Анализ оценочной деятельности в Тамбовском регионе

Вступление

Оценочная деятельность в Тамбовской области существует уже более 15 лет. Необходимость и важность данного вида деятельности осознана по мере развития рыночных отношений. За это время оценка прошла путь от ее регулирования государственными структурами в виде лицензирования до саморегулирования. Переход на саморегулирование в оценке произошел в конце 2007 начале 2008 г., что указывает, что данная деятельность стала зрелой и может уже самостоятельно регулировать свои действия, к справке строительная отрасль в РФ перешло на принципы саморегулирования лишь в конце 2009 г.

В настоящий момент сформированы основные принципы оценочной деятельности в РФ регламентирующими документами являются ФЗ-135, ФСО-1, ФСО-2,3 Приказы Минэкономразвития России от 01.01.01 года №№ 000-256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки» (ФС01 ФСОЗ).рекомендации саморегулируемых организаций оценщиков.

Участники рынка оценки в Тамбовской области.

На Тамбовском рынке оценки присутствует около 50 субъектов оценочной деятельности в виде ИП, юр. лиц (компании), из них порядка 10 компаний занимают долю рынка 5 и более %, к ним можно отнести ИП Четверткова, ИП Полтораченко, ИП Грузденко, ИП Борисов, , Тамбовская областная торгово-промышленная палата, Капитал-Е, Тамбов-Инфоцентр, Инициатива -7, ЮФ Партнер и многие другие.

Подавляющее большинство компаний – это небольшие узкоспециализированные фирмы, ИП. Выручку, превышающую три-пять и более миллионов рублей, пока имеют только сравнительно крупные оценщики. Данные компании характеризуются наличием в штате 2 и более оценщиков имеющих опыт 3 и более лет, периодом присутствия на рынке 7 и более лет, положительной «историей», рекомендациями, наличием ресурсов в виде информационных баз, современной оргтехники.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

В ряде компаний помимо специалистов по оценке в штате фирм имеются аудиторы, юристы, специалисты по недвижимости – риэлторы, финансовые консультанты. Такое обслуживание удобно клиенту, так как он может получить комплекс услуг в сфере финансового и управленческого консалтинга.

В настоящее время появился постепенный, но стабильный рост количества заказов на проведение оценки. Но при этом качественно изменилась структура спроса на услуги оценки. Заказчикам потребовались сложные виды оценки рыночной стоимости не только объектов недвижимости, машин и оборудования, но и предприятий (бизнеса), акций, долей, интеллектуальной собственности, упущенной выгоды, ущерба оценки инвестиционных проектов. Все это требует наличие на рынке специалистов высокой квалификации. Кроме того, заказчики оценки стали ориентироваться не только на стоимость услуг, но и на их качество, выбирать надежные и достаточно известные компании, не прельщаясь дешевизной расценок в малоизвестных и недавно организованных фирмах.

В ближайшем будущем произойдут изменения в ФЗ-135, упорядочит участников рынка оценки в части приема в СРОО и проведения экспертизы отчетов об оценке.

Объем рынка оценочных услуг в Тамбовской области

Эти данные в силу отсутствия точной статистической информации основаны на результатах работы «Партнер» и других оценочных компаний.

Объем рынка оценки в регионе по скромным расчетам можно определить в размере 60-80 млн. руб., из которых примерно 85 % приходится на оценку для кредитных учреждений, т. е. оценку залоговой массы. 10 % оценка государственной собственности 5 % к «прочей» оценке: наследство, купля - продажа, доли в обществе, инвест. проекты, эмиссии акций, ущерб, страхование, конкурсное управление.

Как было, выше сказано основными потребителями оценки являются кредитные учреждения: на территории Тамбовской области действует одна кредитная организация и 16 филиалов, всего 326 банковских подразделений.

Специалистами ЮФ «Партнер» было проведено исследование на предмет общей стоимости услуг по оценке залогов в год.

По общим принципам, рынок оценки залога принято делить по типам объектов оценки на 2 вида: оценку стоимости недвижимого имущества, оценку стоимости машин, оборудования и транспортных средств. На первый вид приходится около 70% всего рынка.

Кредитный портфель банков в Тамбовской области вырос почти на 25% по сравнению с уровнем 2009 года и составил 36,5 млрд. рублей.
 Основной объем работающего кредитного портфеля - более 94% сохранился за крупными банками региона - Тамбовским отделением Сбербанка России, АКБ "Тамбовкредитпромбанк", филиалом ОАО "Россельхозбанк" и филиалом ВТБ.

Из 36,5 млрд. руб. 2/3 является т. к. называемыми залоговыми кредитами. По мнению юридической фирмы «Партнёр», несмотря на то, что вознаграждение оценщика не зависит от рыночной стоимости имущества, все же можно проследить такую зависимость она составляет в пределах 0,,003 от вида объектов оценки или 0,1 - 0,3 %, что дает в среднем 50 млн. руб.

Стоит сделать вывод, что часть рынка оценки в регионе остается «теневым». Специалистами ЮФ «Партнер» было проведено исследование в Н – ском муниципальном образовании Тамбовской области уровня район, не самого передового по своим экономическим показателям. В ходе исследования установлено, что потребность в оценке этого муниципального образования составляет 150 тыс. руб. в год, в области насчитывается 23 района, соответственно общий объем услуг по оценке составит 3,5 – 4 млн. руб.

При этом в муниципальных закупках отсутствует информация о проведении конкурсов и запроса котировок на выполнении оценочных работ. Исключением является МО г. Тамбов, Комитет по управлению имуществом Тамбовской области.

Продолжение следует ………….

Основные показатели надежности оценочной компании

Первые 10 компаний по объему выручки за 2003 год

Первые 10 компаний по приросту выручки

Первые 10 компаний по выручке на одного оценщика

Прогноз спроса и предложения на рынке оценки.

По мнению , начальника Управления имущественных отношений компании «Лукойл», спрос на услуги оценки можно рассматривать в двух главных аспектах: либо оценка нужна для прикрытия сделки, либо ее используют в качестве критерия уровня менеджмента или эффективности финансовых вложений. Однако в большинстве случаев оценка проводится в упрощенном варианте, оценщики практически не вникают в бизнес-схемы, не оценивают влияния бизнес-среды и многое другое. Качество отчетов по оценке оставляет желать лучшего. Г-н Голубев считает, что оценщики «разучились» правильно оценивать. В стремлении снизить цены на услуги, упрощаются методы оценки, и привлекается недостаточно квалифицированный персонал. Анализ сотен отчетов показывает, что серьёзные ошибки допускаются из-за того, что оценщики не понимают сути оцениваемого бизнеса, применяют методики, не отвечающие бизнес-модели, например, выбирают статические методы для развивающихся компаний. Часто оценивается текущая, а не будущая загрузка предприятия, восстановительная стоимость оценивается по имеющимся «основным фондам», несмотря на то, что их загрузка никогда не будет обеспечена даже на 30%, неправильно выбираются показатели дисконтирования, скидки на неликвидность и так далее. Мало кто использует модель эластичности рынка при рассмотрении строительства регионального бизнеса. К оформлению отчета оценщики подходят формально, используют данные, не отражающие реальной ситуации. Заказчик хочет получить отчет с описанием бизнес-модели предприятия, которая впоследствии моделируется, с выделением роли дочерних обществ, тенденциями развития, региональным анализом. Здесь же должна быть описана проектная история, опыт менеджеров и тому подобное. Эта информация должна быть использована для определения показателя «бета». Отраслевой анализ должен отражать сегмент бизнеса в регионе, где работает объект оценки. Из этих данных должна формироваться расчетная модель, соответствующие ставки дисконта, мультипликаторы. Кроме того, нельзя ограничиваться каким-то одним методом оценки, чем больше различных методов и подходов используется в процессе оценки, тем меньше вероятность получить смещенную оценку.

Оценку реальной стоимости бизнеса, считает заказчик, следует проводить с учетом «подсистем и надсистем», жизненного цикла оборудования, морального старения продукции, сроков амортизации и необходимости обновления. Должна учитываться так же ликвидационная стоимость, возможные затраты на ликвидацию последствий разработок и т. п. Огромное количество ошибок связано с выбором бизнес-линий и их прогноза. Ведь есть объекты, которые формально входят в данное юридическое лицо, а на самом деле заняты в другом бизнесе, например, сдаются в аренду. Поэтому надо учитывать несколько бизнес-линий, моделировать их, определять тенденции развития каждой из них, а не просто брать все основные фонды. Кроме того, необходимо учитывать ликвидационную стоимость, которая, как правило, никем не оценивается. Например, у компании MacDonald`s ликвидационная стоимость очень высока, но высока и ее ликвидность. Или компьютерные фирмы, практически не имеющие основных фондов, но продающиеся за десятки миллионов долларов. Это фактически стоимость бизнеса, в том числе устойчивых рыночных связей. Приобретая бизнес, покупатель задумывается, насколько легко в случае необходимости он сможет из него выйти. Конечно, чтобы учесть все эти нюансы, необходима высокая квалификация оценщиков. Поскольку в большей части отчетов по оценке не отражается реальная ситуация, эти результаты не могут использоваться для управления стоимостью и быть эффективным инструментом развития экономики. В этой связи либо в самое ближайшее время появятся высокопрофессиональные оценщики, либо крупным компаниям придется создавать собственные оценочные подразделения.

Анализируя мнение заказчика, следует прогнозировать развитие рынка оценки именно в этом направлении: будет расти спрос на услуги высокопрофессиональных оценщиков одновременно с предъявлением требований к надежности оценочной компании и ее репутации, а так же способности оценщика защитить свой отчет. Поэтому предпочтение будет отдаваться крупным компаниям с известными именами, и тут большое значение будут иметь результаты рейтингов. При повышении требований к отчетам и усложнении работы можно прогнозировать рост тарифов на оценочные услуги, но одновременно следует ожидать концентрации заказов в крупных компаниях, в первую очередь в столичном регионе. Рынок оценки по регионам может начать сужаться, в первую очередь по крупным заказам, идущим на основе конкурсов. Региональные компании просто не будут допущены к конкурсам, проходящим, как правило, в Москве. В то же время московские компании будут нуждаться в услугах региональных оценщиков и предлагать сотрудничество на условиях соисполнительства за 30-50% оплаты, или просто нанимать наиболее квалифицированных оценщиков из региональных компаний как физических лиц, чтобы они выполняли работу от имени их компании. Это еще более выгодно и обойдется не более, чем в 20 или 10% от стоимости заказа.

С учетом прогнозов и тенденций развития рынка оценки в ближайшей перспективе, региональным компаниям следует принять серьезные решения по возможностям объединения своих усилий в борьбе за региональные рынки оценки и повышению профессионализма своих работниках. Большую роль в этом могут сыграть саморегулируемые организации оценщиков. В ожидании отмены обязательного лицензирования и замены его членством в саморегулируемых организациях, следует ожидать усиления конкурентной борьбы между саморегулируемыми организациями за своих членов. При этом выиграет та организация, которая сможет помочь своим членам в достижении профессионального мастерства и обеспечении работой, а это означает необходимость удержания и расширения своего сегмента рынка оценки.