Анализ среды и местоположения объекта оценки

АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание месторасположения объекта оценки

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Объект оценки расположен среди других частных домовладений, подъезд к нему осуществляется с улицы Мадояна.

Домовладение удалено от объектов, неблагополучно влияющих на экологическую ситуацию в месторасположении объекта оценки.

В прилегающей к домовладению, зоне имеется достаточное озеленение.

Жилой дом расположен в зоне с хорошо развитой инфраструктурой.

Земельный участок характеризуется развитой сетью водонаполненных коммуникаций, находится в квартале, застроенным жилыми и нежилыми зданиями, освещенностью в ночное время, уборкой территории в любое время года. В непосредственной близости от жилого дома не проводятся строительные работы.

Зона характеризуется низким потоком пешеходов.

По прилегающим дорогам движение осуществляется круглосуточно и круглогодично с высокой интенсивностью.

Местной осадки грунта вокруг здания не обнаружено. Подземные выработки отсутствуют. Зона не использовалась под свалку отходов. Жилой дом не является памятником истории и архитектуры.

Зона уверенного приема телепередач и применения сотовой связи.

Домовладение расположено вне зоны оползневых явлений, а также вне закарстованных зон. Техническое состояние соседних построек в целом хорошее.

Местоположение оцениваемого объекта приведено на фрагменте карты города.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Краткая характеристика земельного участка, на котором расположены улучшения, приведена в нижеследующей таблице.

№ п/п	Наименование	Значение
1	Площадь земельного участка, м2	875,00
2	Кадастровый номер	61:44:06 23 01:0022
3	Категория земель	Земли населенных пунктов
4	Фактическое использование (характер деятельности)	Эксплуатация домовладения
5	Сервитута	Отсутствуют
6	Форма участка	Правильная
7	Неблагоприятные условия окружающей среды	Не выявлены

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, здание кирпичное, 2000 года постройки. Сведения о группе капитальности в техническом паспорте отсутствуют, по описанию конструктивных элементов дома - I группа капитальности.

Согласно техническому паспорту инвентарный № 000/6 составленному по состоянию на 21.05.2007 г. площадь всех частей здания составляет 560,4 м2.

Свидетельство о государственной регистрации серия 61 АБ № 000 от 01.01.2001 г. выдано на жилой дом площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений).

Характеристика основных строительных конструкций жилого дома:

Стены и перегородки: кирпичные.

Перекрытия и покрытия: железобетонные.

Крыша: металлочерепица.

Полы: бетонные, покрытые мраморной, керамической плиткой, ковролином.

Проемы оконные: металлопластиковые.

Дверные проемы: деревянные.

22 сентября 2008 г. оценщиком был произведен осмотр оцениваемого жилого дома, в результате которого было выявлено, что в настоящее время объект оценки эксплуатируется. Состояние всех помещении дома - отличное.

Экспликация помещений объекта оценки приведена в нижеследующей таблице.

Литер по плану	Этаж	№ комнаты	Назначение комнаты	Площадь, м2	Высота, м
К	Поколь				3.04
		1	Котельная	20.8
		2	Совмещенный санузел	2.1
		3	Кладовая	0.8
		4	Кладовая	19.0
		5	Подсобная	20.4
		6	Подсобная	42.8
		7	Подсобная	17.1
		8	Сауна	3.4
		9	Бассейн	24.3
			Итого (цокольный этаж):	150.7
К	1
		1	Коридор	6.2	3.08
		2	Подсобная	16.2
		3	Жилая комната	43.1
		4	Лестница	5.1
		5	Совмещенный санузел	15.2
		6	Коридор	8.2
		7	Кухня	19.8
		8	Совмещенный санузел	3.6
		9	Жилая комната	16.0
		10 х	Веранда	37.5
		11 х	Холодный коридор	9.4
			Итого (1 этаж):	180.3
К	2
		1	Жилая комната	48.3	3.16
		2	Совмещенный санузел	13.4
		3	Встроенный шкаф	2.5
		4	Кладовая	0.6
		5	Лестница	4.3
		6	Жилая комната	22.2
		7	Встроенный шкаф	0.3
		8	Встроенный шкаф	0.3
		9	Жилая комната	15.2
		10	Жилая комната	27.9
			Итого(2 этаж):	135.0
к	Мансарда
		1	Жилая комната	86.9	3.06
		2	Совмещенный санузел	3.8
		3	Кладовая	3.7
			Итого (Мансарда):	94.4
			Всего (лит. К):	560.4

Состояние внутренней отделки помещений можно охарактеризовать, как отличное. На первом, втором и цокольных этажах, стены оштукатурены, покрашены, оклеены обоями, облицованы керамической плиткой, потолки подвесные из гипсокартоновых конструкций, на полу - мрамор, керамическая плитка, ковролин. В мансарде стены обшиты деревянной рейкой, полы - паркет.

Оконные проемы - металлопластиковые, лестницы и дверные проемы - деревянные.

В санузлах полы и стены облицованы керамической плиткой, состояние сантехнических устройств - отличное.

Внутренние сантехнические устройства: электричество, водоснабжение, канализация, газ.

На основании проведенного обследования на дату оценки были сделаны следующие выводы:

§  техническое состояние строительных элементов дома отличное;

§  хорошее качество СМР на оцениваемом объекте и надлежащее их техническое обслуживание позволяет обеспечить нормативный срок эксплуатации данного дома;

§  внешний вид жилого дома отличный;

§  вышеперечисленные выводы по состоянию дома учтены при определении его рыночной стоимости.

На нижеприведенных фотографиях приведен фотообзор объекта оценки.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одна из важнейших составляющих развития любого города или района – его рынок недвижимости. В Западном жилом массиве он уникален. Масштабная застройка огромного Ливенцовского района пойдет на пользу Западному району. Поскольку вместе с новостройками будет развиваться инфраструктура, появляться рабочие места, крупнейшие компании открывать свои филиалы и представительства. Все это, несомненно, повлияет на цены жилой недвижимости, в частности на «вторичный рынок». Со слов ведущих специалистов агентства недвижимости «Дон-МТ», сейчас наблюдается оживление этого рынка. Рост цен будет продолжаться до нового года. Квадратные метры в квартирах с разным количеством комнат дорожают непропорционально. Сильнее всего рост цен заметен на однокомнатных квартирах. За 4 месяца с мая по август он составил 16,5%. Средняя цена предложения 1 м2 в однокомнатных квартирах западного района увеличилась сруб. доруб. Для сравнения - в четырехкомнатных апартаментах цена 1 м2 за то же время выросла всего на 3,2% сдорублей.

Западный район активно строится. На улице Извилистой сейчас есть возможность приобрести квартиры в новых панельных десятиэтажных домах, а на улице Стабильной возводятся объекты различного формата, но все они тоже отличаются высоким качеством современного жилья. А их «разнометровость» позволяет выбрать наиболее подходящий по цене. Например, новенькая однокомнатная квартира площадью 40 метров в 16-и этажном доме продаётся за 2,2 миллиона рублей.

Изюминка Западного района - частный сектор. В секторе домовладений существует огромный выбор участков для будущего строительства. В Западном жилом массиве у покупателя есть самый широкий выбор вариантов из тех предложений, что имеются в дачных товариществах. Цена земельного участка площадью 6 соток, пригодного для застройки, колеблется от 1,5 до 6 миллионов рублей и выше. В зависимости от расположения и наличия коммуникаций на участке.

Рынок коммерческой земли будет пополняться за счет кварталов частных домовладений. Рынок земли в Ростове риэлтеры считают наиболее динамичным. За год земля здесь подорожала минимум на 50-60%, а самые интересные участки в центре города успели вырасти в цене в 2-3 раза. Наряду с мелкими участками в несколько соток активным спросом стали пользоваться площадки от 15 соток до 0,5 га - для последующего строительства жилых домов, торговых и офисных объектов. Но такие свободные площадки сегодня могут образовываться лишь за счет расселения и объединения более мелких участков в частном секторе.

Цена за сотку земли в городе колеблется в очень широких пределах: от $ 20 тыс. на окраинах до $ 150 тыс. в центре. В спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) сотка земли под жилую недвижимость (не на магистрали) сегодня может стоить $ 30-40 тыс. и выше. В центре такой участок потянет на $ 100-150 тыс. за сотку. Такая же ситуация с участками под офисы и магазины. Земля на районных магистралях и оживленных улицах под коммерческую застройку обойдется в $ 20-70 тыс. и более за сотку в зависимости от местоположения.

Расселение может быть прибыльным бизнесом.

В отличие от Москвы или Питера в Ростове очень много земли в городской черте занято частными домовладениями и промышленными предприятиями. Не составляет исключения и центр города, где присутствуют целые локальные кварталы из частных домов и производственных площадок. По мнению риэлтеров, именно в таких местах скрыта перспектива развития этой территории на ближайшие 10 лет. Хорошая доходность операций от расселения домовладений и «очистки» документов с целью последующей перепродажи крупному застройщику способствует активному развитию этого сектора рынка.

Участки от 15 соток идо 0,5 га (50 соток) - сегодня наиболее востребованный сегмент. Учитывая существующие ограничения по этажности в центре города, наиболее выгодно приобретать участки выше ул. Красноармейская, где есть возможность построить здание в 15-17 этажей. Спросом пользуются участки на пр. Семашко, в районе ипподрома. Год назад они стоили $ 50-60 тыс. за сотку. За прошедший год цена на них удвоилась.

Основным покупателем мелких участков на оживленных улицах остается малый бизнес. Весьма востребованы участки в 6-10 соток, выходящие фасадом на ул. Королева, пр. Стачки, Коммунистический, 40-летия Победы, ул. Малиновского. Новые владельцы строят здесь магазины, кафе, автосервисы и т. д. Приобретая частные домовладения (участки) для последующей перепродажи или возведения коммерческого объекта, нужно обращать внимание на статус земли. Если она не выкуплена, ее необходимо приобрести в собственность, иначе возможны ситуации, когда крупный застройщик, пожелавший возвести здесь свой объект, сможет отселить вас через суд, предложив среднерыночную цену за участок. А с владельцем земли ему придется долго торговаться о цене объекта.

По мнению риэлтеров, сегодня весьма востребованы участки в 30-60 соток на пр. Стачки, Ленина, ул. Текучева, Нансена, Таганрогском шоссе. Цены на них составляют $ 20-70 тыс. за сотку, но предложения по продаже таких объектов единичны. Промышленные (нежилые) территории с подобной площадью давно распроданы, владельцы существующих крупных участков (промбаз, действующих предприятий, землеотводов в 1,5-3 га и больше) обычно не рассматривают варианты реализации своих объектов как частями, так и в целом. Поэтому, основным источником пополнения вторичного рынка земли участками в 20-50 соток в ближайшие 2-3 года, будет расселение домовладений, расположенных вдоль таких улиц. Этот процесс уже вовсю идет на ул. Красноармейская, где многие участки застроены зданиями бизнес-назначения и отселение идет уже за фасадами, а многие сделки направлены на укрупнение имеющейся земельной собственности.

Инвесторам стоит обратить внимание на участки, расположенные на улицах, ответвляющихся от магистралей районного и трансрайонного назначения (ул. Еременко, пр. 40-летия Победы), комплекс улиц между окончанием пр. Нагибина и началом пр. Космонавтов, улицы на въезде в микрорайоны Каменка и Военвед. Точечное появление уже эксплуатируемых бизнес-объектов на фасадах, неплохая транспортная доступность, реальные цены на отселение, большое количество ветхих домовладений - все это предполагает привлекательное оперирование в данных районах.

Сегодня застройщики активно скупают привлекательные участки земли (от 20 соток, от $ 50 тыс. за сотку) в крупных спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) для возведения жилой недвижимости. На рынке предлагаются и большие (от 1 га) участки в Александровке, на 2-м поселке Орджоникидзе. Там цена меньше - от $ 20-30 тыс. за сотку, но участки эти, по мнению риэлтеров, менее перспективны.

Низкая цена таких предложений не означает более низких затрат при последующем строительстве. В этих районах хуже развита коммунальная инфраструктура, и затраты строителей на коммуникации могут быть весьма существенными. Кроме того, новые квартиры в таких районах реализовать сложнее, чем на Северном или Западном.