Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (стр. 2 )

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравненияфактору стоимости, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравненияфактору стоимости;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения фактора стоимости и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определениемя уравнения связи между значением элемента сравненияфактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

оценкой определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравненияфактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованиемным определением корректировок цен аналогов.

При внесении корректировок в цены аналогов учитывается наличие или отсутствие между элементамиэлементами, по которым они вносятся взаимное влияние.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

По факторам стоимости, один из которых является определяющим, корректировки цен аналогов вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) (единиц измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги;; , факторы стоимостиэлементы,, выбранные дляпо которым проводилосьпроводится сравненияесравнение,; или значения корректировок.

4.2. Метод выделения

Метод применяется выделения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса), включающими в себя аналогичные земельные участки;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогамивыбор основных факторов стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.;

обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как наиболее вероятного (например, средневзвешенного) значения скорректированных цен аналоговкак средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяеться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, - так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно – индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следуетнеобходимо учитывать прибыль прибыль инвесторапредпринимателя - , то есть величину рыночно обоснованногойнаиболее вероятного прибыли вознаграждения за инвестирование капитала в организацию и (или) реализациюсоздание улучшений. доходного проекта. Прибыль инвесторапредпринимателя может рассчитываться как разность между ценой продажи актива и затратами на создание аналогичных объектовна его создание. Прибыль инвесторапредпринимателя также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном альтернативном аналогичном по уровню рисков инвестированиивложении.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма Накопленный износ подразделяется на физическийфизического, функциональныйфункционального и экономическийчасти экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическийм износом является- потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональныйм износом является - потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным стандартамтребованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическийм износом – является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

В денежномстоимостном выражении накопленный износ улучшений может определяться как сумма физического, функционального и части части экономического износа, относящегося к улучшениям. Накопленный износ улучшений может также определяться в целом.

Накопленный износ может определяться в целом как отношение эффективного возраста ик вероятного срока службы (срокау экономической экономической жизнислужбы) улучшений оцениваемого земельного участка.

Вероятный сСрок экономической службы улучшений земельного участка (экономическая– жизнь) это период времени с момента создания улучшений до момента, когда улучшения перестают обладать полезностью, , в течении которого улучшения земельного участка сохраняют свою полезность при определенной системе ремонтов, технического обслуживания и ожидаемой рыночной ситуации.

Эффективный возраст улучшений земельного участка это – это часть срока экономической службыэкономической жизни, соответствующая использованной на дату оценки полезности улучшений земельного участка, определяемой с учетом фактически произведенных затрат на ремонтов и модернизациюи улучшений.

4.3. Метод распределения

Метод применяется распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с едиными объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение цен единых объектов недвижимости, аналогичных единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;.

выбор основных факторов стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости, аналогичных единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости - аналогов единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как наиболее вероятного (например, средневзвешенного) значения скорректированных цен аналогов;

обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятную вероятное значение долюи земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4.4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

капитализация земельной ренты в расчет рыночную рыночной стоимость стоимости земельного участка путем деления капитализации земельной ренты на коэффициент капитализации.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение процесс приведенияприведение к стоимости к на датеу проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или увеличивающихся/уменьшающихсяизменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый послес даты проведения оценки период времени на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При этом под капитализацией земельной ренты понимается процесс приведения к дате проведения оценки всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом роста величин земельной ренты за равные периоды времени путем деления величины земельной ренты за первый период времени на определенный оценщиком коэффициент капитализации.

В рамках данного метода для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке землиельногоых участкова. Для сельскохозяйственных угодий величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций с учетом возможного темптемпова роста увеличения/уменьшенияизменения земельной ренты. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под Ббезрисковаяой ставкаой доходности отдачи на капитал –понимается ставка отдачи доходностипри инвестиций при наименее рискованном инвестированиивложении капитала (например, ставкиа доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставкиа доходности к погашению по государственным ценным бумагам). вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

4.5. Метод остатка для земли

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. , или возможность хозяйственного использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от хозяйственного использования земельного участка, из результата оценки необходимо вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

расчет ежегодного общего чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

расчет ежегодного чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения их стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной рентычистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности ежегодного общего чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и ежегодного чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации или дисконтирования земельной рентырасчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Метод допускает также следующуюальтернативную последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом прибыли предпринимателя, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

расчет ежегодного чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;