Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно

Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно

Исследование, которое Вы держите в руках, посвящено элитным новостройкам и новым домам бизнес-класса, расположенным внутри 3-го Транспортного кольца (ТТК). Это самый уникальный сегмент московских новостроек – он включает наиболее дорогие и высококачественные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья строительных технологий и инженерии, а также маркетинговых ходов и методов продвижения. Поэтому сегмент элитных московских новостроек интересен еще и тем, что именно он задает стандарты и вектор развития нового строительства в Москве и в России.

За последние несколько лет количество новостроек внутри ТТК существенно сократилось. В 2006 г. в этом сегменте предлагалось на продажу 66 домов, а в 3 квартале 2013 г. – всего 43, или на 35% меньше. Среди объектов 3 квартала 2013 г. больше половины были уже готовы, и только десятая часть находилась на начальных стадиях строительства. Для сравнения: в 2006 г. доля построенных домов в общем объеме предложения не превышала 25%, а доля проектов на ранних этапах строительства составляла почти 40%.

Другими словами, за последние годы количество новых проектов в центре Москвы уменьшилось. Во многом это связано с ограниченностью свободных участков под застройку в этом сегменте. Тем не менее, в ближайшие годы мы ожидаем анонсирования новых проектов и увеличения объемов предложения в центре, т. к. в настоящее время Правительством Москвы пересматриваются правила землепользования и застройки, и после их утверждения разрешенная плотность застройки в некоторых центральных районах столицы возрастет на 20-25%.

Кроме того, в Москве реализуется программа реконструкции промышленных зон, в рамках которой появляются новые объемы жилья в разных районах столицы. В частности, в центре Москвы есть несколько промышленных площадок, где планируется редевелопмент территории под жилую и многофункциональую застройку.

Какие проекты в центре Москвы выходят сейчас на рынок? Какова удельная (за 1 кв. м) и полная стоимость квартир разного типа (комнатности)? Какова динамика цен и как меняются свойства жилья в этом сегменте? На все эти вопросы отвечает данное исследование.

Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по сегменту рынка московских новостроек, расположенных внутри ТТК. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.

Это исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров, а также для потенциальных покупателей дорогого жилья, которые заинтересованы в независимой непредвзятой оценке структуры предложения. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то конкретную точку зрения на рассматриваемый рынок. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.

Исследование состоит из четырех основных блоков:

1. Аналитические данные.

В этом разделе приведены общие характеристики сегмента рынка московских новостроек, расположенных внутри ТТК. Это средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 3 кв. 2012 г. – 1 кв. 2013 г., а также 1 кв. 2013 г. – 3 кв. 2013 г.

Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных групп новостроек, например, расположенных в разных районах, имеющих различную инженерную начинку или инфраструктуру. А также понять в первом приближении, как различные параметры домов сказываются на цене и насколько они распространены на сегодняшнем рынке.

Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка элитного жилья и новых домов бизнес-класса за последний год. Например, как изменились объемы строительства в разных районах внутри ТТК, где сохранились прежние объемы предложения, а где они начинают расти или падать, что происходит с ценами.

2. Цены.

В этом разделе дается подробный перечень всех объектов с указанием сложившегося уровня цен, а также сравнение с уровнем цен в 1 кв. 2013 г. Цены приводятся для всех типов квартир, указывается удельная (за 1 кв. м) и полная стоимость квартир. Кроме того, этот раздел включает такие важные показатели, как стоимость машиномест и эксплуатации в сравнении с предыдущим периодом.

Данный раздел является необходимым инструментом для оперативного анализа конкурентной среды, а также для экспресс-оценки новых участков под застройку. Не проводя отдельного исследования для каждого нового участка, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, а также об основных конкурентах.

3. Компании-продавцы.

Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией объектов, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт.

4. Паспорта объектов.

Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных о новостройках, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.

Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка новостроек внутри ТТК. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или выявить оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: квартирографию (набор квартир по комнатности и площади квартир), объем инфраструктуры, инженерию и отделку, количество машиномест и т. п. А также выработать наиболее адекватную ценовую политику по новому объекту. Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, позволяя понять, какими свойствами должен обладать новый дом, а также они дают возможность провести примерную оценку экономики проекта.

Индексация стоимости объектов

Или несколько замечаний об актуализации цен, приведенных в исследовании

Рынок недвижимости является одним из наиболее инертных рынков. Как правило, срок экспозиции объектов (домов-новостроек) составляет около двух лет – от начала строительства до сдачи дома госкомиссии (и даже после нее). Обычно при обновлении исследования рынка новостроек через год примерно половина объектов прошлого года переходит в новое исследование. Поэтому такие исследования, по мнению большинства экспертов рынка и наших клиентов, сохраняют свою актуальность примерно полгода – год.

Единственным динамическим параметром, который может регулярно меняться от месяца к месяцу, являются цены объектов. Когда рынок достаточно стабилен и темп изменения среднего уровня цен не превышает 1% в месяц, то и вариации цен на конкретные объекты-новостройки также незначительны. Однако в условиях масштабного роста (или снижения) цен на рынке недвижимости цены на отдельные объекты требуют постоянной актуализации. Но с другой стороны, обновление всей исходной информации по стоимости квартир в нескольких сотнях новых домов, представленных на рынке единовременно, является довольно трудоемкой задачей и может занять не меньше времени, чем требуется на проведение нового исследования.

В качестве быстрого, простого и удобного способа решения этой задачи аналитический центр ***** предлагает использовать метод индексации стоимости объектов. Суть этого метода крайне проста – аналитическим центром ***** еженедельно рассчитывается индекс стоимости (ИС) жилья, который оперативно отражает изменение среднего уровня цен на квартиры. Следовательно, изменение индекса стоимости за прошедший период позволяет приблизительно понять, насколько изменились за это же время цены, указанные в исследовании.

Например, чтобы привести к сегодняшнему уровню цены на новостройки из исследования за сентябрь 2013 года, следует воспользоваться элементарной пропорцией:

Текущее значение ИС

(Текущая цена) = –––––––––––––––––––––– х (Цена в сентябрьском исследовании)

Значение ИС в сентябре 2013

Числовые значения индекса стоимости (ИС) по неделям и по месяцам регулярно обновляются, и доступны для использования в табличном виде по адресу: www. *****/ix

Проще говоря, если за прошедшие месяцы уровень цен на жилье вырос в среднем на 5%, то примерно в такой же пропорции выросли цены и по объектам в исследовании. Конечно же, отдельные новостройки могут дорожать быстрее или медленнее, чем рынок в целом, однако подобные отклонения обычно невелики и находятся в пределах нескольких процентов. Так или иначе, индексация стоимости – приближенный метод, однако он позволяет очень быстро и просто актуализировать цены в масштабах всех объектов на рынке. При этом точные данные по нескольким наиболее интересным домам можно получить путем прямого обзвона этих объектов в течение дня, что несравненно проще, чем каждый раз проводить сбор исходных данных по всем объектам на рынке или по их значительной части.