Журнал «Гаражи и паркинги»

Журнал «Гаражи и паркинги»

				Екатерина МАКУРИНА УПРАВЛЯЕМ ГАРАЖАМИ

Под управлением гаражными объектами и паркингами следует понимать организацию их бесперебойной работы. Звучит просто и понятно. Однако за простым определением скрыта очень сложная и многообразная работа, требующая учета самых разных факторов - от обеспечения сохранности автомобилей и уборки гаражных помещений и паркингов до защиты интересов автовладельцев. Управляющих компаний (УК), которые предлагают подобный сервис, на рынке пока немного, но спрос на их услуги растет.

Под и над землей
Централизованное управление гаражными объектами возможно не только в случае их расположения на придомовой территории, но и в удалении от дома. В последние годы жилые дома все чаще сдаются в эксплуатацию вместе с подземными паркингами. Но наиболее типична подобная ситуация для столицы, где действуют "Городская целевая программа гаражного строительства в Москве на период гг." и "Целевая программа гаражного строительства на гг. в Москве". В других городах нет подобных программ, и, соответственно, обязательств по решению гаражно-паркинговых проблем местные власти не несут. Между тем именно подземные гаражи - это "сегодняшний и завтрашний день" жилищно-гаражного хозяйства. Уходят в прошлое занимающие огромные просторы наземные гаражи (нерациональное использование территории становится просто невозможным) и неказистые "ракушки".
Обеспечение "жизнедеятельности" гаражного объекта, наземного или подземного паркинга, по мнению специалистов, включает в себя три основных компонента: во-первых, установление правил его использования; во-вторых, обеспечение безопасности; в-третьих, поддержание на объекте чистоты (клининг). Существует и ряд специфических - "наземных" и "подземных" - особенностей управления объектами. К числу "наземных" проблем, косвенно связанных с функционированием гаражных объектов, относятся организация движения автотранспорта на придомовой территории, расположение машиномест на паркинге, порядок и правила парковки.
По тем или иным причинам паркинга в доме может не быть изначально, и по желанию домовладельцев можно решиться на строительство его в микрорайоне, где расположен дом. В этом случае управляющей компании необходимо не только контролировать ход строительных работ и проведения коммуникаций, но и организовывать процесс купли-продажи машиномест, а также дальнейшего обслуживания. Серьезным испытанием для менеджерского потенциала УК может стать невозможность реализации запланированного строительства из-за протеста жителей района. Такие препятствия, как правило, возникают, когда паркинги планируется строить в "зеленой зоне". Успешность попыток найти баланс интересов защитников природы и жителей, лишенных возможности поставить машину в гараж, во многом зависит от опыта и уровня квалификации тех, кто занимается управлением гаражными объектами.

С кого спрашивать?
Универсальной схемы управления гаражными объектами, равно как и единого субъекта, занимающегося управлением, не существует. Эти функции может взять на себя и специализированная управляющая компания, и товарищество собственников жилья (ТСЖ), назначив ответственными одного или нескольких жильцов.
Члены ТСЖ, управляющие гаражными объектами самостоятельно, не имеют цели получения прибыли. Финансовая составляющая их деятельности сводится к оптимизации расходов на содержание своего дома и, возможно, соседних домов при наличии определенных договоренностей. А перед управляющей компанией или подрядной организацией (в ее роли иногда выступает ЖЭК) стоит задача получения прибыли и ряд других бизнес-задач, в частности, выстраивание отношений с клиентами, повышение их лояльности, расширение своей доли рынка. Кто бы ни занимался вопросами управления - УК, ТСЖ или какая-то другая подрядная организация - их деятельность, как правило, взаимосвязана. ТСЖ, управляющему большим паркингом или гаражом, приходится обращаться к услугам подрядчиков. А любая УК все общие вопросы (например, введение в действие новой контрольно-пропускной системы) решает в соответствии с голосованием членов ТСЖ или членов правления ТСЖ. Решение комплексных задач гаражного объекта требует участия нескольких сторон, и ответ на вопрос, как сделать это максимально эффективным, зависит от особенностей конкретного гаражобъекта или паркинга.
Если обратиться к опыту московских УК, то здесь управление организовано, в основном, в трех формах:
- с помощью назначения конкретного менеджера, занимающегося всеми связанными с гаражами или паркингом вопросами;
- распределения обязанностей между работниками управляющей компании, обслуживающей многоквартирный дом;
- привлечения сторонних организаций, занимающихся охраной и уборкой.
Подземный паркинг считается частью многоквартирного дома, поэтому его управлением обычно занимается не отдельный специалист УК, а "все понемножку". Об этом, в частности, свидетельствует опыт элитного жилого комплекса "Корона". На его территории расположен огромный паркинг, обслуживаемый управляющей компанией "Миракс Сервис". Работа осуществляется по следующей схеме: за каждый участок работ отвечает специалист в конкретной области, одновременно ведущий такую же работу и на других участках. Например, контроль за въездом-выездом обеспечивает служба безопасности, а уборку - службы клининга.
Однако такой порядок принят не везде. Например, среди сотрудников управляющей компании "Аскет" есть менеджер, чья должность называется "начальник отдела гаражного хозяйства". Он отвечает за все вопросы, связанные с функционированием гаражного объекта.
Один из вариантов организации сервиса по управлению гаражными объектами - эксплуатация паркинга как самостоятельного объекта. УК "ПИК-комфорт" обслуживает семь московских гаражей общей площадью свыше 20 тыс. кв. м. Далеко не все из гаражных объектов относятся к многоквартирным домам, в частности, большой паркинг на Таллинской улице. Как и в случае управления паркингом в многоквартирном доме, все решения принимаются здесь общим собранием собственников машиномест.
Иногда управляющая компания берет на себя только часть функций по обслуживанию гаражного объекта. Например, у компании "Орфо-менеджмент" нет лицензии на охрану, поэтому обеспечением безопасности гаражей занимается подрядчик, а все остальные вопросы решают ее специалисты. "Управление паркингом неотделимо от управления домом, - говорит гендиректор "Орфо-менеджмент" Юрий Якубовский. - Но переходить на полное обслуживание паркинга мы не собираемся. Частное охранное предприятие вполне справляется со своими функциями, и жители довольны". Большинство управляющих компаний сознательно не стремится иметь универсальную специализацию. Для проведения специфических работ, например, по обслуживанию инженерного оборудования гаражей (системы дымоудаления, пожарной автоматики, вентиляции и т. д.) УК "ПИК-комфорт" обращается к услугам подрядчиков.
Иногда бывает так, что сервис управляющей компании по обслуживанию гаражных объектов вообще остается невостребованным из-за отсутствия… самих объектов. "Дело крайне осложняется, если гаражей изначально нет, - говорит специалист УК "Аква-холдинг", - но потребность в них существует. Оплачивать строительство и содержание паркинга должны все домовладельцы, но ведь машины есть не у всех. Проведение коммуникаций в этом случае также крайне проблематично. Но если ТСЖ не против, а тем более, если в доме есть паркинг, управление им, конечно, дело перспективное".
Одним из ключевых моментов в деле управления гаражами является взаимодействие с их хозяевами. Любая инициатива должна быть не только одобрена, но и осознана всеми собственниками машиномест. Вряд ли удастся ввести в действие новую систему охраны, если большинство владельцев гаражей не могут получить пластиковые пропуска из-за отсутствия времени. И едва ли удастся оборудовать паркинг системой видеонаблюдения, если на ее приобретение никто не сдает денег. Управление гаражными объектами требует ежедневного решения множества мелких, но важных вопросов. В их числе и бесперебойное обеспечение паркинга электроэнергией, и предупреждение поломок дверей и фурнитуры, и, конечно, известная всем управляющим компаниям проблема "гаражных войн", когда автовладельцы не доезжают до своего места на паркинге и ставят машину там, где им удобно. Законный хозяин "занятой территории" нередко восстанавливает справедливость самостоятельно.
Весь спектр стандартных и нестандартных ситуаций необходимо держать под контролем. Таким образом, задача информирования владельцев, построения с ними конструктивного диалога - основа деятельности по управлению гаражными объектами. "Недавно столкнулись с такой проблемой, - рассказывает Александр Ефанов, начальник отдела гаражного хозяйства УК "Аскет". - В преддверии холодов жители начали складировать "резину" на территории паркинга, а это противоречит правилам. С помощью ТСЖ мы довольно быстро нашли помещение для зимних колес, проинформировали автовладельцев, и вопрос был решен".

Повседневные хлопоты
Форма управления гаражами и паркингами может быть самой разной. А вот работа по организации их функционирования приобретает все более стандартизированный характер. Типичный пример - уборка территории подземного паркинга. Режим уборки изменяется в зависимости от времени года, для проведения необходимых мероприятий нужна специальная техника. Планировать работу уборщиков, закупать и правильно хранить спецтехнику - все это задачи руководителя паркинга.
Другим характерным примером является обеспечение безопасности. Вопросы въезда-выезда, пожарной безопасности и многие другие решаются с помощью довольно стандартного набора технических средств (электронных пластиковых ключей, систем видеонаблюдения и пр.), степень сложности которых ограничивается финансовыми возможностями владельцев гаражей. Специалист управляющей компании или член ТСЖ, курирующий паркинг, как правило, помогает автовладельцам правильно сориентироваться в растущем ассортименте технических новинок и удержаться от покупки новых, часто ненужных на конкретном объекте, гаджетов и дорогих систем.
Руководство гаражными объектами, особенно в "густонаселенных" машинами городах, - работа, с одной стороны, разноплановая, с другой - требующая четкого знания конкретных объектов. Не помешают руководителю и основы юридических знаний, а также умение организовать пространство максимально удобно (чтобы та же уборочная техника, зачастую довольно габаритная, осуществляла свои функции без сбоев). Специалистов таких пока мало, а число машиномест стремительно увеличивается. Поэтому предоставление услуг по управлению гаражами и паркингами - новое и перспективное направление в деятельности УК. Стремительная автомобилизация страны диктует спрос на специалистов в деле организации работы гаражей и паркингов. Компании, предлагающие подобный сервис, приобретают серьезные конкурентные преимущества на развивающемся рынке ЖКХ.