Модуль 2. Нормативно-правовое регулирование в сфере управления многоквартирными домами
Многоквартирный дом включает в себя жилые и нежилые помещения, а также общее имущество. Собственниками жилых и нежилых помещений в МКД могут быть:
Российская Федерация.
Субъект Российской Федерации.
Муниципальное образование.
Юридические лица.
Физические лица.
Если в МКД помещения находятся в собственности двух и более собственников, то общее имущество в этом случае будет являться общедолевым. Общая долевая собственность подлежит управлению путем принятия собственниками коллегиальных (совместных) решений. Решения собственники помещений принимают на общих собраниях таких собственников, проводимых в форме совместного присутствия или заочного голосования.
Управление МКД (в том числе общим имуществом) может осуществляться одним из трех способов:
управление управляющей организацией;
управление товариществом собственников жилья;
непосредственное управление.
При управлении МКД управляющей организацией собственники помещений обязаны вступить с ней в договорные отношения.
При управлении товариществом собственников жилья собственники помещений могут стать членами данного юридического лица либо заключить договор с ТСЖ о содержании и ремонте общего имущества.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений на основании решения общего собрания заключают договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями. На основании решения общего собрания собственников помещений, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
2.1. Обзор нормативных правовых актов, регламентирующих вопросы управления многоквартирными домами
Необходимость изучения данных нормативных правовых актов обусловлена тем, что потребители ЖКУ не знают действующее законодательство и при нарушении их прав и законом охраняемых интересов они не всегда могут определить нормативные правовые акты, которыми следует руководствоваться для защиты своих прав и интересов. Собственники и наниматели помещений для получения ЖКУ вступают в договорные отношения с хозяйствующими субъектами. Заключаемые ими договора не должны противоречить требованиям действующего законодательства. При реализации жилищного законодательства между участниками возникают следующие виды договорных отношений:
Наниматели – наймодатель (договор социального найма, договор найма).
Собственники помещений – управляющая организация (договор управления).
Собственники помещений – обслуживающая организация (договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД).
Управляющая организация – ресурсоснабжающая организация (договор купли-продажи ресурсов, договор энергоснабжения).
Управляющая организация – обслуживающая организация (договор возмездного оказания услуг, договор подряда).
Все виды приведенных договорных отношений регламентируются конкретными нормативными правовыми актами. Например: Отношения между собственниками помещений и управляющей организацией регулируются:
1. Постановлением Правительства РФ от 01.01.01г. № 000 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
2. Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
3. Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 155 «Об утверждении правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».
4. Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан».
Данные нормативные правовые акты содержат императивные (обязательные для исполнения) нормы, а также наделяют стороны определенными правами, которые не могут быть устранены, ухудшены или изменены в договорных отношениях.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Структура нормативных правовых актов в жилищной сфере показана на рисунке № 1
Рис. 1 Структура нормативных правовых актов в жилищной сфере
При изучении и анализе нормативных правовых актов уполномоченным лицам необходимо, прежде всего, выяснить:
Какие отношения регулирует данный нормативный правовой акт?
Кто участники этих отношений?
Какие права и обязанности возлагает этот акт на участников?
Какие запреты установлены правовым актом на участников?
Когда или при каких условиях нормативный правовой акт вступает в силу?
Есть ли обратная сила закона в данном акте?
Необходимо также обращать внимание на то, что:
Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании ЖК РФ, принятых в соответствии с ЖК РФ других федеральных законов.
Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ.
Знание нормативных правовых актов, регулирующих деятельность по управлению МКД, позволит уполномоченному лицу правильно осуществить защиту прав потребителей, чьи интересы он должен предоставлять.
Согласно ч. 4 п. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Значительную роль играет сложившаяся судебная практика по регулируемым правовым отношениям. Только судебным органам, при совершении правосудия, дано право толковать применения нормативных правовых актов. Высшие судебные органы вправе давать конкретные указания, подлежащие исполнению нижестоящими судами, при рассмотрении аналогичных судебных дел, с целью приведения правосудия к единообразию. Так, например:
1. В пункте 3 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 01.01.2001 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Однако Конституционный суд РФ своим Постановлением от 28 мая 2010 г. N 12-П дал следующие разъяснения: «Впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из настоящего Постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».
2. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2010 года N 6464/10 даны разъяснения о том, что содержащееся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
В связи с тем, что Жилищный кодекс РФ связал всех участников договорными отношениями, носящими возмездный характер, то необходимо также проследить прохождение финансовых потоков.
Финансовый поток по оплате ЖКУ состоит из трех составляющих:
1. За что? Определяется структурой платежа для нанимателей по договору найма и договору социального найма, а также для собственников помещений. Структура платежа установлена ст. 154 ЖК РФ.
2. Сколько? Размер платы. Определяется в соответствии с требованиями ст. 156 ЖК РФ, а также пунктами 31-35 Постановления Правительства РФ от 01.01.01г. № 000 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
3. Кому? Порядок внесения платы.
Составляющие при формировании финансовых потоков показаны на рисунке № 2
Рис. 2 Формирование финансовых потоков
Порядок прохождения (внесения платы) финансовых потоков в части наличных денежных средств за ЖКУ и услуги связи, регламентируется следующими нормативными правовыми актами:
Федеральный закон РФ от 01.01.01 г. N 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" и статью 37 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей.
Федеральный закон РФ от 01.01.01 г. № 000 «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами».
Федеральный закон РФ от 01.01.01 г. N 121-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами".
Закон Российской Федерации от 07.02.92 г. № 000-1 «О защите прав потребителей».
Данные законы устанавливают не только порядок внесения платы за ЖКУ в виде наличных денежных средств, но и место исполнения обязательств по оплате, а также варианты оплаты.
Варианты внесения наличных денежных средств собственниками помещений за жилищно-коммунальные и услуги электросвязи приведены на рисунке № 3.
Под понятием электросвязь следует понимать - любые излучение, передача или прием знаков, сигналов, голосовой информации, письменного текста, изображений, звуков или сообщений любого рода по радиосистеме, проводной, оптической и другим электромагнитным системам.
Рис. 3 Варианты внесения наличных денежных средств собственниками помещений за жилищно-коммунальные и услуги электросвязи
Место исполнения обязательств по оплате ЖКУ предусмотрено ст. 37 Закона Российской Федерации от 07.02.92 г. № 000-1 «О защите прав потребителей»: «Потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем. При использовании наличной формы расчетов оплата товаров (работ, услуг) потребителем производится в соответствии с указанием продавца (исполнителя) путем внесения наличных денежных средств продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту, осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности, если иное не установлено федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту, осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности».
Нормативные правовые акты, регулирующие основные отношения между собственниками помещений и управляющей организации (слайд № 2 презентации «Нормативно-правовые и иные акты, регулирующие управление многоквартирным домом на современном этапе») условно можно разделить по следующим регулируемым видам деятельности:
деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ от 01.01.01г. № 000 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»);
деятельность по предоставлению коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;
деятельность по оказанию услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов (Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. N 155 «Об утверждении правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов»);
деятельность по поставке газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан в соответствии с договором о поставке газа (Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан»);
деятельность в вопросах пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (Постановление Правительства РФ от 21.01.06. № 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями").
Права и обязанности, предусмотренные данными основными нормативными правовыми актами, являются основой для формирования договорных отношений.
