Методические указания по выполнению контрольной работы
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Контрольная работа включает следующие обязательные разделы: титульный лист, содержание (план); введение, основная часть теоретическая и практическая, заключение, список литературы. Шрифт – Times New Roman 14 пт, 1,5 интервал, общий объем 25-30 листов. Сноски на цитируемые источники обязательны.
Контрольная работа должна быть выполнена в сроки, предусмотренные учебным графиком.
Задания для контрольных работ составлены из нескольких вариантов. Вариант контрольной работы определяет студент из приведенной ниже таблицы в зависимости от двух последних цифр шифра студента. В таблице 1 по горизонтали Б размещены цифры от 0 до 9, каждая их которых – предпоследняя цифра шифра студента. По вертикали А размещены последние цифры шифра студента от О до 9.
Пересечение горизонтальной и вертикальной линий определяют; клетку с номерами вопросов и задач контрольной работы.
Контрольная работа, выполненная по неправильно выбранному варианту возвращается студенту незачтенной без проверки.
ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
Б А | Последняя цифра шифра студента | |||||||||
0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |
0 | 1 25 56 | 2 26 57 | 3 27 58 | 4 28 59 | 5 29 60 | 6 30 61 | 7 31 62 | 8 32 63 | 9 33 64 | 10 34 65 |
1 | 11 35 66 | 12 36 67 | 13 37 68 | 14 38 69 | 15 39 70 | 16 40 56 | 17 41 57 | 18 42 58 | 19 43 59 | 20 44 60 |
2 | 21 45 61 | 22 46 62 | 23 47 63 | 24 48 64 | 25 36 65 | 26 37 66 | 27 38 67 | 24 49 68 | 28 39 69 | 29 40 70 |
3 | 30 1 56 | 32 2 57 | 33 3 58 | 34 4 59 | 35 5 60 | 36 6 61 | 37 7 62 | 38 8 63 | 39 50 64 | 40 4 65 |
4 | 10 21 66 | 11 22 67 | 12 23 68 | 13 24 69 | 14 25 70 | 15 26 56 | 16 27 57 | 17 28 58 | 18 29 59 | 15 30 60 |
5 | 20 12 61 | 26 18 62 | 28 39 63 | 18 12 64 | 19 44 65 | 20 13 66 | 28 16 67 | 29 17 68 | 1 40 69 | 2 42 70 |
6 | 4 12 56 | 6 13 57 | 7 15 58 | 8 12 59 | 10 50 60 | 12 33 61 | 14 18 62 | 16 42 63 | 6 12 64 | 16 26 65 |
7 | 17 27 66 | 7 37 67 | 8 48 68 | 8 48 69 | 9 19 70 | 19 29 69 | 39 49 55 | 29 21 57 | 2 29 58 | 2 12 59 |
8 | 13 17 62 | 2 14 64 | 3 50 68 | 5 21 62 | 22 39 70 | 25 41 62 | 26 39 70 | 27 42 57 | 13 46 64 | 17 47 58 |
9 | 4 32 56 | 6 37 57 | 8 24 67 | 10 30 64 | 12 44 63 | 14 37 62 | 5 36 60 | 27 42 59 | 15 50 70 | 22 49 56 |
Темы заданий к контрольной работе
1. Характеристика объектов недвижимости.
2. Законодательная база оценки объектов недвижимости.
3. Субъекты оценки недвижимости и их права
4. Классификация объектов недвижимости.
5. Жизненный цикл объекта недвижимости.
6. Бизнес как объект недвижимости.
7. Принципы оценки объектов недвижимости.
8. Цена и стоимость объета недвижимости.
9. Характеристика оценочной деятельности.
10. Рынок недвижимости..
11. Характеристика денежных потоков объектов недвижимости.
12. Характеристика финансовых функций, используемых при оценке денежных потоков объектов недвижимости.
13. Функция дисконтирования PV
14. Функция «текущая стоимость аннуитета» PVA
15. Функция «будущая стоимость аннуитета» FVA
16. Функция «периодический взнос на погашение кредита» PMT
17. Функция «периодический взнос на накопление фонда» РМТФ
18. Жизненный цикл объекта недвижимости.
19. Бизнес как объект недвижимости.
20. Принципы оценки объектов недвижимости.
21. Цена и стоимость объекта недвижимости.
22. Характеристика оценочной деятельности.
23. Рынок недвижимости..
24. Общие понятия доходного подхода.
25. Методы расчета общего коэффициента капитализации дохода
26. Использование методов капитализации для оценки бизнеса при принятии управленческих решений.
27. Метод дисконтирования денежных потоков
28. Сущность сравнительного подхода
29. Характеристика основных методов сравнительного подхода
30. Методика применения сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости
31. Применение сравнительного подхода при принятии управленческих решений
32. Основные положения затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости
33. Методика применения затратного подхода
34. Методика оценки физического износа объектов недвижимости
35. Использование затратного подхода к оценке объектов недвижимости
36. Использование затратного подхода для определения сметной стоимости строительства
37. Общие понятия о земельном участке
38. Кадастровая оценка земли
39. Общая характеристика методов оценки земельных участков
40. Практика оценки земельных участков
41. Риски при осуществлении операций с объектами недвижимости
42. Характеристика методов оценки риска
43. Методы управления рисками.
44. Инвестиции и их классификации
45. Собственные источники финансирования объектов недвижимости
46. Характеристика заемных источников финансирования объектов недвижимости
47. Ипотечное кредитование
48. Финансовый лизинг
49. Выбор источников финансирования объектов недвижимости
50. Цена источников финансирования объектов недвижимости
51. Характеристика методов оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости
52. Использование методов операционного анализа для оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости.
53. Налог на имущество организаций
54. Земельный налог
55. Оценка риска для налогоплательщика – собственника объекта недвижимости соглашением.
Задачи к контрольной работе
ЗАДАЧА 56. Владелец объекта недвижимости, специализирующийся на оказании услуг населению, предполагает в течение 5 лет получать ежегодный доход в размере 2000 тыс. руб., а затем в конце 5-го года продать объект за 3500 тыс. руб.; расходы по ликвидации объекта составят 12% от продажной цены. Определить доход от деятельности и продажи, учитывая ставку дисконта по деятельности 14%, а от продажи объекта — 23%.
ЗАДАЧА 57. Фирма сдает свободные площади в аренду. Определить текущую стоимость совокупного дохода от сдачи в аренду площадей в течение 4 лет. если сдача в аренду торговых помещений может принести ежегодный доход в размере 6700 тыс. руб., сдача в аренду складских помещений позволяет ежегодно получать 2300 тыс. руб. Ставка дисконта по каждому виду соответственно 21 и 17%.
ЗАДАЧА 58. Определить текущую стоимость совокупного дохода от сдачи помещения в аренду, если по прогнозу предполагается, что в течение первых 2 лет ежегодный доход будет составлять 2000 тыс. руб., а в следующие 3 года ежегодный доход может увеличиться в год на 200 тыс. руб. Ставка дисконта 13%.
ЗАДАЧА 59. Определить текущую стоимость совокупного дохода от сдачи помещения в аренду, если в течение первых 3 лет ежегодный доход может составить 4500 тыс. руб., ставка дисконта 15%, в следующие 5 лет ежегодный доход может уменьшиться на 15%, ежегодная ставка дисконта — увеличиться на 2%.
ЗАДАЧА 60. Организации для закупки оборудования требуется за 5 лет накопить тыс. руб., депонируя ежемесячно равные денежные суммы в конце года. Ставка по вкладу 9% годовых. Определить размер ежемесячного депозита.
ЗАДАЧА 61. Руководство организации принимает решение о создании фонда накопления для развития бизнеса, планируя за 4 года накопитьтыс. руб. Решено вносить в начале каждого квартала равные денежные суммы, ставка по вкладу 10% годовых. Определить размер ежеквартального взноса.
ЗАДАЧА 62. Инвестор взял 5000 тыс. руб. в кредит для приобретения объекта недвижимости на 3 года под годовую ставку 14% на условии полного погашения его ежегодными равными платежами в конце каждого года. Используя метод Инвуда, определить коэффициент капитализации и ежегодные выплаты по кредиту, а также цену источника финансирования недвижимости.
ЗАДАЧА 63. Определить стоимость объекта оценки на 01.04, имеющего промышленное назначение, используя данные по недавно проданным объектам (табл.), а также учитывая, что индекс покупательной способности рубля на 01.04 составил 0,87.
Номер объекта | Дата продажи | Индекс покупательной способности рубля на дату совершения сделки | Цена сделки, тыс. руб. |
1 | 1.03 | 0,95 | 8000 |
2 | 23.03 | 0.84 | 6700 |
3 | 27.03 | 0,83 | 8560 |
4 | 29.03 | 0,79 | 9120 |
ЗАДАЧА 64. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 800 тыс. руб., его эффективный возраст — 12 лет, стоимость земельного участка — 175 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс. руб., а затраты на возведение такого же объекта составляют 890 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка составила 132 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.
ЗАДАЧА 65. Определить стоимость ЗУ объекта оценки с постройками, проданного за 1268 тыс. руб., используя данные аналогичных продаж, приведенные в табл.
Таблица
Данные о продажах сравнимых объектов
собственности в микрорайоне «А»
№ продажи | Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб. | Средняя стоимость построек, тыс. руб. | Значение коэффициента соотношения улучшения. |
1 | 1300 | 950 | 950/1200 = 0,7308 |
2 | 1090 | 890 | 890/1090 = 0,8165 |
3 | 970 | 790 | 790/970 = 0,8144 |
4 | 890 | 670 | 670/890 = 0,7528 |
ЗАДАЧА 66. Определить стоимость ЗУ, предоставляемого под строительство складского помещения. Строительство типового складского помещения потребует 12 млн руб., прогнозируемый доход 5,5 млн руб. Ставка капитализации для складских помещений 32%, для земли — 20%.
ЗАДАЧА 67. Рассчитать стоимость земельного участка методом развития, если инвестор рассматривает решение о покупке свободного ЗУ размером 12 га, разбить его на 48 одинаковых индивидуальных участков, построить на них коттеджи и продать, получив при этом прибыль в размере 25% от прямых и накладных затрат на освоение. Прямые затраты определены в размере 35 млн руб., накладные затраты 7 млн руб. Цена продажи участка 1430 тыс. руб. Предполагается продавать каждый месяц по 4 индивидуальных участка. Ставка дисконтирования 24%.
ЗАДАЧА 68. Рассчитать оценочную продажную цену ЗУ способом ВРМ, средний валовой доход от которого 3 950 тыс. руб., используя данные аналогов земельных участков, приведенные в табл.
Исходные данные для расчета оценочной продажной цены земельного участка
№ участка-аналога | Рыночная цена продажи, тыс. руб. | Фактический или потенциальный валовой доход, тыс. руб. | Валовой рентный мультипликатор |
1 | 155 | 3 000 | 155/3 000 = 0,0517 |
2 | 240 | 4 100 | 240/4 100 = 0,0585 |
3 | 160 | 3 560 | 160/3560 = 0,0449 |
4 | 190 | 3 890 | 190 / 3890 = 0,0488 |
ЗАДАЧА 69. Для покупки объекта недвижимости была получена ссуда в размере 3000 тыс. руб. сроком на 2 года под 15% годовых. Составить план погашения ссуды на 1 - й квартал 1 - го года.
ЗАДАЧА 70. Рассчитать размер лизинговых платежей на аренду строительных машин с комплексом услуг и предоставлением машиниста при выполнении следующих условий: вид лизинга — оперативный, т. е. срок передачи предмета договора меньше срока эксплуатации, основные условия договора приведены в табл. . Определить текущую стоимость платежей по лизингу при ставке сравнения 24%, если выплаты по лизингу должны осуществляться в начале каждого месяца.
Таблица
Условия договора по лизингу аренды строительной техники
Показатель | Значение |
Стоимость имущества, тыс. руб. | 2065,80 |
Срок договора, лет | 2 |
Норма амортизационных отчислений, % | 9,2 |
Процент комиссионного вознаграждения, % (от среднегодовой стоимости предмета договора) | 12 |
Дополнительные услуги по договору, тыс. руб. | 2157,5 |
в том числе: затраты на производство в год, тыс. руб. | 72,301 |
Оплата машиниста годовая, тыс. руб. | 144 |
Техническая эксплуатация, тыс. руб. | 1941,2 |
Ставка налога на добавленную стоимость, % | 18 |
Лизинговые взносы будут осуществляться равными долями ежемесячно, 1 - го числа каждого месяца.
Вопросы к экзамену по дисциплине «Экономика недвижимости»
Характеристика объектов недвижимости. Законодательная база оценки объектов недвижимости. Субъекты оценки недвижимости и их права Классификация объектов недвижимости. Жизненный цикл объекта недвижимости. Бизнес как объект недвижимости. Принципы оценки объектов недвижимости. Цена и стоимость объета недвижимости. Характеристика оценочной деятельности. Рынок недвижимости.. Характеристика денежных потоков объектов недвижимости. Характеристика финансовых функций, используемых при оценке денежных потоков объектов недвижимости. Функция дисконтирования PV Функция «текущая стоимость аннуитета» PVA Функция «будущая стоимость аннуитета» FVA Функция «периодический взнос на погашение кредита» PMT Функция «периодический взнос на накопление фонда» РМТФ Жизненный цикл объекта недвижимости. Бизнес как объект недвижимости. Принципы оценки объектов недвижимости. Цена и стоимость объекта недвижимости. Характеристика оценочной деятельности. Рынок недвижимости.. Общие понятия доходного подхода. Методы расчета общего коэффициента капитализации дохода Использование методов капитализации для оценки бизнеса при принятии управленческих решений. Метод дисконтирования денежных потоков Сущность сравнительного подхода Характеристика основных методов сравнительного подхода Методика применения сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости Применение сравнительного подхода при принятии управленческих решений Основные положения затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости Методика применения затратного подхода Методика оценки физического износа объектов недвижимости Использование затратного подхода к оценке объектов недвижимости Использование затратного подхода для определения сметной стоимости строительства Общие понятия о земельном участке Кадастровая оценка земли Общая характеристика методов оценки земельных участков Практика оценки земельных участков Риски при осуществлении операций с объектами недвижимости Характеристика методов оценки риска Методы управления рисками. Инвестиции и их классификации Собственные источники финансирования объектов недвижимости Характеристика заемных источников финансирования объектов недвижимости Ипотечное кредитование Финансовый лизинг Выбор источников финансирования объектов недвижимости Цена источников финансирования объектов недвижимости Характеристика методов оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости Использование методов операционного анализа для оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости. Налог на имущество организаций Земельный налог Оценка риска для налогоплательщика – собственника объекта недвижимости соглашением.
