Реализация права частной собственности на землю

,

доцент кафедры государственно-правовых

дисциплин Моск. гор. педагогического ун-та,

канд. юрид. наук

Реализация права частной собственности на землю

В статье раскрыты основные направления реализации права частной собственности на землю в России. На основе правового анализа законодательной базы, направленной на регулирование земельно-имущественных отношений, выявлены трудности по реализации гражданами права частной собственности на землю.

Ключевые слова: земельная реформа; частная собственность на землю; приватизация земли; крестьянское (фермерское) хозяйство.

Согласно части 2 статьи 9 Конституции РФ земля, и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ[1]).

Право частной собственности на землю имеет ярко выраженный аграрный характер, так как большинство земельных участков предоставлены в собственность граждан и юридических лиц. Доминирующим субъектом данного права выступают граждане, в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство и личное подсобное хозяйство.

Действующее законодательство предусматривает виды частной собственности на землю: а) индивидуальная (личная) собственность, когда земельный участок предоставляется для ведения садоводства, огородничества, дачного и личного подсобного хозяйства, а также для индивидуального жилищного строительства; б) общая собственность (общая совместная и общая долевая).

Земельные участки, как правило, находятся в общей собственности у супругов, если договором между ними не установлено иное (ст. 256 ГК РФ[2], ст. 35 СК РФ[3]), а также в собственности крестьянских (фермерских) хозяйств (ст. 257 ГК РФ). В общей долевой совместной собственности земельный участок может находиться в собственности юридических лиц (СНТ, ДНТ, ТСЖ, ГСК и др.).

Право собственности и иные вещные права на земельные участки, возникают по основаниям и способами, установленными гражданским и земельным законодательством, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[4].

Одним из способов приобретения земельного участка в частную собственность является приватизация[5]. Отношения в сфере приватизации муниципального имущества регулируются законодательством, имеющим комплексный характер и включающим в себя нормы гражданского, земельного, административного, муниципального, финансового и иных отраслей, причем как материального, так и процессуального права[6].

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Федерального закона от 01.01.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»[7]).

Статья 217 ГК РФ отдает приоритет законодательству о приватизации применительно к порядку и условиям приватизации государственного и муниципального имущества. Однако гражданское законодательство распространяется и на земельные отношения, но лишь в той мере, в какой данные отношения не урегулированы земельным законодательством.

Закон о приватизации вносит существенные коррективы и в способы продажи имущества, так как он позволяет участвовать в приватизации той части предпринимателей, которые не обладают достаточными размерами средств. В силу статьи 28 Закона о приватизации, приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений и сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством (ст. 11 Закона города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы»[8]).

При приватизации зданий и сооружений передается в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания приватизируемой недвижимости в порядке и на условиях, которые установлены законодательством.

Согласно части 3 пункта 4 статьи 12 НК РФ[9] земельный налог и налог на имущество физических лиц устанавливаются настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в соответствующий орган, в компетенцию которого входит распоряжение истребуемым земельным участком, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта такого участка. Однако процедура получения от органа местного самоуправления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории фактически не были урегулированы ни ЗК РФ, ни землеустроительным законодательством, ни законодательством о государственных и муниципальных услугах, что позволяло органам местного самоуправления самостоятельно определять перечень правоустанавливающих документов на земельные участки[10].

Органы местного самоуправления в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, на основании заявлений указанных граждан могут оказывать им содействие в подготовке необходимых документов для проведения в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости»[11] государственного учета таких земельных участков, созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав на них.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года. Право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и иными федеральными законами. Процедура приобретения прав на земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, собственниками строений или сооружений, расположенных на указанном земельном участке, урегулирована статьей 36 ЗК РФ.

Перечень норм, предусматривающих порядок реализации перечисленных выше положений, установлен Федеральными законами: от 01.01.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[12].

Нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность ‒ влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей (ст. 7.34 КоАП РФ от 01.01.2001 [13]).

С 1 сентября 2006 года право собственности на жилые дома и строения, гаражи и иные хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, подтверждающих факт создания объектов. Со вступлением в силу Закон о «дачной амнистии» граждане имеют право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории огородного, садового, дачного, гаражного некоммерческого объединения.

В случае, если ни один из членов огородного, садового, дачного, гаражного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, то исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе запросить дополнительно следующие документы: удостоверенная правлением некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, в которой включены сведения о некоммерческом объединении.

В течение 14-ти рабочих дней после подачи необходимых документов исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления такого земельного участка, принимает решение о предоставлении участка в собственность. С этим решением гражданин обращается в территориальные органы Росреестра (ФГУ «Земельная кадастровая палата») для регистрации права собственности на земельный участок. В случае принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка заявителю направляется письменный ответ.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства Москвы от 01.01.2001 «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность»[14] Департаменту земельных ресурсов города Москвы предоставлены полномочия утверждать схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории на основании проектов межевания территории города Москвы, заключать от имени Правительства Москвы договоры купли-продажи земельных участков и подписывать соответствующие акты приема-передачи земельных участков.

Департамент земельных ресурсов города Москвы осуществляет прием и рассмотрение заявлений, сбор необходимых документов и материалов для принятия решений о предоставлении земельных участков и подготовку проектов решений о предоставлении земельных участков в частную собственность по принципу «одного окна», что существенно сокращает срок подготовки и согласования документов[15].

К заявлению о предоставлении в собственность земельного участка, занятого находящимся в собственности заявителя зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования, прилагается также свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке (нотариально заверенная копия).

Обязанность по получению указанных выше документов возложена на соответствующие исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления в порядке информационного межведомственного взаимодействия в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»[16].

Самым большим барьером при приобретении земельных участков выступают требования администрации о представлении документов, подтверждающих государственную регистрацию прав собственности на каждое строение.

Земельный участок под многоквартирным домом бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета, то есть с момента возникновения участка как объекта гражданских, в том числе вещных прав (ст. 16 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[17]).

Для перехода права собственности на земельный участок под многоквартирным домом не требуется ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни заключения гражданско-правового договора, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на такой участок.

В Законе о кадастре недвижимости в случае принятия решения о приостановлении или отказе в проведении учета предусмотрено возвращение межевого плана на доработку с предварительным изготовлением копии, а также ее заверением территориальными органами Росреестра. Если решение о приобретении в собственность земельного участка уполномоченный орган власти не принимает или отказывается в собственности, то граждане и юридические лица вправе в судебном порядке обжаловать, либо бездействие органов власти, либо его отказ.

Несмотря на совершенствование гражданского, земельного и административного законодательства, направленного на снижение административных барьеров и повышение качества и доступности государственных и муниципальных услуг, в том числе в области земельно-имущественных отношений, реализации права частной собственности на землю в России остается затратной по времени и практически непосильной для граждан, не имеющих юридического образования.

Литература.

1. Конституция РФ от 01.01.2001.

2. Налоговый кодекс РФ (Часть 1) от 01.01.2001 //СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824.

3. Гражданский кодекс РФ (Часть 1) от 01.01.2001 //СЗ РФ.1994. № 32. Ст. 3301.

4. Семейный кодекс РФ от 01.01.2001 //СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 01.01.2001 // СЗ РФ. 2002. № 1, ч. 1. Ст. 1.

6. Земельный кодекс РФ от 25. //СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

7. Федеральный закон от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

8. Федеральный закон от 01.01.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» //СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.

9. Федеральный закон от 01.01.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» //СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

10. Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» //СЗ РФ. 2005. № 1, ч. 1. Ст. 15.

11. Федеральный закон от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости» //СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

12. Федеральным законом от 01.01.2001 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» //СЗ РФ. 2010. № 31. Ст. 4179.

13. Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» //Российская газета, 2011 г. № 000 от 5 октября.

14. Закон города Москвы от 01.01.2001 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» //Ведомости Московской городской Думы. 2009. № 2. Ст. 278.

15. Постановление Правительства Москвы от 01.01.01 г. «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» //Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 40.

16. Постановление Правительства Москвы от 01.01.01 г. «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2006 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2007 год» (ред. от 01.01.01) //Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 33.

17. , , Сотникова муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: Монография. – М.: Новый индекс, 2010 //СПС «КонсультантПлюс».

18. Земельный участок: вопросы и ответы /Под ред. . – М.: Юстицинформ, 20с.

19. Крассов частной собственности на землю: Монография. – М.: Юристъ, 20с.

20. Романова права собственности на земельные участки: Монография. – М.: Юрист, 20с.

[1] СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

[2] СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[3] СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

[4] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[5] См.: Право частной собственности на землю: Монография. – М.: Юристъ, 20с.; Земельный участок: вопросы и ответы /Под ред. . – М.: Юстицинформ, 20с.; Романова права собственности на земельные участки: Монография. – М.: Юрист, 20с.

[6] , , Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: Монография. – М.: Новый индекс, 2010 //СПС «КонсультантПлюс».

[7] СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

[8] Ведомости Московской городской Думы. 2009. № 2. Ст. 278.

[9] СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824.

[10] См.: Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» // Российская газета, 2011 г. № 000 от 5 октября.

[11] СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

[12] СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.

[13] СЗ РФ. 2002. № 1, ч. 1. Ст. 1.

[14] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 40.

[15] Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2006 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2007 год» (ред. от 01.01.2001) //Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 33.

[16] СЗ РФ. 2010. № 31. Ст. 4179.

[17] СЗ РФ. 2005. № 1, ч. 1. Ст. 15.