Управление жилой недвижимостью ("Недвижимость & Цены") Покупая новую квартиру, комнату или жилой дом за городом, каждый из нас теперь может стать членом частной или общественной организации. Так называемых бесхозных домов скоро не будет. Новый Жилищный кодекс РФ значительно расширяет возможности ускоренного реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) с тем, чтобы каждый жилой дом имел своего хозяина‑собственника, домовладельца. Помимо уже известных нам ЖСК, ТСЖ, ЖК, кондоминиумов, РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ к управлению жилой недвижимостью будут привлекаться частные компании, юридические и физические лица, различные гражданские объединения, включая самих жильцов.
Вопросами эффективности управления жилой недвижимостью в нашей стране всерьез никто никогда не занимался. Если раньше все жилье находилось в руках государства и мы ни о чем не заботились, но и не могли что‑то решать, то сегодня иная картина. Почти каждый из нас — собственник. Жилая недвижимость (квартиры, дома, дачи, земля) свободно продается и покупается. Доля частной собственности в жилом секторе России превышает 75 %, и лишь одна четверть составляет неприватизированное жилье. Общую схему управления жилой недвижимостью можно представить в следующем виде.
Частное управление
Безусловно, в перспективе ведущее место займет частное управление жилой недвижимостью. Основная форма управления — ТСЖ, которые создаются на вторичном рынке недвижимости путем объединения собственников квартир и комнат. Цели товарищества — обеспечение наиболее эффективных методов эксплуатации всего жилого объекта (дома, здания) как целостного единого комплекса и улучшение качества коммунально-бытовых услуг, оказываемых жильцам со стороны различных ведомств, фирм и служб.
Довольно часто председателем ТСЖ избирают кого‑то из жильцов, скажем того, кто наиболее активен и проявил инициативу для проведения общего собрания. А потом выясняется, что человек далек от понимания проблем, которые возникают в процессе эксплуатации здания. Безусловно, выбор управляющего частным жилым домом — прерогатива правления и общего собрания ТСЖ. Однако, как показывает практика, эффективнее нанимать руководителя (управляющего) по контракту из числа специалистов, имеющих профессиональные знания и опыт работы в сфере недвижимости.
Частное управление несколькими жилыми домами предусматривает создание ЖСК или кондоминиума, в составе которых помимо квартир и комнат могут быть также объекты коммерческой недвижимости, например: офисы, фитнес-клубы, гаражи, магазины, расположенные на первых этажах, в подвалах или пристроенных зданиях.
Если жилой дом муниципальный и в нем нет частных структур (ТСЖ, ЖСК и др.), а таковых — большинство в любом городе, то в данном случае муниципальные организации (районная управа, префектура, Департамент ЖКХ, городские и районные жилищные комитеты) вправе нанимать частную компанию.
Частная компания как управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищный фонд и по заключенному заранее контракту с местными органами власти ведет оперативное управление недвижимостью.
Задачи частной компании: улучшать жилищно-коммунальное обслуживание жителей подведомственных домов; предоставлять населению жилых домов и комплексов все оговоренные услуги, обеспечивать надлежащее содержание ЖСК, проводить ремонт; вести строгий контроль за расходованием денежных средств населения (квартплаты) и выделенных бюджетных финансов с учетом разницы в тарифах на коммунальные услуги.
На рынке жилищно-коммунальных услуг частная компания выступает заказчиком, например, озеленения придомовой территории, уборки и вывоза мусора, установки домофонов и систем видеонаблюдения, а также ремонта квартир и бытовой техники на основании заявок жильцов и т. д.
Частная компания может значительно расширить перечень услуг (платных и бесплатных) для жильцов дома, создавая современный сервис. Завоевав высокое доверие и авторитет в доме, она сможет исполнять различные индивидуальные заказы от жильцов: установка телефона, ремонт сантехники, доставка на дом продуктов, лекарств, присмотр за квартирой во время отпуска и т. п. В Москве есть даже такие примеры, когда сотрудники частной компании, обслуживающие жилой дом, совершенно бесплатно отвозят детей в садик и вечером забирают их оттуда, если родители (или одинокая мать) еще не вернулись с работы.
Участие частных компаний в управлении жилыми домами и коммерческом обслуживании их жителей будет способствовать реформированию ЖКХ в интересах той части населения, которая способна оплачивать данные услуги. А что же с муниципальными домами, где жильцы не смогут нанять такую организацию?
Общественное самоуправление
Объединения жителей (жильцов, в том числе неприватизированных квартир и комнат, и простых нанимателей жилья) — это некоммерческая организация, которая может ускорить процесс реформирования ЖКХ, основываясь на следующих принципах самоуправления:
сокращение времени реализации принятых решений, распоряжений и постановлений;
более качественное исполнение поручений по обслуживанию жилых объектов;
контроль за деятельностью всех исполнителей;
общественная и гласная оценка результатов работы РЭУ, ЖЭКов, ДЕЗов и других организаций;
привлечение к участию в управлении собственным жилым комплексом большего количества людей (жильцов), частных предпринимателей, бизнесменов;
демократический и коллегиальный выбор руководителя, членов правления (совета жильцов) из числа профессиональных специалистов;
устранение административных и директивных методов управления и переход к полной хозяйственной самостоятельности по оказанию коммунальных услуг.
Коллективы (домовые общины, комитеты, содружества) создаются по инициативе и желанию самих жильцов. Известна основная форма коллективного самоуправления жилой недвижимостью — домовой комитет (домком).
Важнейшее преимущество коллективного самоуправления жилой недвижимостью состоит в том, что каждый человек, проживающий в доме, может обратиться в домком с любой просьбой, заявкой на бытовые услуги (ремонт, установка, подключение) или подать жалобу на плохое обслуживание. Все мнения и предложения жильцов могут быть рассмотрены быстро и оперативно.
Домовые комитеты будут постоянно информировать жильцов обо всех изменениях и плановых мероприятиях, проводимых в жилом доме. У подъездов планируют установить специальные информационные стенды о работе органов коллективного самоуправления.
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом:
непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир;
уравление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом;
управление профессиональной управляющей компанией (УК).
Способ первый «Сделай сам»
Первый способ хорош тем, что хозяева квартир лично, без посредников решают все вопросы, касающиеся родного домовладения. Эта система управления позволяет постоянно быть в курсе всех «жилищных дел» и контролировать их ход. Любые решения - от глобальных вопросов типа реконструкции и капремонта до ежедневной «текучки» вроде увольнения нерадивой уборщицы - принимаются общим собранием жильцов-собственников. В особнячке на квартир соседи при большом желании смогут собираться более или менее регулярно. А можете себе представить общие встречи жильцов 20-этажного 8-подъездного дома? Тут придется подумать о других способах управления.
Способ второй
По новому Жилищному кодексу товарищество собственников жилья создается только в том случае, если в него вступают хозяева квартир, имеющие в общей сумме более 50 процентов голосов в домовладении.
Не все знают, что в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2 - 3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.
Товарищества, где количество голосов членов недотягивает до нормы, в том числе такие ТСЖ, созданные до вступления в силу нового ЖК, должны ликвидироваться (ст. 141 кодекса).
Способ третий. Управленцы-профессионалы
Создавать ТСЖ хотят и готовы не все. Впрочем, даже при наличии товарищества руководить домовладением будут обычные хозяева квартир, не искушенные в вопросах управления жилищно-коммунальным хозяйством. Если не хотите, чтобы ваш дом управлялся методом «проб и ошибок», можно обратиться к профессионалам - в управляющую компанию (УК).
Если в доме создано ТСЖ, то выбор компании происходит на общем собрании членов товарищества. Здесь же большинством голосов утверждается содержание договора с УК, где оговариваются условия ее работы, в том числе расценки. Заключает договор с компанией само товарищество, поэтому при появлении претензий к «управленцам» защищать права жильцов будет ТСЖ.
Если товарищества в доме нет, то выбор УК и утверждение условий договора происходят на общем собрании хозяев квартир. Затем управляющая компания заключает договор с каждым жильцом-собственником. Отказаться от этого нельзя, даже если вы не участвовали в собрании и (или) не одобряли текста договора. При попытке уклониться от его подписания УК вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
ЭТО ПРИГОДИТСЯ
Как выбрать надежную управляющую компанию?
Чтобы было из чего выбирать, можно дать объявление в местной прессе: требуется УК.
- Ознакомьтесь с работой УК на других объектах, побеседуйте с жильцами домов, которые уже обслуживает эта компания. Большой плюс, если УК имеет сертификат, подтверждающий качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. О надежности частной управляющей компании свидетельствует и ее аккредитация при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ.
Перед одобрением и заключением договора внимательно ознакомьтесь с условиями, предлагаемыми компанией. Важен вопрос об ответственности УК за некачественную работу. Защитить свои права жильцы смогут, даже если в договоре вообще не окажется пункта об ответственности. В таких случаях будут применяться Закон «О защите прав потребителей», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением правительства РФ от 26.09.94 № 000, и постановление правительства Москвы от 24.02.98 № 000, определяющее порядок снижения платы за жилищно-коммунальные услуги при нарушении качества и сроков их предоставления. Те управляющие компании, которые стремятся честно работать, будут сами заинтересованы в отстаивании и защите прав жильцов, доверивших управление своими домами УК.
* Сервейинг - комплексное профессиональное управление недвижимостью в интересах собственника.
Проводим общее собрание жильцов
Все «судьбоносные» решения - о способе управления домом, выборе управляющей компании и др. - принимаются на общем собрании жильцов - собственников квартир. Подробные правила содержатся в статьяхЖилищного кодекса. Будьте готовы к тому, что:
о дате, месте и повестке собрания жильцов необходимо известить не менее чем за 10 дней;
собрание считается состоявшимся и вправе принимать решения, если в нем участвуют собственники квартир, обладающие более чем 50 процентами голосов;
возможно заочное голосование;
решение, принятое общим собранием, обязательно для всех собственников жилых помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в собрании и (или) не голосовал (ч. 5 ст. 46 ЖК).
ВАЖНО Приступая к выбору управляющей компании, надо решить два основных вопроса: а) какой набор услуг вам необходим; б) сколько вы готовы платить за них. При этом имейте в виду, что жильцы-собственники вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Но! По закону этот перечень должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания. Поэтому для определения минимально необходимого набора работ и услуг лучше привлекать специалистов.
Составляем договор с управленцами
Перечень обязательных пунктов договора с управляющей компанией (УК) перечислен в ст. 162 Жилищного кодекса. Итак, должны быть указаны:
1. состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Так, обсуждая условия договора на общем собрании, жильцы могут решить, что содержание инженерного оборудования и строительных конструкций здания поручается УК, а придомовая территория не включается в перечень «управляемого» имущества. За ней граждане будут ухаживать самостоятельно либо наймут дворника напрямую, без посредничества управляющей компании;
2. перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг;
3. порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей.
Обратите внимание: расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают региональные и местные власти;
4. порядок осуществления контроля за работой управляющей компании.
По закону УК не реже чем раз в год предоставляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора.