Методические рекомендации по оценке стоимости земли (стр. 8 )

28.9. Текущую стоимость доходов за период, начиная с года, когда поток доходов становится постоянной величиной, и до окончания плодоношения, можно посчитать в виде чистой реверсии.

28.10. Реверсию можно определить по таблицам сложного процента или по формуле текущей стоимости обычного аннуитета: , где Vr- реверсия; R- чистый постоянный доход; e - ставка дисконтирования; T – период плодоношения, после окончания которого происходит снижение урожайности и требуются затраты на обновление плантации; t - период до получения устойчивых постоянных доходов.

Пример расчета стоимости земли под плантацией фундука с реверсией:

В расчете использованы исходные данные предыдущего примера.

.

$/га

	Годы
0	1	2	3	4	5	6	7	8-19
Подготовка участка	875
Приобретение саженцев	750
Посадка саженцев	700
Прочие расходы	930
Уход до 8 лет		466	466	466	466	466	466	466
Уход после 8 лет									200
Сбор урожая				660	660	660	660	660	660
Доход от реализации				3500	3500	3500	3500	3500	3500
Чистый доход	-3255	-466	-466	2374	2374	2374	2374	2374	2640
Прибыль предпринимателя	40%
Чистый доход за минусом прибыли предпринимателя	-1302	-186	-186	949	949	949	949	949	1056
Реверсия									7186
Ставка дисконтирования	10%
Фактор дисконтирования	1	0,91	0,83	0,75	0,68	0,62	0,59	0,53	0,48
Дисконтированный денежный поток	-1302	-169	-154	712	645	588	560	503	3449
Итого сумма	4833
Стоимость земли под плантацией фундука =$4833 или округленно $4800

28.11. При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Пример:

Приобретение саженца – 150 руб.

Подготовка территории и посадка – 300 руб.

Уход за саженцем в первые 7 лет – 200 руб.×5лет = 1400 руб.

Итого 1800 руб.

28.12. При применении затратного подхода оцениваются только насаждения или древостои, которые выполняют роль улучшений на земельном участке. Поэтому для оценки стоимости единого объекта недвижимости (земли с древесно-кустарниковой растительностью) к капитализированным затратам на выращивание многолетних насаждений надо добавлять стоимость земли.

29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода

29.1. К многолетним насаждениям, не приносящим дохода, относятся городские зеленые насаждения, защитные лесополосы, декоративная растительность на садовых участках, лесные насаждения, выполняющие преимущественно рекреационные и экологические функции.

29.2. Стоимость многолетних насаждений, не приносящих доход, может быть определена затратным методом по следующей формуле:, где С - восстановительная стоимость многолетних насаждений (деревьев, кустарников, газонов); Зе  - единовременные затраты по посадке деревьев и кустарников, созданию газонов, цветников в обычных условиях; R  - коэффициент капитализации, М  - возраст деревьев, кустарников на момент оценки; Тi  - величина текущих затрат по уходу за зелеными насаждениями в году i. Упрощенный вариант расчета стоимости можно провести по формуле: С=Зе+Т×М, где постоянные текущие затраты по уходу за зелеными насаждениями.

Пример расчета восстановительной стоимости городских зеленых насаждений[16] :

Деревья
Текущие затраты затрат по уходу за деревьями	30 руб. на 1дерево.
Приобретение посадочного материала хвойных пород	600 руб. за 1 дерево
Затраты на посадку дерева	100 руб. за 1 дерево
Срок жизни хвойных деревьев в городских условиях	65 лет
Итого стоимость 1-го хвойного дерева	________________________ 30×65+ 100+600 = 2650 руб.
Газоны
Приобретение растительного грунта	140 тыс. руб./га
Приобретение посадочного материала	25 тыс. руб. /га
Стоимость работ по планировке территории и посадке семян	165 тыс. руб. /га ________________
Итого стоимость газона	330 тыс. руб./га

29.3. Единовременные затраты определяются суммированием затрат на приобретение посадочного материала, растительного грунта, затрат по очистке и планировке территории, созданию дренажа, посадке деревьев и кустарников, накладных расходов и плановой прибыли. Возможен учет и других расходов.