Практика применения законодательства и актуальные вопросы правового обеспечения процедуры лицензирования образовательной деятельности

Практика применения законодательства и актуальные вопросы правового обеспечения процедуры

лицензирования образовательной деятельности

Ведущий консультант отдела лицензирования и государственной аккредитации образовательных учреждений .

1. Лицензирование осуществляется в целях предотвращения ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан.

В пункте 5 Положения о лицензировании образовательной деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.03.201 № 000 перечислены лицензионные требованиями и условия при осуществлении образовательной деятельности, первым из которых названо:

а) наличие у соискателя лицензии на осуществление образовательной деятельности или лицензиата в собственности или на ином законном основании оснащенных зданий, строений, сооружений, помещений и территорий (включая оборудованные учебные кабинеты, объекты для проведения практических занятий, объекты физической культуры и спорта, условия обеспечения обучающихся, воспитанников и работников питанием и медицинским обслуживанием), необходимых для осуществления образовательной деятельности по заявленным к лицензированию и реализуемым в соответствии с лицензией образовательным программам и соответствующих требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области образования.

На основании этого лицензионного требования, соискатель лицензии (лицензиат) при обращении о предоставлении (переоформлении) лицензии прилагает к заявлению:

г) сведения о наличии у него в собственности или на ином законном основании оснащенных зданий, строений, сооружений, помещений и территорий, соответствующих установленным лицензионным нормативам обеспечения образовательной деятельности по заявленным для лицензирования образовательным программам, а также копии правоустанавливающих документов в случае, если право на указанные здания, строения, сооружения, помещения и территории и сделки с ними не подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предметом нашего дальнейшего рассмотрения будут вопросы о закреплении за образовательным учреждением недвижимого имущества.

Имущественные отношения в системе образования регламентируются рядом нормативных правовых актов, основными из которых являются: Гражданский и Земельный кодексы РФ, Федеральный закон «О некоммерческих организациях», Закон РФ «Об образовании».

2. Согласно статье 39 Закона РФ «Об образовании»:

за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника).

Земельные участки закрепляются за государственными и муниципальными образовательными учреждениями в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, как правило, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ УЧРЕЖДЕНИЙ

Право оперативного управления представляет собой ограниченное вещное право, в соответствии с которым учреждение владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Как следует из приведенного понятия, учреждению принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению закрепленным имуществом, но с учетом ограничений, установленных законом. Указанные правомочия составляют содержание права оперативного управления.

Права учреждения по распоряжению имуществом

Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения могут распоряжаться закрепленным за ними имуществом с согласия собственника, если иное не установлено законом.

Учреждение - единственная разновидность некоммерческих организаций, не являющихся собственником своего имущества. Они финансируются их учредителями-собственниками, получая в силу этого ограниченное вещное право на предоставленное им имущество и достаточно узкие возможности самостоятельного распоряжения имуществом, что выражается в специальной правосубъектности учреждения.

Основания возникновения права оперативного управления

Анализ ст. 299 ГК РФ позволяет выделить два основания возникновения права оперативного управления:

1)по решению собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления - п. 1 ст. 299 ГК РФ;

2)вследствие поступления имущества в оперативное управление по договору, иному основанию в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности, - п. 2 ст. 299 ГК РФ.

Рассмотрим решение собственника как основание возникновения права оперативного управления. В силу п. 1 ст. 114, п. 1 ст. 299 ГК РФ решение собственника представляет собой властный акт одностороннего характера, свидетельствующий о передаче имущества в оперативное управление. Чаще всего данные решения оформляются как индивидуальные нормативные акты, распоряжения уполномоченного лица на закрепление имущества (например, распоряжения, решения о закреплении имущества).

На практике встречаются случаи, когда документом, подтверждающим закрепление имущества за учреждением на праве оперативного управления, может быть и договор о закреплении имущества на праве оперативного управления.

Практика передачи имущества в оперативное управление в Вологодской области неоднозначна. По муниципальному образованию г. Вологда есть Решение Вологодской городской Думы (ред. от 01.01.2001) «Об утверждении Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Вологды», по которому работает Управление муниципальным имуществом Департамент имущественных отношений Администрации г. Вологды. По вышеуказанному нормативному акту договоры оперативного управления не являются основанием для передачи имущества в оперативное управление. В данном случае подтверждением права оперативного управления будет являться Свидетельство на право оперативного управления, выданное ФРС учреждению, а также будет необходим локальный документ о наличии движимого имущества, переданного в оперативное управление учреждения и числящееся у него на балансе (Пр.: перечень движимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, и находящего на балансе учреждения), подписанный руководителем.

Право оперативного управления подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ в порядке, предусмотренном Федеральным законом -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Т. е. у образовательного учреждения должно быть получено свидетельство государственного образца на право оперативного управления. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества

Обращаем ваше внимание на содержание такого свидетельства – написание наименования учреждения, адреса места нахождения имущества – должно полностью совпадать с наименованием и адресом, закрепленным в уставе, в свидетельстве должны содержаться реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право, кадастровый или условный номер, а также существующие ограничения или обременения. Смена наименования учреждения, наименования адреса - влечет за собой замену бланка свидетельства. Площадь здания, помещения – должна соответствовать данным указным в договоре на оперативное управление. Расхождение сведений – недопустимо.

Права на земельные участки

В силу статьи 39 Закона РФ «Об образовании» и ст. 20 ЗК КР земельные участки закрепляются за государственными и муниципальными образовательными учреждениями в постоянное (бессрочное) пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования возникает у учреждения на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ в порядке, предусмотренном Федеральным законом -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования к свидетельству о праве безвозмездного (срочного) пользования - были названы выше.

В соответствии со статьей 20 ЗК РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться этими земельными участками. То есть сдавать их в аренду, безвозмездное пользование.

Государственные (муниципальные) образовательные учреждения могут также получить земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование на срок не более чем один год (пп. 1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ). Государственной регистрации такой договор не подлежит.

Земельные участки также могут быть переданы в ограниченное пользование (на основании распорядительного документа), а также по договору аренды.

Иные виды прав на недвижимое имущество

АРЕНДА

В настоящее время вопросы аренды регулируются главой 34 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

В ГК РФ определены главные условия заключения и реализации договора аренды.

Договор аренды - двусторонне обязывающий, возмездный договор; его сторонами являются арендодатель и арендатор. Статьей 608 ГК РФ устанавливается, что арендодателем может является как собственник сдаваемого в аренду имущества, так и иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, на законных основаниях таким правом обладают субъекты права оперативного управления – при получении согласия собственника имущества.

Объектом аренды может быть любое индивидуально определенное имущество, которое не теряет своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки и иное недвижимое имущество.

В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду имущество, состав имущества, его местонахождение, состояние и др. если в аренду передается не всё имущество - то обязательно указывать этажность, кабинеты, помещения. Статья 432 ГК РФ устанавливает, что если эти требования не выполнены, то договор аренды считается незаключенным.

Специальные правила действуют в отношении форм заключения договора аренды. Договор аренды зданий и сооружений заключается в простой письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет за собой его недействительность.

Договор аренды может заключаться на определенный либо на неопределенный срок. В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в территориальными органами ФРС.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды является возмездным, в нем определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Порядок изменения договора аренды - сведения, которые внесены в договор аренды с течении действия такого договора могут меняться, поэтому требуется заключение дополнительных соглашений к договору также в письменной форме.

Субаренда - к таким договорам применяются принципы договоров аренды, и они не могут быть заключены на срок, превышающий срок договора аренды.

Обращаем ваше внимание на то, что по договору здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права и на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Таким образом, оформлять отдельный распорядительный акт или договор о передаче такого земельного участка не нужно, земля будет находится в пользовании у арендатора в силу закона (652 ГК РФ).

БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВНАИЕ ИМУЩЕСТВОМ

Передача имущества в безвозмездное пользование предусмотрена договором ссуды.

Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать имущество в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется его вернуть в том же состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом согласно п. 2 ст. 689 ГК РФ при оформлении договора безвозмездного пользования применяются правила договора аренды в части объекта недвижимости, срока договора, пользования имуществом, преимущественного права заключения договора на новый срок, улучшения арендованного имущества – об некоторых моментах уже было сказано выше.

В соответствии с заключаемым договором безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению (ст. 691 ГК РФ).

Передача имущества в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь (ст. 694 ГК РФ). За ссудодателем закреплена обязанность при заключении договора безвозмездного пользования предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на это имущество (в отношении недвижимого имущества это может быть сервитут, праве залога и т. п.).

Нормами ГК РФ не урегулирован вопрос о государственной регистрации права договора безвозмездного пользования имуществом. Судебная практика неоднозначна – существуют прецеденты и обратные данному положению.

Заключая имущественные договоры вы должны учитывать, что на здания, строения, и помещения образовательное учреждение должно получить заключения о соблюдении на таких объектах недвижимости требований пожарной безопасности, должно быть получено санитарно – эпидемиологическое заключение о соответствии санитарным правилам зданий, строений, помещений и оборудования, которые предполагается использовать для осуществления образовательной деятельности.

Типичные ошибки при оформлении вышеуказанных документов:

1)  Вопрос идентификации предмета – необходимо четко указывать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду: площадь, адрес, если это помещение то также необходимо указывать категорию характеристик, позволяющих идентифицировать данное имущество - этажность помещений, кабинеты и пр. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, считается несогласованным сторонами – договор не считается заключенным.

2)  Вопросы по оформлению договоров. Наличие подписей обеих сторон, печатей. По сроку действия - необходимо иметь ввиду, если в договоре не содержится указание на срок его действия, то он считается заключенным на неопределенный срок, регистрация в ФРС не требуется. В возмездных договорах обязательно указание на сумму платы за пользование недвижимым имуществом.

3)  При заключении договоров субаренды требуется наличие предшествующего договора позволяющее идентифицировать передаваемые площади и отсутствие запрета собственника на передачу в субаренду данного помещения.

4)  Имущество должно передано по акту приема – передачи, который должен являться неотъемлемой частью договоров.

5)  Зачастую подменяют имущественные договоры между сторонами по передаче недвижимого имущества соглашениями о взаимодействии, соглашениями о сотрудничестве, оказании услуг по передаче имущества и прочее, что не является правильным.