«Утверждаю» Вице-премьер Правительства Калининградской области «____» ________________ 2009 года |
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
органам местного самоуправления Калининградской области, управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам по реализации положений целевой программы Калининградской области «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов» на годы, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области № 000 от 01.01.2001 года.
1. Подготовительный период
1. Орган местного самоуправления муниципального образования в течение четырнадцати дней со дня получения средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средств, предусмотренных в областном бюджете на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, принимает решение, оформленное правовым актом органа местного самоуправления, о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в Программу и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.
Правовой акт органа местного самоуправления в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- наименование управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, которому выделяются денежные средства;
- адрес многоквартирного дома, на который выделяются денежные средства;
- сумма денежных средств, выделяемых на софинансирование капитального ремонта указанного многоквартирного дома.
2. В течение семи дней со дня принятия вышеуказанного решения орган местного самоуправления муниципального образования обязан уведомить получателей о принятии решения.
В уведомлении отражается объем средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта конкретного многоквартирного дома (домов).
3. В течение тридцати дней со дня получения уведомления получатели средств софинансирования капитального ремонта открывают для этих средств отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов.
В условиях нестабильности в финансово-экономической сфере, с целью обеспечения сохранности и целевого использования средств финансирования капитального ремонта товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах рекомендуется:
1) счета для осуществления операций со средствами софинансирования капитального ремонта открывать в банках, имеющих государственную поддержку;
2) заключить трехсторонний договор (муниципалитет – банк – владелец счета), в котором указать, что средства с данного счета списываются исключительно после визирования платежа органом местного самоуправления;
3) заключить специальный договор с органом местного самоуправления о поэтапном финансировании муниципалитетом работ по капитальному ремонту, либо отразить эти положения в основном соглашении о порядке взаимодействия.
4. В вышеуказанный срок муниципалитету представляется решение общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счёт средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем 5 процентов общего объема средств, необходимых для проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
В соответствии с положениями части 2 статьи 44, части 1 статьи 46, части 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации такое решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В решении собрания может быть отражен метод сбора средств, в том числе путем включения в ежемесячный платежный документ отдельного платежа за капитальный ремонт многоквартирного дома.
Решением собрания может быть предусмотрена рассрочка платежа собственников на разумный срок, однако при этом такая рассрочка должна быть либо предусмотрена договором с подрядчиком на выполнение капитального ремонта, либо осуществлена за счет собственных средств управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
5. В тат же срок в муниципалитет представляется утверждённая общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смета расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Для определения стоимости капитального ремонта многоквартирных домов разрабатывается проектная документация в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации.
Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, то в составе проектной документации приводятся два раздела:
раздел первый — пояснительная записка с исходными данными для капитального ремонта
раздел второй — смета на капитальный ремонт.
В пояснительной записке к сметной документации содержится следующая информация:
- сведения о месте расположения объекта;
- перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации;
- обоснование особенностей определения сметной стоимости работ, в том числе полная информация о принятых в сметной документации коэффициентах, ссылки на нормативы, по которым приняты накладные расходы и сметная прибыль, другие сведения о порядке определения сметной стоимости капитального ремонта.
При составлении сметной документации на капитальный ремонт необходимо применять подготовленные Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Методические рекомендации опубликованы на официальном сайте Фонда (www. *****) в разделе «Как получить финансирование?»
Наименование глав сводного сметного расчета должно соответствовать пункту 31 Положения о составе разделов проектной документации.
В сводный сметный расчет стоимости капитального ремонта рекомендуется также включать следующие виды затрат:
- затраты на строительство временных зданий и сооружений согласно ГСНр001;
- дополнительные затраты при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время согласно ГСНр 01;
- государственный строительный надзор (ранее – технический надзор);
- проектные работы;
- экспертиза;
- непредвиденные работы и затраты 2 %.
За итогом сводного сметного расчета рекомендуется учитывать средства на покрытие затрат по уплате налога на добавленную стоимость (НДС).
Экспертиза проектной документации (в том числе укороченной, имеющей два вышеуказанных раздела) проводится в установленном порядке и может быть оплачена за счет средств, предусмотренных на финансирование капитального ремонта. Для принятия к зачету средств, использованных на изготовление проектной документации и ее экспертизу данные виды работ должны быть отражены в составе сводного сметного расчета.
6. Орган местного самоуправления муниципального образования в течение пяти рабочих дней со дня поступления вышеуказанных документов перечисляет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, на отдельные банковские счета, открытые управляющими организациями, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Учитывая сроки, установленные Федеральным законом от 21 июля 2007 года «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», поступившие в местные бюджеты средства должны быть перечислены на отдельные банковские счета, открытые управляющими организациями, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 56 дней.
2. Отбор подрядчика для выполнения работ
7. Подрядные организации привлекаются для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома товариществом собственников жилья либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией. В случае если порядок привлечения организаций для выполнения проектных работ, изготовления сметы, осуществления государственной экспертизы проекта, проведения капитального ремонта и осуществления технического надзора не установлен правовым актом органа местного самоуправления, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив либо выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация самостоятельно осуществляют привлечение указанных организаций для выполнения капитального ремонта многоквартирного дома.
Учитывая, что проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов выполняется не в интересах органов государственной власти и местного самоуправления и не по их заказу, положения федерального закона -ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» на проведение отбора подрядчиков для осуществления капитального ремонта многоквартирных домов не распространяются.
Федеральный закон -ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон о размещении заказов) регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.
Средства Фонда выделяются товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам, иным специализированным потребительским кооперативам, либо управляющей организацией в виде субсидий, следовательно, предоставление средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется не по требованиям, установленным Законом о размещении заказов.
Если заказчиками при подписании контрактов на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома выступают товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы либо управляющая организация, то нормы Закона о размещении заказов не применяются.
При привлечении подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в рамках региональной программы капитального ремонта:
- органы местного самоуправления или уполномоченные ими организации не вправе выбирать подрядчиков или устанавливать перечень организаций, которые могут быть привлечены товариществами собственников жилья или управляющими организациями в качестве подрядчиков для проведения капитального ремонта (Федеральный закон от 01.01.01 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»);
- не должна допускаться обязательная или добровольная аккредитация (регистрация) при органах местного самоуправления организаций и индивидуальных предпринимателей в целях рекомендации их товариществам собственников жилья или управляющим организациям в качестве подрядчиков для выполнения работ по капитальному ремонту;
- подрядчики не могут быть ограничены в участии в привлечении к выполнению работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в зависимости от наличия или отсутствия опыта работы в конкретном субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании;
- органы местного самоуправления не вправе принимать правовые акты, содержащие гражданско-правовые нормы, обязательные для сторон при заключении и исполнении договоров подряда по выполнению работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, и утверждать типовые договоры подряда. В качестве методический поддержки можно рекомендовать примерные договоры подряда, обеспечивающие защиту интересов товариществ собственников жилья и управляющих организаций (статьи 2 и 3, пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 42, пункт 4 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- не рекомендуется привлечение товариществом собственников жилья или управляющей организацией подрядчика без предварительного рассмотрения предложений не менее чем трех подрядчиков. Решение о выборе подрядчика должно содержать перечень подрядных организаций, предложения которых были рассмотрены и оценены.
Решение о выборе подрядной организации:
- утверждается общим собранием членов товарищества собственников жилья, либо правлением товарищества собственников жилья, если в соответствии с уставом товарищества собственников жилья это является компетенцией правления;
- принимается управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом управляющая организация при обращении к ней собственников помещений в многоквартирном доме обязана предоставить обоснование выбора подрядной организации.
Рекомендуемые критерии оценки предложений подрядчиков:
- квалификационные данные: опыт, деловая репутация, степень надежности, профессиональная компетентность инженерно-технических и других работников подрядчика и субподрядчиков;
- соответствие представленных подрядчиком предложений запросу на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома;
- предлагаемые подрядчиком технологии выполнения работ по капитальному ремонту;
- наличие добровольной сертификации подрядчика;
- гарантийные сроки на выполненные работы;
- страхование гражданской ответственности подрядчика по исполнению подрядного контракта;
- наличие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (при выполнении работ по ремонту памятника истории и культуры);
- цена предложения, включая любые вспомогательные и смежные расходы. При этом цена выполнения работ не должна быть основным критерием отбора подрядчика, так как стоимость работ определена сметой, утвержденной собственниками помещений многоквартирного дома.
Подрядчик, для принятия его предложения товариществом собственников жилья или управляющей организацией, должен представить, как минимум, следующую информацию:
- наименование (фирменное наименование) организации или фамилию, имя и отчество индивидуального предпринимателя, почтовый адрес, государственный регистрационный номер, идентификационный номер налогоплательщика;
- сведения о наличии лицензий, необходимых в случаях, установленных федеральными законами, для проведения соответствующих работ по капитальному ремонту;
- информацию о квалификации подрядчика и перечне объектов, в отношении которых подрядчик выполнял работы, аналогичные заказываемым работам по капитальному ремонту;
- краткое описание предлагаемых работ, в том числе технологий и материалов, их объективные технические и качественные характеристики;
- цена или расчет определения цены работ и краткое изложение других основных условий предложения подрядчика;
- краткое изложение порядка представления ответов на запросы, касающиеся разъяснения своих предложений.
В случае если организация, управляющая многоквартирным домом, имеет возможность самостоятельно выполнять работы по капитальному ремонту многоквартирного дома, решение о ее привлечении должно быть принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и оформлено соответствующим протоколом.
Общему собранию членов товарищества собственников жилья либо общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуется выбрать представителей собственников помещений в многоквартирном доме или общественную комиссию собственников помещений для участия в отборе подрядчиков для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.
3. Порядок финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Контроль выполнения работ.
8. Средства, полученные управляющими организациями, ТСЖ, ЖК, ЖСК на производство капитального ремонта могут использоваться исключительно на оплату установленных частью 3 статьи 15 Федерального закона видов работ по капитальному ремонту:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыш;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
- утепление и ремонт фасадов.
а также на разработку проектной и сметной документации для капитального ремонта многоквартирных домов, технический надзор и проведение государственной экспертизы такой документации.
Детализация указанного перечня работ приведена в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Методические рекомендации опубликованы на официальном сайте Фонда (www. *****) в разделе «Как получить финансирование?»
9. ТСЖ, ЖК, ЖСК либо управляющая организация обеспечивает контроль ведения подрядчиком документации, предусмотренной Градостроительным кодексом Российской Федерации (акты скрытых работ, журнал выполнения работ и пр.) и организацию технического надзора за проведением всего комплекса работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.
Рекомендуется, чтобы решение об отборе лица (организации или эксперта), осуществляющего технический надзор за осуществлением капитального ремонта многоквартирного дома было осуществлено общим собранием членов товариществ собственников жилья либо собственников помещений в многоквартирных домах.
10. Размещенные на отдельных банковских счетах средства могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более 30 процентов.
11. Оплата работ по капитальному ремонту многоквартирного дома производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома (по форме КС-2), подписанных органом технического надзора, лицами, которые уполномочены действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации и согласованных с органом местного самоуправления, а также справок о стоимости работ по форме КС-3, за исключением случая перечисления аванса.
Отказ органа местного самоуправления в согласовании акта приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома допускается только в случаях:
- нарушения перечня видов работ по капитальному ремонту, установленных частью 3 статьи 15 Федерального закона;
- превышения сметы расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, утверждённой общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае отказа органом местного самоуправления в согласовании акта приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома средства, полученные на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, в десятидневный срок подлежат возврату в местный бюджет и дальнейшему использованию на капитальный ремонт других многоквартирных домов.
12. Товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы либо выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации не вправе использовать средства, перечисленные на проведение капитального ремонта многоквартирных домов на иные цели.
13. Общему собранию членов товарищества собственников жилья либо общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуется выбрать представителей собственников помещений в многоквартирном доме или общественную комиссию собственников помещений для участия в приемке работ и подписания акта сдачи-приемки работ по капитальному ремонту.
Для осуществления контроля за ходом капитального ремонта многоквартирных домов органам местного самоуправления рекомендуется сформировать комиссии (рабочие группы) с участием лиц, осуществляющих функции технического надзора и представителей Жилищной инспекции Калининградской области.
4. Порядок расходования средств, образовавшихся в результате уменьшения стоимости проведения работ по капитальному ремонту.
14. В случае если экономия средств сформировалась в результате уменьшения затрат на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов без уменьшения объема работ, предусмотренных в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта, сэкономленные средства могут быть:
а) направлены на выполнение работ по капитальному ремонту, предусмотренных частью 3 статьи 15 Федерального закона:
· в том же многоквартирном доме, если ремонт не был комплексным;
В этом случае дополнительные работы должны производиться в пределах суммы, предусмотренной по дому в целом, без продления плановых сроков проведения ремонта.
В случае отсутствия необходимости (возможности) использовать высвобожденные средства на ремонтные работы в том же доме средства, полученные управляющей организацией (ТСЖ, ЖК, ЖСК) возвращаются в муниципалитет (в доле средств, полученных от Фонда, областного и местного бюджетов) для последующего перераспределения.
· в ином многоквартирном доме в составе реализуемой муниципальной программы капитального ремонта многоквартирных домов;
· в ином многоквартирном доме вне состава реализуемой муниципальной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Во всех указанных случаях решение об использовании средств принимается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, протокол представляется в муниципалитет.
На основании решения собрания собственников глава муниципального образования направляет в Министерство ЖКХ и строительства Калининградской области обращение с просьбой рассмотреть предложение о перераспределении неизрасходованных денежных средств.
К обращению прикладываются:
- сведения о денежных средствах, оставшихся на счетах местных бюджетов (выписка со счета местного бюджета) на момент обращения;
- пояснительная записка о причинах образования экономии средств;
- проект изменений в муниципальную адресную программу в части дополнения адресного перечня домов (включения предусмотренных ст. 15 Федерального закона о Фонде дополнительных видов ремонта, если ремонт не был комплексным), а также изменения целевых показателей выполнения программы (площадь, количество многоквартирных домов, количество проживающих человек);
- протоколы общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирных домах, дополнительно включенных на момент обращения, в соответствии с требованиями Федерального закона о Фонде, в муниципальную адресную программу;
- в случае если излишние средства образовались в результате отказа жителей многоквартирных домов от участия в программе, дополнительно представляются соответствующие протоколы общих собраний об отказе от участия в программе.
После согласования предложений муниципалитет вносит изменения в муниципальную адресную программу капитального ремонта многоквартирных домов, реализуемую с привлечением средств Фонда. При этом не подлежат корректировке сроки исполнения программы; также не допускается уменьшение доли софинансирования за счет средств местного бюджета и товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме.
Вступившие в силу изменения муниципальной программы являются основанием дальнейшего расходования средств.
б) возвращены в областной бюджет для последующего использования в соответствии с порядком, установленным Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
15. В случае если экономия средств сформировалась в результате отказа собственников от участия в Программе либо исключения одного из ранее запланированных видов работ, высвободившиеся средства подлежат дальнейшему использованию в вышеуказанном порядке.
Решение об отказе от участия в программе, либо исключении одного из ранее запланированных видов работ принимается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома и оформляется соответствующим протоколом.
16. Возврат излишних средств в областной бюджет осуществляется муниципалитетом в доле средств, полученных от Фонда и областного бюджета.
17. По мере внесения изменений в муниципальную адресную программу муниципалитет направляет в Министерство ЖКХ и строительства Калининградской области информацию о произведенных изменениях для последующей корректировки региональной программы капитального ремонта и информирования Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
18. В случае если на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из ветхого аварийного фонда запланирована сумма, недостаточная для проведения указанных в региональных адресных программах работ, необходимый объем средств может быть получен за счет средств бюджета муниципального образования, собственников жилых помещений, средств управляющих компаний. При этом не подлежат корректировке сроки исполнения программы, и не возникают основания для увеличения объема софинансирования за счет средств Фонда и областного бюджета.
5. Информационное обеспечение капитального ремонта многоквартирных домов
19. Товарищества собственников жилья и управляющие организации обязаны доводить до граждан путем размещения на досках объявлений, расположенных в каждом подъезде включенных в перечень региональной программы многоквартирных домов или в пределах земельных участков, на которых находятся такие дома, а также (при наличии) на своих сайтах в сети «Интернет» информацию:
- обо всех привлеченных товариществом собственников жилья или управляющей организацией исполнителях работ по капитальному ремонту многоквартирного дома (подрядчиках, субподрядчиках) с указанием наименований юридических лиц и (или) фамилий, имен и отчеств индивидуальных предпринимателей, наименований выполняемых ими работ, номеров контактных телефонов, факсов и (при наличии) адресов электронной почты, адресов сайтов в сети «Интернет». При изменении подрядчиков и субподрядчиков информация своевременно обновляется;
- о планируемых и реальных сроках начала и окончания выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, а при необходимости изменения таких сроков о причинах их переноса и новых сроках. Указанные сведения обновляются не реже чем один раз в месяц;
- о дате и времени приемки результатов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (не позднее, чем за пять рабочих дней до дня приемки) и о результатах приемки указанных работ.
