Москва.
Рынок торговой недвижимости в I квартале 2010 г.
В целом, I квартал 2010 г. на рынке торговой недвижимости Москвы характеризовался продолжением периода стабилизации. В сегменте стрит-ритейла наблюдался незначительный рост ставок. Возобновилась активность розничных операторов.
Предложение
По итогам I квартала 2010 г. в Москве был открыт только 1 торговый центр - «Речной», входящий в состав многофункционального комплекса общей площадью около 120 000 кв. м, строительство которого будет завершено к 2011 г.
Торговые центры, введенные на рынок I квартале 2010 г.
Название | Расположение | Округ | Тип | Общая площадь, кв. м | Девелопер | GLA |
Речной | Фестивальная ул., 2-4 | СЗАО | суперрегиональный | 30 000 / 117000 | Capital Group | 20 000/ |
ИТОГО: | 30 000 |
Источник: NAI Becar
Таким образом, по итогам I квартала 2010 г. общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 5,6 млн кв. м; обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) превысила 260 кв. м на тысячу жителей.
Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах
Источник: NAI Becar
На сегодняшний день структура предложения торговых площадей в соответствии с типом торговых центров не претерпела изменений:
Структура предложения площадей в торговых центрах
Источник: NAI Becar
Как видно из диаграммы, основную долю рынка по-прежнему занимают торговые центры суперрегионального масштаба, в то время как уровень предложения объектов районного масштаба оценивается на уровне 7% от общего объема.
В I квартале 2010 г. предложение торговых площадей на продажу пополнилось за счет экспонирования таких объектов как ТК «Москвичка» на Новом Арбате (общей площадью более 8 000 кв. м), а также торговых павильонов в составе ТЦ «Вэйпарк» на МКАД (около 2 000 кв. м).
В ближайшей перспективе может быть продан универмаг «Московский» на площади трех вокзалов (общей площадьюкв. м), а также пакет акций управляющей компании комплекса «Новинский бульвар» общей площадью 19 599 кв. м).
В 2010 г. запланирован ввод около 1,3 млн кв. м торговых площадей, основной объем которых приходится на 4 крупных проекта - «Вегас», «Mall of Russia», «Гагаринский» и «Гудзон». В продолжение существующей тенденции, на конец года перенесено открытие таких проектов как ТРЦ «Ключевой» (ул. Борисовский пруды) и «Mall of Russia»; на 2011 г. - ввод в эксплуатацию ТРЦ «Курский» на Варшавском ш.
В течение исследуемого периода было заявлено о реализации следующих проектов в сфере торговой недвижимости:
Название | Расположение | Округ | Тип | Общая площадь, кв. м | Девелопер | Объем инвестиций, $ млн |
ТЦ | Пр. Вернадского, 86 | ЮЗАО | окружной | 34 050 | Петро Эстейт | н/д |
Tsvetnoy Central Market | Цветной б-р | ЦАО | универмаг | 36 000 | RGI | 207 |
ТРЦ "Рио" | Ленинский пр-т, вл. 109 | ЮЗАО | суперокружной | 76 000 | Ташир | 200 |
ТРЦ "Успенка" | 21 км Рублево-Успенского ш. | МО | районный | 7 992 | S. Holding | 50 |
Итого (общая площадь), кв. м: |
|
Источник: NAI Becar
Таким образом, учитывая заявленные в 2009 - I квартале 2010 г. объекты, предложение в торговом сегменте может увеличиться еще на 575 тыс. кв. м в период с 2011 по 2012 гг.
Спрос
По состоянию на конец I квартала 2010 г. можно констатировать признаки уверенной стабилизации на рынке, что проявляется как в повышении спроса на торговые помещения (в частности, в сегменте стрит-ритейла), так и в возобновлении экспансии розничных операторов.
Свои планы по развитию озвучили компании:
· Uniqlo (открытие первого магазина в Росии в ТЦ Атриум);
· Dunkin Donats (открытие 50 кофеен в Москве);
· Burger King (открытие точек в ТРЦ «Мега Теплый стан»);
· Детский мир (открытие дисконт-центра);
· X5 (развитие сети по продаже детских товаров в формате shop in shop);
· Camper (развитие сети одноименных магазинов в Москве);
· Traveler’s Coffee (открытие сети кофеен);
· Балтийский хлеб (развитие сети «Ресторан Хлеба»);
· Harvey Nichols (развитие сети одноименных luxury-универмагов);
· Selgros (открытие 3-го центра во Внуково);
· Рив Гош (открытие 25 магазинов в Москве);
· Kesko (открытие в Москве сети магазинов «К-Rauta»);
· Debenhams (развитие сети универмагов);
· ТД «Интерторг» (развитие сети магазинов «Семья»);
· Biba (развитие сети магазинов «Happy Mother»).
Наибольшую активность в сегменте стрит-ритейла демонстрируют компании в сфере общепита, косметики-парфюмерии, банки, а также салоны сотовой связи. В торговых центрах традиционно активны магазины одежды и обуви, а также операторы фуд-корта.
Тяжелее переносят существующую ситуацию арендаторы таких профилей спорт-товары, верхняя одежда и белье.
Среди значимых сделок в сегменте аренды торговых площадей можно назвать:
· заполнение освободившихся из-под казино площадей торговой галереи ТРЦ «Атриум»,
· аренду компанией Media Markt 5 700 кв. м в ТЦ «Ритейл парк»,
· аренду площадей в ТРЦ «Золотой Вавилон» сетью универмагов «Stockmann».
Наиболее значимой сделкой по продаже торговых площадей стала покупка торгового центра «Европарк» на Рублевском ш. группой компаний «Ташир», а также продажу гастрономического бутика «Hediard» на Садовом Кольце площадью около 1 000 кв. м.
Уровень вакантных помещений
По состоянию на начало 2010 г. средний уровень вакантных помещений в существующих торговых центрах составил от 5 до 10% (нижняя граница диапазона характеризует наиболее качественные объекты, уровень вакантных помещений в которых обусловлен в большей степени ротацией арендаторов). В новых объектах незанятыми остаются от 20 до 40%, а процесс их заполнения осуществляется уже после открытия. Что касается основных торговых коридоров, уровень незанятых площадей здесь варьируется в пределах от 7 до 10%.
Ставки аренды и цены продажи
В начале года в большинстве торговых объектов вследствие ежегодной индексации ставки аренды повысились на 2-3%. По состоянию на март 2010 г. ставки аренды на торговые площади в торговых центрах находятся в диапазоне:
Арендаторы | Средние ставки аренды для арендаторов различных категорий, $ за кв. м/год (без учета экспл. платежей и НДС) |
Торговая галерея | 1 000 – 2 400* |
Якорные арендаторы | 100 – 300 |
% от оборота (в зависимости от категории арендатора) | 1,5-15 |
Источник: NAI Becar
* - помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров
Для привлечения арендаторов многие собственники соглашаются на введение вместо фиксированной ставки процента с оборота. В основном, данный формат арендных отношений применяется при работе с западными ритейлерами (в таких сегментах как фаст-фуд, одежда (в частности, магазины формата «total look») и проч.), а также крупными якорными арендаторами. В последнее время на процент с оборота и незначительную фиксированную ставку переходят и т. н. «мини-якоря».
Средние ставки аренды для помещений в сегменте street-ритейл на сегодняшний день в зависимости от района и расположения помещения варьируются в пределах от $500 до $3 400 за кв. м. Ставки на наиболее ликвидные объекты практически соответствуют докризисному уровню.
Средняя стоимость аренды торговых встроено-пристроенных помещений,
$/кв. м/год*
* помещения площадью от 50 до 200 кв. м, по курсу ЦБ – 29 руб., без НДС и эксплуатационных расходов.
Источник: NAI Becar
В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 15 000 долл. США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.
Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости
· Продолжение стабилизации на рынке, в т. ч. ставок аренды;
· Сохраняющаяся в течение многих лет тенденция переноса сроков открытия объектов;
· Приспособление ритейла к новым реалиям и возобновление активности операторов;
· Возобновление региональной экспансии ритейлеров (Auchan, X5, , Metro и др.);
· Развитие общепита и укрупнение форматов ресторанного бизнеса;
· Сохранение льгот для арендаторов (предоставление готовых к въезду помещений);
· Реализация операторами косметического ритейла проектов в сфере стационарной торговли (Oriflame);
· Сохраняющаяся активизация ритейла в Москве и Санкт-Петербурге.
Прогноз
На 2010 г. запланирован выход на рынок порядка 1,3 млн кв. м торговой недвижимости. Однако реальный объем ввода, вероятно, составит около 900 тыс. кв. м торговых площадей.
При стабильной макроэкономической ситуации и положительной динамике занятости, сопровождающейся повышением реальных доходов населения, можно прогнозировать увеличение спроса на торговые помещения, в первую очередь в сегменте стрит-ритейла и концептуальных торговых центров.
В течение года ставки на качественные объекты могут возрасти еще на 5-7%.
В среднесрочной перспективе вероятно появление тенденции «размораживания» проектов, в т. ч. в регионах.
Приложение 1. Карта рынка торговой недвижимости Москвы
*Ставки аренды/ кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов
Приложение 2. Карта рынка торговой недвижимости ЦАО
*Ставки аренды/ кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов
