 |
Владимирская область является динамично развивающимся регионом. Стабильная политическая обстановка, устойчивая социально – экономическая ситуация, благоприятный инвестиционный климат создают надежную основу для развития области, что подтверждается положительной динамикой валового регионального продукта. За период с 1999 по 2006 годы этот показатель вырос с 66,5 до 105 миллиардов рублей. Стабильный экономический рост и имеющийся потенциал в строительной отрасли (на территории области работает свыше 1600 строительных организаций, около 200 предприятий промышленности строительных материалов, 93 проектные организации) создают благоприятную базу для развития рынка недвижимости Владимирской области.
В январе – октябре 2007 года объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» во Владимирской области, составил 10110,9 млн. рублей, что в сопоставимых ценах выше уровня аналогичного периода прошлого года на 59,7%. Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, построены 3296 новых квартир общей площадью 267,1 тысяч квадратных метров (157,7% к январю – октябрю 2006 года).
Рынок жилой недвижимости. По состоянию на 01 января 2007 года общий объем жилищного фонда Владимирской области составлял 34 миллиона 576 тыс. кв. м. При этом, если учесть, что по данным агентства Интерфакс[1] в 2007 году в области планируется ввести в эксплуатацию 364 тыс. кв. м жилой площади, то общий объем жилого фонда на конец 2007 года во Владимирской области будет равен 34 млн. 940 тыс. кв. м. Обеспеченность жильем на одного жителя области при численности населения равной 1542900 человек[2] в этом случае составит 22,65 кв. м на одного жителя. При этом обеспеченность жильем сельских жителей выше, чем горожан. Лидером является Александровский район, где на одного сельского жителя приходится более 50 кв. м общей площади (данные 2006 года).
В целом в период с 2000 по 2007 годы объем жилищного фонда Владимирской области вырос на 6,5%. А высокая обеспеченность жильем является следствием больших объемов строительства в советский период, убылью населения за последние двадцать лет и высокой долей индивидуального жилья. В последние годы Владимирская область характеризуется значительными объемами жилищного строительства и доля областного центра не столь значительна, как в большинстве регионов Центрального федерального округа. Во Владимире в 2007 году планируется ввести 140 тысяч кв. м жилья или 38,4% от запланированного объема ввода по области.
Впервые за последние 15 лет во Владимире начали строить целыми кварталами – недавно был дан старт строительству целого микрорайона на юго – западе областного центра, там появятся не только многоэтажные дома, но и два детских сада, школа, больница и другие объекты социально – культурной сферы.
В 2008 году начнется масштабное строительство в Юрьевце, готовятся участки для начала застройки в Сновицах и Веризино.
Рис. 1. Динамика объема жилищного фонда Владимирской области, тыс. кв. м.[3]
Одним из важных направлений работы администрации города Владимира является обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. В текущем году на эти цели было выделено 18 миллионов рублей. Эти вложения позволят привлечь в строительство еще больше инвесторов, а значит увеличить объемы жилищного строительства – цель властей города Владимир через семь лет достигнуть показателя – 300 тысяч квадратных метров.
В среднем ежегодно во Владимирской области на протяжении последних семи лет вводится около 304 тыс. кв. м жилья или примерно 0,198 кв. м на человека. В 2007 году в области должно быть введено 0,235 кв. м на человека. В ежегодном послании Президента России Федеральному собранию отмечалось о необходимости жилищного строительства в объемах до 140 миллионов квадратных метров в год, что составляет в среднем один квадратный метр жилья на каждого гражданина России. А это значит, что строительная отрасль во Владимирской области является очень перспективной, ведь чтобы вводить 1 кв. м на человека в год, объем строительства должен быть в 4 раза выше, чем сейчас. В соответствии со стратегией развития строительного комплекса, разработанной в департаменте строительства и архитектуры администрации региона, в 2015 году объем жилищного строительства должен составить 900 тыс. кв. м.[4] Однако такие темпы ввода жилья, несмотря на их удвоение по сравнению с 2007 годом все равно остаются недостаточными.
В 17 территориях Владимирской области в 2007 году объемы построенного жилья превысили уровень прошлого года. Среди них округ Муром (150,9%), города Гусь – Хрустальный (в 2,6 раза), Владимир (194,3%), Ковров (156,1%). Однако значительная часть вводимого жилья относится к дачному строительству, что искусственно завышает обеспеченность жильем жителей региона, особенно в сельской местности восточных и северо – восточных районов. Доля домов построенных населением за счет собственных и заемных средств составила в общем объеме введенного жилья 59,1%.[5]
По состоянию на начало 2007 года в аварийном состоянии находится 41 многоквартирный дом. Наибольшая часть таких жилых помещений расположена в Гусь – Хрустальном, а также в Кольчугинском и Меленковском районах. Правительством Владимирской области утверждена областная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, рассчитанная на 2008 – 2011 годы.
В документе содержится перечень жилых домов и отдельных жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом.
Результатом этой программы должна стать полная ликвидация аварийного жилищного фонда и обеспечение жителей благоустроенными жилыми помещениями.
Рис. 2. Динамика объемов строительства жилья во Владимирской области (кв. м в год).[6]
В рамках реализации проекта «Доступное жилье» в регионе была принята программа «Обеспечение жильем молодых семей Владимирской области на 2004 – 2010 годы». Если в 2002 – 2004 годах жилищные условия за счет предоставления государственной поддержки улучшило 5,7% общего количества молодых семей, состоящих на учете на улучшение жилищных условий, то в 2005 году – первом полугодии 2007 года доля молодых семей, улучшивших жилищные условия, составила 18,3%. Всего в 2005 году – первом полугодии 2007 года получили субсидии 500 молодых семей, ими приобретено 19,3 тысяч квадратных метров жилой площади.
Рис. 3. Рост цен на жилье в городе Владимир и Владимирской области (в % к предыдущему году).[7]
Анализ ситуации цен на недвижимость во Владимирской области отражает продолжающийся рост как в нише первичного, так и в нише вторичного жилья. Рост цен в области в период с 2004 года по 3 квартал 2007 года включительно составил 300%.
Наибольший рост цен в области наблюдался в 2004 году – за год цены выросли на 93%. Период с 2005 года по 3 квартал 2006 год характеризуется стабильно низким уровнем роста цен. Каждый квартал цены росли в среднем на 4%.
В 4 квартале 2006 года произошел скачок цен – рост составил 19%. С начала текущего года по 3 квартал включительно цены выросли в среднем на 33%.
Рис. 4. Динамика цен на жилье в городе Владимир и Владимирской области (руб./кв. м).[8]
Средняя цена одного квадратного метра жилья во Владимирской области в 3 квартале 2007 года составляла 29,4 тыс. рублей на первичном рынке и 27,8 тыс. рублей – на вторичном. В целом на рынке жилья средняя цена продажи составила 28400 руб./кв. м. Цена по области ниже цены в областном центре в среднем на 19,5%. В среднем по Владимиру стоимость одного квадратного метра жилья составляет 35302 рубля.
Коэффициент доступности жилья при таком уровне цен в октябре текущего года составил 10,2 лет (в сентябре 2007 года – 9,7 лет) (данный коэффициент показывает, сколько лет семья, состоящая из двух работающих человек, получающих среднестатистическую заработную плату и, имея накопления в размере эквивалентном пяти тысячам долларов США, должна откладывать 30% от совокупного дохода семьи на приобретение двухкомнатной квартиры, площадью, соответствующей социальным нормам).[9]
Проецируя развитие местного рынка нового жилья на положение в Москве, можно предположить, что столичная лихорадка докатилась и до Владимирского региона. На повышении стоимости жилья всегда сказываются такие экономические факторы как общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, благоприятная обстановка с ценами на экспортное сырье, инфляция и удорожание строительства, развитие ипотеки.
Благодаря закону о долевом строительстве у застройщиков действительно начались проблемы, и если трудности с привлечением денежных средств до получения разрешения на строительство решаются через займы, то получение новых участков под застройку и оформление всех необходимых документов затягиваются. Соответственно количество новых объектов сократилось.
Застройщики пытаются компенсировать ожидаемые потери повышением цен на квартиры в строящихся домах. Почувствовавшие дефицит новостроек граждане увеличили свою покупательскую активность, чему немало поспособствовала развивающаяся ипотека. Результат не заставил себя долго ждать – цены начали бурно расти. Слухи о дальнейшем их росте провоцируют и тех и других. Очевидно, что рост цен в ближайшее время продолжится.
Рынок коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости Владимирской области развивается не столь высокими темпами, как жилой рынок. По мнению местных риэлторов, рынок достаточно скуден, но в последнее время на нем наблюдается бум: и с точки зрения продажи, и сточки зрения покупки. Активно растет спрос на нежилые помещения, как на первичном, так и на вторичном рынках. По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль.
Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство. Ошибки на ранних стадиях разработки проекта, концептуальные ошибки потом тяжелее всего сказываются на развитии бизнеса. Рынок коммерческой недвижимости Владимирской области типичен для индустриального региона, поэтому его нельзя сравнивать с рынком Москвы. Там активное строительство обеспечивает заполнение ниши современных площадей, отвечающих международным стандартам.
Большая часть зданий на рынке Владимирской области была ориентирована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу. Отсюда – минимум качества и удобств для потребителей. Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости Владимирской области, сложившимися к настоящему времени, являются следующие:
торговый;
офисный;
производственно – складской;
гостиничный;
В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости Владимирской области находится в фазе подъема. Однако необходимо отметить, что ситуация в отдельных секторах рынка различна.
Наиболее развиты рынки торговой и офисной недвижимости, причем безусловным лидером является торговая недвижимость, что обусловлено динамичным развитием системы розничной торговли в области. Был вновь возведен целый ряд крупных торговых объектов, одновременно идет строительство нескольких новых торговых центров, в ближайшее время власти региона планируют реализовать еще более масштабные проекты.
Основные факторы внешнего воздействия, влияющие на рынок недвижимости, являются социальный, технологический и экономический.
Социальный фактор можно считать положительным, так как происходит увеличение числа предпринимателей. Социальные стрессы рыночной экономики 90 – х годов сменились стабильностью, все больше людей адаптируется к новым условиям жизни и решает начать свой бизнес. Ежегодно регистрируется около десяти тысяч новых юридических лиц и частных предпринимателей.
Технологический фактор положительно характеризуется развитием строительных технологий. Правильная технология – залог качественной и долговечной архитектуры. Фирмы – производители и фирмы – дилеры строительных технологий для продвижения своих систем тесно сотрудничают с местными архитекторами. Во Владимирской области происходит заметный прогресс в области строительно – архитектурного комплекса, что способствует много вариантности предложения на рынке.
Экономические факторы сейчас наиболее способствуют развитию рынка. Происходит значительный рост банковского кредитования, курс валюты контролируется, а уровень инфляции не имеет значительных отклонений от прогнозируемого. Реформа налогообложения создала условия для роста деловой активности, что является залогом дальнейшей экономической стабильности.
На протяжении последних пяти лет для Владимирской области характерна положительная динамика всех основных показателей инвестиционной деятельности:
Владимирская область стабильно занимает место в пятерке лидеров среди регионов Центрального федерального по объемам привлеченных иностранных инвестиций;
наблюдается тенденция значительного увеличения доли прямых иностранных инвестиций (вложений в основные средства) в общем объеме поступлений. Именно увеличение объема прямых иностранных инвестиций считается показателем улучшения предпринимательского и инвестиционного климата, поскольку компании готовы вкладывать средства в размещение новых современных производств на территории области;
созданы современные промышленные предприятия, выпускающие конкурентоспособную продукцию в таких отраслях как машиностроение, стекольная, пищевая и химическая промышленности. Доля этих предприятий в общем объеме промышленного производства области стабильно составляет около 25%.
С развитием института ипотечного кредитования возрастает число девелоперов (застройщиков). Все более заметную роль стали играть столичные финансовые группы, стремящиеся вкладывать средства в регионы. Столичные компании приходят, хотя доходность от инвестиций в недвижимость во Владимирской области значительно ниже, чем в Москве. Москва на пять – шесть лет впереди регионов по всем показателям.
Спрос на нежилые помещения на территории Владимирской области в настоящее время растет как на первичном, так и на вторичном рынке и напрямую зависит от интенсивности роста экономики соответствующего района.
За последний год цены на рынке коммерческой недвижимости Владимирской области заметно подросли. При этом цены продаж в областном центре и в районах области заметно отличаются.
По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения офисной и торговой недвижимости в городе Владимир составила 53000 рублей за один квадратный метр. По такой цене предлагаются качественные коммерческие площади. Отдельно стоящие здания и помещения в них, требующие ремонта, либо с простой отделкой предлагаются в среднем по 16 581 руб./кв. м. Самая дешевая недвижимость – производственная. Цена на нее лежат в диапазоне от 1000 до 15000 руб./кв. м. На цену влияет характер производственной недвижимости, наличие гаражей, складских площадей и офисных помещений. В среднем цена на производственную недвижимость во Владимире составляет 6700 рублей (с учетом земельного участка).
В аренду помещения офисного и торгового назначения по состоянию на декабрь месяц текущего года предлагались по цене от 600 до 1000 руб./кв. м в месяц, среднее значение арендной ставки составило 750 руб./кв. м в месяц.
По Владимирской области цены на рынке коммерческой недвижимости выглядят следующим образом. Если недвижимость предлагается за пределами городской черты (придорожное кафе, автосервис), то цена составляла околоруб./кв. м. В городах (например, Суздале) такая же недвижимость уже стоила порядка 43 000 руб./кв. м, при этом встречались объекты стоимостью выше 80 000 руб./кв. м – весьма редкое явление даже для областного центра. Офисные и торговые помещения на первых этажах жилых домов предлагались по ценам от 25 000 до 40 000 руб./кв. м. Такой разброс цен обусловлен качеством предлагаемых помещений и их местоположением. Как правило, помещения с хорошей отделкой в проходном месте стоят дороже.
Следует отметить, что во Владимирской области достаточно развит рынок производственной недвижимости. В настоящее время в продаже находится свыше десятка крупных производственно – складских комплексов. Как правило, это предприятия советских времен, которые в настоящее время распродаются их собственниками. Площадь застройки у таких комплексов колеблется от 1000 до 3000 кв. м и выше, а площадь земельного участка составляет несколько гектар. Средняя цена на такую недвижимость составляет около 6 700 рублей за квадратный метр, причем данная цена выведена без учета площади земли.[10]
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА МУРОМ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Рынок коммерческой недвижимости города Муром в его современном состоянии пока еще остается типичным для районного аграрно – индустриального центра советского типа, удаленного от областного центра на расстояние свыше 100 км.
Механизм ценообразования, действующий на нем, еще недостаточно развит и во многом субъективен, что связано с недостаточным развитием малого и среднего бизнеса в этом городе и, как следствие, с недовостребованностью объектов нежилой недвижимости.
Таким образом, современный рынок коммерческой недвижимости города Муром Владимирской области характеризуется следующими особенностями:
неразвитость рынка коммерческой недвижимости, отсутствие профессиональных операторов рынка, что обусловлено его малой емкостью;
стагнация предложения объектов нежилой недвижимости;
медленный рост спроса на коммерческую недвижимость в силу неразвитости местного малого и среднего бизнеса и удаленности Мурома от всех основных точек роста экономики области (расстояние от Мурома до Владимира составляет 130 км);
среди предлагаемой в настоящее время в Муроме коммерческой недвижимости нет узкоспециализированных объектов (одно и то же здание легко перепрофилируется и под торговлю, и под офис, и под склад);
низкое качество отделки объектов нежилой недвижимости, обращающихся на рынке, и полное отсутствие какого – либо дополнительного сервиса для их пользователей;
наиболее популярным вариантом коммерческого использования нежилых помещений в городе Муром является в настоящее время организация в них небольших пунктов розничной торговли.
Последнее обстоятельство объясняется тем, что торговый сектор более активен и динамичен по своей природе, быстрее адаптируется к изменчивой внешней рыночной среде.
Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации, особенно в условиях продолжающегося повсеместного роста реальных доходов городского населения в стране высокий.
В соответствии с уже сделанным выше выводом об отсутствии четкой сегментации на рынке коммерческой недвижимости города Муром нам представляется не совсем корректным выделять из всей имеющейся в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости, какие – то отдельные объекты как предназначенные только для офиса.
Дело в том, что рынок офисной и торговой недвижимости – это взаимосвязанные рынки, но традиционно считается, что рынок торговой недвижимости опережает в своем развитии рынок офисов, так как инвестиции в торговлю окупаются быстрее всего.
Структура предложения. В силу указанных выше особенностей рынка коммерческой недвижимости города Муром предложение офисных площадей на данном рынке представлено в настоящее время временно неиспользуемыми нежилыми помещениями в зданиях, где расположены муниципальные унитарные предприятия или учреждения, административными нежилыми зданиями местных предприятий, переведенными в нежилой фонд квартирами на первых этажах жилых домов и квартирами, которым требуется перевод в нежилой фонд.
При этом та коммерческая недвижимость, которая действительно могла бы быть классифицирована как типично офисная – с отличной внутренней отделкой, современными средствами связи и в капитально отремонтированных и/или реконструированных зданиях используется для собственных нужд органами власти и не обращается на открытом рынке.
Конъюнктура рынка. Следует отметить то обстоятельство, что в силу неразвитости рынка коммерческой недвижимости города Мурома, здесь слабо развит как рынок ее аренды, так и рынок продажи.
Говоря о размере рыночных ставок арендной платы в Муроме, следует сказать, что офисные помещения в декабре текущего года сдавались по ценам от 400 до 650 руб./кв. м в месяц, а среднее значение арендной ставки составило 500 руб./кв. м. На величину ставки влияет близость красной лини, район расположения, качество отделки и наличие удобного подъезда для автотранспорта.
Соответственно, средняя цена продажи одного квадратного метра коммерческой недвижимости в городе Муром по состоянию на декабрь 2007 года составляла 27 000 руб./кв. м.[11]
Структура спроса. Спрос и предложение на Муромском рынке коммерческой недвижимости можно считать условно уравновешенными по причине общей неразвитости рынка и его малой емкости. Иными словами имеющийся небольшой спрос на нежилые помещения в городе Муром незначителен и поэтому пока всецело удовлетворяется имеющимся предложением. Соответственно, востребованы именно те объекты офисной недвижимости, которые были упомянуты при описании структуры предложения на рынке коммерческой недвижимости города.
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
В последние несколько лет во Владимирской области стабильно вводится ежегодно около 300 тыс. кв. м жилья. Таких темпов ввода недостаточно, в оптимальном варианте они должны быть в 4 раза больше. По прогнозам правительства к 2015 году в области будет вводиться 900 тысяч квадратных метров жилья ежегодно.
Цены на жилье во Владимирской области выросли с января по декабрь 2007 года на 20% и составили 28 400 рублей за квадратный метр. При этом во Владимире цены выше и составляют 35 302 рубля за квадратный метр.
Устойчивый экономический рост области и увеличение доходов населения привлекают в регион новых застройщиков и способствуют увеличению темпов строительства.
В ближайшее время рост цен на жилую недвижимость продолжится, что обусловлено общим ростом цен на недвижимость в России, высоким уровнем инфляции, ростом доходов населения, улучшением качества возводимого жилья и развитием строительного рынка.
Рынок коммерческой недвижимости развивается не такими быстрыми темпами, как рынок жилой недвижимости. В последнее время на рынке заметна активизация, как со стороны предложения, так и со стороны продажи, что вызвано повышением деловой активности и экономическим развитием региона.
Цены на коммерческую недвижимость в областном центре выше, чем цены по области (как и на рынке жилья). При этом цены дифференцируется по качеству и местоположению недвижимости.
Наиболее дорогая офисная и торговая недвижимости, представленные помещениями на первых этажах жилых домов. Во Владимирской области цена на такие помещения колеблется отрублей дорублей за квадратный метр.
В области наблюдается большое количество предложений по продаже производственно – складских баз. Средняя цена продажи составляет около 6 700 рублей за квадратный метр.
Ожидается, что цены на коммерческую недвижимость продолжат расти с темпами не меньше темпа инфляции, но и не выше, чем рост цен на жилую недвижимость.
КРАТКИЙ ОБЗОР
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Декабрь
2007
[1] http://*****
[2] http://www. *****
[3] Данные Аналитического отдела .
[4] http://*****
[5] http://www. *****
[6] Данные .
[7] Данные .
[8] Данные .
[9] http://www. *****/
[10] Данные .
[11] Данные .
