Пермская недвижимость: кто и что ждет федеральные сети?

Журнал «Моё дело» 09.

Пермская недвижимость: кто и что ждет федеральные сети?

Ксения Воронина

Несмотря на интерес столичных девелоперов и присутствие успешных «московских» объектов, высокую платежеспособность населения и явную востребованность крупных торговых объектов, в Перми нет «бума» торговых центров. Планомерное и плавное развитие гарантирует появление разноформатных проектов во многих районах города и постепенное знакомство пермяков с магазинами заинтересованных в освоении уральского рынка федеральных операторов.

Во многом прорыв на рынке ТЦ становится невозможен по причине дефицита земельных участков в привлекательных для развития ритейла районах города. Еще более сложная ситуация складывается на рынке помещений, готовых для размещения предприятий современных форматов торговли.

– Сегодняшняя ситуация с недвижимостью в Перми дошла до того, что на рынке осталось всего от 10 до 15 помещений большого формата, пригодных для работы супермаркета. Эти площади пока не принадлежат сетевым структурам, и их судьбу отслеживают все игроки рынка, – говорит Вадим Юсупов, директор компании «Норма» (розничные сети «НормаН» и «Виват»).

В условиях, когда на рынке работают крупные местные операторы, развивающие несколько направлений деятельности и активно осваивающие областной рынок, в то время, как пермский рынок явно не насыщен супер - и гипермаркетами и уровень конкуренции остается относительно невысоким, именно проблема с отсутствием помещений становится тормозом для развития локальных сетей и возможной экспансии со стороны федеральных компаний. Амбиции и возможности местных операторов наталкиваются на сложности с недвижимостью.

– Накопленный опыт и имеющиеся ресурсы позволили бы нам открывать 5-6 магазинов в год, но дефицит качественных площадей, соответствующих нашим требованиям (например, по ряду причин  мы отказываемся от объектов, расположенных на первых этажах жилых домов), является существенным фактором, тормозящим желаемые темпы открытия новых объектов, – поясняет Константин Томенко, директор сети «Добрыня».

В составе группы предприятий «Добрыня», куда входит одноименная сеть, действует подразделение, занимающееся строительством небольших районных торговых центров, естественным «якорем» которых и становится супермаркет «Добрыня». При этом количественные планы развития сети напрямую связываются с количеством новых ТЦ, построенных «под себя». Так, в 2007 году покупателей должны принять четыре новых торговых комплекса, и именно на такое количество увеличится число магазинов сети. Собственное строительство становится единственной возможностью получения игроками продовольственного ритейла подходящих площадей. Созданием новых объектов в самостоятельно построенных зданиях занимаются и компания «Экс» (сеть «Семья»), и «Норма». В отличие от «Нормы», которая, как и «Добрыня», делает ставку на строительство помещений, в первую очередь, обеспечивающих размещение объектов собственной сети, и готовых принять малое количество операторов других форматов торговли, «Экс» занимается строительством современных торгово-развлекательных центров масштабом больше 30 тыс. м2, приглашая в качестве fashion-арендаторов национальные сети.

На сегодняшний день в городе действует единственный ТЦ «Семья» на улице Революции (общая площадь комплекса – 32 тыс. м2, площадь продуктового гипермаркета – 4,7 тыс. м2). О востребованности проекта свидетельствует ведущееся строительство второй очереди ТЦ. «Экс» одновременно ведет строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 75,5 тыс. м2 в Уфе, – однако в столице Башкирии в качестве продовольственного «якоря» выступит не «Семья», а «Перекресток». Строительные работы начались летом этого года, объект планируется сдать в эксплуатацию в декабре 2007 года.

Где бросить якорь

В 2004–2005 годах на пермском рынке появился ряд крупных объектов разной степени успешности. Казалось бы, новые ТЦ могли стать хорошей площадкой для продовольственных «якорей», однако не во всех объектах девелоперы предусмотрели возможность деятельности игроков продуктового ритейла. Кроме ТЦ «Семья» (одной из первоначальных целей строительства которого было создание пространства для функционирования гипермаркета сети), только в «Столице», «Айсберге» и ТЦ «Семь Пятниц» покупателям предоставляется возможность приобрести продукты питания. Причем в ТРК «Столица», который большинство экспертов оценивают как самый успешный проект с максимально выдержанной концепцией, действует тот же локальный сетевой оператор «Семья». Несмотря на то, что федеральные игроки рынка продовольственного ритейла давно приглядываются к пермскому рынку, а «Столица» является проектом московского девелопера – инвестиционной группы DVI, что обусловило практически 100%-ное заполнение пула арендаторов национальными и иностранными брэндами (магазины управляются как столичными представительствами, так и франчайзи), место продуктового «якоря» сознательно было отдано сильному пермскому игроку – «Семье». Причина кроется и в том, что работы и темпы развития указанной сети позволяют говорить о высоком уровне лояльности пермяков к данной компании. В инвестиционном ресурсе компания «Экс» стала одним из соинвесторов строительства «Столицы».

– Пермский ТРК – первый региональный проект московской инвестиционной группы DVI – необычен из-за значительного числа соинвесторов: соинвесторами строительства стали сразу девять компаний, восемь из которых являются «якорями» («Семья», «Киномакс», «М. видео», «Спортмастер», «Л'Этуаль», «Старик Хоттабыч», «Планета Боулинг», «Алендвик»). Не секрет, что большое количество совладельцев вызывает сложности при возможной продаже торгового объекта целиком, сейчас инвестиционная группа DVI нацелена на политику уменьшения числа соинвесторов в своих проектах, – говорит Елена Бухарова, руководитель отдела консалтинга и развития Управляющей компании BridgeHead (подразделение группы DVI).

Выбор продовольственного «якоря» (или его отсутствие) обусловлен форматом самого торгового центра. Так, ТЦ «Айсберг», расположенный на пересечении административно-торговой улицы Ленина и улицы Попова, соединяющей автовокзал и ведущий в отдаленные районы Перми мост через Каму, выбрал в качестве продуктового оператора супермаркет «Виват».

– Общая площадь четырехэтажного ТЦ всего 8 тыс. м2, поэтому мы не могли рассчитывать на привлечение федеральной сети. В то же время не все местные операторы были готовы работать в ТЦ на маленьких площадях. В результате продуктовым «якорем» стал супермаркет «Виват». Однако сегодня мы вносим коррективы в позиционирование ТЦ и собираемся отказаться от продуктов, сделав ставку на развитие в формате городского fashion-центра, ориентированного на молодых покупателей с достатком «средний плюс», – говорит Оксана Курапина, брэнд-менеджер ТЦ «Айсберг».

ТЦ «Семь Пятниц» (общая площадь – 20,5 тыс. м2, девелопер – «Эр-Капитал») расположен в непосредственной близости от автовокзала (настолько близко, что около его фасада располагаются платформы, от которых отправляются автобусы в область) и Центрального рынка.

– В данный центр должна была быть перенаправлена часть покупательских потоков Центрального рынка. Естественно, что такое позиционирование повлияло, в частности, на выбор продуктового оператора («Пятерочка»), который, несмотря на известность и относительно успешное развитие, не позволяет торговому центру претендовать на внимание покупателей – представителей среднего класса. Кроме того, очевидной проблемой, осложняющей работу ТЦ «Семь Пятниц», являются трудности с парковкой, – рассказывает Игорь Голубев, начальник центра коммерческой недвижимости корпорации «Перспектива». 

ТЦ «Колизей» (общая площадь – 25 тыс. м2, девелопер – компания «РИАЛ») и ТЦ «Алмаз» (общая площадь – 40,5 тыс. м2, девелопер – «Сатурн-Р» – компания, управляющая одноименной крупнейшей местной сетью магазинов бытовой техники и электроники) представляют собой примеры крупных торговых объектов, в пул арендаторов которых не входит продуктовый оператор. Во многом это обусловлено архитектурными особенностями помещений ТЦ. «Колизей», открывшийся в декабре 2005 года, был создан на основе «долгостроя» концертного зала, который должен был появиться на улице Ленина по планам 1983 года (активно начавшееся строительство прекратилось спустя два года, затем было «заморожено» на 10 лет).

– Сносить уже построенные части здания, полуразрушенные за 10 лет, нам не разрешили, в результате пришлось строить пространство для современного ТЦ, оставив нетронутыми колонны и другие элементы планировки, – говорит Анжелика Аветисян, коммерческий директор ТЦ «Колизей».

«Алмаз» «появился» из масштабного здания советского «дома быта». Маленький земельный участок стал причиной того, что здание выросло до восьми этажей (иначе окупаемость объекта в центре города была бы невозможна). Однако мелкая «нарезка» помещений и отсутствие четкой навигации внутри центра привели к тому, что «Алмаз» называют новым воплощением Центрального рынка.

Несмотря на количество новых современных ТЦ, где ставки аренды колеблются от 1,4–2,2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц в «Алмазе» и до 2-3 тыс. рублей в «Айсберге» (для сравнения: ставки аренды в главном «торговом коридоре» Перми – на Комсомольском проспекте – доходит до 2-3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, стоимость продажи помещений – до 200 тыс. рублей за 1 м2), лидером по величине ставки остается пермский ЦУМ («Пермский универмаг»), находящийся на пересечении двух основных магистралей города – Комсомольского проспекта и улицы Ленина и потому притягивающий основные пешеходные и автомобильные потоки.

– Наряду с Центральным рынком ЦУМ был основным местом совершения покупок пермяками и жителями области. Хотя формат этого торгового предприятия претерпел некоторые изменения с советского времени (средняя величина отделов увеличилась с 20–30 до 100–200 м2, изменился состав пула арендаторов), планировка не позволяет ЦУМу встать в один ряд с современными ТЦ. Несмотря на это, благодаря удобному месту расположения и потребительской привычке, проходимость здесь выше, чем во всех остальных ТЦ, что отражается и на уровне арендных ставок, доходящих до 4–4,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, – поясняет Игорь Голубев.

Есть, где продавать, негде хранить

Проблемы с недвижимостью преследуют продуктовый ритейл не только в сегменте помещений для размещения супер - и гипермаркетов, – рост количества магазинов вызывает необходимость строительства современных складских комплексов.

–  На сегодняшний день рынок складской недвижимости очень плохо развит, много компаний из других регионов выходят в Пермь и находятся в поисках качественных складских помещений. Но их просто нет. Сейчас идет строительство ряда комплексов, однако им занимаются сами продовольственные операторы – крупные распределительные центры строятся «под себя», – говорит Светлана Колесова, заместитель директора компании «Финрент».

– Сегодня предложение в сегменте складской недвижимости ограничивается помещениями существовавших в советское время продовольственных баз. Высота этих помещений, как правило, не выше 5 метров, а иногда и менее, не возможно применить продуманную систему размещения товара, нет условий, которые позволяли бы отапливать данные помещения, проведено минимальное количество коммуникаций, практически отсутствуют железнодорожные пути. Кроме того, все складские комплексы находятся в черте города (улицы Васильева, Героев Хасана, Промышленная), а, следовательно, возникают проблемы транспортных заторов. Арендные ставки на отапливаемые складские помещения находятся в районе 100–130 рублей за 1 м2 в месяц, неотапливаемые – 30–50 рублей за 1 м2, конкретная ставка зависит от формы сдачи площадей, формы взаиморасчетов между арендодателем и арендатором. После банкротства завода «Велта» ряд компаний занялся редевелопментом бывших производственных помещений. Условия здесь немного лучше – высота помещений достигает 11 и 16 метров. В настоящее время строительством распределительного центра на территории «Велты» занимается в частности компания «Норма», – рассказывает Игорь Голубев. Инвестиции в создание РЦ «Нормы» площадью около 20 тыс. м2 оцениваются в $15–17 млн.

Компания «Экс» также занимается строительством РЦ (пока отсутствие складских помещений заставляет хранить товар непосредственно в магазинах, что, впрочем, вызывает массу сложностей с обеспечением регулярности поставок), площадь которого составит не менее 10 тыс. м2. Компания «Фуд-Трэйд» – франчайзи сети «Пятерочка» в Перми – тоже заявляет о собственных проектах в сфере складских комплексов: планируется создание совместного предприятия с голландским логистическим оператором Frans Maas. 

– Пока уровень доходности в торговой и офисной недвижимости не снизится, немногие девелоперы будут строить склады. Строительство будет вестись или «под себя», или для конкретного клиента, – считает Светлана Колесова.

– Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости будет связано с дальнейшим ростом местных сетей и формированием данного рынка за счет московских операторов крупных форматов. Будут ли федеральные сети строить склады самостоятельно или воспользуются услугами местных складских девелоперов зависит от политики конкретной компании. Кроме того, надо учитывать, что вопрос выделения участка под строительство решается на административном уровне, поэтому городские власти скорее отдадут предпочтение местным девелоперам, – говорит Игорь Голубев.