Аналитическая записка по практике рассмотрения в судах дел

Аналитическая записка

по практике рассмотрения в судах дел,

связанных с государственной регистрацией

прав на недвижимое имущество и сделок с ним

за первое полугодие 2010 года

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия проведен анализ по практике рассмотрения в судах дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним за первое полугодие 2010 года.

В первом полугодии 2010 года в Управление поступило 671 извещение по судебным делам, что на 40,24% больше по сравнению с показателями аналогичного периода 2009 года (401). Так, специалистами Управления принято участий в 188 судебных делах, из них в судах общей юрисдикции - 147 и арбитражных судах – 41.

За отчетный период вынесено 1 судебное решение не в пользу регистрирующего органа (в первом полугодии 2009 года – 1). Кроме того, вынесено 80 судебных решения в пользу регистрирующего органа (в первом полугодии 2009 года – 6).

Управлением обжаловано в апелляционном и кассационном порядке 5 (в первом полугодии 2009 года –5) решений, из которых 3 удовлетворено, 2 – отказано.

В приведенной таблице показано увеличение количества споров, по которым Управление привлекалось к участию в гражданских делах:

№ п/п	период	общее количество дел	всего
в качестве третьего лица	о признании отказа незаконным и оспаривание действий	в качестве ответчика	оспаривание государственной регистрации прав
1.	I полугодие 2009 года	367	7	5	22	401
2.	I полугодие 2010 года	564	80	7	20	671

Наибольшее количество по-прежнему составляют дела:

- о признании права собственности – удовлет., 2 - отказано, 1 – прекращено; 7 - без рассмотрения; 125- на рассмотрении);

- о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии – удовлет., 1 – удовл. частично, 30 - на рассмотрении);

- об установлении юридического факта – 8 (5 – удовлетворено, 3 –на рассмотрении);

- по недействительности сделок – 20 (6–удовлетворено, 5 - отказано, 1 - без рассмотрения, 8- на рассмотрении);

- по иным категориям дел – удовлетворено, 4 - отказано, 1 - без рассмотрения, 7 – прекращено, 74 – на рассмотрении);

- в качестве ответчика – 7 (1 – отказано, 1 – удовлетворено, 2 – прекращено, 1- без рассмотрения, 2 – на рассмотрении);

- о признании отказа незаконным и по оспариванию действий –отказано, 1 - прекращено по заявлению).

Анализ результатов деятельности Управления позволяет сделать вывод о том, что наибольшее количество исков связано с предъявлением исковых заявлений о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

В аналитической записке приведено описание наиболее актуальных дел с точки зрения правоприменительной практики по конкретным спорам в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности не является нормативным актом, не порождает прав у его владельца, является исключительно правоподтверждающим документом, и не может быть оспорено в судебном порядке.

В Элистинский городской суд Республики Калмыкия обратилась о признании недействительными свидетельств о праве на наследство, свидетельств о государственной регистрации права собственности, о признании в порядке наследования права общей долевой собственности на 2/9 доли жилого дома.

Управление в данном деле возражало в части признания указанных свидетельств о государственной регистрации права недействительными по следующим основаниям.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральным законом от 01.01.01 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 2) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о регистрации проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Законодательство, регламентирующее правила выдачи свидетельства, преследует лишь цель обеспечения правообладателю возможность представить третьим лицам доказательство наличия регистрации.

Системное толкование законодательства позволяет сделать вывод о том, что свидетельство о государственной регистрации права: не порождает никаких правовых последствий; подтверждает только сам факт существования зарегистрированного права и не рассматривается основанием его возникновения в силу ст. 218 ГК РФ; не может выступать в качестве доказательства зарегистрированного права, поскольку факт его отсутствия не влияет на зарегистрированное в ЕГРП право, а доказательством наличия соответствующего права у лица, предъявившего свидетельство, является только выписка из ЕГРП; подтверждает существование регистрации в соответствии с указанной в нем датой.

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права собственности не является нормативным актом, порождающим правовые последствия, является исключительно правоподтверждающим документом, не порождающим прав у его владельца и, следовательно, не может быть оспорено в судебном порядке.

Необходимо отметить, что позиция Управления Росреестра по Республике Калмыкия подтверждается п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2001 г. № 10/22, согласно которому государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Решением Элистинского городского суда РК от 15.12.09 исковые требования удовлетворены: за в порядке наследования признано право общей долевой собственности на 2/9 доли жилого дома, признаны недействительными свидетельство о праве на наследство по завещанию и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

25.12.09 Управлением на указанное решение суда была подана кассационная жалоба об отмене решения суда в части признания недействительным свидетельство о государственной регистрации права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РК кассационным определением от 11.02.10 решение Элистинского городского суда РК от 15.12.09 оставила без изменения, кассационную жалобу Управления – без удовлетворения.

27.04.10 определением судьи Верховного суда Республики Калмыкия отказано в передаче надзорной жалобы Управления на указанные судебные постановления в Президиум Верховного суда РК.

31.05.10 Управлением направлена надзорная жалоба на указанные судебные постановления в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.

2. Суд пришел к выводу, что Управление законно и обоснованно отказало в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения, являющиеся общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Элисты обратился в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения цокольного этажа, вынесенным Управлением.

Отказывая в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Управление исходило из следующих требований законодательства.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства.

В указанном деле имелся запрос Управления в Филиал » по РК о наличии в указанных помещениях коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения. Филиал » по РК на запрос сообщил, что на основании технического паспорта спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Кроме того, согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

На основании указанных норм Управление полагает, что указанное недвижимое имущество является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, согласно постановлению Конституционного суда РФ от 01.01.01 г. -О к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено имущество, отвечающее закрепленным в ст.36 Жилищного кодекса РФ юридическим признакам: это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 24.02.10 требования Комитета были удовлетворены и решение Управления об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним признано незаконным с обязанием зарегистрировать право муниципальной собственности на спорные нежилые помещения.

Суд первой инстанции установил, что спорное помещение не является помещением общего пользования. Указанные помещения не имеют самостоятельного назначения, являются техническим подвалом дома.

23.03.10 Управлением направлена апелляционная жалоба на указанное решение суда первой инстанции.

11.06.10 Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом вынесено постановление, в соответствии с которым решение Арбитражного суда РК отменено, отказ Управления признан законным и обоснованным.

3. Арбитражный суд прекратил производство по делу о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации прекращения права и права муниципальной собственности на земельные участки ввиду отказа истца от заявленных требований.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Элисты обратился в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации прекращения права и права муниципальной собственности на земельные участки, вынесенным Управлением.

Отказывая в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Управление исходило из следующих требований законодательства.

Комитет обратился 21.12.09 в Управление с заявлением о прекращении права собственности Муниципального образования город Элиста Республики Калмыкия на земельный участок и государственной регистрации права муниципальной собственности на два земельных участка.

Указанные два земельных участка образовались за счет раздела земельного участка, находящегося в собственности у Муниципального образования город Элиста Республики Калмыкия.

На публичные слушания был вынесен вопрос, касающийся раздела земельного участка на два самостоятельных земельных участка с изменением разрешенного использования, которые не имели на тот момент точного описания границ и не были сформированы в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством.

Так, согласно решению публичных слушаний от 24.06.09 прежнее назначение существующего земельного участка площадью 71456 кв. м. – «под школу и детский сад», изменено на участки ориентировочной площадью 58656 кв. м. «на жилищное строительство» и 12800 кв. м. на назначение «для организации парковой зоны».

Вместе с тем, раздел земельного участка площадью 71456 кв. м. фактически осуществлен собственником только 16.09.09 на два самостоятельных участка с изменением разрешенного использования земельных участков. Сформированы данные земельные участки в начале сентября 2009 года и поставлены на кадастровый учет 17.09.09.

В силу ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с нормами ст. 16 Федерального закона от 01.01.2001 г. «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Поскольку постановка на кадастровый учет указанных земельных участков произведена 17.09.09, то именно с этого времени земельные участки обрели технические характеристики как объект кадастрового учета и считаются сформированными как объекты недвижимости.

Согласно сведений, содержащихся в представленных в Управление кадастровых паспортах, на кадастровый учет поставлены земельные участки площадью 58345 кв. м. вместо «условного участка» ориентировочной площадью 58656 кв. м. и 13111 кв. м. вместо «условного участка» ориентировочной площадью 12800 кв. м.

На основании п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, из которого при разделе образуются земельные участки.

Следовательно, собственник земельного участка в силу положений главы 1.1. ЗК РФ производит раздел земельного участка с сохранением разрешенного использования прежнего земельного участка и регистрирует свои права на образуемые земельные участки и лишь после раздела вправе обратиться в уполномоченный орган об изменении целевого назначения этих участков.

Управление полагает, что на основании указанных документов и нормативных правовых актов государственным регистратором правомерно сделан вывод о том, что проведение публичных слушаний об изменении разрешенного использования на «условные участки», не являющиеся объектом кадастрового учета и не наделенные характеристиками, присущими земельным участкам, имеющим определенные границы, не основано на нормах действующего законодательства и изменение назначения на такие земельные участки является неправомерным.

Таким образом, отказ в государственной регистрации прекращения права собственности Муниципального образования город Элиста Республики Калмыкия на земельный участок и государственной регистрации права муниципальной собственности на два земельных участка является законным и обоснованным.

Определением Арбитражного суда РК от 17.06.10 производство по делу прекращено в связи с отказом заявителя от исковых требований.

4. Суд пришел к выводу, что Управление законно и обоснованно отказало в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения, поскольку на основании представленных документов на государственную регистрацию не представляется возможным идентифицировать объект недвижимого имущества.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Элисты обратился в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения административного здания, вынесенным Управлением.

Отказывая в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Управление исходило из следующих требований законодательства.

Комитет обратился 16.06.09 в Управление с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, состоящее из: подвала, 1 этажа, 2 этажа, 3 этажа, 4 этажа, мансарды, общей площадью 2686,57 кв. м.

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 01.01.2001 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно статье 12 Закона № 122-ФЗ, пунктам 31, 35 Правил ведения реестра «площадь» и «номера на поэтажном плане» объекта недвижимости относятся к его описанию.

Из представленных на государственную регистрацию документов следует, что в муниципальной собственности находится целое административное здание. Однако в представленных документах отсутствуют сведения о площади находящегося в муниципальной собственности целого административного здания.

Согласно ст. 6 Закона , государственная регистрация ранее возникших прав признается юридически действительной при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом.

Кроме того, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением на основании решения Арбитражного суда РК от 01.08.07 зарегистрировано право собственности в указанном объекте недвижимости на нежилые помещения 1 этажа за № 37,38 за , о чем 11.08.08 в ЕГРП сделана запись о государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда от 25.02.10 в исковых требованиях Комитету о признании незаконным отказа в государственной регистрации права муниципальной собственности было отказано, отказ Управления признан законным и обоснованным.

5. Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность вынесенного Элистинским городским судом РК решения, нашел основания для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.

обратилась в Элистинский городской суд РК с заявлением об обжаловании отказа Управления в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (пристройку магазина к жилому дому).

Решением Элистинского городского суда РК от 30.04.10 требования удовлетворены: обязали Управление произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение (пристройку магазина к жилому дому).

14.05.10 Управлением была подана кассационная жалоба на указанное решение по следующим основаниям.

На основании ст. 25 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с другими документами в Управление на государственную регистрацию права собственности были представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком: договор аренды земельного участка от 11.09.09, распоряжение Республиканского Агентства по земельным участкам, управление и распоряжение которыми осуществляется Республикой Калмыкия, от 11.09.09 и кадастровые паспорта на земельные участки.

Предметом договора аренды земельного участка от 11.09.09 выступил земельный участок, который относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В п. 2 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 статьи 16 Федерального закона -ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

Как следует из письма ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РК -0386 и кадастровой выписки о земельном участке от 01.01.2001, на котором расположен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: , данный земельный участок сформирован в 2003 году и поставлен на кадастровый учет 18.06.2004.

Таким образом, указанный земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с 01.03.2005.

В силу ст. 246, п. 2 ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме установлен специальными нормами жилищного законодательства. Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, порядок организации и проведения которого, а также принятия решений которым регулируется статьями 45, 46, 47 ЖК РФ.

Статья 47 ЖК РФ регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, который предусматривает, что заочному голосованию должна предшествовать работа по информированию всех собственников о повестке дня и предлагаемых для голосования вопросах, а также о сроках начала и окончания приема письменных решений. Указанной статьей формулируются требования, предъявляемые к содержанию решения собственника помещения по голосованию.

Согласно решению суда общее собрание собственников помещений в доме проведено в форме заочного голосования, на котором фактически состоялось заочное голосование собственников помещений в многоквартирном доме по предоставлению в пользование земельный участок под строительство пристройки к многоквартирному дому.

Вместе с тем, судом не учтено то обстоятельство, что на повестку ставился вопрос о даче согласия на строительство пристройки к многоквартирному дому. Вопрос же об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, предметом рассмотрения заочного голосования не являлся.

Кроме того, в соответствии со ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой связи, судом не исследован вопрос о соблюдения порядка проведения заочного голосования, в том числе о том, что не является собственником помещений в указанном многоквартирном доме.

Таким образом, Республиканское Агентство по земельным участкам, управление и распоряжение которыми осуществляется Республикой Калмыкия, предоставило истцу в аренду земельный участок, распоряжение которым не входило в его полномочия, т. к. земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Из этого следует, что у заявителя на момент предоставления разрешения на строительство пристройки к многоквартирному дому отсутствовали права на спорный земельный участок. В этой связи, не был соблюден порядок предоставления разрешения на строительство.

Более того, позиция Управления по данному вопросу подтверждена постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.10 № 10/22, согласно которому граждане или юридические лица, являющиеся формально собственниками земельных участков прилегающей территории к многоквартирном дому, но не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

10.06.10 кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РК решение суда первой инстанции было отменено и вынесено новое решение, согласно которому в удовлетворении заявления было отказано.

Таким образом, отказ Управления по данной категории спора был признан законным и обоснованным.

6. Суд установил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок была осуществлена в соответствии с действующим законодательством в рамках упрощенного производства.

обратился в Элистинский городской суд РК с исковым заявлением к С-Г, ФГУ «Земельная кадастровая палата», Управлению о признании права собственности на земельный участок, признании государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконной, обязании Управления внести записи в регистрационные документы.

Как следует из искового заявления, истцом оспаривается государственная регистрация права собственности на земельный участок от 01.01.2001 г.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей (договоры и иные сделки; акты государственных органов и органов местного самоуправления; судебные решения, установившие гражданские права и обязанности; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом, и т. д.).

Зарегистрированное право подлежит оспариванию в судебном порядке посредством оспаривания оснований регистрации права (сделки, ненормативного акта и т. д.).

Так, документом-основанием государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок является договор купли-продажи жилого дома от 29.12.97 г.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. При осуществлении государственной регистрации на основании установленного ст. 13 Закона о регистрации порядка проводится правовая экспертиза документов. Представленные С-Г. правоустанавливающие документы соответствовали требованиям действующего законодательства. Поэтому была осуществлена государственная регистрации права собственности на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав 20.10.2009 г. произведена запись о регистрации.

Более того, ст. 25.2 Закона о регистрации регулирует особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Так, согласно п. 7 указанной статьи государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам ст. 25.2. Закона о регистрации. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:

свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение (в данном случае договор купли-продажи от жилого дома от 29.12.97);

один из документов, предусмотренных п. 2 ст. 25.2 Закона о регистрации и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

К таким документам относятся:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания (в данном случае выписка из постановления Мэра г. Элисты от 06.05.97 № 000);

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания в данном случае свидетельство на право собственности на землю от 07.05.91 № 000;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на оспариваемый земельный участок была проведена в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, регистрирующий орган не может и не должен привлекаться к участию в данном деле в качестве ответчика. Управление, являясь государственным органом по регистрации прав, не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество, поскольку не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом. Государственная регистрация не порождает гражданские права и обязанности в отношении недвижимого имущества, а служит доказательством существования зарегистрированного права, возникающего из гражданско-правовых сделок.

В этой связи, Управление не является надлежащим ответчиком по данному гражданскому делу.

В установленном порядке Управлением было заявлено ходатайство об исключении из числа ответчиков, которое не было удовлетворено судом.

Решением Элистинского городского суда РК от 21.04.10 в удовлетворении исковых требований истцу было отказано.

7. Суд пришел к выводу, что Управление является надлежащим ответчиком по делу об обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в связи с ликвидацией одной из сторон по договору.

обратился в Элистинский городской суд РК с исковыми требованиями об обязании Управления зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости (трансформаторная подстанция и земельный участок).

В обосновании своих требований истец указал на невозможность осуществления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости в связи с ликвидацией , являющимся продавцом по договору купли-продажи. Кроме того, истцом представлены доказательства исполнения сторонами обязательств по договору.

Управление, являясь государственным органом по регистрации прав, не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество, поскольку не владеет, не пользуется и не распоряжается указанным имуществом, и поэтому не должно привлекаться в качестве ответчика по делу.

Государственная регистрация не порождает гражданские права и обязанности в отношении недвижимого имущества, а служит доказательством существования зарегистрированного права. Управление в силу своего правового статуса не нарушало и не оспаривало право собственности истца, не вступало с ним в гражданско-правовые отношения.

Более того, истцом не оспаривались действия Управления об отказе в осуществлении государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости.

В установленном порядке Управлением было заявлено ходатайство об исключении из числа ответчиков, которое не было удовлетворено судом.

Необходимо отметить, что позиция Управления подтверждается п. п. 53, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2001 г. № 10/22, согласно которым орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является ответчиком по делам, направленным на оспаривание зарегистрированного права.

Вместе с тем, лицо, полагающее, что регистрационной службой допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, вправе обратиться с заявлением в суд в рамках производства, возникающего из публичных правоотношений.

Таким образом, предъявление исковых требований к Управлению является необоснованным.

Кроме того, в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем, при заключении договора купли-продажи трансформаторной подстанции не соблюдены все требования закона, предъявляемые к такому договору. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так, договора купли-продажи не содержат данных, определяющих расположение трансформаторной подстанции и земельного участка, подлежащих передаче по договору, что не позволяет их определить в качестве индивидуально-определенных вещей. Договор купли-продажи трансформаторной подстанции не содержит данных, на каком земельном участке расположена трансформаторная подстанция.

Следует отметить, что договор купли-продажи земельного участка в нарушении под. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ не содержит указание категории земельного участка, подлежащего передачи по договору купли-продажи.

Решением Элистинского городского суда РК от 08.04.10 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

22.04.10 Управлением на указанное решение суда была подана кассационная жалоба, которая Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РК 13.05.10 оставлена без удовлетворения, решение Элистинского городского суда РК - без изменения.

28.06.10 Управлением на указанные судебные постановления подана надзорная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РК.

8. Арбитражный суд прекратил производство по делу о признании договора пожертвования ничтожным, а также признании сделки по внесению в качестве вклада участника Фонда в уставный капитал , о признании записей о регистрации права собственности недействительными на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Управление Федеральной налоговой службы по РК обратилось в Арбитражный суд РК с иском к Фонду содействия и поддержки субъектов предпринимательской деятельности, Фонду развития массового детско-юношеского спорта, -консалтинг», Управлению о признании договора пожертвования от 29.12.06 на нежилые помещения в здании блока «А», расположенные на третьем этаже семиэтажного здания, ничтожным и записи о государственной регистрации права собственности недействительной.

Исковые требования УФНС по РК мотивированы следующим.

04.01.02 Фонд содействия и УФНС по РК заключили договор купли-продажи на спорный объект недвижимости, который исполнен в полном объеме, в том числе УФНС по РК произведена оплата по договору и осуществлена передача нежилых помещений.

Таким образом, спорный объект недвижимого имущества фактически отчужден продавцом – Фондом содействия покупателю – УФНС по РК.

Государственная регистрация права собственности на основании указанного договора не осуществлена в связи с уклонением Фонда содействия от государственной регистрации.

Кроме того, решением Арбитражного суда РК от 13.11.02 подтверждается факт реализации спорного объекта недвижимого имущества УФНС по РК и отсутствие спорного объекта имущества у Фонда содействия.

Вместе с тем, 29.12.06 Фонд содействия заключил с Фондом спорта договор пожертвования на спорный объект недвижимости, в соответствии с которым за Фондом спорта зарегистрировано право собственности. Фактической передачи объекта не было осуществлено, т. к. указанное имущество из владения и пользования УФНС по РК не выбывало.

Далее, 14.05.07 Фонд спорта передал по акту приема-передачи спорное имущество -консалтинг» в качестве вклада в уставный капитал. 17.06.07 за собой право собственности на спорный объект недвижимости.

Между тем, на момент совершения сделки (14.05.07) юридическое лицо не существовало.

Более того, УФНС по РК ссылается на ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, Фондом содействия в нарушении ст. 10 ГК РФ совершены действия с намерением противоправной передачи вещных прав на ранее проданные объекты имущества.

Определением Арбитражного суда РК от 15.06.10 производство по указанному делу прекращено в связи с тем, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Необходимо отметить, в 2008 году УФНС по РК обращалось в арбитражный суд с иском о признании договора пожертвования на спорные объекты недвижимости ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности.

Решением АС РК от 13.03.08 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Вместе с тем, постановлением апелляционного суда от 12.05.08 решение первой инстанции отменено, в иске отказано, которое оставлено в силе постановлением ФАС СКО от 07.08.08.

Также определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.09 в передаче указанного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ для пересмотра в порядке надзора указанных постановлений отказано со ссылкой о том, что фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения договора купли-продажи не влечет возникновения у покупателя права собственности на это имущество.

9. Исковые требования Управления о взыскании с Д-У. в пользу Управления суммы ущерба, причиненного при исполнении им трудовых обязанностей, удовлетворены частично.

25.03.10 Управление обратилось в Элистинский городской суд РК с исковым заявлением о взыскании с Куркаева ущерба, причиненного при исполнении им трудовых обязанностей.

Исковое заявление мотивировано следующим.

11.04.03 Куркаев был принят на работу в Управление в качестве водителя. Приказом управления от 08.07.09 «О закреплении автомобильного транспорта» на Куркаева были возложены обязанности по эксплуатации и техническому обслуживанию автомашины Vоlkswagen Jetta. Указанное автотранспортное средство принадлежит Управлению на основании государственного контракта на поставку автомобиля для государственных нужд от 19.07.07.

11.02.10 произошло дорожно-транспортное происшествие с участием водителя Куркаева. Ответчик исполнял свои трудовые обязанности - управлял автотранспортным средством на основании распоряжения о направлении работника в командировку от 10.02.10. В пути следования в г. Ипатово Ставропольского края Куркаев не обеспечил необходимую дистанцию до движущейся впереди и допустил столкновение с автотранспортным средством. Постановлением ИДПС ОБДПС ГИБДД г. Светлограда Ставропольского края Куркаев был признан виновным в совершении административного правонарушения по части 1 статьи 12.15 КоАП РФ с назначением административного наказания в виде штрафа в размере 500 рублей.

В результате произошедшего ДТП транспортное средство Volkswagen Jetta, принадлежащее Управлению, получило механические повреждения. Тем самым Управлению нанесен материальный ущерб.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.02.10 оценщика ИП размер причиненного ущерба составил 96.497,0 рублей.

Добровольно возмещать причиненный ущерб ответчик отказался по причине отсутствия денежных средств. Данный факт подтверждается заявлением ответчика о невозможности возмещения ущерба от 19.03.10.

В соответствии с п.6 ч.1 ст. 243 Трудового кодекса РФ материальная ответственность работника в полном объеме причиненного ущерба наступает в случае причинения ущерба в результате административного проступка, если таковой установлен соответствующим государственным органом. Так, постановлением от 11.02.10 ИДПС ОБДПС ГИБДД г. Светлограда ответчик был признан виновным в совершении административного правонарушения.

15.04.10 Управлением на основании ст. 35 ГПК РФ подано заявление об увеличении исковых требований на сумму 302.400,38. В связи с чем, сумма ущерба составила 398.897,38.

Определением Элистинского городского суда РК от 20.04.10 производство по делу приостановлено ввиду назначения судебной технической экспертизы по определению стоимости затрат на восстановление транспортного средства, поскольку ранее данные заключения о стоимости восстановительного ремонта вызывают сомнения в достоверности и обоснованности их составления.

На основании отчета, составленного оценщиком , стоимость ущерба составила 125.674, 00 руб.

Решением Элистинского городского суда РК от 10.06.10 исковые требования Управления удовлетворены частично: с Куркаева в пользу Управления взыскано 125.674, 00 руб.

10. Суд пришел к выводу, что отмена доверенности не является препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности.

обратился в Элистинский городской суд РК с исковыми требованиями к о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, обязании Управления произвести государственную регистрацию указанного договора и перехода права собственности.

Положения Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абз. 11 п. 1 ст. 17, предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов посредством проведения их правовой экспертизы (ст. 13 Закона о регистрации).

10.11.09 , действующим по доверенностям от 05.05.09 за и , на государственную регистрацию представлен указанный договор купли-продажи объекта недвижимости от 10.11.09.

03.12.09 в адрес Управления поступило письмо нотариуса от 02.12.09 за об отмене указанной доверенности.

На этом основании государственный регистратор 08.12.09 приостановил государственную регистрацию указанного договора и перехода права собственности.

В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации сторонам сделки, в том числе, доверителю (Далантаевой), была разъяснена возможность личной подачи заявления на государственную регистрацию указанного договора купли-продажи объекта недвижимости.

не был своевременно уведомлен Далантаевой об отмене доверенности, поэтому государственная регистрация была приостановлена с целью устранения препятствий, послуживших приостановлению государственной регистрации права собственности.

Решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности Управлением не принималось.

Более того, в соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой государственной регистрацией прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В этой связи, с учетом ст. 8, 188, 189, 551 Гражданского кодекса РФ доверенность должна действовать не только на момент подачи заявления, но и на момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия наступают именно со дня внесения записи о сделке в ЕГРП.

Необходимо отметить, что регистрация договора при наличии документа, подтверждающего отмену доверенности, явилось бы нарушением волеизъявления собственника - Далантаевой. Сведения, подтверждающие, что Далантаева, отменившая доверенность, одобрила совершение заявленной к государственной регистрации сделки, в Управлении отсутствовали.

Решением Элистинского городского суда РК от 01.01.2001 г. исковые требования удовлетворены: признан договор купли-продажи квартиры заключенным, обязали Управление произвести государственную регистрацию указанного договора и перехода права собственности.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РК от 04.03.10, вынесенным на основании поданной кассационной жалобы, указанное решение суда было изменено: в части признания договора купли-продажи заключенным отменено, в остальной части оставлено без изменения.

Следует отметить, что Управлением регулярно проводятся мероприятия по обобщению судебной практики в целях выявления характерных ошибок и недостатков, допускаемых при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, для обособленных отделов проводятся совещания, где предметом обсуждения являются обобщения практики государственной регистрации, аналитические записки по судебной практике. Кроме того, на совещаниях Консультационного совета государственных регистраторов обсуждаются актуальные судебные решения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом выводы судов, изложенные в судебных решениях, доводятся до сведения и принимаются к исполнению.

Проводится анализ судебной практики с составлением аналитических записок, которые в последующем направляются в обособленные отделы Управления для сведения и устранения недостатков. Сотрудники Управления в своей работе постоянно используют методические рекомендации и указания Росреестра по вопросам применения законодательства Российской Федерации по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Совместно с государственными регистраторами составлено обобщение о практике применения государственными регистраторами ст. ст.19,20 Федерального закона от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», справка по результатам отказов в проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за первое полугодие 2010 года.

В отчетном периоде специалисты отдела приняли участие в 26 Консультационных Советах по рассмотрению отказов в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в 2 Советах государственных регистраторов Управления. На указанных заседаниях также рассматривались актуальные судебные процессы, ежемесячные обзоры законодательства.

Кроме того, обсуждались отказы государственных регистраторов гражданам и юридическим лицам в государственной регистрации прав на недвижимость.

Для обеспечения разъяснительной работы в средствах массовой информации опубликованы следующие статьи специалистов отдела: главного специалиста-эксперта Э-Г. по вопросу законного и договорного режима супругов «Люди влюбляются, женятся и … разводятся», начальника отдела о роли судебной практики в современном праве «Правовой нигилизм или…?».

Отдел правового обеспечения

июль 2010 года