«Спрос на недвижимость в Черногории со стороны россиян. Динамика и особенности».
Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество»
Последние три года спрос на курортную недвижимость Черногории находится на очень высоком уровне. Практика, например, нашей компании показала, что даже в непростое кризисное время, Черногория в спросе и по-прежнему остается одним из самых предпочитаемых направлений для приобретения недвижимости россиянами.
В период с 2004 по 2006 год наплыв покупателей из Британии и Ирландии и их облегченное и неограниченное кредитование быстро подняли цены на молодом рынке Черногории. В течение этого периода цены более чем удвоились. С началом кредитного кризиса ирландские и британские покупатели практически полностью покинули рынок, столкнувшись с недостатком кредитования и ускоренным падением стоимости недвижимости на их внутренних рынках. В этот период российские покупатели заняли доминирующие позиции на рынке. Представители российского среднего класса, ищущие возможность инвестирования за границей и способные покупать, не прибегая к кредитованию, стали являться и являются в настоящее время наиболее важной клиентской группой для рынка Черногории.
Спрос на черногорскую недвижимость распределяется на сегодняшний день среди 3-х основных групп российских покупателей:
-Покупающие недвижимость для собственного проживания и проживания членов своей семьи, т. е. для сезонного отдыха;
-Покупающие недвижимость для вложения и сохранения капитала, так как хорошая недвижимость у моря всегда в цене, и особенно, когда речь идет о недвижимости, расположенной на одной из самых красивых береговых линий в Европе;
-Покупающие недвижимость для ведения бизнеса и получения от него дохода.
Если мы говорим об объектах, на которые существует спрос у россиян, то это всегда в основном были объекты на первичном рынке - это комплексы апартаментов и коттеджей с определенной инфраструктурой обслуживания.
На данный момент динамика спроса изменилась, то есть если в 2007-08 году были востребованы строящиеся новые объекты и они покупались на стадии проекта или начальной стадии строительства, то в 2009 году спрос у россиян переместился на уже готовые объекты нового жилья. А также мы наблюдаем рост запросов на объекты коммерческой недвижимости.
Что касается территориального спроса, то побережье Черногории условно делят на четыре региона, которые представляют интерес для приобретения объектов недвижимости, достаточно разные по природным и видовым особенностям.
Наибольший спрос приходится на объекты недвижимости, расположенные на:
- Будванской Ривьере, которая простирается от Будвы до Петроваца и которая привлекает посетителей и покупателей, которые любят шумный отдых, множество веселья, развлечений, туристов, заполненные пляжи.
- далее это Бока – Которский залив, с городками Котор, Герцег Нови и их пригородами. Эта Ривьера привлекает большое внимание у любителей яхтинга и подводных видов спорта. Бока Которский залив находится под патронажем ЮНЕСКО, фактически является самым южным фьордом в Европе, имеет удивительную береговую линию.
Недвижимость в зонах Бока Которского залива выбирают те покупатели, которые хотят иметь второй дом в тихом, спокойном, уютном месте, вдали от туристической суеты, но в то же время рядом со всей необходимой инфраструктурой.
А замыкает рейтинг Черногорских Ривьер по спросу покупателей недвижимости южная часть, включающая в себя Барскую Ривьеру, расположенную вокруг портового города Бар и Ульцинская Ривьера, самая южная часть страны, граничащая с Албанией.
Рассматривая срез трех последних лет, можно сказать, что основной спрос у россиян приходился на объекты Будванской Ривьеры, это были в основном апартаменты в новых строящихся комплексах, наиболее популярный метраж от 70 до 150 кв. метров, а также большим спросом пользовались большие квартиры на верхних этажах, основная цена покупок составляла от 2.500 до 5.000 евро за квадратный метр.
Покупки в большинстве своем были эмоциональными, т. е. мне комплекс понравился и хочу купить, и практически не обсуждались возможности предоставления скидок. Кризисный 2009 год внес изменения в динамику спроса и помимо того, что, как уже отмечалось, он изменился в сторону готовых объектов, наиболее спрашиваемые площади сейчас это 60-80 кв. метров и покупателями активно обсуждаются возможности скидок и предоставления дополнительных опций.
Какие факторы формируют спрос россиян к черногорской недвижимости:
- конечно же, в основе всего лежит самое главное богатство страны – практически нетронутая цивилизацией природа, это экологически чистая страна, с чистейшим морем, черногорские пляжи не раз признавались самыми чистыми на Средиземноморье; здесь сочетание гор и моря; мягкий и ровный в течение всего года климат.
- транспортная доступность Черногории – перелет из Москвы занимает 3 часа и перелет возможен в течение всего года, с большим количеством рейсом в неделю в аэропорты Тиват и Подгорицу.
- несомненным фактором является безвизовый въезд для граждан России и возможность для иностранцев приобретать в собственность недвижимость без бюрократических сложностей. А гостеприимное отношение к россиянам делает нахождение в этой стране очень комфортным, что отмечают все, хоть раз побывавшие в Черногории. Мы здесь можем говорить на родном языке и нас понимают. Это одна из тех не многих стран, где нам искренне рады не за наши деньги, а за то, что мы из России.
- это также и политика правительства, так как власти Черногории максимально способствуют развитию внутренней инфраструктуры и, как следствие, развитие туризма в этой стране - как курортного, пляжного отдыха, так и так называемого «экотуризма».
В связи с этим существует много жестких ограничений по этажности застройки, сезонности строительства, экологических требований к новым объектам и почти полный запрет на строительство промышленных предприятий.
- спрос на недвижимость в Черногории подкрепляется оптимальным соотношением цены и качества предлагаемых новых объектов курортной недвижимости, а также щадящим налогообложением (при приобретении вторичного объекта недвижимости оплачивается налог на переход права собственности, составляющий 3 % от стоимости, а по новому закону при приобретении первичного объекта покупатели освобождаются от уплаты этого налога. А вот ежегодный налог на недвижимость составляет менее 1 % - от 0,08% до 0,8 % - в зависимости от типа объекта) и невысоким уровнем коммунальных платежей.
- привлекательным фактором для определенной категории российских покупателей является возможность развития бизнеса в Черногории, как в стране с интенсивно растущим туризмом (HoReCa). По сведениям Министерства туризма и защиты окружающей среды Черногории было официально объявлено, что в 2008 году Черногорию посетило около 844.000 иностранных туристов, из которых около 105.000 - туристы из России. Для сравнения таковы цифры динамики: если в 2003 году страну посещало 10.115 туристов из России, то в 2005 году уже 41.000, в 2006 – 61.000, а в 2008 это уже 105.000, и примерно такие же данные по 2009 году.
По данным Всемирного совета по путешествиям и туризму, в течение ближайших 10 лет Черногория войдет в мировую десятку наиболее востребованных туристических мест, с ежегодными темпами роста около 6%. Поэтому развитие туризма способствует и будет способствовать росту спроса на объекты коммерческой недвижимости. А что касается жилой недвижимости, то многих привлекает потенциальная возможность сдачи приобретенной недвижимости в аренду, в то, время, когда ее обладатель в ней не проживает; ( сказывается недостаток хорошей отельной базы по приемлемым ценам и например приезжающей на отдых семье выгоднее и комфортнее снимать дом или апартаменты с хорошими условиями и новыми стандартами).
- спрос подкрепляется и социальной защищенностью приобретения недвижимости в Черногории, необходимо отметить, в этой стране право собственности уважалось и уважается. В бывшей Югославии, чьей частью некогда являлась Черногория, в отличие от Советского Союза существовало право собственности и домами на Адриатических курортах немцы и итальянцы владели еще в 70- х годах.
Местное законодательство позволяет иностранцам беспрепятственно покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость, а в прошлом году также был принят закон о возможности приобретения иностранцами в собственность земли, если размер участка не превышает 5000 кв. м. Все права у иностранных владельцев недвижимости в Черногории – такие же, что и у граждан страны, а также принят закон об иностранных инвестициях, который защищает собственность иностранных владельцев на территории страны.
- ну и наконец спрос определяется существующим инвестиционным потенциалом, ожиданием в перспективе роста цен: долгое время недвижимость в стране, в отличие, от например, соседней Хорватии, оставалась недооцененной, но и за последние годы просто не успел надуться пузырь цен. То есть черногорский рынок к моменту начала кризиса не был перегрет.
Протяженность побережья Черногории составляет всего 290 км, полоса для застройки между морем и горами узкая, и хороших мест очень мало. Поэтому стоимость действительно качественных, выигрышных с точки зрения местоположения объектов практически не изменилась. К тому же на сегодняшний день существует возможность приобрести некоторые предложения с некоторым дисконтом, что в перспективе роста цен является привлекательным моментом.
После стабилизации ситуации и цен на мировых рынках мы ожидаем повторного бума спроса в стране.
О компании «Новое Качество»
Компания «Новое Качество» (www. *****) основана в 1994 году и является профессиональным оператором рынка коммерческой и элитной жилой недвижимости в Москве и Подмосковье, а также предлагает клиентам недвижимость за рубежом. Специалисты компании оказывают консалтинговые услуги по разработке маркетинговой стратегии объектов недвижимости и земельных участков, привлечению инвестиций и реализации объектов недвижимости, включая консультации по страхованию, налогообложению и формированию инвестиционного портфеля. Профессиональная ответственность Качество» застрахована в ОСАО «Ингосстрах».
