 |
Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость растет довольно высокими темпами. В 2006 году в офисы, торговые центры, гостиницы и склады было вложено 3,4 миллиарда евро (около $4,4 млрд.), что почти в десять раз больше, чем в 2005 году.[1] По оценке компании «Jones Lang LaSalle», общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2007 году составил $5,028 млрд., из них 55% составили инвестиции в торговую недвижимость.[2] По подсчетам компании, за первую половину 2008 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $4,45 млрд. – на 242% больше, чем за предыдущий период 2007 года ($1,3 млрд.).[3]
Данные других консалтинговых компаний гораздо ниже тех, что приводит «Jones Lang LaSalle»: по данным компании Cushman & Walkefield / Stiles & Riabokobylko, $3,6 млрд. в 2006 году, $4,5 млрд. в 2007 году, в первом полугодии 2008 года – $3,3 млрд. Расхождение эксперты объясняют тем, что консультанты компании JLL к публичным сделкам приписывают данные о сделках, про которые известно только им.[4]
Если в прошлые годы больше всех сделок заключалось с торговой недвижимостью ($1,7 млрд. в 2006 году, $2,6 млрд. в 2007 году), то в этом году лидируют офисы – на них уже потрачено $2,2 млрд., говорится в отчете компании C&W/S&R. Сделки с офисной недвижимостью в этом году составили 61%.
По данным компании Knight Frank, доходность инвестиций в офисную недвижимость сейчас составляет 8 – 9,5%, в торговую – 8,5 – 10%, в складскую – 10 – 11%.[5]
Одним из факторов, которые могут снизить темпы развития рынка коммерческой недвижимости в России является мировой финансовый кризис, затронувший финансовые институты почти во всех странах мира. Его влияние будет выражаться, во – первых, в снижении покупательной способности российского населения, а во – вторых в нехватке финансовых ресурсов для реализации новых проектов девелоперами.
Тем не менее, даже с учетом повышения стоимости заемного финансирования и ряда других отрицательных факторов, в том числе, дефицита земельных участков российский рынок недвижимости остается самым перспективным в Европе. Высокая доходность – сегодня самый основной мотив для иностранных инвесторов, выходящих на российский рынок недвижимости.
В первом полугодии 2008 года, несмотря на влияние международного финансового кризиса, в российской недвижимости пока наблюдается относительное благополучие. Ликвидность объектов по – прежнему остается довольно высокой, таким образом, привлекая все больше иностранных компаний, желающих инвестировать в российскую недвижимость.[6]
По мнению местных риэлторов, нижегородский рынок недвижимости – один из самых развитых и активных региональных рынков России: происходит строительство новых зданий и реконструкция существующих объектов.
Спрос на коммерческую недвижимость на всей территории Нижегородского региона активно растет, как на первичном, так и на вторичном рынках. Наибольшая активность наблюдается в торговом секторе и на рынке офисной недвижимости.
Рис. 1. Структура предложения на рынке коммерческой недвижимости
города Нижнего Новгорода по назначению[7]
Территориально рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода неоднороден. Наиболее дорогие площади расположены в центральной части города, вдоль магистральных улиц и в транспортных узлах.
Если в центре Нижегородского района присутствие предложения производственно – складских объектов минимально, а офисы составляют около 60% объема предложений, то в Сормовском районе, напротив, свыше половины составляют предложения производственно – складской недвижимости.
Наиболее привлекательным для инвесторов сегментом регионального рынка коммерческой недвижимости остается торговая недвижимость.
Рис. 2. Территориальная структура предложения помещений
на рынке коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода по назначению[8]
Рынок офисной недвижимости. За 2007 год данный сегмент рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода вырос на 86% (по сравнению с 2006 годом). В целом в Нижнем в 2007 году было введено в эксплуатацию 76 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, в 2008 году планируется ввести уже 192,5 тысяч кв. м.[9]
В секторе офисной недвижимости в последнее время наблюдается увеличение сроков окупаемости и снижение доходности. Увеличились сроки экспозиции объектов на рынке. Это четко прослеживается, когда вводится новый офисный центр, и рынок замирает до полугода.
Основные тенденции рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода в настоящее время – это переход арендаторов в офисы более высокого класса, формирование спроса на помещения класса А и экспансия иногороднего капитала. Все больше собственников начинает бороться за своих арендаторов с помощью введения новых качественных центров, площадей. Удержать арендатора можно либо с помощью повышения качества своих помещений, либо корректируя арендную ставку.[10]
В настоящее время основным источником предложения офисных помещений на нижегородском рынке являются здания советской постройки без надлежащей реконструкции, перепрофилированные жилые и административные здания. Современный нижегородский рынок бизнес – центров находился в стадии формирования до 2007 года. За 2007 год было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов офисного назначения: бизнес – центр «London», бизнес – центр «Волгооптторг», МФЦ «КИТ». Тем не менее, рынок продолжает испытывать острый дефицит офисных площадей. Их количество на одного жителя Нижнего Новгорода составляет 0,136 кв. м.
Сегодня при классификации рынка офисной недвижимости строящимся бизнес – центрам присваиваются классы произвольно и зачастую они не отвечают реальному качеству объектов. По мере строительства новых объектов, отвечающих международным стандартам качества, а так же переоценке качества существующих объектов, планируется создание единой общепризнанной классификации.
Если рассматривать рынок офисных центров, совокупная доля качественных бизнес – центров составляет около 30%. Заполняемость бизнес – центров всех классов достаточно высока (86 – 100%) основной спрос приходится на небольшие площади (до 50 кв. м). [11]
Диапазон арендных ставок для В класса составляет 1000 – 1300 рублей за кв. м в месяц, для С – 500 – 900 рублей за кв. м в месяц. По прогнозам экспертов, арендные ставки объектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован до конца 2008 года будут в 1,5 – 2 раза выше ставок действующих аналогичных объектов.[12]
Рис. 3. Средние значения цен предложения выставленной на продажу
офисной недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м
Источник: данные Аналитического отдела
В целом по состоянию на 01 сентября 2008 года средняя цена предложения выставленной на продажу офисной недвижимости (включая все классы) по городу Нижнему Новгороду составила 62 962 рубля за квадратный метр. С начала года данный показатель вырос примерно на 11,2%.
При этом, как видно из рисунка, разброс средних цен в августе по районам города был небольшим: от 53 652 до 75 012 рублей за квадратный метр.
Средняя арендная ставка по Нижнему Новгороду для офисной недвижимости по состоянию на 01 сентября 2008 года составила 585 рублей за квадратный метр в месяц.
Максимальные средние значения арендных ставок были зафиксированы в Нижегородском и Советском районах. Здесь средняя ставка аренды составила 793 и 723 рубля за квадратный метр в месяц соответственно. Средняя арендная ставка по остальным районам города составила 528 рублей за квадратный метр в месяц. При этом самые низкие средние арендные ставки в ходе мониторинга были выявлены в Сормовском и Московском районах Нижнего Новгорода.
Рис. 4. Средние значения арендных ставок для офисной недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц
Источник: данные Аналитического отдела
Как правило, уровень арендных ставок офисных и торговых помещений определяется: местоположением объекта, его близостью к центру города или к районному центру, расположением на оживленных транспортных магистралях, обеспечивающих удобную транспортную доступность до исторического центра города, техническим оснащением, наличием парковки для автомобилей и тому подобное.
На рынке аренды офисных помещений города Нижнего Новгорода нет единой формы начисления арендных ставок. На рынке присутствуют как арендные ставки, включающие в себя НДС и коммунальные платежи (так называемая валовая арендная ставка), так и арендные ставки, не включающие коммунальные платежи, но с НДС.
Рынок торговой недвижимости. Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс с точки зрения расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер – и гипермаркеты, универмаги, однако по – прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля. Данное обстоятельство во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в верхней части Нижнего Новгорода, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов.
Основные торговые ряды в нагорной части города расположены на улицах Большая Покровская, Максима Горького, площади Горького, в заречной – на площади Революции. Близко подходят к понятию «торговый коридор» проспект Ленина и улица Рождественская, формирование торгового коридора идет на Московском шоссе и улице Родионова. В центре города активно развивается улица Белинского, которая примет законченный вид с открытием торгово – развлекательного центра на площади Лядова.
Несмотря на престижность верхней части города, не так просто построить там торговый центр, потому что Нижний Новгород – очень сложный город в плане организации торговли, тем более, строительства центра.
В центральной части города, где много старых застроек, появление нового торгового центра осложняется скученностью зданий, узкими проезжими частями и недостатком места для парковки.
Загруженность нагорной части города стала предметом беспокойства и нижегородских властей. По словам мэра Нижнего Новгорода, строительство торговых центров будет развиваться, прежде всего, в заречной части города, так как исторический центр уже перенасыщен торговыми точками.
Не менее оживленным остается своего рода центр заречной части города, с точки зрения развития торговли, район Московского вокзала. Кроме множества обычных магазинов, здесь работают торговые центры (ТЦ «Республика», «Центральный универмаг», ТЦ «Сити», ТЦ «Аврора», Нижегородская ярмарка).
На сегодня около 2/3 всего фонда торговых площадей занято под торговлю непродовольственными товарами. Представители данного сегмента рынка ищут места в торговых центрах или крупных универсальных магазинах, а не отдельные встроенные помещения. Такой тип арендаторов предпочитает небольшие площади в диапазонах от 10 до 20 кв. м, около 50 кв. м и до 100 кв. м в зависимости от направления торговли. В сегменте спроса на небольшие площади можно выделить продажу одежды, услуги, фуд – корты и салоны сотовой связи. На их долю приходится около 60% всего спроса на небольшие помещения.
В последнее время наметилась тенденция к укрупнению площадей, особенно в ТЦ, но она охватывает не все группы товаров. Так сотовые операторы уже определились со своим форматом и расширять метражи больше не будут.
В то же время, продавцы одежды и обуви стремятся увеличить свои салоны, разместить современные примерочные или банкетки – чтобы посетителям было еще удобнее выбирать товар и совершать покупки.[13]
Девелоперам сейчас выгодно полностью сдавать объект, чтобы больше не заниматься заселением, а ритейлеры в свою очередь идут на это, поскольку найти нужные площади довольно непросто.
На сегодня нижегородский рынок почти ничего не может предложить крупным игрокам, особенно иногородним. Это вынуждает их либо размещать (а зачастую самим строить) один магазин огромного формата, либо покупать местную сеть. В результате в продуктовом сегменте развивается в основном средний формат – универсамы до 1 тыс. кв. м, часто перенесенные на первые этажи новостроек.[14]
Аренда занимает преобладающую долю в структуре спроса, однако эксперты отмечают следующую закономерность: чем больше размер площади, тем выше спрос на покупку.
Средняя цена предложения выставленных на продажу нежилых помещений торгового назначения по состоянию на 01 сентября 2008 года в целом по городу Нижнему Новгороду составиларубля за квадратный метр. С начала года средняя цена выросла примерно на 14%.
Рис. 5. Средние значения цен выставленной на продажу
торговой недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м
Источник: данные Аналитического отдела
Самое высокое значение средней цены предложения было зафиксировано в Нижегородском районе, где она составила 89 570 рублей за квадратный метр.
Наиболее низкие цены на торговую недвижимость были зафиксированы в Ленинском, Московском и Сормовском районах. Здесь данный показатель составил околорублей за квадратный метр.
В целом по городу Нижнему Новгороду средние цены продажи торговой недвижимости по состоянию на 01 сентября 2008 года в 1,13 раза выше, чем офисной.
Средняя ставка аренды торговых помещений по Нижнему Новгороду на 01 сентября 2008 года составила 1 299 рублей за квадратный метр в месяц, что на 8% выше, чем по состоянию на 01 января 2008 года.
Рис. 6. Средние значения арендных ставок для торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц
Источник: данные Аналитического отдела
Самые высокие средние арендные ставки зафиксированы в Нижегородском и Приокском районах – 1670 и 1 390 рублей за квадратный метр в месяц соответственно.
Самые низкие средние арендные ставки наблюдались в Сормовском и Московском районах – среднее значение составило около 1 130 рублей за квадратный метр в месяц.
В целом по городу арендные ставки по торговой недвижимости в 2,22 раз больше, чем на офисную недвижимость, тогда как разница в ценах продажи составляет 1,13 раза.
Основными причинами роста арендных ставок на коммерческую недвижимость в городе Нижнем Новгороде можно назвать:
Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости. Рост стоимости продаж не мог не сказаться на росте арендных ставок.
Повышение цен на энергоресурсы. Как правило, плата за коммунальные услуги входит в структуру арендной ставки, а, следовательно, наметившаяся тенденция к росту цен на энергоресурсы будет подстегивать рост арендных ставок.
Трендом в коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе будет увеличение масштабов проектов во всех сегментах. Практически все участники рынка прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости города Нижнего Новгорода.
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
На фоне общего роста рынка коммерческой недвижимости и увеличения инвестиций в строительство новых торгово – офисных центров в целом по России, город Нижний Новгород не отстает от лидеров среди городов – миллионников по темпам роста объемов строительства коммерческой недвижимости и привлекательности рынка для инвестирования.
Рост цен на рынке торговой и офисной недвижимости Нижнего Новгорода продолжится. Качественные торговые и офисные площади будут дорожать быстрее, но в целом рост цен будет не ниже уровня инфляции 15 – 20%. Арендные ставки будут расти чуть медленнее: на уровне 10 – 15% в год.
Нижегородский рынок продолжает испытывать острый дефицит офисных площадей, при этом происходит переход арендаторов в офисы более высокого класса, формирование спроса на помещения класса А. По мнению некоторых экспертов на этом фоне арендные ставки на помещения в бизнес – центрах, ввод в эксплуатацию которых запланирован до конца 2008 года будут в 1,5 – 2 раза выше ставок действующих аналогичных объектов.
Вероятнее всего на развитие рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода скажется воздействие мирового финансового кризиса. Его влияние будет ощутимо не менее чем через год, когда все строящиеся на сегодня проекты будут реализованы, а число новых проектов сократится в связи с проблемами финансирования.
ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков»
Эксперт по оценке бизнеса
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Нижний Новгород
сентябрь
2008
[1] Источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[2] http://www. *****/publications/index. php? opn=51946&part=1
[3] Источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[4] Источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[5] Источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[6] Источник: газета CRE CLOBAL № 1 от 7 сентября 2008 года.
[7] Данные ГК «Триумф».
[8] Данные Аналитического отдела .
[9] http://www. *****/?_page=news&p=328
[10] http://www. *****/node/4982
[11] www. *****/news/market/region/14245
[12] www. *****/news/market/region/14245
[13] http://www. *****/2008/article/27.htm
[14] http://www. *****/2008/article/27.htm
