Методические рекомендации по применению

Жилищного кодекса Российской Федерации

УТВЕРЖДЕНЫ

приказом управления Ставропольского края -

государственной жилищной инспекции

от 1 августа 2008 г. № 4 - од

Методические рекомендации по применению

Жилищного кодекса Российской Федерации

Методические рекомендации по применению Жилищного кодекса Российской Федерации подготовлены в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Кодекс), Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

К жилым помещениям (ст. 16 Кодекса) относятся:

– жилой дом, часть жилого дома;

– квартира, часть квартиры;

– комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 Кодекса).

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ утверждены «Правила пользования жилыми помещениями».

Жилищным фондом является совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 Кодекса).

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

– частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

– государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

– муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

– жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

– специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

– индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами-собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

– жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

3. Жилищное законодательство статьей 4 Кодекса регулирует отношения по поводу:

– возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

– пользования общим имуществом собственников помещений;

– отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

– учета жилищного фонда;

– содержания и ремонта жилых помещений;

– переустройства и перепланировки жилых помещений;

– управления многоквартирными домами;

– создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

– предоставления коммунальных услуг;

– внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

– контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и др.*

________________________

*Выделенное относится к полномочиям управления Ставропольского края – государственной жилищной инспекции.

4. Статьей 20 Кодекса установлено, что:

«1. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют следующие полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям:

1) принятие нормативных правовых актов по вопросам осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

2) методическое обеспечение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

3) осуществление контроля за исполнением нормативных правовых актов, указанных в пункте 1 настоящей части, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.

2. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.»

Таким органом исполнительной власти Ставропольского края является управление Ставропольского края – государственная жилищная инспекция (далее – Управление).

5. В пределах своих полномочий Управление осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ , ст.17 Жилищного кодекса РФ).

Согласно статье17 Кодекса:

«1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан;

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств;

4. Пользование жилыми помещениями осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.».

Ответственность за нарушения, допущенные при использовании и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, наступает в соответствии с разделом 7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) «Административные правонарушения в области охраны собственности» (ст.7.21 ч.1 КоАП РФ).

Должностные лица Управления в соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ вправе применять меры административного воздействия за указанные нарушения.

5.1. В случае выявления должностными лицами Управления фактов использования жилого помещения не по назначению в отношении лиц, допустивших указанное нарушение, возбуждается дело об административном правонарушении в области охраны собственности по части 1 статьи 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». В установочной части протокола в качестве нормы, которая нарушена, следует указывать статью 17 Кодекса «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением». За данное нарушение предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или наложения штрафа на физических лиц в размере от 1000 до 1500 рублей.

5.2. Сохранность жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается своевременным проведением собственниками жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме мероприятий по поддержанию в исправном работоспособном состоянии инженерных систем и конструкций здания, своевременным и качественным проведением работ по ремонту жилых домов в установленные нормативными документами сроки.

Нормативными документами являются:

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России ;

Постановление Правительства РФ "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";

ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

За несоблюдение правил содержания и ремонта жилых помещений в соответствии со ст.7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей, на юридических лиц в размере от 40000 до 50000 рублей.

6. Государственный контроль за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, заключается в контроле Управления за состоянием помещений жилищного фонда, соблюдением порядка и правил признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-водоснабжение (горячее, холодное), газоснабжение, водоотведение).

В целях защиты прав потребителей коммунальных услуг и в соответствии со статьей 157 Кодекса Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 № 000 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам.

За нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами в соответствии со ст.7.23 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на должностных лиц в размере от 500 до 1000 рублей, на юридических лиц в размере от 5000 до 10000 рублей.

7. Должностные лица Управления осуществляют контроль и применяют в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» меры административного воздействия в отношении лиц, допустивших нарушения порядка признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.

Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания относится к полномочиям органов государственной власти РФ (пункт 12 ст. 12 Кодекса).

Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания относится к полномочиям органов государственной власти субъекта РФ (пункт 6 ст. 13 Кодекса).

Признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания относится к полномочиям органов местного самоуправления (далее - ОМС) (пункт 8 ст.14 Кодекса).

Признание жилых помещений, находящихся в эксплуатации независимо от формы собственности, осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

За нарушение порядка и правил признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для постоянного проживания в соответствии со ст.7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей, на юридических лиц от 40000 до 50000 рублей.

8. В пределах своих полномочий Управление осуществляет контроль за переводом жилого помещения в нежилое помещение (глава 3 ст. ст. 22, 23, 24 Кодекса), за переустройством и перепланировкой жилого помещения (глава 4, ст. ст.25, 26, 27, 28 Кодекса).

«Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.».

За нарушение порядка перевода жилых помещений в нежилые, в соответствии со ст.7.22 КоАП РФ, предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей, на юридических лиц от 40000 до 50000 рублей.

Постановлением Правительства Российской Федерации утверждена Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещение в нежилое (жилое) помещение.

Субъектами, привлекаемыми к административной ответственности за нарушения указанного Порядка, являются должностные и юридические лица ОМС, осуществляющие перевод помещений.

9. Кодексом введено понятие «переустройство», которое соответствует понятию «переоборудование», используемое в КоАП РФ. В случае самовольного переоборудования (переустройства) жилого помещения в установочной части протокола об административной ответственности в качестве нормы, которая нарушена, следует приводить статью 26 Кодекса «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Эта же норма указывается и в случае составления протокола об административной ответственности за самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме.

Должностные лица Управления, получив задание на проведение мероприятия по контролю в отношении граждан, являющихся нанимателями или собственниками жилых помещений и осуществляющих (либо осуществивших) перепланировку и (или) переустройство жилых помещений без разрешения ОМС (Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»), составляют протокол об административном правонарушении в области охраны собственности о привлечении этих граждан к административной ответственности, предусмотренной ч.1, ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и выдают предписание, с указанием сроков обращения в ОМС.

Протокол об административном правонарушении передается на рассмотрение должностному лицу Управления, уполномоченному рассматривать дела об административных правонарушениях в порядке, предусмотренном КоАП РФ.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями в соответствии с ч.1 ст. 7.21 КоАП РФ (самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений), предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или наложения штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей, а ч.2 ст. 7.21 КоАП РФ (самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах), предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.

Лицо, виновное в совершении указанных административных правонарушений, привлекается к административной ответственности, о чем направляется сообщение в ОМС для принятия мер, предусмотренных ч. ч. 3, 5, 6 ст. 29 Кодекса.

Статьей 29 Кодекса установлены права и обязанности собственника жилого помещения или нанимателя такого помещения по договору социального найма, допустивших самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, а также действия ОМС в отношении указанных лиц.

Согласно части 3 вышеуказанной статьи собственник или наниматель жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливает ОМС.

Жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и установленном ОМС порядке, суд общей юрисдикции по иску ОМС, при условии отсутствия решения суда о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

ОМС для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном ОМС, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в том же порядке.

Должностные лица Управления, получив распоряжение начальника управления на проведение внепланового мероприятия по контролю в отношении юридических лиц, являющихся собственниками жилых помещений и выполняющих (либо выполнивших) переустройство и (или) перепланировку жилых помещений без документов, подтверждающих разрешение ОМС (Постановление Правительства Российской Федерации ), составляют акт и выдают предписание с указанием сроков обращения в ОМС. Кроме того, направляют сообщение в ОМС для принятия мер, предусмотренных ч. ч. 3, 5, 6 ст. 29 Кодекса.

В случае выявления должностными лицами Управления нарушений правил пользования жилыми помещениями, выразившихся в порче жилых домов, жилых помещений, а равно порче их оборудования, в отношении граждан, являющихся нанимателями или собственниками таких жилых помещений, составляется протокол об административном правонарушении по ч.1 ст.7.21 КоАП РФ и выдается предписание об устранении выявленного нарушения. В отношении юридических лиц, являющихся собственниками жилых помещений, допустивших указанные нарушения, составляется акт и выдается предписание об устранении выявленного нарушения.

За переоборудование (переустройство) жилых домов и (или) жилых помещений лицами, ответственными за содержание и ремонт жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, в соответствии со ст.7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц - от 40000 до 50000 рублей.

Начальник управления – главный

государственный жилищный инспектор

Ставропольского края