении.

В отечественном стройкомплексе высотная отрасль сравнительно молода, и перед ее представителями стоит целый ряд острых проблем. Дискутируя по теме, участники предпочли разделить их на два блока: градостроительные (размещение небоскребов в согласовании с контекстом исторической застройки) и функциональные (назначение зданий и соответствующие ему особенности объемно-планировочных, конструктивных решений, отсутствие опыта эксплуатации и методов обеспечения их комплексной безопасности). Такой формат диалога позволил сосредоточиться на поиске конструктивных маршрутов развития высокоэтажного строительства. В итоге, наряду с прочим, было отмечено, что и застройщикам, и проектировщикам необходима четкая нормативно-правовая, градостроительная и техническая регламентация ведения работ.

Спонсором конференции «Быть ли подземному строительству в Санкт-Петербурге?» выступила компания «Адитум». Факт вполне объяснимый, учитывая, что именно она взялась инвестировать освоение пространства под площадью Восстания. Виталий Малых, руководитель проекта «Адитум», подтвердил, что к сооружению этого объекта планируется приступить в 2010 году, – сейчас решаются вопросы с финансированием. Он также согласился с модератором дискуссии Вячеславом Заренковым, президентом холдинга «Эталон-ЛенСпецСму», отметившим, что у нас в отличие от других государств нет достаточного опыта для ведения такого строительства. К примеру, в маленьком княжестве Монако большинство торговых центров и парковок расположено именно под землей. Подобные стройки у нас могут обойтись в десятки раз дороже как раз таки в силу отсутствия проектной и подрядной практики.

Все участники разговора сошлись во мнении, что если есть возможность, то лучше все-таки строить «на поверхности». Тем не менее, наш город может и должен располагать сетью подземных сооружений, прежде всего в историческом центре. Это могут быть и стационарные многоуровневые автостоянки, и пешеходные переходы с коммерческо-торговым наполнением, и т. д.

Опыт крупнейших городов мира свидетельствует: подземные пространства активно осваиваются преимущественно там, где сосредоточены исторические и архитектурные памятники. Вот и нам не стоило бы отставать в этом отношении от развитых стран. Недавние гидрогеологические исследования свидетельствуют о принципиальной возможности такого строительства в Петербурге. На этой стороне дела сосредоточился технический директор -Фундаментпроект» Владимир Парамонов. К тому же современные технологии и привлечение владеющих ими зарубежных подрядчиков позволят обезопасить воздействие подземки на окружающую застройку, легче справиться с пресловутой проблемой наших сложных грунтов. Председатель совета директоров агентства «АРИН» Андрей Тетыш, в свою очередь, заметил, что интеграция вновь образуемого объема со станцией метро серьезно увеличивает шансы таких проектов на успех. Причем с самых первых стадий их разработки бизнесу необходима серьезная государственная поддержка, а в вопросе окупаемости затрат первостепенное значение имеет, насколько грамотно продумана изначальная концепция подземного объекта. Руководитель проектного отдела Astera St. Petersburg Александр Волошин также убежден, что без включения механизмов частно-государственного партнерства проекты подземного строительства будут по-прежнему буксовать.

10.11.2008
Эксперт, N44 expert.ru
ВТБ (сайт, дайджест СМИ) Petropol.ru
Конец рынка продавца

На рынке коммерческой недвижимости началось падение цен. Арендаторы в массовом порядке инициируют пересмотр условий аренды. Владельцы стараются удержать ставки

Столичный рынок коммерческой недвижимости почти пять лет пребывал в эйфории. Рост был стремительным: только за последние полгода средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве увеличилась на 30% (по данным компании RRG на начало октября). Шло строительство многофункциональных небоскребов и торговых моллов. По ставкам аренды, доходности инвестиций и уровню вакантных площадей московская коммерческая недвижимость была самой привлекательной в Европе. Это радовало девелоперов, брокеров и чиновников. И сильно огорчало арендаторов.

Но деревья не растут выше неба. Финансовый кризис развернул ситуацию на 180%. Новые строительные проекты теперь замораживают. Девелоперы и строители, консультанты и архитекторы сокращают персонал. Цены начали падать, а брокеры молятся о том, чтобы на рынке не началась паника и ставки не обвалились бы более чем на 15-20%.

Офис с дисконтом

Ощущение перегретости столичного сегмента коммерческой недвижимости возникло давно. Еще до обвала фондового рынка в начале сентября на питерском форуме PROEstate аудитории был задан вопрос: "Что сейчас делать - продавать или покупать недвижимость?" И уже тогда подавляющее большинство профессионалов проголосовало за вариант "продавать". В сентябре-октябре стало понятно, что кризис ликвидности перерастает в глобальный экономический кризис, и специалистов, пессимистично оценивающих будущее российской коммерческой недвижимости, стало еще больше.

После обвала на фондовом рынке банки практически прекратили кредитование строек и сделок с недвижимостью. Это стало ключевой причиной смены тенденций в сегменте коммерческой недвижимости. Деньги стали очень дороги, и при этом возникла ситуация неопределенности и в экономике, и на рынке недвижимости. Рынок замер. "Можно честно признаться: сегодня сделок на рынке нет. И в ближайшие несколько месяцев не будет. До весны 2009 года вообще вряд ли можно будет говорить о чем-то определенно", - сказал Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank.

"Даже те сделки, что были подписаны, срываются. Раньше после внесения задатка по сделке мы открывали шампанское. Теперь это можно делать только после того, как платеж поступил на наш счет. Компании-покупатели теряют внесенные авансы, но разрывают уже заключенные сделки", - делится один из брокеров.

Про проблемные сделки брокеры предпочитают не говорить, но одна из них все-таки получила широкую огласку. Стало известно, что может быть разорвана крупнейшая за всю историю московского рынка сделка по аренде 36,8 тыс. кв. м офисных помещений в строящемся бизнес-центре Nordstar Tower. Холдинг IBS в прошлом году подписал предварительный договор аренды с "ДС Девелопмент" (входит в группу ГК "Дон-Строй") на аренду этого помещения по цене 1000 долларов за метр. Сегодня IT-холдинг отказывается снимать площади по докризисным расценкам. Аналитики говорят, что если застройщик не захочет потерять такого крупного арендатора, то ему придется смириться с дисконтом не менее 10%.

По данным CB Richard Ellis, если на конец третьего квартала средняя ставка аренды на помещения класса А составляла 1700 долларов за метр, то сейчас - 1350 долларов. По прогнозам компании, средняя ставка аренды на помещения класса А в 2009 году может упасть до 1000 долларов, что соответствует уровню 2006 года.

Тенденция снижения арендных ставок будет актуальна и для помещений класса В: по сравнению с докризисным уровнем (850 долларов за квадратный метр) они упадут до 600-450 долларов в зависимости от местоположения и качества площади.

Сегодня на рынке уже стали появляться объекты по новым ценам. "За последние две недели октября средневзвешенные цены на московскую коммерческую недвижимость упали на 3-4 процента. Появились и объекты с большими дисконтами - в 20-30 процентов", - рассказывает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group.

Другое следствие кризиса - замораживание новых строительных проектов. Банки практически перестали кредитовать застройщиков. Девелоперы в поисках заемных средств штурмуют Сбербанк и ВТБ, однако те даже при желании не в состоянии профинансировать большое количество проектов. Для девелоперов приоритетом сегодня является завершение начатых строек. Новые же проекты, по которым финансирование не было открыто, откладываются на неопределенный срок. Замораживание строек уже повлекло сокращения персонала. Есть девелоперские компании, где уволено до 80% сотрудников. Начались сокращения у архитекторов. Увольняют сотрудников консультанты и брокеры. Так, компания Blackwood уже заявила об увольнении 20% персонала, а Jones Lang LaSalle на днях сообщила о сокращении 50 сотрудников в офисах по России и СНГ.

Проверка на жадность

- Заплати-ка, кроме арендной платы, еще два миллиона рублей как "входной билет"!

- Я у вас снимаю помещение уже три года. Какой "входной билет"?

- Нам нужны деньги. Либо плати, либо съезжай.

После такого жесткого разговора с владельцами торгового центра полгода назад моему знакомому ритейлеру пришлось съехать из занимаемого помещения: тогда был "рынок продавца". Высокая заполняемость центров позволяла владельцам регулярно поднимать арендную плату и облагать ритейлеров дополнительной данью. Но сегодня ситуация кардинально меняется: ритейлеры заваливают девелоперов и владельцев торговых центров письмами о снижении аренды.

Трудности с кредитованием поставили ритейлеров в весьма сложное положение. У них не хватает оборотных средств, есть проблемы с закупкой товара. Добавим, что многие сети в прошлые годы придерживались стратегии агрессивной экспансии. Имея убыточные точки, они делали ставку на быстрый рост числа магазинов в Москве и регионах, на занятие большой доли рынка и продажу всего бизнеса. Если добавить, что арендная плата в хороших торговых центрах постоянно росла и уже превысила, к примеру, для магазинов бижутерии или часов 6000 долларов за квадратный метр, то становится понятным, что для ритейлеров наступают тяжелые времена.

"Но настоящие проблемы ритейлеров впереди, они начнутся весной. Сейчас будет Новый год, потом 23 февраля и 8 марта - это лучшее время для торговли. А после праздников пойдет снижение потребительского спроса: скажутся сокращения зарплат и увольнения людей, волна которых началась в банках и компаниях. У людей будет на руках намного меньше денег, продажи станут падать, и ритейлеры сразу это почувствуют", - говорит один из консультантов.

Сокращение потребительского спроса не может не отразиться на арендных ставках, и здесь возможно несколько сценариев. Первый - жесткий: владельцы не пойдут на уступки ритейлерам. Их аргумент: арендаторы всегда и везде жалуются. Ряд ритейлеров не смогут платить и будут вынуждены закрыть свои точки. Начнется ротация арендаторов, появятся пустые помещения, это будет сказываться на работе других магазинов, центр будет слабеть. В принципе в ряде городов (Казань, Самара, Калининград), где настроили слишком много торговых площадей, уже есть полупустые центры-аутсайдеры.

Второй сценарий предполагает, что ради совместного выживания в кризисе владельцы торговых центров и ритейлеры будут вырабатывать согласованную политику. В частности, владельцы могут установить льготные ставки аренды на острую фазу кризиса или перейти с фиксированной арендной платы на долю с оборота. Пока эти инициативы ритейлеров не находили отклика у их контрагентов: у тех пока все хорошо - высокая аренда и низкий процент вакантных площадей. Но уже весной мы увидим, пройдут ли они проверку на жадность.

Строить будут понемногу и на свои

В условиях сильной неопределенности траектории кризиса трудно делать прогнозы, тем не менее некоторые тенденции можно проследить. Во-первых, произойдет резкое сокращение строительства. На 2009 год был заявлен выход проектов суммарной площадью 2,7 млн кв. м офисных площадей. Однако уже сегодня Эксперты говорят, что будет построено 0,5-1 млн кв. м - остальное заморозят до лучших времен.

Во-вторых, будет меняться сам характер строительных проектов. Сложности с кредитованием вернут рынок на пять-десять лет назад. Новые мегапроекты вряд ли будут иметь много шансов на успех, напротив, станут реализовываться небольшие проекты, разбитые на несколько очередей. Такие стройки не потребуют кредитования, а будут реализовываться в значительной степени за счет собственных средств застройщика или за счет создания альянсов нескольких инвесторов.

В-третьих, значительно упадет стоимость строительства: она в Москве была очень перегрета. Цемент и арматура уже подешевели на 30-40%. В условиях отсутствия заказов снизятся и зарплаты строителей, и расценки строительных компаний. Большинство Экспертов считает, что строительство может подешеветь на 30-40%. Вице-президент "ЛУКойла" и владелец футбольного клуба "Спартак" Леонид Федун еще более решителен: "Стоимость строительства упадет по сравнению с ценами середины лета в два раза". Федун собирается проводить новый тендер среди подрядчиков на строительство нового стадиона "Спартак" в Тушине: раньше затраты оценивали в 500 млн долларов.

В-четвертых, на 15-40% упадут цены на коммерческую недвижимость и ее аренду за счет снижения спроса. Падать есть куда: сегодня Москва лидирует в Европе по ценам на офисную, складскую и торговую недвижимость. Впрочем, динамика падения цен может сдерживаться резко сократившимися объемами строительства. Интересный эффект: несмотря на то что в Москве самые высокие в Европе нормы доходности коммерческой недвижимости и самая низкая вакантность, за предыдущие годы так и не было развернуто достаточное строительство, не был преодолен дефицит. Это следствие плохого инвестиционного климата в городе, коррупции и наличия монополий.

Ряд Экспертов говорят, что сильнее всего (до 50%) подешевеют офисы в центре столицы. Они в последние годы дорожали быстрее всего, и сегодня этот сегмент выглядит наиболее перегретым - стоимость аренды 1 кв. м уже зашкаливала за 2000 долларов. В пользу возможного снижения цен на такие офисы говорит и сокращение издержек и персонала в финансовых компаниях и банках, которые и были одними из главных арендаторов таких помещений.

Весьма уязвимыми к кризису выглядят многие региональные рынки коммерческой недвижимости. В каждом городе - своя история, но можно предположить, что будут серьезно пересмотрены портфели проектов московских девелоперов в регионах. Так, по данным компании Praedium, Midland Development уже пересмотрела планы строительства торговых центров - из 200 оставлено 20 проектов, а застройщик "Корстон" приостановил строительство 11 многофункциональных комплексов на неопределенный срок.

Москва дороже Лондона

Столичный рынок коммерческой недвижимости перегрет. Сегодня здесь офисы и магазины обходятся намного дороже, чем в любой европейской столице. По данным S. A.Ricci/King Sturge, офисные помещения в центре Москвы стали дороже аналогичных лондонских. Средний уровень ставок в центральном деловом районе Москвы составил в третьем квартале 2008 года 1620 долларов (офисы класса A) и 1355 долларов за квадратный метр (офисы класса B+). В то же время в лондонском West End средний уровень арендных ставок составил 1466 долларов (офисы класса A) и 1039 долларов за квадратный метр (офисы класса B).

По данным Jones Lang LaSalle, три из пяти самых дорогих по ставкам аренды торговых улиц в Европе находятся в Москве: Столешников переулок, Петровка и Тверская. Столешников переулок находится на втором месте в Европе, уступая парижским Елисейским Полям, но обгоняя лондонскую Бонд-стрит.

Частный риэлтор

Столичный рынок коммерческой недвижимости почти пять лет пребывал в эйфории. Рост был стремительным: только за последние полгода средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве увеличилась на 30) подешевеют офисы в центре столицы. Они в последние годы дорожали быстрее всего, и сегодня этот сегмент выглядит наиболее перегретым — стоимость аренды 1 кв. м уже зашкаливала за 2000 долларов. В пользу возможного снижения цен на такие офисы говорит и сокращение издержек и персонала в финансовых компаниях и банках, которые и были одними из главных арендаторов таких помещений.

Весьма уязвимыми к кризису выглядят многие региональные рынки коммерческой недвижимости. В каждом городе — своя история, но можно предположить, что будут серьезно пересмотрены портфели проектов московских девелоперов в регионах. Так, по данным компании Praedium, Midland Development уже пересмотрела планы строительства торговых центров — из 200 оставлено 20 проектов, а застройщик «Корстон» приостановил строительство 11 многофункциональных комплексов на неопределенный срок.

10.11.2008

Газета «Коммерсантъ» № 000/П(4020) от 01.01.2001

*****

Смольный позвали в железную дорогу // Фонд администрации Петербурга стал агентом по продаже земель РЖД

11.

Партнер-логистик

Смольный позвали в железную дорогу

подписало бессрочный договор по продаже своих непрофильных активов с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга". Если до этого монополия выставляла на рынок лишь единичные объекты, то сейчас уже подготовлено 90 лотов начальной стоимостью 1,1 млрд руб. Наибольший интерес для покупателей представляют земли РЖД (весь земельный банк оценивается в 200 тыс. га), говорят эксперты, но из-за кризиса они будут востребованы только со скидкой.

ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (100% акций принадлежит городской администрации) подписало с РЖД бессрочный договор по продаже на конкурсной основе непрофильных активов монополии по всей России, сообщил "Ъ" гендиректор фонда Андрей Степаненко. Он не стал комментировать детали договора, но добавил, что фонд будет получать вознаграждение в процентном отношении от цены продажи и дополнительную премию, если активы будут покупаться выше их первоначальной стоимости. Представитель РЖД Дмитрий Перцев подтвердил факт подписания договора с Фондом имущества Санкт-Петербурга, добавив, что к продаже непрофильных активов будут привлекаться и другие агенты.

Если до этого соглашения ограничивалось продажей единичных объектов, то теперь на рынок будет выставляться 20-50 активов в год, отмечает собеседник "Ъ" в профильном ведомстве. В 2007 году Фонд имущества Санкт-Петербурга помог железнодорожникам реализовать на аукционе 75% акций ОАО "Завод "Спорт"" за 160,3 млн руб., в 2008 году — здание пивного завода в Нижнем Новгороде за 93,682 млн руб. Сейчас уже выставило на продажу 90 объектов с участками общей площадью почти 90 га в 40 регионах, говорится на сайте монополии. Стартовая цена имущества — почти 1,1 млрд руб. Общее число активов, запланированных к продаже, в РЖД не называют.

Еще до объявленной распродажи наиболее ликвидные земельные активы ведомство передало в управление своей девелоперской "дочке" — ЗАО "Желдорипотека". Эта компания планирует построить около 1,5 млн кв. м различной недвижимости на 640 га, принадлежащих монополии в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах (см. "Ъ" от 7 апреля).

При продаже непрофильных активов РЖД покупателям прежде всего будут интересны земельные участки, уверены игроки рынка. Но из-за кризиса и отсутствия свободных денег на рынке железнодорожники выбрали не самое лучшее время для поиска инвесторов, предупреждают игроки рынка. "Даже в Подмосковье с лета все продажи земли встали, не говоря о регионах. Землевладельцы готовы давать 50-процентные скидки",— отмечает гендиректор консалтинговой компании "Земер" Илья Терентьев. По словам директора по развитию холдинга "МДК групп" Алексея Тонконогова, несмотря на отсутствие покупателей, число выставленных на продажу земель с каждым днем растет. "Сегодня на рынке Подмосковья продается около 40 тыс. га, в то время как три года назад — не более 18-20 тыс. га. В ближайшее время может быть выставлено еще около 150 тыс. га",— оценивает господин Тонконогов.

Параллельно продаже непрофильных активов РЖД обсуждает с профильными ведомствами возможность перевода на баланс монополии земель, примыкающих к железным дорогам и находящихся в федеральной собственности. Об этом в сентябре на выставке ProEstate заявил начальник департамента управления имуществом РЖД Даниил Петров. "Если вопрос решится, то земельный банк РЖД увеличится с 200 тыс. до 1 млн га, из которых на первоначальном этапе под строительство может быть выделено 20-30%",— пояснил источник "Ъ", близкий к монополии. В случае успеха по размеру земельного банка РЖД обгонит аграриев, традиционно считающихся крупнейшими латифундистами в России. По данным портала "Индикаторы рынка земли", "Иволга-холдинг" Василия Розанова управляет 650 тыс. га, "Продимекс" Игоря Худокормова — 570 тыс. га.

10.11.2008

Асн-Инфо

Высокие отношения

12.11.2008

*****

Нужны ли Петербургу высотки

ImageТема высотного строительства в Северной столице – пожалуй, самая острая сегодня для тех, кто считает себя петербуржцем – этой осенью обрела новое звучание. Экономический и технологический аспекты проблемы оказались не менее интересными, чем градостроительно-архитектурный, подогреваемый остротой социального недовольства по поводу возможности высотного строительства в Петербурге. Разговор о высотках, в том числе о небоскребах, явно приобретает все более конкретное содержание. И хотя экономический кризис внесет свои коррективы в планы застройщиков по высотному строительству, ожидать полной отмены этих планов не приходится. Со временем они так или иначе будут воплощаться в жизнь – даже «Охта-Центр», вероятнее всего, будет строиться, надежды противников проекта на влияние кризиса пока не получают подтверждения. Вопрос в том, какие ограничения высоткам будут поставлены властью – через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – и какие ограничения выстроит сам рынок, экономика таких проектов. При этом, и после принятия ПЗЗ, согласно Градкодексу, у застройщков останется возможность согласовывать высоту, не вписывающуюся в регламент. Это будет более сложно, чем сейчас, но вполне реально. И вряд ли стоить ожидать, что наступление высоток будет жестко ограничено законодательными и административными мерами. Более весомыми для застройщиков будут экономические и технические «за» и «против» высотного строительства.

Ввысь без страха и упрека

В Петербурге, как это ни странно, достаточно сторонников высотного строительства. Причем не только среди застройщиков, чей интерес к высоткам обоснован экономически, но и в научной общественности. Самый яркий представитель этой точки зрения в ученой среде – председатель комиссии по фундаментам и подземным сооружениям при правительстве города Владимир Улицкий.

По его словам, в мире проблему размещения небоскребов решают по-разному. В Хельсинки здания выше 25 м строят в только в особой зоне. В Вашингтоне, где высотный регламент соблюдается уже 200 лет, и есть лишь 5 зданий-доминант, больше не допускается. А есть такие центры строительства небоскребов, как Сидней, Мельбурн, Куала-Лумпур и др.

Что касается Петербурга, то, по мнению ученого, «все, что создано интересного в городе, появилось в результате чьих-то амбиций». И неважно, чьих – Петра I, Церкви или Газпрома, уверен В. Улицкий.

«Во всем мире нигде нет такого активного населения, как у нас. Обсуждают все – ПЗЗ, высотный регламент, «Охта-Центр». Нигде такого нет, - заявляет он. – Эти проблемы решаются не всенародно, их решают специалисты, в частности, специалисты по фундаментам. Вот говорят – якобы, на месте «Охта-Центра» плохие грунты, здание упадет. Ничего подобного – просто должны быть серьезные фундаменты. Небоскреб можно везде построить. Так, например, в Куала-Лумпуре под одним из небоскребов – 120-метровые сваи вбиты. А в Австралии хотят построить здание выше километра. И ничего, жители окрестных сел и деревень его не обсуждают. На это есть профессионалы. А в Шанхае все гордятся своими 500-метровыми небоскребами, и тем, что их видно отовсюду». По данным Улицкого, даже такие проекты, как дома высотой в километр, несмотря на повышенные риски, окупают себя.

Не хватает потенциала

Петербургские архитекторы склонны более осторожно относиться к теме. Так, Святослав Гайкович считает, что, конечно, небоскреб – это шедевр технологических и информационных достижений, такая застройка позволяет экономить на транспорте и дает больший выход площадей. Кроме того, небесная линия Петербурга без доминант не может существовать, уверен эксперт. Но ни сейчас, ни в ближайшем будущем нашествие небоскребов (кроме «Охта-Центра») Петербургу не грозит, так как метровые здания, в мире, где идет речь уже о метровой высоте, небоскребами никто не назовет.

Пока что городу не хватает экономического потенциала для их появления. «Чтобы были небоскребы, нужно здесь создать крупный экономический и финансовый центр с очень высокими ценами на землю, - говорит С. Гайкович. – Возможно, город получит полицентрическое, кластерное развитие высотного строительства – одним из таких кластеров может стать запад Васильевского острова».

Архитектор также замечает, что с ростом высоты формы небоскребов изменились: 500-метровой призме не будет хватать устойчивости, поэтому появляются пирамидальные и конусообразные небоскребы, еще более радикально вмешивающиеся в силуэт традиционных городов.

Между тем, для Петербурга были бы более характерны здания, увенчанные шпилем. На последнем форуме ProEstate в качестве иллюстрации такого подхода к высотному строительству в Северной столице архитектор показал собственный проект «Охта-Центра» - рисунок здания, высотой чуть больше Смольного собора, в форме разорванного кольца, раскрывающегося на Неву, в сторону собора, с тонким 300-метровым шпилем посредине и с основанием, напоминающим пятиугольник крепости Ниеншанц.

39-й этаж

Но небоскребы – небоскребами, а застройщики, занимающиеся не только строительством деловых центров, но и жильем, тоже не прочь получить большой выход полезных площадей на небольшом участке, и тоже задумываются о высотном строительстве. Однако мнения их по этому поводу расходятся.

Так, гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский, отмечая, что его холдинг первым в Петербурге построил 25-этажный дом, в то же время подчеркивает, что строительство каждого этажа после 20-го обходится дороже, чем возведение предыдущих этажей. Кроме того, помимо более сложных инженерных систем, сложных подъемных строительных механизмов (например, бетононасосов с размахом выше 28 м) в домах выше 20 этажей нужно ставить 4 и более дорогостоящих лифта. «Хотя, конечно, при отсутствии земли те, у кого она есть, строят столько, сколько возможно. Отсутствие инженерно подготовленной земли – главная причина стремления вверх», - замечает строитель.

Тем не менее, «М-Индустрия» отказалась от идеи строить 40-этажный жилой дом на Суздальском шоссе. «Мы провели опрос, и оказалось, что не более 20% потенциальных покупателей хотят жить выше 30 этажа. Если на 40-м этаже некоторые наиболее амбициозные клиенты и купят апартаменты, то что делать с 39-м этажом? Кто там купит квартиры?» - задается вопросом эксперт.

Гендиректор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин соглашается с этим мнением. А вот по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, 60% клиентов на первичном рынке готовы купить квартиры в высотках. Исследования «М-Индустрии» она считает нерепрезентативными. По мнению З. Захаровой, поблизости от центра города, но не в самом центре, а в районах с хорошей транспортной доступностью, жилье бизнес-класса в высотках вполне может и даже должно быть. При этом, как замечает директор направления Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин, Северная столица, как и вся Россия, только движется к высотному строительству, а реальные примеры имеются пока только в Москве.

На окраине – бессмысленно, в центре – нельзя

По мнению Алексея Федорова, директора отдела офисных помещений Maris Properties, небоскребы в Петербурге могли бы быть, но не там, где их разрешают построить. «Существует спрос на офисные небоскребы. Они – основная часть мировых высоток. Но в Петербурге и во всех мировых столицах основной спрос на офисы сосредоточен в центре города. Поэтому офисная высотка, построенная на окраине, потеряет половину своих арендаторов, - заявляет эксперт. – Кроме того, строительство небоскребов ведут самые сильные, самые статусные компании, которые не будут строить вдалеке от центра – это не престижно. Москва, Франкфурт, Лондон – везде высотный «сити» находится если не в центре, то совсем недалеко от него. В Париже Дефанс находится в 8 км от Елисейских полей (это расстояние равно пути от пл. Восстания до Московских Ворот)».

Таким образом, подводит черту эксперт, в Петербурге высотное строительство запрещено везде, где оно имеет смысл, и «условно запрещено» вблизи от центра (в кольце промзон). Именно в промзонах, по мнению специалиста, высотки имеют шанс появиться и стать экономически выгодными: этого территориального ресурса хватит на 10 лет, а с учетом кризиса – и более. Может быть, экономика заставить инвесторов строить именно там и окружить город высотным «поясом» из бывших промзон, ставших деловыми центрами.

А может быть и по-другому – в городе образуется 3 центра высотного строительства – вокруг «Охта-Центра», на Морском фасаде и вокруг пл. Конституции в Московском районе. Будет ли это 3 разных «сити», или развитие получат не все 3 кластера, предсказать нельзя, тем более в условиях экономического кризиса. Но все же «групповая» локация небоскребов лучше с социальной точки зрения, чем высотный «пояс», считает эксперт. Кроме того, под каждую отдельно стоящую высотку потребуется создавать отдельную инфраструктуру, что менее выгодно, чем строить небоскребы в группе.

А смысл?

Другой эксперт – старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игорь Кокорев – считает, что пояс промзон действительно можно выгодно использовать под строительство деловых центров. Но строить там высотки нет никакой необходимости и смысла – зданий средней этажности вполне хватит для насыщения рынка офисных площадей.

Комментируя проблему, эксперт перечисляет несколько особенностей высотного строительства – с одной стороны, высокий «выход» полезной площади на дорогом участке земли, возможность создания многофункциональных вертикально интегрированных объектов, но с другой стороны – меньшая эффективность использования площадей, высокие затраты на эксплуатацию, на создание и содержание инженерной инфраструктуры.

По данным эксперта, «выход» полезной площади с этажа в зданиях средней этажности составляет 85-90%, а в высотках – 75%, в небоскребах еще меньше (по данным «ВМБ-Траст» - менее 50%). Кроме того, так как в Петербурге нет опыта эксплуатации высотных зданий, застройщик не может учесть все затраты на эксплуатацию.

«С одной стороны, высотки позволяют уменьшить плотность застройки и даже сохранить зеленые насаждения. С другой стороны, в Петербурге ни у кого нет аналитики, показывающей экономику таких проектов. Я бы заплатил большие деньги за такой анализ. Мы хотели построить здание выстой более 100 м, но отказались от этой идеи из-за неясности экономических обоснований», - замечает директор компании «ВМБ-Траст» А. Гришин. То же самое говорит и Ю. Грудин – экономических исследований высотного строительства в Петербурге на рынке нет. А по словам представителя Jones Lang La Salle Андрея Косарева, его компания однажды делала концепцию проекта здания высотой 150 м на Васильевском острове. С тем, как «продавить» высоту, у весьма влиятельного клиента проблем не было, но доходность такого проекта оказалась весьма невелика.

Так же считает и президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. По его мнению, кроме того, что многие люди просто боятся высоты и не захотят работать в высотном бизнес-центре, отчего наполнение небоскреба будет весьма проблематично, инвестор, вкладывающий в строительство таких зданий, несет и массу других рисков. У него существенно выше затраты на строительство, так как в высотных зданиях больше требований к прочности каркаса, огромные системы инженерии, меньше коэффициент полезной площади, жестче требования пожарной и иной безопасности, и наконец, сложная система очистки фасадов в агрессивной городской воздушной среде (в Москве стеклянные фасады здания ЮКОСа из-за этого растрескались).

А региональный директор Savant на Северо-, работавший, в том числе, с Газпромом, приводит и конкретные цифры. По его мнению, проект высотой до 50 этажей еще можно сделать окупаемым. «А выше – это уже монументы, чисто имиджевые проекты. В арабских странах и на юго-востоке Азии эти небоскребы строят и забывают – стоят они, пылятся, арендаторов там нет. Окупаемость таких проектов – несколько десятков лет», - говорит эксперт.

По его словам, стоимость инженерных систем и доставки стройматериалов в зданиях высотой 200-300 м на порядок больше, чем в обычном строительстве. Так, в стандартном здании стоимость инженерии составляет около 300 долларов на 1 кв. м, а в предполагаемом «Охта-Центре» она составит 3000 долларов на 1 кв. м. Дополнительную сложность представляет и отсутствие в России техрегламентов по высотному строительству.

Кроме того, сам процесс утреннего заполнения высотных бизнес-центров также весьма труден – 20-30 минут занимает только подъем на лифте, которого еще надо дождаться, не говоря уже о транспортных проблемах, которые создает каждый небоскреб. «Даже в 25-этажных комплексах уже сейчас возникают пробки на въезд и выезд. А как добраться до офиса в высотке к 9-10 часам? Невозможно», - говорит А. Гришин.

Качество решает все

«Тенденция строить небоскребы во многих странах сходит на нет. Больше всего их строят в странах третьего мира», - говорит замглавы КГА Виктор Полищук. По его мнению, власть может либо директивно «назначить» в городе места для высотного строительства, либо сделать отдельную процедуру утверждения высоток, что может для некоторых стать поводом для спекуляций. А по мнению директора ГУ НИПЦ Генплана Петербурга Сергея Митягина, недавняя история с Товарно-фондовой биржей показала, в частности, что важна не столько высота, сколько качество архитектуры высотных зданий.

14.11.2008

*****

Бюллетень Недвижимости

Намеченным курсом

Продолжаем разговор с президент-электом Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Екатериной Романенко – кандидатом в президенты АРСПб и ЛО.

– Екатерина Владимировна, совсем скоро Ассоциация отметит 15-летие. О чем ваши помыслы в преддверии этой даты?

– По сути дела, за этот небольшой промежуток времени (что такое 15 лет с точки зрения истории?) согласованными усилиями мы создали цивилизованный рынок. В некоторой тени пока еще пребывает сегмент аренды, но все же, если сравнивать нынешнее положение вещей с тем, что было в начале 1990-х годов, – это день и ночь. На рынке стало гораздо меньше мошенничества, криминала вообще, это видно невооруженным глазом.

Другое значимое изменение: практически никто из агентств недвижимости сегодня не хочет ссориться с коллегами. Все понимают, что доброжелательные отношения с другими участниками рынка дороже, чем сиюминутная выгода.

Наконец, мы во многом преуспели в том, что называется созданием профессии. Пятнадцать лет назад не было понимания того, кто такой риэлтор и зачем этот специалист нужен.

– Вынужден согласиться. Как раз в 1993 году я впервые услышал слово «риэлтор» и – стыдно признаться – написал его тогда сразу с двумя орфографическими ошибками. Но ни редактор, ни тем более корректор не внесли исправлений – для них это тоже был неологизм.

– Вот видите, а теперь любой школьник знает. Определено, какими стандартами и правилами должен руководствоваться риэлтор, существует и кодекс этики. Ассоциация открыто говорит о том, что риэлтор должен быть нормально трудоустроен и эта профессия должна быть легальна, поскольку она так же социально значима, как, например, профессии врача или строителя.

Должна отметить, что во многом удалось изменить отношение к риэлторской деятельности не только со стороны общества, то есть наших клиентов, но и со стороны властей. Сначала нас стали замечать, потом слышать, теперь уже – и признавать.

– В вашей предвыборной программе стратегические цели Ассоциации оформлены в виде «концепции четырех П», под которыми подразумеваются продвижение, поддержка, привлечение и процветание. Наверное, в каких-то иных формулировках все эти понятия были и в программах ваших предшественников?

– Безусловно. И я не погрешу против истины, если скажу, что пятым «П» является преемственность. Ассоциация изначально создавалась для того, чтобы двигать нашу профессию вперед и чтобы компании, входящие в наше сообщество, получали от этого не только моральное удовлетворение, но и материальный доход. Поэтому можно сказать, что мы продолжаем следовать намеченным курсом.

– Помимо четырех стратегических целей, программа включает в себя и одиннадцать тактических задач. Если они расположены в произвольном порядке, то какая из них главная?

– Все они главные. Но эти «одиннадцать надежд» можно разбить на три основные группы. Первая – продвижение бренда Ассоциации и повышение имиджа профессии. Вторая – работа над качеством услуг и защита клиента. И третья – это защита бизнеса за счет снижения издержек и оптимизации работы.

– Пункт 9 – антикризисный?

– Нет, он был всегда нужен. Аксиома: участие в Ассоциации должно быть выгодным. Если совсем коротко, то выгода – это пиар, скидки и технологии.

Что приятно – буквально месяц назад в АРСП впервые сертифицировались компании, не являющиеся ее членами. И, между прочим, некоторые из них уже собираются вступать в наши ряды. Думаю, они увидели, что сертификация, как и членство в Ассоциации, сулит их бизнесу ощутимые преимущества. В основном это вновь образованные агентства недвижимости.

– Когда можно будет сказать, что Петербург стал главным центром риэлторской мысли в России?

– В Северной столице уже сейчас проходит большое число громких мероприятий, собирающих представительную аудиторию не только со всех регионов России, но и из-за рубежа. Гражданский жилищный форум, выставки EliteEstate и ProEstate, Петербургский ипотечный форум, Ярмарка Недвижимости, выставка-семинар «Жилищный проект» – все эти события напрямую связаны с нашей деятельностью. Ассоциация во всех этих мероприятиях участвует как соорганизатор. Нужно сделать Петербург еще более привлекательным для риэлторов всей страны.

В качестве одной из новых площадок для общения профессионалов рынка недвижимости я вижу съезд риэлторов Северо-Запада. Мы могли бы выступить связующим звеном для всех представителей всех субъектов Федерации, входящих в СЗФО. Не исключено, что такой съезд будет проведен в рамках следующего Гражданского жилищного форума.

– С какими первоочередными инициативами АРСП планирует обращаться к властям Петербурга?

– Мы достаточно давно взаимодействуем с Жилищным комитетом по вопросам ветхого и аварийного жилья и, честно говоря, пока не очень удовлетворены результатами. Есть и другие наболевшие проблемы. В частности, вопрос получения риэлторами информации об объектах. Еще в ноябре 2004 года распоряжением Правительства Санкт-Петербурга была утверждена форма № 12, которая является аналогом архивной формы № 9. Важно, чтобы она не только существовала на бумаге, про которую все забыли, но и была введена в реальную практику работы.

Уже скоро год как в городе действует целевая программа по расселению коммунальных квартир. Полагаю, за это время у нашей рабочей группы накопился целый пакет предложений по совершенствованию ее реализации. Взять, к примеру, оператора программы – ГУ «Горжилобмен» – не всегда риэлторам удобно работать с этой организацией. А ведь на 2009 год на расселение коммуналок выделяется в 3,5 раза больше бюджетных средств.

Одной из граней «коммунальной» программы является до сих пор нерешенный удовлетворительно вопрос с переводом жилых помещений в нежилой фонд. Ассоциация направляла свои предложения в Жилищный комитет, но пока нас не услышали. Будем продолжать работу в этом направлении.

Кроме того, мы стремимся наладить отношения с ГУВД по взаимно полезному обмену информацией.

– В начале нашей беседы вы упомянули о легализации профессии риэлтор. В вашей программе говорится о необходимости узаконивания риэлторской деятельности. Что имеется в виду?

– В тарифно-квалификационном справочнике есть такая профессия – агент по недвижимости. Нам бы хотелось, чтобы было написано «риэлтор». И дело, конечно, не только в названиях. У нас в агентствах не всегда должным образом оформлены отношения с сотрудниками. Легализация бизнеса должна коснуться всего, начиная со схем оплаты труда и заканчивая уплатой налогов риэлторами. Пора выходить из тени. Рынок этот объединяет большое число людей, хочется, чтобы они чувствовали себя уверенно: как говорится, заплатили налоги и спали спокойно. Со своей стороны все необходимые методические материалы, в частности схему оформления трудовых отношений, всем своим членам АРСП предоставляет.

– Я правильно понимаю, что это продолжение формирования цивилизованного рынка?

– Да, только уже не в цепочке «агентство – клиент», а в связке «агентство – сотрудник». Сегодня риэлторской деятельностью, по сути, может заниматься человек без специального образования. А ведь он организует сделки на миллионы рублей.

Изменить ситуацию, признать профессию на самом высоком уровне – означает, что риэлторов должны готовить в государственных высших учебных заведениях. В экономических вузах и на экономических факультетах должны обучать этой профессии. Некоммерческое образовательное учреждение Институт недвижимости – это хорошо, но это краткосрочные курсы, дополнительное образование, которое как бы накладывается на имеющееся высшее образование. В идеале нужно, чтобы каждый выпускник средней школы мог сразу выбрать эту специальность и начать учиться риэлторскому ремеслу.

– Но пока до идеала далеко, проблему подготовки кадров Ассоциация должна решать самостоятельно. Что нового можно ожидать в этом направлении?

– Объективная картина такова: не хватает обучающих программ для среднего и высшего руководства, все ныне действующие программы ориентированы на агентов и менеджеров. Для руководителей есть только периодические краткосрочные семинары. Практически нет интересных тренинговых программ. Все это планируется делать на базе Ассоциации.

Отмечу также, что сотрудничество с зарубежными партнерами, предлагающими обучение специалистов, сейчас идет через Российскую Гильдию риэлторов или Институт недвижимости. На мой взгляд, нам ничто не мешает установить прямые контакты.

АРСП должна быть сильной и богатой. Финансовой независимости не достичь, собирая только членские взносы. Нужно развивать собственные проекты. Пять новых проектов запущены только за последние два года – о них мы говорили во время нашей прошлой встречи. И это не предел. Скажем, те же платные обучающие мероприятия – мы все время их проводим совместно с кем-то, а могли бы и на своей базе.

– Есть в вашей программе и такое неоднозначное, на мой взгляд, положение, как совершенствование процедуры учета мнений всех членов Ассоциации. Что же происходит сейчас, позвольте спросить?

– Признаюсь, есть члены АРСП, которые чувствуют себя обделенными вниманием. Собственно говоря, для того и существуют комитеты, комиссии, рабочие группы, чтобы каждый мог высказаться о наболевшем и предложить пути решения. И приходится констатировать: не все комитеты и комиссии Ассоциации работают по-настоящему.

Не хочу никого обижать, поэтому лучше приведу положительный пример: комитет по брокерской деятельности. Здесь собираются обсуждать новые темы, это своего рода инновационная площадка.

Все мы такие разные. И на самом деле это здорово, что, будучи конкурентами, мы находим и точки соприкосновения, и общие цели.

Досье «БН»

Екатерина Владимировна Романенко

Родилась в Ленинграде, в профессорской семье. Закончила с золотой медалью спецшколу с углубленным изучением английского языка, затем физический факультет ЛГУ им. Жданова по специальности «оптика». Работала научным сотрудником в ГОИ им. . Закончила аспирантуру. В 2000 году закончила юридический факультет СПбГУ по кафедре коммерческого права, прошла стажировку в США по программе эффективного предпринимательства. На рынке недвижимости работает с января 1992 года. Учредитель и исполнительный директор юридической фирмы «Экотон». В ноябре 2006 года избрана президент-электом Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Замужем, есть сын.

Программа кандидата в президенты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Екатерины Романенко

Стратегические цели (концепция «4 П»)

Основные цели Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в течение всего времени ее деятельности можно объединить в условную концепцию «4 П».

Продвижение – комплексное развитие и укрепление брендов «риэлтор» и «АРСПб и ЛО» среди клиентов, профессионалов и властных структур.

Поддержка – защита и развитие бизнеса всех компаний-членов и отрасли в целом, в том числе в условиях кризиса.

Привлечение – расширение цивилизованного сегмента рынка посредством вовлечения новых членов из риэлторской и смежных областей, сотрудничества с профобъединениями и властями.

Процветание – создание условий для финансовой устойчивости Ассоциации и, как следствие, повышение весомости членства.

Таким образом, общей стратегической целью Ассоциация риэлторов является реализация ее миссии и создание универсальной платформы информационного обмена как мощного инструмента развития ответственного бизнеса всех ее членов.

Тактические задачи (11 ключей к успеху)

Для реализации стратегических целей целесообразна постановка и реализация следующих тактических задач.

* Сертификация и завершение данного процесса для действительных членов.

* Обучение и аттестация специалистов всех уровней как необходимое условие оказания качественной услуги.

* Страхование как элемент безопасного и цивилизованного бизнеса.

* Продвижение бренда «риэлтор» и повышение престижа профессии среди всех групп интересов.

* Повышение имиджа Ассоциации риэлторов как основной общественной организации отрасли Северо-Запада.

* Работа над качеством услуги и стандартизация процессов бизнеса.

* Усиление взаимодействия с органами власти.

* Создание действующего «единого информационного пространства».

* Защита бизнеса за счет развития дополнительных сервисов и снижения издержек компаний.

* Финансовая независимость Ассоциации.

* Создание процедуры учета мнения всех членов Ассоциации.

Таким образом, выполнение изложенных задач позволит в полной мере исполнять миссию Ассоциации*, в ближайшей перспективе увеличить существующие возможности АРСПб и ЛО, сделать ее одним из важнейших элементов цивилизованного рынка недвижимости.

* Миссия АРСПб и ЛО: «Мы делаем рынок недвижимости цивилизованным, бизнес риэлторов успешным во благо наших клиентов»

1. Сертификация и завершение данного процесса для действительных членов

От «уговорной» сертификации к реальной обязательности

Сертификация призвана продолжить систему проверки качества оказания риэлторских услуг.

В 2002 году, в связи с отсутствием государственного лицензирования риэлторской деятельности, основное внимание Ассоциации было направлено на становление системы добровольной сертификации компаний, работающих в сфере недвижимости.

Ассоциация уже имела подобный опыт: в 1996 году ею проводилась общественная сертификация, которая была прекращена с началом государственного лицензированию. В 2002 году стандарты сертификации, разработанные РГР и зарегистрированные Госстандартом РФ, стали едиными на всей территории РФ.

С 2002 года Ассоциация является органом по сертификации риэлторских компаний в СПб и ЛО.

В 2004 году в Профессиональные стандарты АРСПб и ЛО внесен пункт, согласно которому прохождение сертификации для действительных членов является обязательным.

Несмотря на обязательный характер получения сертификата, она пройдена еще не всеми членами АРСПб и ЛО.

Что сделано за два последних года

– Впервые сертифицированы компании, не являющиеся членами Ассоциации.

– На сайте АРСПб и ЛО размещен список фирм, прошедших сертификацию.

– АРСПб и ЛО совместно с Ассоциацией Банков Северо-Запада разработана и внедрена система сертификации ипотечных брокеров.

– Постоянно проводятся PR-мероприятия по разъяснению ценности сертификата.

– Исполнительной дирекцией проведен анализ причин невыполнения профессионального стандарта. Основные нарекания от компаний – невысокое качество обязательного обучения и не вызывающее доверие, но обязательное страхование.

– Проведена работа по повышению качества обучения (см. ключ 2).

– Подписан договор коллективного страхования (см. ключ 3).

Что планируется делать

– Привлекать новых участников рынка к сертификации.

– Проводить разъяснительные мероприятия и пропаганду процесса сертификации.

– Публиковать списки вновь прошедших и тех, у кого сертификат закончился.

– Предоставлять возможность фирмам, получившим сертификат, выступить в прессе.

2. Обучение и аттестация специалистов всех уровней как необходимое условие оказания качественной услуги

Грамотный специалист – необходимое условие оказания качественной услуги. В этом аспекте обучение и аттестация менеджерского и агентского состава играют важнейшую роль как средство повышения качества. Ассоциация может и должна быть системообразующим звеном процесса профессионального роста риэлторов. Задачами АРСПб и ЛО в данном случае являются создание образовательных процедур и контроль качества обучения. Кроме того, Ассоциация сама может являться сильным образовательным центром.

Что сделано за два последних года

– С целью повышения качества обязательного обучения агентского и менеджерского состава создана аттестационная комиссия, в функции которой входит прежде всего контроль качества обучения.

– Разработаны принципы аккредитации учебных центров компаний, проводящих подготовку менеджерского и агентского состава своими силами по стандартным программам, аналогичным программам Института недвижимости (ИН).

– Расширено количество учебных заведений, уполномоченных проводить обучение в рамках Системы Сертификации..

– Аккредитованы учебные центры двух компаний, проводящих обучение агентского и менеджерского состава.

– С ИН достигнуты договоренности о льготных условиях аттестации, скидках и системе экстерната.

– Внесены изменения в учебные курсы «Агентская деятельность на рынке недвижимости», «Брокерская деятельность на рынке недвижимости», адаптировавшие их к современным реалиям рынка. Переработаны и обновлены аттестационные вопросы.

– При участии АРСПб и ЛО разработана учебная программа и запущен курс «Ипотечный агент» в НОУ «Институт недвижимости», а также курс «Особенности жилищной политики Санкт-Петербурга. Практикум по расселению коммунальных квартир».

– Совместно с Ассоциацией банков Северо-Запада создана программа «Единая система обучения и добровольной сертификации ипотечных брокеров и специалистов в сфере ипотечного кредитования в Северо-Западном федеральном округе».

– На сайте Ассоциации размещен реестр аттестованных специалистов.

Что планируется делать

– Расширять перечень учебных программ, проводимых в интересах и при участии АРСПб и ЛО.

– Проводить в рамках Ассоциации внутренние тематические семинары и мастер-классы для всех уровней сотрудников – от агентов до топ-менеджеров.

– Реализовать на постоянной основе современные тренинговые программы, деловые игры, краткосрочные курсы.

– Сотрудничать с международным институтом CCIM, учебным центром NAR США (программы CPM и CIPS) по обучению в сфере коммерческой и зарубежной недвижимости.

– Включить в обучение экономические и компьютерные курсы.

– Продолжать взаимодействие с Институтом недвижимости, профильными факультетами вузов и государственными органами в направлении совместных обучающих программ и повышения статуса аттестации.

– Поддерживать реестр агентов и брокеров в рамках выполнения стандарта РГР.

Важно отметить, что обучающие программы могут также стать эффективным способом обеспечения устойчивого финансового положения Ассоциации.

3. Страхование как элемент безопасного бизнеса

Страхование профессиональной ответственности необходимо рассматривать комплексно – как инструмент защиты бизнеса и как инструмент защиты клиентов. В ситуации российского рынка, когда отсутствует возможность получения всего объема информации по объектам, страхование – важная составляющая безопасности работы и демонстрация ответственности бизнеса.

Кроме того, одним из условий получения сертификата является наличие у риэлторской компании действующего полиса страхования профессиональной ответственности. Сегодня в Петербурге такой сертификат имеют 29 компаний.

Что сделано за два года

– Советом АРСПб и ЛО проведен тендер по выбору страховой компании для коллективного страхования профессиональной ответственности риэлторских фирм – членов АРСПб и ЛО.

Победителем стала Страховая группа «Спасские ворота», с которой заключен договор.

– Профессиональная ответственность компаний-членов АРСПб и ЛО застрахована на сумму $10 млн (260 млн руб.). Каждый член Ассоциации риэлторов имеет возможность выбрать удовлетворяющий его потребностям лимит ответственности (от $100 тыс. до $600 тыс.) и франшизу (от 0,1% до 1%). Для компаний, обладающих действующим сертификатом, предусмотрен понижающий коэффициент – 0,95.

Что планируется сделать

– Привлекать страховые компании к членству в АРСПб и ЛО, и, как следствие, получать особые условия страхования.

– Создать систему страхования титула или комплексного страхования сделок и объектов недвижимости по аналогии с комбинированным договором ипотечного страхования.

– Провести переговоры со страховыми компаниями о снижении тарифа страхования потери права собственности (титула) по сделкам с недвижимым имуществом.

– Провести тендер по выбору страховой компании для страхования титула.

– Разработать договор и процедуру страхования.

4. Продвижение бренда «риэлтор» и повышение престижа профессии среди всех групп интересов

Исполнение миссии и целей Ассоциации напрямую связано с продвижением престижа профессии: риэлторский бизнес может быть успешным и развиваться лишь при условии признания обществом социальной значимости профессии.

Необходимо убеждать как потребителей, так и профессионалов, что риэлтором имеет право называться только специалист компании, входящей в профессиональное объединение.

Продвижение профессии «риэлтор» и сертификации риэлторских услуг – одна из серьезнейших задач любого профессионального объединения, которая тесно связана с продвижением имиджа профессионального объединения в целом.

Что сделано за два года

– Впервые в России организован профессиональный праздник – День Риэлтора. Празднование мероприятия проходило уже дважды.

– Работает издание Ассоциации – газета «Новости недвижимости». 25 апреля 2007 года на конкурсе «Золотое перо», проводимом Московской Ассоциацией риэлторов, в номинации «Лучшее корпоративное издание Санкт-Петербурга и Ленинградской области» газета АРСПб и ЛО «Новости Недвижимости» заняла первое место. Кроме того, «Новости недвижимости» стали победителем в номинации «За яркий дебют среди региональных СМИ о недвижимости».

– Обновлен и регулярно наполняется сайт АРСПб и ЛО.

– Проведено свыше 100 PR-мероприятий (круглых столов, встреч с журналистами и пр.).

– В рамках Внебюджетного фонда ежемесячно получено свыше 100 упоминаний;

– Проведены КВАН и «Риэлторские поединки».

– Запущен в пилотном режиме объектный портал Ассоциации.

Что планируется сделать

– Проводить существующие мероприятия на постоянной основе, поддерживать внимание журналистов и общественности.

– Использовать методы прямой рекламы в дополнение к PR-инструментам.

– Развивать новые направления PR-деятельности.;

– Развивать сайт как полноценный источник информации по отрасли;

– Использовать ТМ РИЭЛТОР® в качестве инструмента, позволяющего клиенту понимать критерии выбора надежного агентства, а также укрепить данный бренд в сознании потребителей как достаточный для доказательства квалификации специалиста.

5. Повышение имиджа Ассоциации риэлторов как основной общественной организации отрасли Северо-Запада

Ассоциация риэлторов должна выполнять не только роль площадки обмена информацией, но и быть брендом, причастность к которому станет конкурентным преимуществом каждого из ее членов. Чем более известен бренд Ассоциации, тем выше ее влияние и возможности. Известность бренда уже на сегодняшний день позволяет активно привлекать к проектам Ассоциации компании смежных областей бизнеса.

Что сделано за два года

– Обновлен и активно развивается корпоративный сайт www. *****, а также портал www. *****.

– Ассоциация участвует во всех значимых профессиональных мероприятиях России.

– АРСПб и ЛО выступает соорганизатором Конгресса по недвижимости, Гражданского жилищного форума, Ярмарки Недвижимости, выставки-семинара «Жилищный проект», конференции Elite Estate, Петербургского ипотечного форума, конференции ProEstate и ряда других крупных проектов.

Что планируется сделать

– Создать в Петербурге «Центр риэлторской мысли», используя опыт РГР и региональных ассоциаций (Уральской палаты недвижимости). В действиях ориентироваться на проведение высококлассных мероприятий, подобных указанным выше.

– Продолжать активное участие во всех профессиональных мероприятиях, и укреплять статус Ассоциации как обязательного соорганизатора любого петербургского проекта, связанного с недвижимостью.

– Усилить продвижение на уровне власти: выдвигать инициативы, участвовать в рабочих группах. Кроме того, задействовать лоббистский ресурс АРСПб и ЛО для поддержки всех ее членов.

– Создать и провести собственное коммерчески успешное мероприятие – Съезд риэлторов Северо-Запада, опираясь на имеющиеся договоренности с органами исполнительной и законодательной властей субъектов Северо-Запада. (Великий Новгород, Калининград, Вологда и др.);

– Открыть и продвигать общественную приемную при АРСПб и ЛО, направленную на консультирование населения по проблемам недвижимости.

Работа над качеством и стандартизация процессов бизнеса

Работа Ассоциации в области регулирования стандартов и документооборота позволяет ее членам работать более эффективно. Пользуясь предлагаемыми АРСПб и ЛО образцами документов, профессиональными стандартами и процедурами, агентства могут значительно повысить качество оказываемой услуги.

Что сделано за два года

– Разработаны схемы оформления трудовых отношений с агентами – ИП и сопутствующие методические материалы. Проведен ряд заседаний для руководителей и бухгалтеров по внедрению практики работы с ИП.

– Принят профессиональный стандарт в сфере ипотечного брокериджа.

– Внесены актуальные изменения в профессиональные стандарты.

Что планируется делать

– Разрабатывать новые стандарты и рекомендации для риэлторских фирм согласно потребностям рынка и его участников.

– Взаимодействовать с органами власти с целью упрощения процедуры оформления документов.

– Продвижение членов АРСПб и ЛО не только как профессионально подготовленных, но и ответственных перед клиентами через механизм обратной связи посредством Комиссии по профессиональной этике и защите прав потребителей.

– Сотрудничать с РГР в сфере легализации профессии риэлтора в действующем законодательстве.

Российский рынок недвижимости находится в крайне специфической законодательной среде. Построение взаимно полезных отношений с властью, представительство отрасли в государственных структурах, лоббирование интересов игроков рынка – одни из самых актуальных задач Ассоциации риэлторов.

Что сделано за два года

– Проходят регулярные встречи АРСПб и ЛО с руководителями УФРС по Санкт-Петербургу и ЛО.

– Представители Ассоциации участвуют в методических советах при Администрации Санкт-Петербурга.

– Налажено взаимодействие фирм-членов Ассоциации с Жилищным комитетом и ГУ «Горжилобмен» в сфере реализации городских программ, в том числе Программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

– Создан комитет по работе с городскими жилищными программами.

– Проведены круглые столы с Росфинмониторингом (РФМ) и разработаны методические рекомендации фирмам от постановки на учет до грамотного поведения при проверках.

Что планируется сделать

– Наладить взаимодействие с ГУВД в рамках совместной рабочей группы для сближения и обмена взаимно полезной информацией;

– Увеличивать объем участия риэлторского сообщества в реализации городских и федеральных жилищных программ;

– Усилить лоббистский ресурс в органах власти Петербурга. Продолжить налаживание и укрепление связей с государственными органами, участвующими в формировании законов, способных улучшить положение риэлторского бизнеса.

– Перевести в практическую плоскость и начать использовать форму № 12.

– Проводить совместные мероприятия с властными структурами по актуальным проблемам сообщества.

– Активно взаимодействовать с Общественным советом по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга.

– Взаимодействовать с властными структурами посредством создания саморегулируемой общественной организации. Данный статус даст возможность полноправно регулировать бизнес-процессы в своей отрасли и регионе и участвовать в обсуждении проектов законов.

8. Создание действующего единого информационного пространства

Единое информационное пространство, универсальность форматов – давний и сложный вопрос не только для АРСПб и ЛО, но и для сообщества риэлторов всей России. Однако его важность по-прежнему сложно переоценить – создание единой базы объектов и универсальной платформы обмена информацией позволит сделать качественный рывок в удобстве работы с данными. На сегодняшний день уже сделаны серьезные шаги в данном направлении, однако большая часть работы еще предстоит.

АРСПб и ЛО обладает правами на зарегистрированный товарный знак ЕМЛС, а также на единый формат обмена и хранения данных в ЕМЛС.

Что сделано за два года

– Запущен портал Ассоциации риэлторов www. ***** в качестве основной площадки обмена данными.

– Урегулированы технические и финансовые вопросы, проведен редизайн сайта.

– Выбрана компания, организующая продвижение в сети Интернет – СEO EXPERT.

– Дважды проведен Конкурс риэлторских сайтов Web Realtor.

Что планируется сделать

– Продвигать использование портала www. ***** и пропагандировать его важность.

– Наполнить портал www. ***** информацией от всех компаний-членов АРСПб и ЛО и реализовывать обмен данными на постоянной основе.

– Обязать действительных членов ассоциации и ассоциированных профильных членов в обязательном порядке размещать свои объекты на портале.

– Улучшать качество сервисов и технологию обмена информацией. Организовать техническую поддержку компаниям, не имеющим возможности самостоятельно решить вопросы с постановкой объектов на портал www. *****.;

– Продвигать портал в поисковых системах, посредством Яндекс Директа, Google-ads и другими низкозатратными, но эффективными методами.

9. Защита бизнеса за счет развития дополнительных сервисов и снижения издержек компаний

Членство в Ассоциации должно позволять фирмам-членам не только влиять на формирование цивилизованного рынка и повышать свой имидж, но и пользоваться на постоянной основе различными льготами и дополнительными возможностями. Задача комплекса дополнительных сервисов и привилегий – дать возможность фирмам-членам снижать издержки и повышать прибыль, что особенно важно в кризисный период.

Что сделано за два года

– Члены Ассоциации получили привилегированное право участия в Программе расселения коммунальных квартир.

– Действует Внебюджетный фонд АРСПб и ЛО, позволяющий при низких затратах получать большее количество публикаций в СМИ.

– Оказывается методическая помощь:

* разработаны схемы оформления трудовых отношений с агентами ИП и сопутствующие методические материалы. Ряд фирм полностью перешли на предложенную схему работы;

* в течение всего отчетного периода работает отделение Росрегистрации по СПб и ЛО по адресу: ул. Комсомола, д. 41А. Ассоциация активно участвует в организации работы данного офиса.

Что планируется сделать

– Организовать получение членами Ассоциации корпоративных скидок в главном профильном издании СПб – «Бюллетене Недвижимости», в главном профильном интернет-издании СПб – портале «БН. ру», а также в других изданиях и на сайтах.

– Организовать получение скидок на обучение.

– Организовать получение скидок на участие в профильных мероприятиях.

– Оказать техническую и методическую помощь малым и средним фирмам при подаче рекламы. Вести работу в сфере конвертации данных.

– Развить сервисы для членов АРСПб и ЛО, способные минимизировать затраты на содержание и обслуживание бизнеса. Такими сервисами могут стать, например, скорая компьютерная помощь, рекламное агентство.

– Организовать продвижение портала как инструмента прямой рекламы и, как следствие, снижения издержек.

– Уделить особое внимание эффективности деятельности Внебюджетного фонда и журналистского ресурса.

– Превратить портал www. ***** в основной информационный ресурс агентств по недвижимости СПб, в мощное средство защиты и сохранения бизнеса компаний.

10. Финансовая независимость Ассоциации

Источники финансирования деятельности АРСПб и ЛО, ее финансовая устойчивость – важнейшие вопросы, в особенности в ситуации кризиса. Работа над укреплением бюджета Ассоциации должна вестись в двух направлениях. С одной стороны, Ассоциация должна активнее реализовывать проекты, направленные на привлечение прибыли, а также пересмотреть некоторые существующие проекты с точки зрения финансовой целесообразности и прибыльности.

С другой стороны, повышение эффективности работы исполнительной дирекции позволит в течение кризисного периода не индексировать членские взносы (что особенно важно для малых и средних фирм-членов).

Что сделано за два года

– Запущены несколько проектов, вышедших на самоокупаемость и ориентированных на прибыльность:

* газета «Новости недвижимости» (НН);

* портал Ассоциации (+ сайт Ассоциации);

* профессиональный праздник «День риэлтора»;

* конкурс WEB-Realtor;

* КВАН.

Что планируется сделать

– Оптимизировать систему распространения газеты «НН», вывести ее на доходность.

– Развивать дополнительные сервисы портала АРСПб и ЛО.

– Проводить платные обучающие мероприятия, семинары, тренинги.

– Проработать возможность получения грантов и субсидий для НКО.

– Оптимизировать систему привлечения новых членов посредством direct-mail, рассылки приглашений, специальных мероприятий. Привлечение новых членов способствует дополнительному финансированию.

11. Создание процедуры учета мнений всех членов Ассоциации

Демократизация процесса принятия решений – важный шаг к равноправному учету мнений членов Ассоциации. Достигнуть ее можно с помощью постоянного мониторинга потребностей членов Ассоциации и создания механизма участия всех желающих членов по сформулированным приоритетным направлениям.

Что сделано за два года

– На постоянной основе организуются рабочие группы и круглые столы актуальным вопросам.

– В рамках графика проводится Совет, Президиум Ассоциации.

– Работает брокерский комитет как основная инновационная площадка.

– Созданы комиссия по ипотечному брокериджу, комитет по информационным технологиям, комитет по работе с городскими жилищными программами.

Что планируется сделать

– Развивать существующие механизмы учета мнений, составив график рабочих групп.

– На постоянной основе проводить консультации среди фирм-членов.

– Проводить анкетирование и мониторинг мнений фирм-членов с последующими отчетами.

– Обеспечить преемственность управления через регулярные встречи Президиума и Совета.

– Проводить внутренний PR по результатам деятельности.

Заключение

Представленная программа нацелена на всестороннее развитие Ассоциации, ее укрепление и рост. Но ее положения остаются открытыми к обсуждению, к внесению дополнений и новых идей. Развитие и рост Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области – задача всего риэлторского сообщества. Претворить в жизнь задуманное возможно лишь совместными усилиями. Авторы программы будут рады идеям, советам и рекомендациям своих коллег.