Методические рекомендации по формированию жилищно-строительных кооперативов

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ
ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Правовое обеспечение:

Общие положения, регулирующие правовой режим создания и деятельности потребительских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ). Подробная регламентация организации и деятельности таких кооперативов содержится в разделе V Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный кодекс РФ не регламентирует организацию и деятельность жилищных накопительных кооперативов. Нормативно-правовая база такой организации - Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" -ФЗ, который вступил в силу 1 апреля 2005 г.

Постановлением Правительства Архангельской области -пп" О мерах по реализации Федерального закона от 01.01.01 года "О содействии развитию жилищного строительства" утвержден Перечень отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, а также Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства".

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем. ЖСК может быть создано и функционировать только в конкретном доме.

Членство в ЖСК:

Членами ЖСК могут быть:

гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме;

Федеральным законом -ФЗ" О содействии развитию жилищного строительства" установлено, что Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства осуществляет передачу земельных участков Фонда в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительным кооперативам, которые созданы в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 статьи 16.5 данного Федерального закона, и удовлетворяют условиям, установленным статьей 16.5 данного Федерального закона, а также безвозмездную передачу земельных участков Фонда в собственность кооперативов и (или) граждан, являющихся членами кооперативов.

Перечень отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов:

1. Граждане, для которых работа в государственных общеобразовательных учреждениях Архангельской области или муниципальных общеобразовательных учреждениях муниципальных образований Архангельской области, государственных учреждениях здравоохранения Архангельской области, государственных учреждениях культуры Архангельской области или муниципальных учреждениях культуры муниципальных образований Архангельской области является основным местом работы, при наличии следующих оснований в совокупности:

1) общий стаж работы гражданина в указанных учреждениях составляет не менее 3 лет;

2) у гражданина отсутствует земельный участок, предоставленный исполнительными органами государственной власти Архангельской области или органами местного самоуправления муниципальных образований Архангельской области для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды после введения в действие Федерального закона от 01.01.01 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

3) гражданин является нуждающимся в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящего перечня.

2. Граждане из числа лиц, указанных в абзаце первом пункта 1 настоящего перечня, являющиеся родителями в семье, имеющей одного ребенка и более, в которой возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет, при наличии следующих оснований в совокупности:

1) гражданин является нуждающимся в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящего перечня;

2) у гражданина отсутствует земельный участок, предоставленный исполнительными органами государственной власти Архангельской области или органами местного самоуправления муниципальных образований Архангельской области для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды после введения в действие Федерального закона от 01.01.01 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Граждане, являющиеся родителями в семье, имеющей трех и более детей, из числа лиц, указанных в абзаце первом пункта 1 настоящего перечня, при наличии следующих оснований в совокупности:

1) гражданин является нуждающимся в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящего перечня;

2) у гражданина отсутствует земельный участок, предоставленный исполнительными органами государственной власти Архангельской области или органами местного самоуправления муниципальных образований Архангельской области для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды после введения в действие Федерального закона от 01.01.01 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. Нуждающимся в улучшении жилищных условий в соответствии с настоящим перечнем признается гражданин, принятый органом местного самоуправления по месту своего жительства на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также гражданин, не состоящий на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, но который при этом:

1) не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника жилого помещения;

2) является нанимателем жилого помещения по договорам социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника жилого помещения при условии обеспечения одного члена семьи общей площадью жилого помещения менее 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека.

При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной площади всех жилых помещений;

3) проживает в жилом помещении, признанном непригодным в установленном порядке для проживания, независимо от размера общей площади занимаемого жилого помещения.

Для целей настоящего перечня членами семьи гражданина признаются проживающие совместно с ним супруг (супруга) и их дети, не достигшие возраста 18 лет, а также лица, обучающиеся по очной форме обучения в образовательных учреждениях, в возрасте до 23 лет включительно на день подачи гражданином заявления о включении в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" в порядке, предусмотренном Правилами формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", утвержденными Постановлением Правительства Архангельской области -пп "О мерах по реализации Федерального закона от 01.01.01 года "О содействии развитию жилищного строительства".

Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства"

1. Настоящие Правила разработаны в соответствии с частью 5 статьи 16.5 Федерального закона от 01.01.01 года "О содействии развитию жилищного строительства".

2. Правила устанавливают порядок формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - списки граждан).

3. Списки граждан, являющихся работниками муниципальных общеобразовательных учреждений муниципальных образований Архангельской области, муниципальных учреждений культуры муниципальных образований Архангельской области формируют органы местного самоуправления, осуществляющие функции и полномочия учредителей указанных муниципальных учреждений (далее - органы местного самоуправления).

4. Формирование и ведение списков граждан, являющихся работниками государственных учреждений Архангельской области, осуществляют исполнительные органы государственной власти Архангельской области, осуществляющие функции и полномочия учредителей указанных государственных учреждений (далее - органы государственной власти):

для граждан, для которых работа в государственных общеобразовательных учреждениях Архангельской области является основным местом работы, - министерство образования и науки Архангельской области;

для граждан, для которых работа в государственных учреждениях здравоохранения Архангельской области является основным местом работы, - министерство здравоохранения Архангельской области;

для граждан, для которых работа в государственных учреждениях культуры Архангельской области является основным местом работы, - министерство культуры Архангельской области.

5. В списки граждан включаются граждане по их письменным заявлениям в органы государственной власти или органы местного самоуправления согласно перечню отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, утвержденному настоящим постановлением.

6. Для принятия решения о включении в списки граждан гражданами представляются следующие документы:

1) копии документов, удостоверяющих личность гражданина и членов его семьи;

2) копии документов, подтверждающих родственные отношения гражданина и членов его семьи (свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении);

3) копия трудовой книжки гражданина;

4) копия трудового договора, заключенного с государственным, муниципальным учреждением по основному месту работы;

5) справка кадровой службы о стаже работы в государственном, муниципальном учреждении по основному месту работы;

6) справки органов технической инвентаризации об отсутствии у гражданина и членов его семьи права собственности на жилые помещения на территории Архангельской области до вступления в силу Федерального закона от 01.01.01 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

7) документы, подтверждающие право собственности гражданина и членов его семьи на жилое помещение до вступления в силу Федерального закона от 01.01.01 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

8) документ, подтверждающий совместное проживание гражданина и членов его семьи.

7. В случае, если гражданин по месту своего жительства состоит на учете в органе местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, для принятия решения о включении его в списки граждан необходимо представить следующие документы:

1) копию документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации;

2) копию трудовой книжки гражданина;

3) копию трудового договора, заключенного с государственным, муниципальным учреждением по основному месту работы;

4) справку кадровой службы о стаже работы в государственном, муниципальном учреждении по основному месту работы.

Копии документов заверяются в установленном порядке или представляются с предъявлением подлинника. В случае представления копии документа вместе с подлинником верность копии удостоверяется представителем органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Документы (их копии), представленные по истечении шестимесячного срока с даты их выдачи, не подлежат принятию органами государственной власти, органами местного самоуправления.

8. Лица, являвшиеся получателями социальной выплаты за счет средств областного бюджета в соответствии с Порядком предоставления социальных выплат за счет средств областного бюджета работникам государственных учреждений Архангельской области и муниципальных учреждений муниципальных образований Архангельской области на приобретение жилых помещений на первичном рынке, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 25 января 2011 года (далее - Порядок), и не реализовавшие свое право на получение социальной выплаты в период действия свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья на первичном рынке (далее - свидетельство), для включения в списки граждан обращаются в органы государственной власти или органы местного самоуправления с письменным заявлением.

Документы, предусмотренные пунктом 6 настоящих Правил, в этом случае не предоставляются.

9. Для принятия решения о включении в списки граждан гражданин вправе предоставить:

1) документы, подтверждающие право собственности гражданина и членов его семьи на жилое помещение, сведения о котором содержатся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) справки (выписки) территориального органа федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости об отсутствии у заявителя и членов его семьи права собственности на жилые помещения на территории Архангельской области;

3) справки (выписки) территориального органа федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости и органов технической инвентаризации об отсутствии земельного участка, предоставленного исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды;

4) справку органа местного самоуправления городского, сельского поселения, городского округа Архангельской области, подтверждающую отсутствие у гражданина и членов его семьи жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма;

5) копию заключения о признании жилого помещения не соответствующим установленным требованиям и непригодным для проживания (при наличии данного заключения).

В случае, если гражданин по месту своего жительства состоит на учете в органе местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, для принятия решения о его включении в списки граждан, гражданин вправе предоставить справки (выписки) территориального органа федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости и органов технической инвентаризации об отсутствии земельного участка, предоставленного исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды.

10. Органы государственной власти, органы местного самоуправления запрашивают сведения, указанные в пункте 9 настоящих Правил и необходимые для включения в списки граждан, если гражданин не представил их по собственной инициативе.

11. Заявления граждан регистрируются органами государственной власти, органами местного самоуправления в день обращения.

12. Письменные заявления о включении граждан в списки граждан подлежат рассмотрению в 30-дневный срок с даты их поступления в комиссии органов государственной власти, органов местного самоуправления по рассмотрению вопросов о включении граждан в списки граждан (далее - комиссия).

В случае направления запросов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, комиссия вправе продлить срок рассмотрения заявления не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего заявление.

13. Комиссия является постоянно действующим коллегиальным органом и образовывается приказом органа государственной власти, решением органа местного самоуправления. В состав комиссии входят представители органа государственной власти, органа местного самоуправления, иные заинтересованные лица. Количество членов комиссии с учетом председателя комиссии, заместителя председателя комиссии и секретаря должно составлять не менее пяти человек.

14. Комиссия осуществляет:

проверку документов, представленных гражданами в подтверждение наличия установленных оснований включения в списки граждан;

направление в исполнительные органы государственной власти Архангельской области, органы местного самоуправления и иные организации запросов в целях получения сведений, необходимых для проверки наличия у граждан установленных оснований включения в списки граждан;

принятие решений о включении граждан в списки граждан либо об отказе во включении в списки граждан;

формирование учетного дела, которое содержит документы, явившиеся основанием для принятия решения, в случае принятия решения о включении гражданина в списки граждан;

направление письменных уведомлений гражданам, подавшим заявление, о принятом решении в десятидневный срок со дня принятия такого решения.

15. Комиссию возглавляет председатель комиссии, который:

осуществляет общее руководство комиссией;

дает поручения членам комиссии, связанные с ее деятельностью;

определяет дату и время проведения заседания комиссии;

председательствует на заседаниях комиссии;

подписывает запросы в целях получения сведений, необходимых для проверки наличия у граждан установленных оснований включения в списки граждан, и протоколы заседания комиссии.

В случае отсутствия председателя комиссии его обязанности возлагаются на заместителя председателя комиссии.

16. Секретарь комиссии:

осуществляет прием письменных заявлений граждан о включении в списки граждан;

обеспечивает участие членов комиссии в заседаниях комиссии;

готовит проекты решений комиссии и ведет протоколы заседаний комиссии;

доводит принятые комиссией решения до сведения заинтересованных граждан;

по решению комиссии вносит в списки граждан соответствующие сведения о гражданах;

ведет делопроизводство комиссии.

17. Заседание комиссии проводится по мере необходимости и считается правомочным, если на нем присутствовало не менее двух третей ее членов. Решения комиссии принимаются открытым голосованием простым большинством голосов. При равном количестве голосов мнение председателя комиссии является решающим. Решения комиссии оформляются протоколами.

Органы местного самоуправления направляют сформированные в соответствии с настоящими Правилами списки граждан в соответствующие органы государственной власти в двадцатидневный срок со дня принятия такого решения комиссией.

Списки граждан формируются в хронологической последовательности, в какой были приняты заявления от граждан о включении в списки граждан.

Списки граждан, сформированные органами местного самоуправления, органами государственной власти утверждаются распоряжением органа государственной власти в двадцатидневный срок со дня поступления списков граждан от органов местного самоуправления.

18. Основаниями для отказа во включение гражданина в списки граждан являются:

1) несоответствие гражданина требованиям, установленным в перечне отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, утвержденном настоящим постановлением;

2) непредставление или неполное представление документов, предусмотренных пунктом 6 настоящих Правил;

3) недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах.

19. Повторное обращение с заявлением о включении в списки граждан допускается после устранения оснований для отказа, указанных в подпунктах 2 и 3 пункта 18 настоящих Правил.

20. Гражданин исключается из списка граждан:

1) по собственной инициативе на основании заявления, которое подается в порядке, предусмотренном пунктом 4 настоящих Правил;

2) в случае прекращения трудовых отношений гражданина с соответствующим муниципальным учреждением либо государственным учреждением Архангельской области;

3) при выявлении органами государственной власти, органами местного самоуправления факта улучшения им жилищных условий, являющегося основанием для утраты права быть принятым в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства".

21. В целях установления факта, предусмотренного подпунктом 2 пункта 20 настоящих Правил, запрашиваются по основному месту работы гражданина сведения о гражданах, у которых на дату предоставления в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу земельного участка с коммунальной и инженерной инфраструктурой прекращены трудовые отношения с муниципальным учреждением:

органами государственной власти - в отношении работников государственных учреждений Архангельской области;

органами местного самоуправления - в отношении работников муниципальных учреждений.

22. В целях установления факта, предусмотренного подпунктом 3 пункта 20 настоящих Правил, сведения, указанные в пункте 9 настоящих Правил, запрашиваются у соответствующих органов и организаций по состоянию на дату предоставления в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу земельного участка с коммунальной и инженерной инфраструктурой:

органами государственной власти - в отношении работников государственных учреждений Архангельской области;

органами местного самоуправления - в отношении работников муниципальных учреждений.

23. В случае выявления фактов, предусмотренных подпунктами 2 и 3 пункта 20 настоящих Правил, комиссии органов государственной власти, органов местного самоуправления принимают решение об исключении гражданина из списка граждан.

24. В случае, если комиссия органа местного самоуправления приняла решение, предусмотренное пунктом 23 настоящих Правил, орган местного самоуправления в пятидневный срок направляет копию такого решения комиссии в соответствующий орган государственной власти, который исключает гражданина из списка граждан, утвержденного органом государственной власти.

В случае, если комиссия органа государственной власти приняла решение, предусмотренное пунктом 23 настоящих Правил, соответствующий орган государственной власти в пятидневный срок исключает гражданина из списка граждан, утвержденного органом государственной власти.

25. Органы государственной власти в течение трех рабочих дней со дня утверждения списков граждан уведомляют кредитную организацию о необходимости направления социальной выплаты на приобретение жилых помещений на первичном рынке жилья работникам государственных учреждений Архангельской области и муниципальных учреждений муниципальных образований Архангельской области в сфере здравоохранения, культуры, образования исключительно на цели, предусмотренные подпунктом "д" пункта 3 Порядка.

26. Контроль за соблюдением настоящих Правил осуществляют органы государственной власти.

27. Решение комиссии может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

28. Любые изменения, вносимые в списки граждан, направленные в органы государственной власти, вносятся в порядке, предусмотренном пунктами настоящих Правил.

29. Списки граждан размещаются на официальном сайте Правительства Архангельской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Типовой устав жилищно-строительного кооператива, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" Постановлением Правительства РФ "Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации" утвержден типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Разъяснения по вопросам, связанным с применением типового устава жилищно-строительного кооператива, утвержденного указанным постановлением, даются Министерством регионального развития Российской Федерации.

Типовой устав жилищно-строительного кооператива, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации содержит следующие разделы:

Виды деятельности кооператива;

Имущество кооператива;

Порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе;

Порядок внесения паевых и иных взносов членами кооператива. Фонды кооператива;

Права, обязанности и ответственность членов кооператива. Права и обязанности кооператива;

Ограничения способов распоряжения паями и порядок обращения взыскания на паи, являющиеся предметом залога;

Органы управления кооператива. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;

Общее собрание (конференция) членов кооператива;

Правление кооператива;

Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;

Ответственность должностных лиц кооператива;

Учет и отчетность кооператива;

Выплата суммы пая при прекращении членства в кооперативе;

Реорганизация и ликвидация кооператива.

Порядок приобретения членства в ЖСК:

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

В соответствии со статьей 112 ЖК РФ:

1.  Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2.  Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3.  В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4.  Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5.  Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6.  Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Органы управления и контроля жилищного кооператива:

общее собрание членов жилищного кооператива;

конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

правление жилищного кооператива;

председатель правления жилищного кооператива.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании (часть 1 статьи 117 ЖК РФ). Результат голосования зависит от количества проголосовавших членов кооператива. Соответственно, один член кооператива имеет один голос.

Состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Прекращение деятельности ЖСК

При прекращении деятельности кооперативов необходимо руководствоваться статьямиГК РФ.

В соответствии со статьей 61 ГК РФ, ликвидация кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Кооператив может быть ликвидирован:

по решению общего собрания его членов;

по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Заявление с требованием о ликвидации кооператива по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

Решением суда о ликвидации кооператива на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению его ликвидации.

Также в отсутствии специальных норм в ЖК РФ кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Общее собрание членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые органы для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что кооператив находится в процессе ликвидации.

Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации.

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами кооператива. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации, порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого кооператива, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения.

Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием кооператива.

Если имеющиеся у ликвидируемого кооператива денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества кооператива с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Представляется, что к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые членами ликвидируемого кооператива.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов кооператива.

Ликвидация считается завершенной, а кооператив - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании статьи 64 ГК РФ при ликвидации жилищно-строительного кооператива требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемый кооператив несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого кооператива;

в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

При этом требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди.

В случае недостаточности имущества оно распределяется между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса кооператива обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного кооператива.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого кооператива, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого кооператива, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.

ЖСК могут прекращать свою деятельность путем реорганизации. Общее собрание членов кооператива вправе произвести присоединение, слияние с другим аналогичным кооперативом или провести преобразование кооператива.

Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан - членов кооператива и прекращения такового у юридического лица - кооператива:

1) членство в кооперативе;

2) пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

3) полная выплата паевого взноса.

Оформить право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива вправе только после выплаты паевого взноса полностью. Кроме того, согласно главе VI ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме» (то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке). За все это собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру общей площади квартиры относительно площади дома.

После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество теперь принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений.

Во-вторых, ЖСК, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.