Признание права частной собственности на земельные участки: проблемы теории и практики

На правах рукописи

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

Специальность: 12.00.03 – «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право, международное частное право»

Специальность: 12.00.06 – «Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Москва – 2008

Работа выполнена на кафедре земельного и экологического права Российской академии правосудия

Научный руководитель – доктор юридических наук, профессор

Официальные оппоненты: – доктор юридических наук, профессор

– доктор юридических наук, доцент

Ведущая организация – Саратовская государственная академия права

Защита состоится «23» мая 2008 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 170.003.02 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия правосудия» Москва, , ауд. _______ .

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской академии правосудия

Автореферат разослан «____» ___________________ 2008 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

Общая характеристика диссертации

Актуальность темы исследования. Правовое оформление земельных отношений стало одной из проблем экономической жизни современной России, чему способствовали два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного (публичного) и гражданского (частного) права в регулировании землепользования.

Тема диссертационного исследования одинаково актуальна для науки гражданского и земельного права, что обусловлено одновременным закреплением и регулированием права частной собственности на земельные участки Гражданским (ГК РФ) и Земельным (ЗК РФ) кодексами Российской Федерации, наличием между их нормами противоречий, отсутствием в них единообразных подходов в его признании.

Для наук гражданского и земельного права общей проблемой является уточнение правовой природы признания права частной собственности на земельные участки, оснований его возникновения.

Глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» закрепила общие положения, детализировать которые должен был ЗК РФ.

ЗК РФ, принятый и вступивший в силу спустя 7 лет после ГК РФ, с учетом изменившихся экономических отношений и потребностей общества закрепил несколько иные подходы к праву частной собственности на землю и его признанию, предусмотрев приоритет публичных интересов в регулировании вопросов землепользования.

Таким образом, для науки гражданского права существенное значение имеет исследование института права частной собственности на землю на стыке норм гражданского и земельного законодательства.

Актуальным для науки гражданского права представляется исследование правовой природы права частной собственности на землю на основе комплексного анализа норм гражданского и земельного законодательства, с учетом особенностей земли как объекта данного права.

Исследование теоретических проблем права частной собственности на земельные участки одновременно в рамках наук гражданского и земельного права позволит выработать единообразные подходы к объекту, субъектам и объему их правомочий, основаниям возникновения указанного права.

Не менее актуальным для науки гражданского права является исследование института приобретательной давности и возможности ее применения к земельным участкам на основе анализа гражданского законодательства, как базиса в рассматриваемом аспекте, и земельного законодательства, как вспомогательного элемента, позволяющего проследить генезис права частной собственности на землю.

Для науки земельного права существенное значение имеет изучение проблем признания частной собственности на земельные участки с цивилистических начал и положений, поскольку в настоящее время земля вовлечена в хозяйственный оборот и является объектом недвижимого имущества. Правовые нормы гражданского законодательства об оборотоспособности объектов и сделках позволят всесторонне изучить аспекты признания права частной собственности на земельные участки во внесудебном порядке.

Теоретические выводы диссертационного исследования, проведенного с позиции двух научных специальностей, могут быть рекомендованы для разрешения практических вопросов признания права частной собственности на земельные участки и, возможно, обеспечат единообразие судебной практики по делам данной категории.

Степень разработанности проблемы. Анализ права частной собственности на земельные участки на стыке норм гражданского и земельного законодательства до настоящего времени не проводился.

Проводимые ранее исследования касаются либо гражданско-правовой природы указанного права, либо соответствующих положений земельного законодательства, т. е. посвящены общим вопросам права собственности на землю, одной из форм которого является право частной собственности, и исследования по возникновению, изменению и прекращению права частной собственности на землю. Так, учеными-цивилистами , , , и другими исследовалась гражданско-правовая природа права частной собственности.

Учеными теории земельного права – , , , , изучался генезис и общие вопросы права частной собственности на землю с позиции земельно-правового регулирования.

, , , рассматривали основания возникновения права частной собственности на земельные участки вне его гражданско-правовой природы.

В то же время большое теоретическое и практическое значение имеет комплексное исследование права частной собственности на земельные участки и его признания, исходя из гражданско-правовой природы указанного права и его земельно-правового регулирования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационной работы заключается в научном обосновании правовых условий признания права частной собственности на земельные участки и направлений его реализации.

В соответствии с поставленной целью сформулированы задачи:

– определить гражданско-правовую природу и раскрыть содержание права частной собственности на землю;

– установить и дать характеристику субъектам и объектам права частной земельной собственности;

– определить сущность и значение признания права частной собственности на земельные участки, выявить его направления;

– исследовать внесудебный порядок признания права частной собственности на земельные участки, предложить формы усовершенствования контроля граждан и юридических лиц за соблюдением указанного порядка органами государственной власти и местного самоуправления;

– изучить оборотоспособность земельных участков и возникновение права частной собственности на земельный участок в результате совершения гражданско-правовых сделок;

– выработать единообразные подходы к признанию права частной собственности на земельные участки в судебном порядке;

– обосновать возможность возникновения права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

Объектом исследования являются конституционные, гражданские, земельные и иные правоотношения, складывающиеся по поводу признания права частной собственности на земельные участки.

Предметом исследования являются нормативные правовые акты и судебная практика, относящиеся к признанию права частной собственности на земельные участки.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили положения общей теории государства и права, наук гражданского, земельного и иных отраслей права и научного познания.

Методологическую базу исследования составляют современные концепции исследования общества, государства, права, экономики, предполагающие комплексный анализ изучаемых процессов в их взаимосвязи и взаимозависимости. Применялись конкретно-исторический, системный, логический и сравнительно-правовой методы научного познания.

Эмпирическую основу диссертации составили данные, полученные при сравнительно-правовом анализе Постановлений и Определений Конституционного Суда РФ, Постановлений Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановлений Президиума и Информационных писем Высшего Арбитражного Суда РФ, за период с 1995 года по 2005 год.

Проведен критический анализ 30 постановлений Федеральных арбитражных судов Центрального, Московского, Северо-Западного, Западно-Сибирского, Восточно-Сибирского, Поволжского, Уральского и Волго-Вятского округов за 2001 – 2006 годы, а также судебной практики по признанию права частной собственности на земельные участки на территории Липецкой области за 2004 – 2006 годы (15 судебных актов Арбитражного суда Липецкой области, Липецкого областного суда и районных судов).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно проводится на стыке норм гражданского и земельного законодательства, где признание права частной собственности на земельные участки анализируется, исходя из гражданско-правовой природы данного права, с учетом специфики земельно-правового регулирования отношений, объектом которых выступает земля.

1. Разработаны и обоснованы положения, относящиеся к уточнению гражданско-правовой природы права собственности на землю и права частной собственности на земельные участки. Предлагается проводить различия между понятиями «земля» (участок земли) и «земельный участок», поскольку последние не являются тождественными.

2. Научно обоснованно из всех объектов земельных правоотношений, указанных в ст. 6 ЗК РФ, считать объектом права частной собственности на землю только земельный участок. Предложены критерии, позволяющие переоформлять часть земельного участка в самостоятельный земельный участок.

3. На основе гражданско-правовых норм о субъектах гражданских правоотношений и земельно-правовых норм, определяющих приоритет публичных интересов в вопросах землепользования, научно обоснован круг субъектов права частной собственности на земельные участки и объем правомочий каждого из них.

4. Сформулировано и научно обоснованно земельно-правовое значение признания права частной собственности на земельные участки.

5. Предложено научно обоснованное определение признания права частной собственности на земельные участки.

6. В результате комплексного исследования гражданского и земельного законодательства обоснованы юридические основания признания права частной собственности на земельные участки.

7. Разработаны и научно обоснованы процедуры признания права частной собственности на земельные участки во внесудебном порядке.

8. На основе исследования судебной практики разработаны предложения по разрешению спорных вопросов признания права частной собственности на земельные участки.

9. Комплексный анализ гражданско-правовой и земельно-правовой природы права частной собственности на земельные участки позволил научно обосновать возможность признания права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

10. Обоснованы предложения по внесению изменений в ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Научная новизна исследования получила отражение в положениях, выносимых на защиту, которые развивают и дополняют научные представления о праве частной собственности на землю, его реализацию органами государственной власти и местного самоуправления и судебную защиту.

Основные положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся следующие, обладающие научной новизной теоретические положения и выводы, основанные на комплексном исследовании признания права частной собственности на земельные участки и направлений его реализации с учетом его гражданско-правовой природы и земельно-правового регулирования:

1. С позиции системного исследования нормативного материала и сложившейся правоприменительной практики в сфере земельных отношений представляется весьма спорным под признанием права частной собственности на земельные участки понимать устоявшееся в специальной литературе определение его как одного из способов защиты гражданского права, поскольку и в законодательстве, и в судебной практике данное понятие не связывается исключительно с судебной защитой, а применяется к общественным отношениям, связанным с возникновением и существованием права частной собственности.

Под признанием права частной собственности на земельные участки предлагается понимать согласие государства на существование права частной собственности на земельные участки и его реализацию, а также закрепление и осуществление гарантий его защиты.

2. В работе установлены следующие направления признания права частной собственности на земельные участки:

– закрепление возможности граждан и юридических лиц переоформить ранее принадлежащие им вещные права на земельные участки на право собственности, юридически оформить фактическое пользование земельным участком с расположенным на нем объектом недвижимости, получив право частной собственности;

– административный порядок признания права частной собственности на землю, включающий в себя предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

– гражданско-правовые способы признания права частной собственности на земельные участки, посредством которых осуществляется оборот земельных участков и возникновение права частной собственности на земельный участок посредством перехода от одного лица к другому, а также закрепление наследования земельных участков.

3. Из всех объектов земельных правоотношений, указанных в ст. 6 ЗК РФ, предлагается объектом права частной собственности на землю считать только земельный участок, при этом часть земельного участка и земельная доля не могут являться таковыми, поскольку:

– часть земельного участка не индивидуализируется в установленном порядке, ее оборот существенно ограничивается законодателем, а купля-продажа запрещена, и без проведения процедуры ее выделения она не является самостоятельным объектом права собственности, а входит в состав земельного участка как неделимого объекта прав;

– правовая природа земельной доли имеет двойственный характер: с одной стороны она является имущественным правом, а с другой – представляет собой обязательственное правоотношение по индивидуализации конкретного имущества (земельного участка) в счет ее условной части, которое складывается между членами сельскохозяйственной организации, объединившими свои вклады в виде земельных и имущественных долей, а также между ними и этим хозяйством. Тем самым земельная доля представляет собой условную часть площади земельного участка, находящегося в общей долевой собственности участников (акционеров) сельскохозяйственных обществ и предприятий.

4. Предлагаются критерии делимости, которым должна отвечать часть земельного участка, для того, чтобы после соблюдения определенной процедуры оформления части земельного участка в самостоятельный объект права частной собственности на землю, она могла являться самостоятельным земельным участком и объектом права. К ним относятся: отсутствие законодательных запретов раздела; сохранение частями целевого назначения вещи; сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании; соответствие минимальным и максимальным размерам, установленным законами субъектов РФ.

5. Обосновываются предложения по изменению отдельных положений ЗК РФ в части субъектов права частной собственности на земельные участки посредством закрепления прав лиц с двойным гражданством (бипатридов). При этом ограничения земельных прав бипатридов, иностранцев и апатридов не должны быть одинаковыми по содержанию.

Предлагается ограничить право бипатридов на приобретение земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Но в то же время предусмотреть возможность получения ими земельных участков в собственность бесплатно.

6. Поскольку в настоящее время процедура предоставления земельных участков для строительства является весьма сложной и наблюдаются многочисленные нарушения со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, предлагается на законодательном уровне обязать уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления составлять ежегодные планы проведения торгов (конкурсов, аукционов) по предоставлению свободных земельных участков для строительства, а по итогам каждого года – отчет о реализации плана. Предусмотреть, что планы предоставления свободных земельных участков для строительства и отчеты об их реализации подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации. В целях соблюдения уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления сроков проведения каждого из этапов предоставления земельного участка для строительства закрепить ответственность указанных органов за их нарушения в виде взыскания с них ущерба (убытки и упущенная выгода), понесенного физическими или юридическими лицами, и вызванного несвоевременным предоставлением земельного участка для строительства.

7. Обосновывается исчерпывающий перечень целей, не связанных со строительством, которые необходимо учитывать при предоставлении земельного участка. К ним относятся: ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, размещения временных объектов.

8. Обосновывается возможность приобретения права частной собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, с соблюдением условий, установленных ст. 234 ГК РФ. Предлагается исчислять установленный срок владения земельным участком с 1 января 1991 года.

Теоретическая и практическая значимость.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в расширении и углублений научных знаний о праве частной собственности на земельные участки в условиях его реализации в РФ.

Практическая значимость исследования состоит в возможности применения результатов диссертации в правотворческой деятельности, при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства, в частности, ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Выводы и положения диссертационного исследования использовались соискателем в работе в качестве помощника судьи в Арбитражном суде Липецкой области при подготовке дела к рассмотрению и написанию проектов судебных актов.

Теоретические положения диссертации применялись соискателем в преподавании курса «Земельное право» в Липецком представительстве Российского государственного гуманитарного университета, научной деятельности.

Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения.

Основное содержание работы.

Во введении обосновывается выбор темы и ее актуальность, определяются цели, задачи исследования, раскрывается его научная новизна, теоретическая и практическая значимость, формируются основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе – «Правовая природа права частной собственности на землю» – рассматриваются понятие права частной собственности на землю, его правовая природа, значение, этапы и факторы развития, источники правового регулирования отношений по реализации права собственности граждан и юридических лиц на землю.

В первом параграфе – «Понятие права собственности на землю» – исследуются понятие «право собственности», его гражданско-правовая природа, собственность на землю, предложен краткий историко-правовой анализ ее возникновения, развития, а также состояние на современном этапе.

Право собственности представляет собой единую экономико-правовую категорию, где собственность в экономическом значении выступает как форма выражения производственных отношений и является определяющей для собственности в юридическом значении, опосредуемой в идеологических (волевых) отношениях. Собственность как правовая категория сопровождает экономическое отношение собственности в течение всего периода его существования, опосредуя их посредством правовых норм.

Анализ исторического развития права собственности на землю с момента его появления и до законодательного признания в Конституции РФ и ЗК РФ свидетельствует о том, что право собственности на землю является необходимым и эффективным средством экономического развития страны. Кроме того, право собственности стимулирует граждан к рациональному использованию земельных ресурсов и производительному труду, существенно увеличивающему темпы экономического развития. Причем особая значимость существования права собственности на землю прослеживается в переходные периоды от его закрепления к его полной отмене, и наоборот, что сразу отражается на экономике.

Рассмотрение права собственности на землю на современном этапе предполагает определение двух направлений исследования: изучение права собственности в объективном смысле, как совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и образующих правовые институты в соответствующей отрасли права, и субъективном смысле, в качестве субъективного права собственника. Сущность субъективного права собственности внешне проявляется через триаду полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Природа права собственности на землю имеет определенную специфику, которая обусловлена особым характером объекта – земли.

Земля (участок земли) как объект материального мира имеет двойственный характер: в одних отношениях земля выступает как природный ресурс, составляющий часть природы, а в других – как один из объектов гражданских прав, имущество, которое, за определенными изъятиями, участвует в гражданском обороте, в качестве объекта права собственности или других вещных прав.

Особенности природы права собственности на землю находят свое отражение в ее содержании, выражающемся в правах и обязанностях собственников земельных участков, а также действии принципа приоритета публичных интересов в сфере регулирования использования и охраны земель.

Во втором параграфе – «Право частной собственности на земельные участки» – рассматриваются формы собственности, анализируется частная собственность на землю, дается ее определение, исследуются субъекты, объекты.

Несмотря на то, что с юридической точки зрения говорить о выделении форм собственности представляется необоснованным, действующее законодательство сохраняет такую формулировку и не закрепляет их исчерпывающего перечня, позволяя решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями. Тем не менее, представляется, что если иные формы собственности и будут появляться, то только посредством внесения изменений в Конституцию Российской Федерации.

Понятие «частной собственности на землю» связывается действующим законодательством с собственностью граждан и юридических лиц, то есть в основу ее выделения ложится субъектный состав права собственности.

Суть отношений права частной собственности на земельные участки закреплена в ст. 15 ЗК РФ. Указанная норма, с теоретической точки зрения, нуждается в корректировке с целью закрепления абстрактной возможности физических и юридических лиц иметь в частной собственности землю.

Субъектами права частной собственности на землю являются граждане, юридические лица, иностранные граждане и юридические лица, лица с двойным гражданством, а также лица без гражданства. Для бипатридов предлагается особый объем земельных прав, отличный от прав граждан РФ и иностранных граждан.

Представляется нецелесообразным выделять категорию «земельной правоспособности», поскольку на данные правоотношения распространяют свое действие нормы гражданского законодательства о право - и дееспособности.

Необоснованным представляется разделение понятий «субъект права частной собственности на землю» и «собственник земельного участка», т. к. ЗК РФ говорит об абстрактной возможности физических и юридических лиц иметь в частной собственности землю, и не придает правового значения тому, реализовало ли лицо свое право.

Исходя из анализа объектов земельных правоотношений, объектом права частной собственности на землю предлагается считать только земельный участок.

Обосновывается необходимость внесения изменений в ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с целью более точного определения понятия «земельной доли», в соответствии с его правовой природой и сущностью.

Во второй главе – «Юридические основания признания права частной собственности на земельные участки» – исследуются правовая природа признания права частной собственности на земельные участки, направления его реализации.

В первом параграфе – «Правовая природа признания права частной собственности на земельные участки» – обосновывается необходимость выделения понятия «признание права частной собственности на земельные участки», анализируется его правовая природа, выделяются направления реализации последнего.

Предлагается «признание права частной собственности на земельные участки» рассматривать в узком и широком значении.

Под узким значением предлагается понимать один из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. При этом под способами защиты субъективных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. По своей правовой природе такой способ защиты как признание права может быть реализован только в судебном порядке.

Под признанием права частной собственности на земельные участки в широком смысле следует понимать согласие государства на существование права частной собственности на земельные участки и его реализацию, а также закрепление и осуществление гарантий его защиты.

Признание права как способ защиты входит в содержание признания права в широком значении.

Во втором параграфе – «Признание права частной собственности на земельные участки посредством переоформления ранее принадлежащих прав» – рассматривается первое направление признания права частной собственности на земельные участки, исследуются возможные варианты такового.

Указанное направление по своей правовой природе носит административный характер, поскольку возможность переоформления ранее принадлежащих вещных прав на право собственности, осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления посредством распорядительных актов указанных органов.

Граждане в результате такого признания приобретают бесплатно право собственности на весь земельный участок, который находился в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, фактическом пользовании при домовладении, в том числе сверх установленных предельных размеров.

Для юридических лиц такое переоформление осуществляется за плату, и закрепляется как обязанность. Исследовав последствия невыполнения юридическими лицами данной обязанности, предполагается, что это не ведет к прекращению соответствующих прав.

Предлагается при определении норм, подлежащих применению к индивидуальным предпринимателям в части переоформления прав на земельные участки, исходить из цели предоставления земельного участка. Если земельный участок выделялся предпринимателю на праве постоянного (бессрочного) пользования для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то на него распространяется правовой режим граждан. Если же такой земельный участок выделялся для осуществления предпринимательской деятельности, то правовой режим юридического лица.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приватизацию этих земельных участков. Под исключительностью предлагается понимать преимущество указанных лиц на приобретение земельных участков.

Выбор права (аренда или собственность), на которое будет переоформляться право постоянного (бессрочного) пользования принадлежит землепользователю, и он не может быть в этом ограничен.

В третьем параграфе – «Административный порядок признания права частной собственности на земельные участки» – исследуется административный порядок признания права частной собственности на земельные участки, реализуемый посредством предоставления физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Порядок предоставления земельного участка из государственной или муниципальной собственности зависит от целей такого предоставления, и по данному основанию может быть разделен на два вида:

1) предоставление земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, для строительства;

2) предоставление земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

В результате исследования теоретических и практических аспектов предоставления земельных участков для строительства, делается вывод о нарушениях данного порядка, и предположение о сложности последнего, необходимости его упрощения.

Основные нарушения выражаются в непроведении органами местного самоуправления работ по формированию земельных участков, не оповещении населения о наличии свободных земельных участков, устарелости или отсутствии планов населенных пунктов, неопределенности порядка ознакомления с ними, длительности сроков согласования и выдачи разрешений на строительство, неопределенности с условием обеспечения земельных участков инженерной подготовкой.

Представляется, что исполнению административного порядка и его открытости будут способствовать изменения законодательства, направленные на закрепление дополнительных обязанностей уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления (по проведению инвентаризации свободных земельных участков, их формированию и государственному кадастровому учету, по составлению ежегодных планов проведения торгов (конкурсов, аукционов) по предоставлению свободных земельных участков для строительства, отчета об их реализации, их опубликование) и ответственности за соблюдение каждого из этапов порядка.

Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, практически не урегулирован законодательством, не дается им ни определения, ни простого перечисления таких целей. Представляется, что к таковым относятся: ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, размещения временных объектов.

В четвертом параграфе – «Гражданско-правовые способы признания права частной собственности на земельные участки» –рассматриваются гражданско-правовые способы признания права частной собственности на земельные участки, дается определение оборотоспособности земельных участков, анализируется правовая природа сделок с земельными участками, приводится их классификация, исследуются наиболее распространенные из них.

Гражданско-правовые способы признания выражают оборот земли, который можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому. Однако говорить о публичном обороте, и тем более приравнивать его к частному (рыночному) не представляется возможным.

Основная проблема оборотоспособности земельных участков состоит в соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о сделках.

Обоснованной представляется позиция, согласно которой при соотношении норм земельного и гражданского права определяющее значение имеет предмет ведения каждой из указанных отраслей.

Правоотношения, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контролю за ними и т. п., являются сферой действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Следовательно, в первом случае применению подлежат нормы земельного законодательства, а во втором – гражданского с особенностями, установленными земельным.

На практике с теоретическими положениями оборотоспособности и соотношением норм гражданского и земельного законодательства связано разрешение проблемы «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Предлагается создание такого режима правового регулирования, при котором все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а собственник здания или сооружения всегда имеет право пользования земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение), в рамках соответствующего вещного или обязательственного института.

Если в силу установленных законом ограничений сделка об отчуждении одного из объектов недвижимости (здания либо земельного участка) не разрешается, собственник не может быть лишен права распорядиться другим объектом. В этом случае при отчуждении здания собственник обязан предоставить участок в пользование приобретателю здания на любом допускаемом вещном или обязательственном праве (включая сервитут), а при отчуждении земельного участка – обеспечить сохранение за собой права пользования участком в пределах, необходимых для пользования зданием (также на том или ином вещном праве).

Обязательным условием для всех сделок с земельными участками является сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

В третьей главе – «Роль судебных решений в признании права частной собственности на земельные участки» анализируется судебная практика по делам о признании права частной собственности на земельные участки, исследуются возникающие проблемы и пути их преодоления, рассматривается признание права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

В первом параграфе – «Особенности признания права частной собственности на земельные участки в судебном порядке» –рассматриваются особенности признания права частной собственности на земельные участки в судебном порядке, дается определение земельного спора, исследуются материальные и процессуальные особенности его рассмотрения, анализируется судебная практика.

Признание права частной собственности на земельные участки в судебном порядке представляет собой установление и защиту права частной собственности на земельные участки судом в случае невозможности признания его в бесспорном порядке при наличии спора между физическими и юридическими лицами, органами государственной власти и местного самоуправления по поводу земельного участка.

Под земельным спором предлагается понимать особое правоотношение, возникающие между физическими или юридическими лицами, органами государственной власти и местного самоуправления, содержащее взаимные притязания сторон относительно правомочий владения, пользования и распоряжения земельными участками, переданное на рассмотрение уполномоченных органов.

Предлагается деление земельных споров на две группы:

1) административно-правовые: споры, вытекающие из ненормативно-правовых актов органов исполнительной власти и местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, изъятии, ограничении или прекращении права собственности на земельный участок;

2) гражданско-правовые: споры, вытекающие из договорных или внедоговорных отношений.

Особенности признания права частной собственности на земельные участки имеют материальный и процессуальный аспекты. Первый определяется спецификой правового регулирования отношений частной собственности на земельные участки, второй – характером спорного правоотношения.

Во втором параграфе – «Признание права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности» анализируется возможность и условия признания права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

Предлагается применять институт «приобретательной давности» к земельным участкам.

Условиями, необходимыми для приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, являются: 1) добросовестность, 2) открытость, 3) непрерывность, 4) владение земельным участком как своим собственным,летний срок владения.

Добросовестность предлагается рассматривать с субъективной стороны, то есть через отношение самого лица к основанию завладения. Однако оно в то же время должно отвечать общепринятым представлениям. Иначе говоря, владелец должен быть добросовестным настолько, насколько это признается обществом. Сегодня эти представления сводятся к тому, что добросовестным является тот, кто не отнял имущество насильственным или преступным путем.

В силу понятия и особых свойств земли владение земельным участком всегда будет являться открытым.

Под непрерывностью предлагается понимать такое владение и пользование земельным участком, при котором он постоянно использовался в соответствии с его целевым назначением и категорией земель, и принимались меры, направленные на его охрану и улучшение.

Владение земельным участком как своим собственным предполагает, что владелец относится к присвоенному имуществу не хуже, чем к остальному, принадлежащему ему на праве собственности.

Для земельного участка течение срока, указанного статьей 234 Гражданского кодекса РФ, предлагается исчислять с момента, когда стало возможным приобретение земельного участка в собственность, то есть с 1 января 1991 года. При этом срок владения – это весь срок владения, осуществляемого владельцем для давности, а также его правопредшественником в порядке универсального правопреемства, наступающего в силу наследования, реорганизации юридического лица.

Установление факта приобретательной давности влечет необходимость обращения в суд для признания в судебном порядке указанных выше условий, дающих основание для регистрации права собственности. При наличии спора о праве в суд подается заявление о признании права частной собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования и формулируются положения по внесению изменений в ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Основные положения диссертации изложены в следующих опубликованных работах автора:

В научном издании, указанном в перечне Высшей аттестационной комиссии:

1. Полынкова признания права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности// Хозяйство и право. – 2007. – № 7. – С. 74 – 81. – 0,5 п. л.

В иных научных изданиях:

2. Полынкова юридическими лицами конституционного права частной собственности на землю// Арбитражная практика. – 2006. – №1. – С. 36-45. – 0,9 п. л.

3. Полынкова , связанные с правом частной собственности на землю// Арбитражная практика. – 2006. – № 6. – С. 75 – 80; № 7. – С. 77 – 85. – 1,0 п. л.