Строительство завершено, но дом не введен в эксплуатацию
На данной стадии добиться оформления права собственности проще, т. к.
строительство завершено. Здесь возможны два варианта судебной защиты
ваших прав:
1. Иск о признании права собственности на квартиру
2. Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте
Выбор того или иного варианта индивидуален. Можно также заявить одни
исковые требования, а потом в ходе процесса их изменить.
Есть ли уже обмеры БТИ?
Да Нет
Судебный иск о понуждении застройщика произвести обмеры
Удалось ли добиться проведения обмеров?
Да Нет
Ходатайство в суд о содействии при получении запроса в БТИ
Иск о признании права собственности в объекте незавершенного строительства
Судебный запрос в БТИ: - поэтажный план; - экспликация; - справка об адресе
Иск о признании права собственности на квартиру
Иск о признании права собственности на квартиру
Его целесообразно подавать, если уже есть обмеры БТИ, поскольку, чтобы
добиться удовлетворения судом заявленного вами требования, необходимо
будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет
соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества. Если
обмеры БТИ уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры
достаточно быстро), то вопрос решается путем направления судебного
запроса в БТИ на предмет предоставления поэтажного плана, экспликации и
справки об адресе (об этом на стадии подготовки дела к судебному
заседанию вам следует заявить ходатайство). Узнать, были обмеры БТИ или
нет, можно путем запроса в БТИ. В судебном процессе дольщик должен
ходатайствовать о том, чтобы суд оказал содействие при получении
запроса. Суд готовит запрос, который дольщик должен сам предъявить БТИ.
Если обмеры БТИ еще не прошли, то следует направить усилия на то, чтобы
добиться их проведения. Можно, например, предъявить в суд иск о
понуждении застройщика (заказчика) произвести необходимые действия по
получению обмеров (т. е. мы сперва направляем иск о понуждении, а потом
уже, когда получим обмеры, иск о признании права собственности). Сразу
отметим, это лишь один из возможных вариантов: если Вы столкнулись с
подобной ситуацией, необходимо обязательно проконсультироваться с юристом.
Если же получить экспликацию не представляется возможным, то возникает
сложность с признанием права собственности на конкретный объект
недвижимого имущества, т. к. невозможно доказать в суде наличие объекта с
определенными свойствами. В этом случае целесообразно предъявить иск о
признании права собственности на долю в незавершенном строительством
объекте (квартиру).
ВАЖНО!!! Обмер БТИ должен осуществляться наряду с принуждением
застройщика выполнить свои обязательства - получить разрешение на ввод в
эксплуатацию объекта. По этому вопросу следует дополнительно
проконсультироваться с юристом.
Иск о признании права собственности (доли собственности) в объекте
незавершенного строительства
Если дом фактически построен, но не принят Государственной комиссией в
эксплуатацию, право собственности на жилые и нежилые помещения в таком
доме можно признать в судебном порядке. Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ к
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. Таким образом, объекты незавершенного
строительства (к которым относится фактически построенный, но не сданный
с эксплуатацию объект жилого или нежилого фонда) можно отнести к разряду
объектов недвижимого имущества только после регистрации его в качестве
объекта незавершенного строительства.
Однако поскольку официальных подтверждений факта окончания строительства
объекта не имеется, то _приобретение права собственности на такой объект
недвижимости возможно только в судебном порядке,_ путем подачи иска в
суд по месту нахождения объекта незавершенного строительства о признании
права собственности на такой объект. Не теряйте время на митинги и
пикеты. Это безрезультатно.
После получения судебного решения о признании права собственности на
долю в объекте незавершенного строительства это право подлежит
обязательной государственной регистрации в управлении Федеральной
регистрационной службы.
1. Подать в суд иск о признании права собственности на объект
незавершенного строительства (по месту нахождения строящегося дома)
2. Зарегистрировать полученное судебное решение о признании права
собственности в управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС
3. После проведения обмеров БТИ и сдачи дома в эксплуатацию
перерегистрировать право собственности с объекта незавершенного
строительства на объект завершенного строительства
По окончании государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства участник инвестиционного (долевого)
строительства становится собственником данного недвижимого имущества и —
после проведения обмеров БТИ и сдачи дома в эксплуатацию — сможет
спокойно перерегистрировать право собственности с объекта незавершенного
строительства на объект завершенного строительства.
*Какие документы необходимо иметь и какие действия предпринять для
зашиты своих прав в суде?*
Вам следует:
1. Подготовить исковое заявление;
2. Определить лиц, участвующих в деле (в качестве 3-го лица можно
привлечь ФРС, застройщика, если договор заключался не напрямую с ним);
3. Приложить к нему все необходимые документы (копии искового
заявления, копии договора и всех приложений к нему, копии
квитанции об оплате по договору, переписку с застройщиком (если
она имелась и относится к предмету спора), расчет взыскиваемой или
оспариваемой суммы, подписанный истцом с копиями по числу
ответчиков и 3-х лиц, квитанцию об оплате госпошлины, если пошлина
подлежит уплате). Копии документов прилагаются к заявлению по
числу ответчиков и 3-х лиц, участвующих в деле;
4. Проверить, не пропущен ли срок исковой давности (по общему правилу
3 года);
5. Определить подсудность, т. е., в какой суд подается исковое
заявление (по общему правилу по месту нахождения строящегося дома.
Согласно практике Верховного суда РФ возможна и подача по месту
жительства гражданина или по месту нахождения ответчика);
6. Рассчитать и указать в исковом заявлении цену иска, если он
подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм;
7. Рассчитать и оплатить госпошлину (в соответствии со ст. 17 Закона
РФ «О защите прав потребителей», пп. п. 2 и п. 3 ст. 333.36
Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты
госпошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если
цена иска не превышает 1 млн. руб. В случае, если цена иска
превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную
пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст.
333.19 Налогового кодекса РФ и уменьшенной на сумму
государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн.
руб.). Если Вы сомневаетесь в расчете госпошлины, вы можете ее не
оплачивать. В данном случив суд оставит исковое заявление без
движения и сообщит Вам о необходимости оплаты госпошлины, в т. ч.
ее размер;
8. Отправить исковое заявление по почте (заказным письмом с
уведомлением или сдать непосредственно в суд (не втором экземпляре
искового заявления должна быть проставлена отметка о принятии);
9. Получить определение о подготовке дела к судебному
разбирательству. Если в документах есть какие-то недочеты,
неправильно посчитана госпошлина и т. п., суд оставляет заявление
без движения и предлагает устранить недостатки. В этом случае
судом выносится определение об оставлении заявления без движения,
с указанием конкретных недостатков и срока их исправления.
10. После принятия заявления (возможно указать в самом исковом
заявлении) на стадии подготовки дела к судебному разбирательству
необходимо заявить ходатайства об истребовании документов - в
частности, документов БТИ (если они есть), документов, относящихся
к инвестиционному контракту (у застройщиков, администрации) и др.;
11. Если судом выданы запросы - лично их развести и получить ответы на
руки (если у Вас такая возможность имеется);
12. Непосредственно в судебном заседании выясняются позиции сторон по
делу, после окончания судебного разбирательства суд выносит
решение. Оно может быть вынесено сразу в окончательной форме, а
может быть оглашена только регулятивная часть. В любом случае у
судьи необходимо выяснить, когда будет готово решение в
окончательной Форме. Если оно не обжаловано, то вступаем в силу
через 10 дней. Если обжаловано - то после рассмотрения судом
кассационной инстанции;
13. Если решение обжаловано, Вам следует получить копию кассационной
жалобы, написать возражения на кассационную жалобу и подать их в
суд, вынесший решение;
14. В любом случае необходимо получить заверенные копии вступившего в
законную силу решения суда (одна копия решения выдается бесплатно,
дополнительные копии - после оплаты госпошлины 20 руб. за каждую
дополнительную копию);
15. После получения заверенных копий решения необходимо
зарегистрировать признанное судом право собственности в
регистрационной службе (управлении ФРС) по месту нахождения
квартиры. При этом важно отметить, что для регистрации права
собственности на основании решения суда необходимы только решение
суда и документы из БТИ.
16. После окончания регистрации Вам следует получить свидетельство о
праве собственности на квартиру.
Дом сдан, но с задержкой (с нарушением условий договора)
Если Ваш дом сдан позднее указанного в договоре срока, Вы вправе в
судебном порядке взыскать с застройщика убытки, неустойку и моральный
вред, подав исковое заявление /(по образцу согласно Приложению №8 и
Приложению № 9)/.
Неустойка
Убытки
Моральный вред
Взыскание неустойки зависит от формы договора соинвестора (по Ф3№ 000 или
нет).
«Федеральным законом за нарушение предусмотренного договором
срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого
строительства предусмотрена санкция в виде неустойки (пени) в двойном
размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей
на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки».
Согласно ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения
установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает
потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3% цены
выполнения работы (оказания услуг), а если цена выполнения работы
(оказания услуг) договором не определена, общей цены заказа.
*Расчет неустойки:*
Число дней просрочки = число дней между последним днем квартала, в
котором дом должен был быть сдан по договору, и днем фактической сдачи дома.
_Пример_. По договору дом должен быть сдан в I квартале 2008 г., а
фактически был сдан 5 октября 2008 г. Значит, просрочка = с 31.03.08 по
05.10.08 = 188 дней
Неустойка = 188 х 3% = 564% от оплаченной по договору суммы.
Однако необходимо учесть, что сумма взыскиваемой неустойки (пени) не
может превышать общей стоимости квартиры по договору.
Поэтому в нашем примере неустойка = 100%.
Как потребитель услуги Вы вправе потребовать полного возмещения убытков,
причиненных в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуг).
Согласно п. 2 СТ. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», убытки,
причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх
неустойки (пени), установленной законом. Под убытками может пониматься
уплаченная Вами стоимость арендованного жилья, при наличии договора
аренды, заключенного в письменной форме, и документов, подтверждающих
оплату (можно расписки).
Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель имеет
право требовать компенсации морального вреда, причиненного вследствие
нарушения исполнителем его прав, предусмотренных законами, правовыми
актам РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Порядок подачи искового заявления для всех случаев см. в разделе «Какие
документы необходимо иметь и какие действия предпринять для зашиты своих
прав в суде?»
Дом введен в эксплуатацию, но не оформляется и квартира не передается
Подобная ситуация может возникнуть по разным причинам:
А) имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также
подрядчиком;
Б) ликвидация или банкротство застройщика;
В) другие причины.
В таких случаях застройщик затягивает оформление окончательного пакета
документов, необходимого для регистрации прав собственности для
участников инвестиционного проекта, который подается застройщиком или
заказчиком строительства в управление ФРС, после чего уже все
соинвесторы имеют возможность обратиться в управление ФРС и
зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Обратите
внимание, региональные власти НЕ могут воздействовать на управление ФРС,
т. к. ФРС — это федеральное ведомство, а не региональное.
В данной ситуации следует обратиться в суд с иском о признании права
собственности на квартиру (подготовка и механизм см. выше). Условием для
предъявления иска о признании права собственности является наличие
объекта, на который заявляется требование о признании права
собственности, т. е. квартиры. Основанием для обращения в суд также
служат положения Главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации и
Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 000-1 «О защите
прав потребителей», признающие за Вами право требовать передачи Вам
квартиры в натуре и признания за Вами права собственности на жилое
помещение, предусмотренное условиями договора [по образцу согласно
Приложению №По данному вопросу лучше проконсультироваться с
профессиональным юристом.
При обращении в управление ФРС необходимо представить по общему правилу следующие документы (перечень документов может отличаться в зависимости от конкретной ситуации):
1. Две копии судебного решения (заверенные надлежащим образом и
вступившие в законную силу).
2. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план.
3. Заполненное заявление (бланк заявления можно скачать на сайте
управления ФРС (www. *****) или получить в окне приема
документов после их проверки должностным лицом).
4. Квитанция на оплату госпошлины (бланк квитанции можно скачать на
сайте управления ФРС или получить в окне приема документов после
их проверки).
1. Получить в БТИ характеристики квартиры: экспликацию, поэтажный
план, справку о присвоении адреса
2. Составить исковое заявление о признании права собственности на
квартиру
3. Подать ходатайство о получении судом от органов власти (местная администрация, Правительство, Префектура, Департамент) правоустанавливающей документации: инвестиционного контракта с протоколом предварительного распределения квартир, Акта сдачи дома в эксплуатацию.
Также Вы можете потребовать обязать застройщика зарегистрировать право
собственности, но в этом случае могут возникнуть проблемы с исполнением
решения суда.
_/*Двойная продажа*/_
Если Вы оказались в ситуации «двойной продажи» (когда права на получение
в собственность одной квартиры продаются двум и более лицам), защита
дольщиков происходит в судебном порядке путем признания права
собственности. Самой эффективной защитой от двойной продажи является
именно своевременное обращение в суд с исковым заявлением. В случае,
когда вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности,
претендующий на эту квартиру кредитор утрачивает право требовать
передачи квартиры. С другой стороны, если квартира еще не передана лицу,
имеющему на нее право собственности, и на нее претендуют несколько
кредиторов, Гражданский Кодекс устанавливает приоритет того из
кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, чем у
других. Если же невозможно установить, чье обязательство, на основе
которого предъявляется требование о передаче квартиры, возникло раньше
всех, квартира подлежит передаче тому кредитору, который первым
позаботился о защите своего права, т. е. предъявил исковое заявление.
Однако кредитор, которому должна быть передана вещь, может вместо
требования об отобрании квартиры у должника предъявить ему требование о
возмещении убытков, ставших результатом нарушения обязанности должника
передать ему принадлежащую ему квартиру.
Если Вы не «успели», и требования на квартиру были заявлены другим
истцом ранее, следует заявить исковые требования о взыскании с
застройщика (продавца) убытков в Вашу пользу в размере рыночной
стоимости квартиры на день обращения в суд и взыскании неустойки по
Закону РФ «О защите прав потребителей в РФ». Доказательствами убытков
может служить предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры
на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих
оценочных компаниях, которые оказывают соответствующие услуги.
_*/Дом сдан, но в квартире имеются недоделки и неисправности/*_
Если Ваш договор составлен с учетом положений Закона , и если
переданное Вам жилое помещение по качеству не соответствует условиям
договора и проектной документации, то Вы вправе в одностороннем порядке
расторгнуть договор.
Кроме того, Вы вправе, но уже через суд, потребовать расторжения
договора участия в долевом строительстве и возврата уплаченных по
договору денежных средств с уплатой процентов за пользование ими в случае:
- существенного изменения проектной документации, в том числе
существенного изменения размера (площади) квартиры;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений,
входящих в состав многоквартирного дома.
Если же Вы не намерены расторгать договор, то независимо от типа
договора Вам следует: (см. следующую схему).
Если суд примет решение в Вашу пользу, ответчик должен вернуть все
расходы, связанные с ремонтом, в т. ч. на экспертизу. После решения суда
исполнительный лист передается приставам (это исполнительное
производство), и они взыскивают убытки с застройщика. Сам дольщик
взыскать убытки не может. Если пристав не смог найти застройщика или
последний обанкротился, то деньги, увы, потеряны.
Если Ваш дом был сдан с неисправностями, в т. ч. неисправным лифтом, то
претензии необходимо направлять строительной организации. По
существующим нормативам дом не может сдаваться без лифта. Относительно
суммы, которую Вы можете взыскать со строительной организации за
доставленные Вам неудобства, а также судебных перспектив в данном деле
Вам лучше всего проконсультироваться с адвокатом или в Обществе защиты
прав потребителей. Также следует составить акт по факту неработающего
лифта и потребовать перерасчета квартплаты.
Если же лифт работает, но эксплуатирующая организация его попросту не
включает, пока не заселится большинство жильцов, то претензию следует
предъявлять непосредственно к данной организации. Никаких нормативов,
позволяющих на законных основаниях отключать лифт в сданном в
эксплуатацию доме, нет.
Дом был сдан с неисправностями?
Да Нет
Составить акт по факту неисправности (лифт, мусоропровод и пр.)
Направить претензию в управляющую компанию с требованием устранения
неудобств и пересчета квартплаты
Направить претензию в строительную компанию Направить жалобу в Жилинспецию
Проконсультироваться с юристом или Союзом по защите прав потребителей о
сумме взыскания
Подать иск об устранении неисправностей
Согласно п.2.11. Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в
Российской Федерации (утв. Приказом Государственного комитета Российской
Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от
30.06.99г. № 000), при приемке домов-новостроек без выполнения
отделочных работ и использовании пассажирских лифтов для перевозки
строительных материалов и мусора владелец лифтов должен принять меры к
сохранности лифтового оборудования. Декоративная отделка купе, пол,
потолок, двери шахты и кабины лифта должны быть защищены от повреждений.
В процессе эксплуатации лифта не допускать его перегрузки. Других
ограничений использования лифта при заселении домов-новостроек
действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрено.
Кроме того, есть Положение о признании помещения жилым помещением (утв.
Постановлением Правительства РФ ), содержащее
требования, которым должно отвечать жилое помещение. Согласно п. 17
указанного Положения доступ к жилому помещению, расположенному в
многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного
этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
По всем «недополученным услугам» Вы вправе написать претензию
управляющей компании и потребовать пересчета платы за вычетом
«недополученных услуг». Эффективной будет жалоба в Жилинспекцию.
Мы надеемся, что данный материал помог Вам найти ответы на вопросы,
касающиеся защиты прав соинвесторов.
