Обобщение практики
рассмотрения споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ (о самовольной постройке)
Отделом обобщения практики Арбитражного суда Томской области проведен анализ 42 дел рассмотренных в 2007 году, связанных с применением норм о самовольном строительстве. Из числа указанных дел: 40 – по искам о признании права собственности на самовольную постройку; 2 – по искам о сносе самовольной постройки.
Анализ данной категории дел показал, что практика Арбитражного суда Томской области по данному вопросу единообразна: принятые судебные акты практически не обжалуются и не отменяются вышестоящими судебными инстанциями.
В большинстве рассмотренных дел к Администрации г. Томска с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку обращается собственник земельного участка, на котором без необходимого разрешения возведена самовольная постройка. При этом соблюдены иные условия, позволяющие признать право собственности в соответствии со ст. 222 ГК РФ: объект самовольного строительства является объектом недвижимого имущества; возведен без нарушения градостроительных норм и правил на отведенном для этих целей земельном участке и сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
При вынесении решения о признании права собственности по такому иску, суд принимает во внимание наличие доказательств исполнения истцом требований, предусмотренных статьей 222 ГК РФ. В частности, наличие:
- правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (с планом земельного участка, составленным на момент подачи искового заявления в суд);
- технического паспорта на самовольную постройку;
- адресной справки на строение;
- заключения экологического аудита для нежилых строений;
- технического заключения о состоянии несущих конструкций самовольной постройки;
- заключения ФГУ здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Томской области" о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам;
- доказательств, подтверждающих соответствие возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;
- доказательств, подтверждающих, что возведение постройки соответствует плану застройки города;
- документов, подтверждающих возведение самовольной постройки истцом своими силами и за счет своих средств.
1. Вопросы признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.
По вопросу, возможно ли признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке нет единой точки зрения в судебной практике.
Некоторые суды считают, что нельзя признавать право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, поскольку такая возможность не предусмотрена действующим законодательством.
Согласно статье 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка или лицом, у которого участок находится в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. Соответственно арендатор земельного участка таким правом не наделен. Следовательно, получение земельного участка в аренду нельзя рассматривать как условие, при котором у лица, осуществившего самовольное строительство, может возникнуть право собственности на возведенный объект. [1]
Другие суды придерживаются иной позиции.
Так, ФАС СКО в Постановлении от 01.01.2001 N Ф08-4250/2007, признавая право собственности на объекты недвижимости, указал: «исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2006) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т. е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку».
НКС ФАС Северокавказского округа на вопрос: «возможно ли признание права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку, у которого земельный участок под ней находится на праве долгосрочной аренды (49 лет)?», дал положительный ответ исходя из следующего.
В силу пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.
Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные. Пунктом 4 статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
С 1 сентября 2006 г. из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключен абзац 1, в силу которого право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. По смыслу абзаца 1 пункта 3 статьи 222 Кодекса (в редакции, действовавшей до 01.09.06), право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим такую постройку. Право собственности признавалось при условии, что постройка осуществлена на принадлежащем ему земельном участке, либо при условии, что участок под возведенную постройку будет ему предоставлен в установленном порядке. Данная норма не ограничивала принадлежность земельного участка застройщику только правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Достаточно наличия законного основания владения землей, в том числе и на праве аренды.
Абзац 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.06, теперь - абзац 1) содержит положения о признании права собственности за другим субъектом - не застройщиком, а лицом, которому принадлежит земельный участок. За лицом, не осуществлявшим строительство, право собственности на самовольную постройку может быть признано, если владение землей осуществляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования.
Таким образом, исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.06) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т. е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку»[2].
Верховный суд РФ также пришел к выводу о том, что возможно признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, которому земельный участок предоставлен по договору аренды для строительства жилья исходя из следующего.
«Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан»[3].
Судебная практика ФАС ЗСО также не свидетельствует о единообразии в данном вопросе.
В постановлении от 17.03.08 года по делу /2008 ФАС ЗСО пришел к выводу о том, что исходя из смысла ст. 222 ГК РФ факт нахождения земельного участка в аренде сам по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку.
Рассматривая кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Алтайского края, который отказал истцу в признании права на самовольно возведенный объект и, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, ФАЗ ЗСО указал, что внесение изменений в ст. 222 ГК РФ (в редакции ФЗ от 30.06.06 г.) «не означает невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.2 части 1 ст. 40, ст. 41 Земельного Кодекса Российской Федерации)». Как следует из материалов дела, истец не доказал наличие у него вещного права на земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, а заключенный договор аренды указанного земельного участка не прошел государственную регистрацию.[4]
Противоположная точка зрения высказана по делу /2008 от 21.01.08 года, где ФАС ЗСО, оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенные объекты указал, что суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований, поскольку земельный участок, предоставлен истцу по договору аренды. Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, пользующимся земельным участком на основании договора аренды, Кроме того, истец не представил разрешения на произведенную реконструкцию, доказательств, что реконструированные нежилые помещения не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
В Постановлении от 01.01.2001 N Ф04-3735/2007 ФАС ЗСО также указал, что факт нахождения земельного участка, занятого под самовольную постройку, на праве аренды не является одним из условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, для признания права собственности на самовольную постройку.
Вопросы подведомственности при рассмотрении дел, связанных с применением норм о самовольном строительстве.
Производство по иску о сносе самовольно возведенных гаражей, принадлежащих гражданам на праве собственности, подлежит прекращению в соответствии с п. 1 ст. 150 АПК РФ.
Администрация города Томска обратилась в Арбитражный суд Томской области с иском к гаражно-строительному кооперативу "С" о сносе самовольно возведенной постройки (гаражных боксов), расположенных на земельном участке площадью 1856 кв.
Определением суда первой инстанции производство по делу прекращено в связи с тем, что в силу части 2 статьи 27 АПК РФ данный спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
Постановлением суда апелляционной инстанции определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции установил, что спор связан с судьбой нежилых помещений, которые являются имуществом граждан - членов гаражно-строительного кооператива, и неизбежно затрагивает их права. Спор не имеет экономического характера.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данное дело неподведомственно арбитражному суду и подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.
Суд кассационной инстанции постановлением от 30.01.06 г. (дело /2005) судебные акты первой и апелляционной инстанции оставил без изменения.
Оставляя без изменения судебные акты, ФАС ЗСО указал, что частью 2 статьи 27 АПК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных Кодексом, а также иными федеральными законами, арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Арбитражному суду подведомственны дела, независимо от того, являются ли участниками правоотношений, из которых возникли спор или требование, юридические лица, индивидуальные предприниматели или иные организации и граждане, только в тех случаях, когда дело относится к категории споров, предусмотренных пунктами 1, 2, 3, 4, 5 части 1 статьи 33 АПК РФ, либо когда рассмотрение такого дела в арбитражном суде прямо предусмотрено федеральным законом (пункт 6 части 1 статьи 33 Кодекса).
В соответствии с пунктом 2.1 устава гаражно-строительного кооператива "С" целью кооператива является строительство и дальнейшая эксплуатация гаражей, принадлежащих гражданам на праве собственности.
Таким образом, спор о сносе принадлежащего гражданам на праве собственности недвижимого имущества - гаражей не носит экономического характера и не подлежит рассмотрению арбитражным судом. Дело подведомственно суду общей юрисдикции.[5]
Спор о сносе самовольной постройки между Администрацией муниципального образования и физическим лицом подведомствен арбитражному суду, если целевое назначение земельного участка, предоставленного под строительство, предполагает его использование для систематического извлечения прибыли.
В соответствии с постановлениями Мэра г. Томска от 01.01.2001 и от 01.01.2001 Я-ву С. П. предоставлен в аренду, сроком до 03.10.2008 земельный участок для размещения и последующей эксплуатации остановочного комплекса с магазином. Согласно выданному Я-ву С. П. разрешению на строительство, работы должны проводиться застройщиком в соответствии с проектом.
Постановлением Мэра г. Томска от 01.01.2001 вышеуказанные постановления отменены в связи возведением постройки с отступлением от согласованного проекта и нарушением требований законодательства: вместо некапитального временного строения из легких металлических конструкций построено одноэтажное кирпичное капитальное строение. Кроме того, при осуществлении постройки, застройщик вышел за пределы предоставленного ему под временное строение земельного участка.
В связи с чем Администрация г. Томска обратилась в суд с иском к предпринимателю Я-ву С. П. об обязании ответчика снести самовольно возведенное одноэтажное строение.
До принятия решения по делу ответчик заявил к Администрации г. Томска встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку, о сносе которой заявлено требование Администрацией г. Томска по первоначальному иску.
Решением суда первой инстанции удовлетворено требование Администрации г. Томска о сносе самовольной постройки, в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку отказано.
Я-в С. П. не согласившись с решением суда, обратился с жалобой в суд апелляционной инстанции и просил отменить решение суда и прекратить производство по делу, так как данный спор не подведомствен арбитражному суду, в связи с тем, что Я-в С. П. заключая договор аренды земельного участка, не являлся предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Довод ответчика о том, что спор неподведомствен арбитражному суду отклонен, так как земельный участок предоставлялся Я-ву С. П. для строительства нежилого объекта – остановочного комплекса с магазином и последующей его эксплуатации, что свидетельствует о том, что земельный участок был предоставлен не для личных нужд, а для использования земельного участка в предпринимательской деятельности.
Кроме того, на момент вынесения постановления мэра г. Томска от 01.01.2001, которым был изменен срок действия предоставления земельного участка, являлся индивидуальным предпринимателем и утратил статус ИП 01.01.2005 в связи с тем, что не прошел перерегистрацию в налоговом органе.
Как установлено ч. ч. 1,4 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Если гражданин осуществляет предпринимательскую деятельность с нарушением требования о государственной регистрации, он не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.[6]
При разрешении спора о признании права собственности на объект самовольного строительства в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, применяется редакция, действующая на момент принятия решения.
обратилось 08.06.2006 в арбитражный суд с иском к Администрации г. Томска о признании права собственности на самовольно возведенную постройку - нежилое здание.
В 2004 году истцом возведено за свой счет на земельном участке нежилое строение. На указанную самовольно возведенную постройку оформлен технический паспорт, присвоен инвентарный номер, зарегистрирован официальный адрес нахождения строения.
Нежилое строение возведено с соблюдением градостроительных, санитарных и иных норм, предусмотренных законодательством.
Постановлением мэра г. Томска от 01.01.2001 предусмотрено, что в случае установления права собственности на самовольно возведенное здание, расположенное на земельном участке, администрацией г. Томска в установленном порядке будет предоставлен земельный участок, необходимый для его эксплуатации.
11.09.2006 суд первой инстанции, руководствуясь вступившей в силу с 01.09.2006 новой редакцией пункта 3 статьи 222 ГК РФ (введенной Федеральным законом от 01.01.2001 г.), отказал истцу в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, так как земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании истца не находится.
Суд не применил редакцию пункта 3 статьи 222 ГК РФ, действующую до 01.09.2006, согласно которой право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой и просило отменить решение, т. к. суд необоснованно применил указанную норму в новой редакции, поскольку исковое заявление было подано 08.06.2006.
Суд кассационной инстанции Постановлением от 01.01.2001 г. оставил решение суда первой инстанции без изменения, жалобу без удовлетворения, исходя из следующего.
В постановлении мэра города Томска предусмотрено отлагательное условие о предоставлении истцу земельного участка в случае признания судом права собственности на самовольное строительство и регистрация этого права в Управлении федеральной регистрационной службы по Томской области. Суд первой инстанции правомерно не принял указанный ненормативный правовой акт в качестве надлежащего доказательства предоставления истцу в будущем земельного участка под строительство, поскольку условия его в рассматриваемой части противоречат требованиям действующего законодательства.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал в постановлении, что согласно действовавшей на момент рассмотрения дела в суде редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке.[7]
Данная точка зрения представляется обоснованной исходя из следующего.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ (ч.1, 2) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
До принятия судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку самостоятельный объект гражданских прав в виде недвижимого имущества не существует, отсутствуют и права на него. Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение. Таким образом, права, связанные с самовольной постройкой, возникают у застройщика после вынесения решения.
Федеральный закон от 30.06.06 определяет условия, при которых статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает судебное признание права собственности на самовольную постройку. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на возведенный объект необходимо руководствоваться законом, действовавшим на момент принятия судебного решения, т. е. редакцией статьи 222 Кодекса с учетом изменений, внесенных указанным Законом.[8]
Применение положений о государственной пошлине в исках о признании права собственности на самовольную постройку.
В случае удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку государственная пошлина не может быть возвращена из федерального бюджета на основании ст. 333.40 НК РФ и ст. 104 АПК РФ.
«О» обратилось в арбитражный суд Томской области с иском к Администрации г. Томска о признании права собственности на самовольные постройки - нежилые строения: здание типографии, здание холодного склада, здание гаражей, здание холодного склада, здание насосной.
Суд, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, требования истца удовлетворил, признал за ним право собственности на самовольные постройки – нежилые строения, указанные в исковом заявлении и, руководствуясь ст. 104 АПК РФ, возвратил истцу из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину.
В справке на возврат государственной пошлины из федерального бюджета истец сослался на ст. 333.40 Налогового Кодекса РФ (далее НК РФ) и ст. 104 АПК РФ (основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины).
В соответствии с п. п.4 п. 1 ст.333.21 НК РФ иски о признании права собственности являются требованиями неимущественного характера, и при обращении с такими исками в арбитражный суд уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей.
На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Ст. 333.40 НК РФ не предусматривает в качестве основания возврата государственной пошлины из федерального бюджета удовлетворение иска истца.
Исходя из сказанного, вопрос о распределении между сторонами государственной пошлины по делу суду следовало разрешить в соответствии с требованиями п. 1 ст. 110 АПК РФ, т. е. взыскать расходы по уплате государственной пошлины с ответчика.[9]
Практика Высшего Арбитражного Суда РФ.[10]
Исковые требования в части обязания ответчика произвести снос не завершенного строительством здания (спорного объекта) за его счет удовлетворен правомерно, поскольку спорный объект препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов и угрожает жизни и здоровью граждан
Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 1034/09 по делу N А/2007-СГ3-15 оставлены без изменения судебные акты, принятые судами первой, апелляционной и кассационной инстанций, которыми были удовлетворены исковые требования в части обязания ответчика произвести снос незавершенного строительством здания (спорного объекта) за его счет. Спорный объект был возведен на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора. Данное разрешение было признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан незаконным, как противоречащее положениям статей 46, 47 Воздушного кодекса РФ.
ВАС РФ указал, что спорный объект подлежит сносу, поскольку он препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов и угрожает жизни и здоровью граждан.
Однако в данной ситуации следует учесть, что предпринимателем для приобретения прав на земельный участок и получения разрешения на строительство уполномоченных органов предприняты необходимые действия. В связи с этим он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строения спорного объекта администрация города Казани учла требования Воздушного кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным Президиум, соглашаясь с решением суда первой инстанции об обязании предпринимателя снести спорный объект, отметил, что предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями к органу государственной власти или местного самоуправления о возмещении причиненного незаконными действиями (бездействием) соответствующего органа ущерба, включающего расходы по строительству и сносу спорного объекта.
В удовлетворении искового требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности на здание отказано, поскольку реконструкция спорного объекта произведена без нарушения целевого назначения земельного участка, градостроительных и строительных норм и правил, с получением необходимых разрешений на капитальное строительство. После реконструкции объекта и введения его в эксплуатацию земельный участок предоставлен собственнику объекта в аренду, целевое назначение участка не изменилось.
Постановлением Президиума ВАС РФ /08 оставлено в силе постановление тринадцатого арбитражного апелляционного суда, которым отказано в удовлетворении искового требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности на здание, поскольку реконструкция спорного объекта произведена без нарушения целевого назначения земельного участка, градостроительных и строительных норм и правил, с получением необходимых разрешений на капитальное строительство. После реконструкции объекта и введения его в эксплуатацию земельный участок предоставлен собственнику объекта в аренду, целевое назначение участка не изменилось.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и постановлением ФАС Северо-Западного округа реконструированный объект признан самовольной постройкой, поскольку земельный участок предоставлен обществу во временное пользование для использования под кафе, а не для возведения капитального строения с соблюдением процедуры предоставления участков для строительства.
Данные судебные акты отменены ВАС РФ, в связи с тем, что выводы судов первой и кассационной инстанций содержат неверное толкование положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что до реконструкции спорный объект входил в состав единого имущественного комплекса, который включал объекты недвижимого имущества, был расположен на специально отведенном земельном участке и приватизирован для осуществления предпринимательской деятельности в сфере общественного питания. Реконструкция спорного объекта произведена без нарушения целевого назначения земельного участка, градостроительных и строительных норм и правил, с получением необходимых разрешений на капитальное строительство. После реконструкции объекта и введения его в эксплуатацию земельный участок предоставлен собственнику объекта в аренду, целевое назначение участка не изменилось.
Принимая во внимание использование спорного объекта в течение продолжительного времени и объективную необходимость его реконструкции для целей предпринимательской деятельности, Президиум, исходя из принципа правовой определенности, не находит оснований для отнесения этого объекта к самовольной постройке по смыслу статьи 222 Кодекса.
04.05.2008
Отдел обобщения судебной практики
Арбитражного суда Томской области
[1] ФАС ВВО от 01.01.2001 N А39-3898//16; ФАС ДВО от 01.01.2001 N Ф03-А51/07-1/1699; Определение ВАС РФ от 01.01.2001 N 16879/07 по делу N А70-81/10-2007.
[2] НКС ФАС Северо-Кавказского округа 2007 год.
[3] Обзор законодательства и судебной практики за 2 квартал 2007 года, утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.07 года
[4] Постановление ФАС ЗСО /2008 от 18.02.08 года.
[5] Аналогичная точка зрения содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 01.01.2001 по делу № А/2006-17.
[6] Аналогичная точка зрения приведена в Постановлении ФАС Московского округа от 23-24 июля № КГ-А41/6426-07.
[7] Аналогичная точка зрения по данному вопросу содержится в Постановлениях ФАС ВВО от 01.01.2001 по делу /1-2007; по делу /2006-38 от 01.01.2001; Постановлении ФАС ДВО от 01.01.2001 № Ф03-А73/07-1/6394. Постановлением Президиума ВАС РФ /07 отменено Постановление ФАС Поволжского округа от 01.01.2001, удовлетворяющее требования истца о признании права собственности (исковое заявление подано 31.08.2006 г.) и применена новая редакция пункта 3 статьи 222 ГК РФ, введенная в действие с 01.09.2006 г.
[8] Указанная точка зрения отражена в рекомендациях НКС ФАС Северо-Кавказского округа, в Постановлении ФАС ЗСО от 01.01.2001 по делу /2007(38335-А70-38).
[9] Данная точка зрения согласуется с Постановлениями Президиума ВАС РФ № 000/09 от 01.01.2001 г. по делу А50-9881/2008, № 000/08 от 01.01.2001 г
[10] Дополнено 15.11.2009 г.
