Жилое помещение

как объект долевого строительства

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный Закон от 01.01.01 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве). Отсутствие нормативно-правовой базы, неоднозначная судебно-арбитражная практика разрешения споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов обусловили необходимость принятия настоящего Закона.

Значительное место в Законе о долевом строительстве уделено нормам договора участия в долевом строительстве, среди которых определенный интерес представляют нормы, регламентирующие существенные условия договора, в том числе и его предмет.

Беспредметных договоров не существует. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл, и потому должен считаться незаключенным.[1] Юридически грамотное описание предмета договора определяет его характер и защищает права участников в случае возникновения спора. Именно предмет договора долевого строительства будет определять характерные черты недвижимого имущества, в отношении которого у участника долевого строительства возникнет право собственности.

Предмет договора долевого строительства должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Объектом долевого строительства может быть жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п.2 ст.2 Закона).

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

В рамках данного исследования основное внимание уделено жилому помещению как объекту долевого строительства. Закон о долевом строительстве не раскрывает понятия жилого помещения, отсылая, по всей видимости, к жилищному законодательству. В период реформирования жилищного законодательства, в центре которого находится жилое помещение, необходима выработка фундаментального определения жилого помещения, конкретизация его признаков для последующего использования и иными отраслями права во всех правоотношениях, где это имеет значение. Жилые помещения рассматривались и рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимого имущества, но отсутствие однозначного правового регулирования порождает сложности в правоприменительной практике. До принятия Жилищного кодекса 2005 г. ранее действовавшее жилищное законодательство не содержало четкого понятия жилого помещения. В теории права под ним понималось особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).[2]

Традиционное деление на жилые и нежилые помещения осуществлялось по признаку их пригодности для постоянного проживания граждан. Через критерий постоянного проживания определялось жилое помещение в Жилищном кодексе РСФСР, в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», им же пользовалась и судебная практика. Помещения, не предназначенные для постоянного проживания (производственные, сборно-разборные, вагончики и т. п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых, независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания.[3] Еще ЖК РСФСР определял пригодность жилого помещения для постоянного проживания через соответствие его санитарным и техническим требованиям и благоустройство применительно к условиям данного населенного пункта. Санитарно-технические требования раскрываются через объемно-планировочные параметры (высота потолков; набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры; изолированность и т. д.), температурно-влажностные показатели (температура и влажность помещения; загрязненность воздуха), строительные показатели (жилое помещение не должно находиться в аварийном, ветхом доме, в бараках, подвалах и т. д.). Требования благоустройства более гибкие и зависят от района, где находится жилое помещение (наличие центрального отопления, газо - и водоснабжения и т. п.).

По такому же пути пошел ЖК РФ, определив пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан тем, что оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. И санитарно-технические требования и требования благоустройства не остаются неизменными, они меняются в зависимости от экономических и политических условий. В соответствии с ЖК РФ Правительство РФ должно устанавливать требования, предъявляемые к жилым помещениям. Такие требования установлены Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. № 000. ЖК РФ расширил использование жилого помещения, отменив ранее действовавший запрет на осуществление в них какой-либо деятельности. Гражданин, проживающий в жилом помещении, может использовать его для профессиональной или предпринимательской деятельности при соблюдении требований п.2ст.17 ЖК РФ. Но основным предназначением жилых помещений остается проживание в них граждан. В ст.16 ЖК РФ определены виды жилых помещений, к которым относятся:

1)  жилой дом, часть дома;

2)  квартира, часть квартиры;

3)  комната.

Квартире, как структурно-обособленному помещению в многоквартирном доме, должно уделяться основное внимание Закона о долевом строительстве. Но квартира может состоять из одной или нескольких комнат, которые в свою очередь рассматриваются ЖК как жилые помещения, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан. Следовательно, не только квартиры, но и комнаты могут выступать объектом договора участия в долевом строительстве. В то же время возникает вопрос о соотношении такого признака как «изолированность» жилого помещения (п.2 ст.15 ЖК РФ) с определениями квартиры и комнаты, закрепленными в ст.16 ЖК РФ. Этот термин не используется ни при определении квартиры, ни комнаты. Правда, в отношении квартиры законодатель оговаривает, что это структурно обособленное помещение (читай - изолированное). А как быть с комнатой? Можно ли признавать комнатой только изолированное помещение? И как быть с квартирами, планировка которых представляет т. н. «распашонку», где все комнаты смежные, - не признавать их комнатами? Таким образом, анализ видов жилых помещений, указанных в ст. 16 ЖК РФ свидетельствует о том, что единый классификационный критерий применительно к ним не выдержан. Одновременно, нарушены законы логики, «части» приданы те же свойства, которые имеет «целое» и наоборот. Классификацию жилых помещений нужно было бы начинать с элементарного понятия – «комнаты», считает А. Иванов,[4] и предлагает понятие квартиры и комнаты в коммунальной квартире.

Предложенные понятия включают в себя элементы внутренней отделки и декора, что является новым в определении жилого помещения. К сожалению, невозможность использовать это понятие в договоре долевого строительства очевидна. Многоквартирные дома, построенные с привлечением денежных средств физических и юридических лиц, на сегодняшний день в редких случаях строятся «под ключ», т. е. помещение отвечает не только санитарным и техническим требованиям, но и благоустроенно (установлено внутриквартирное оборудование, произведена внутренняя отделка, включающая покраску, наличие обоев и иных элементов декора). В подавляющем большинстве строящиеся жилые помещения – «стройварианты». Квартиры в таких домах представляют собой «пространство между стенами и перекрытиями» (потолком и полом, вернее плитами перекрытия, нижняя из которых имеет цементно-песчаную стяжку), в которых отсутствуют не только внутренняя отделка и декор, но зачастую и внутриквартирное оборудование (приборы учета, сантехника, межкомнатные двери и т. п.) Такая квартира не может быть признана жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан, т. к. реально она не пригодна для такого проживания. Необходимо разрешить возникшее противоречие. Несомненно, участник долевого строительства, ставший собственником такой квартиры, осуществляет ее внутреннюю отделку с элементами декора, превращая ее в жилое помещение, пригодное для постоянного проживании. Но это происходит гораздо позже, когда договор долевого строительства уже прекратил свое существование в результате надлежащего исполнения. А на момент заключения договора его объектом, согласно Закону, является жилое помещение, которое таковым в состоянии «стройварианта», по сути, быть не может. Для устранения этой коллизии нужно изменить существующий признак классификации помещений на жилые и нежилые и воспользоваться критерием предназначенности помещения для жилищных целей.

По мнению И. Кузьминой, предназначенность помещения для жилищных целей – это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания в результате износа (либо не быть еще пригодным для проживания), но эта непригодность не отменяет признака предназначенности. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документальной определенностью[5]. Таким образом, именно предназначенность помещения позволит разграничивать помещения, отвечающие санитарно-техническим, градостроительным, противопожарным требованиям, благоустроенные применительно к данному населенному пункту на помещения для постоянного проживания и для временного. Помещения, предназначенные для временного проживания (помещения специализированного жилищного фонда, помещения в гостиницах, санаториях, пансионатах) также объективно пригодны для постоянного проживания, и лишь в силу закона (а не особых свойств) используются для временного проживания.

Еще на стадии разработки проектной документации застройщик определяет назначение создаваемого объекта недвижимости. Даже многоквартирный дом может включать нежилые помещения, предназначенные как для удовлетворения нужд будущих собственников квартир, так и офисные помещения, либо помещения для осуществления предпринимательской деятельности, подземные гаражи и т. п. Проектная документация должна согласовываться с компетентными органами, осуществляющими выдачу разрешения на строительство. Градостроительный кодекс РФ требует проведения государственной экспертизы. По окончании строительства, при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан к заявлению в орган, выдавший разрешение на строительство, прилагать документы, перечень которых установлен ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе - акт приемки объекта капитального строительства, подтверждение соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов и соответствие его параметров проектной документации, техническим условиям. После подписания акта приемки застройщику выдается технический паспорт, на основании которого помещение признается жилым или нежилым (производственным) и регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Использование критерия предназначенности жилого помещения разрешит и сложности в определении объекта договора долевого строительства. Так, помещение, находящееся в многоквартирном доме, на момент регистрации участником долевого строительства права собственности на него, не будучи пока еще пригодным для проживания, будет считаться жилым в силу предназначенности его для проживания.

«Изолированность» также не должна служить одним из основных факторов, определяющих жилое помещение. Существуют т. н. «смежные», «смежно-проходные» комнаты, также предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан. Использование критерия «изолированности» имеет значение для отнесения жилого помещения к самостоятельному объекту недвижимости. В качестве самостоятельного объекта договора социального найма ЖК РФ признает только изолированное жилое помещение, не является исключением и гражданское законодательство. Исходя из буквального смысла ст.15 ЖК и ст. 2 Закона о долевом строительстве объектом договора может быть только изолированное жилое помещение. Но изолированным жилым помещением признается не только квартира, но и комната, в связи с чем представляется возможным рассматривать одну из изолированных комнат в многокомнатной квартире в качестве самостоятельного объекта долевого строительства. Неизолированное жилое помещение, не имея статуса самостоятельного объекта недвижимости, может использоваться для проживания граждан или служить предметом гражданско-правововых сделок как доля в праве собственности. Применительно к договору долевого строительства неизолированное жилое помещение может составлять долю участника долевого строительства в будущем праве собственности на объект договора. Такая ситуация может возникнуть при правопреемстве в наследственных отношениях, при заключении договора участия в долевом строительстве супругами или несколькими лицами, когда возникает правовой режим общей собственности (совместной или долевой) на создаваемое жилое помещение.

Определенной доработки требует определение объекта долевого строительства, сформулированное в Законе. Характеризуя в ст. 2 Закона об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости объект долевого строительства как «жилое помещение», входящее в состав многоквартирного дома, законодатель требует «определить подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства» (п.4 ст.4) в качестве существенного условия договора. Но что же будет конкретизироваться в договоре? Жилое помещение, являющееся объектом договора, его площадь и месторасположение на плане? Но жилое помещение не существует само по себе, оно находится в здании, с которым связаны фундаментом несущие конструкции, перекрытия, крыша. Жилые помещения между собой могут быть связаны местами общего пользования (например, коридоры, лестница, лифт и т. п.) Если объектом долевого строительства будет такое жилое помещение, как комната, то к общему имуществу будут относиться места общего пользования и оборудование внутри квартиры, обслуживающие более одной комнаты. Требуется ли в договоре долевого строительства, при описании его объекта (жилого помещения), решать судьбу общего имущества или достаточно п.5 ст.16 Закона, на основании которого у участника долевого строительства одновременно с правом собственности на жилое помещение возникает доля в праве собственности на общее имущество? Состав общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, содержится в проектной документации, в части информации о проекте строительства. Это означает, что участнику долевого строительства известно какое инженерно-техническое оборудование предназначено для обслуживания многоквартирного дома и какие расходы предстоят ему как собственнику на его содержание. Но проблема заключается в том, что участнику долевого строительства по акту приемки осуществляется передача объекта долевого строительства (жилого помещения), а соответствие имущества общего пользования проектной декларации дольщик проверить при приемке не может. Налицо взаимосвязь определения в договоре объекта долевого строительства с передачей его участнику (выявление недостатков при приемке) и установлением на него гарантийного срока. Представляется необходимой конкретизация в Законе объекта долевого строительства, не только как жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но и доли в праве собственности на общее имущество создаваемого объекта недвижимости.

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

[1] Гражданское право: В 2т. Том 2. Часть 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов.-2-е изд., – М.:Издательство БЕК, 2000, с.164.

[2] Проблемы реализации права граждан Российской Федерации на жилище //Хозяйство и право. 2004, №5, с.12.

[3] Понятие жилого помещения // Российская юстиция, 2001, №9.

[4] Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ.// Хозяйство и право. 2005, № 6,

с.91.

[5] Понятие жилого помещения // Российская юстиция. № 9, сентябрь 2001г. (Гарант)