 |
Город Нижний Новгород – один из крупнейших промышленных центров России. Рынок промышленной недвижимости города Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
К настоящему времени на территории Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия. Промзоны распределены неравномерно, основная часть находится в заречной части города (Автозаводский, Ленинский, Канавинский, Московский и Сормовский районы).
На территориях промышленных зон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской, район улиц Новикова – Прибоя и Удмурдской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской; в Автозаводском – в районе улицы Монастырка) после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и т. д.
Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд, поэтому многие из существующих объектов построены «под себя» и все они заняты производителями, для которых они были построены. Пустующих производственных помещений высокого уровня на нижегородском рынке нет.
Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти довольно трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует.
Как правило, объекты производственной недвижимости на нижегородском рынке представляют собой предприятия, построенные еще в советское время, на которых производство было остановлено, либо масштабы производства уменьшились и собственник продает часть пустующих площадей. В таких случаях объекты кроме производственных площадей еще включают складские и административно – бытовые площади.
При этом производственные и складские площади не имеют четкого профиля и могут использоваться как под производство, так и под склад. А административные площади могут продаваться и сдаваться в аренду как отдельные объекты.
Поэтому изучение производственной недвижимости не возможно без изучения складской и наоборот, и в то же время подразумевает анализ учета административных помещений в составе производственной недвижимости.
АНО «Поволжская логистическая ассоциация» оценивает объем складской недвижимости Нижегородской области по состоянию на первый квартал 2008 года около 400 тыс. кв. м (порядка 70% из них расположено в Нижнем Новгороде).
При определении общего объема складских площадей данные аналитиков отличаются на порядок, так как основная доля складской недвижимости, представляющая собой не реконструированные производственные помещения с минимальным количеством специализированного оборудования, не поддается классификации или относится к низким классам.
Рис. 1. Распределение помещений производственного назначения
по районам города Нижнего Новгорода.
Источник:
Так же сложность в оценке объема складских площадей создает тот факт, что не весь объем складов обращается на рынке – большая часть технических помещений используется их обладателями под собственные нужды. Например, по информации ГК «Триумф», в Нижегородской области сосредоточено не менее 4,5 миллионов квадратных метров складов.[1]
В Нижнем Новгороде складские помещения локализуются в нескольких зонах. Лидерами по их концентрации являются три района – Сормовский (промзона вокруг улицы Федосеенко), Канавинский (вдоль улицы Кузбасской) и Ленинский (зона вокруг Силикатного озера). Вслед за ними идут Нижегородский район, где склады сосредоточены вдоль улицы Деловая, Автозаводский – с промзоной, прилегающей к , а также Приокский район, в котором концентрация этих помещений наблюдается вдоль улицы Ларина.
Высококлассных складов в Нижнем Новгороде единицы. К этой категории, в частности относится, складской комплекс компании «Алиди», построенный на границе Нижнего Новгорода и Кстовского района (10 тыс. кв. м), комплекс компании «Логопром» в Сормове, где часть помещений (около 5 тыс. кв. м) доведена до класса А, остальные (около 50 тыс. кв. м) относятся к классу В, а также комплекс ГК «Каскад» в Сормовском районе, соответствующий классу В (25 тыс. кв. м).[2]
Средняя цена продажи по городу Нижнему Новгороду на производственно – складскую недвижимость в октябре 2008 года составила околорублей за один квадратный метр. В продажу выставлялись как имущественные комплексы, так и отдельно стоящие здания, включающие в себя производственную либо складскую и офисную части.
Максимально высокие цены на производственно – складскую недвижимость были зафиксированы в заречной части Нижнего Новгорода, где предложений на продажу гораздо больше, чем в нагорной части. Средние цены предложения в заречной части города так же выше, чем в нагорной, где цена одного квадратного метра составила около 32 000 рублей за один квадратный метр. При этом в Нижегородском районе данный показатель составил 31 339 рублей за кв. м, в Советском – 37 500 рублей за кв. м, в Приокском – 27 400 рублей за квадратный метр.
Сложность в определении средней цены по нагорной части заключается в том, что на рынке очень мало объектов и диапазон цен достаточно велик, что не позволяет рассчитать реальную среднюю цену. Поэтому представить более четкую картину цен продаж производственно – складской недвижимости города довольно сложно.
Если на продажу предлагается отдельно стоящее производственное здание, а не имущественный комплекс, то цена на такие объекты, как правило, дороже. Данные объекты выставляются на продажу и как производственные здания с офисной частью, так и как административное здание с производственными площадями, либо исключительно как здание под офисы. В зависимости от этого цена может варьировать в среднем от 30 000 до 40 000 рублей за квадратный метр.
Рис. 2. Структура предложения производственной недвижимости в городе Нижнем Новгороде.
Источник:
Важной особенностью производственно – складской недвижимости является тот факт, что цены в большинстве случаев не привязаны к местоположению, как в случае с недвижимостью торгового и офисного назначения. Здесь главным критерием для покупателей является развитость инфраструктуры, удобство подъезда и технические параметры помещений (высота потолка, расстояние между пролетами и т. п.).
Количество объектов производственной недвижимости, предлагаемых в аренду, в несколько раз превосходит продажу. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.
Исследование рынка аренды производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что в большинстве случаев производственные помещения и отапливаемые склады позиционируются как идентичные объекты. Один и тот же объект может быть заявлен в базе данных агентств недвижимости и как теплый склад и как помещение под производство. Средняя цена аренды по городу на такие объекты в октябре составила около 246 рублей за один квадратный метр в месяц.
Арендная ставка на неотапливаемые производственно – складские помещения в октябре текущего года в среднем по городу составила около 185 рублей за квадратный метр в месяц.
Диапазон арендных ставок на отапливаемые производственно – складские помещения варьировали по городу в среднем от 200 до 300 рублей за кв. м в месяц, тогда как на неотапливаемые – от 100 до 200 рублей за кв. м в месяц.
Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость в заречной и нагорной части города отличаются незначительно. В целом по городу наиболее высокие арендные ставки в октябре месяце текущего года были зафиксированы в Приокском, Советском и Нижегородском районах, хотя, как видно из приведенной диаграммы (рисунок 3), по городу арендные ставки внутри каждой категории производственно – складской недвижимости почти одинаковы и их разброс незначителен.
По количеству предложений объектов в аренду лидировал Сормовский район, всех меньше объектов было выставлено на рынок в Московском и Советском районах.
Рис. 3. Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость по состоянию
на октябрь 2008 года в разрезе районов города Нижнего Новгорода.
Источник:
Рынок производственно – складской недвижимости Канавинского района города Нижнего Новгорода. Рынок производственно – складской недвижимости в Канавинском районе развит довольно хорошо. В отличие от общей ситуации по городу здесь много предложений, как в аренду, так и на продажу. Основная масса выставленных на продажу объектов производственно – складской недвижимости в Канавинском районе сосредоточена в районе улиц Кузбасской, Гордеевской, Московского шоссе и площади Комсомольской. Наибольшее количество предложений складской недвижимости зафиксировано в районе Московского вокзала.
К продаже предлагаются имущественные комплексы и производственно – складские базы, отдельно стоящие здания с возможностью размещения в них склада или производства, здания с офисными и складскими либо производственными помещениями. Как правило, в составе предлагаемых на продажу объектов включены земельные участки.
Если предлагается отдельно стоящее здание, то земельный участок имеет небольшую площадь – от нескольких соток до 0,5 га, либо равен площади застройки под зданием. В случае с производственно – складскими базами или имущественными комплексами, размер земельных участков значительно может достигать одного гектара и выше. Необходимо отметить, что объектов качественной производственно – складской недвижимости на продажу в Канавинском районе на момент исследования выставлено не было. В основном все объекты представляли собой помещения, либо здания, построенные более сорока лет тому назад, зачастую нуждающиеся в ремонте.
Если предлагается помещение, которое может быть использовано как под небольшой склад, так и под размещение офиса с хорошим ремонтом, то цена на такие объекты может составлять до 100 000 рублей за кв. м (например, в районе Мещеры предлагалось нежилое помещение под торговую точку, офис, магазин или небольшой склад на первом и цокольном этажах площадью 191 кв. м по цене 94 241 рубль за кв. м[3]).
Как видно из этого примера, одно и то же помещение позиционировалось продавцом как торговая, офисная и складская недвижимость одновременно, что свидетельствует о дефиците складской недвижимости в данном районе. Если же объект предлагался исключительно под производственно – складскую деятельность, то цены на такой тип недвижимости ниже и колебались в среднем от 20000 до 30000 рублей за квадратный метр.
Например, в районе Мещерского озера предлагалось помещение под склад, легкое производство, автосервис площадью 188 кв. м по цене 21 277 рублей за кв. м.[4]
Отдельно стоящие нежилые здания, представляющие в большинстве случаев отапливаемые одно - или двухэтажные здания производственно – складского назначения, включающие в себя и административно – офисные помещения, предлагались по ценам от 30 000 до 40 000 рублей за кв. м.
Чем больше доля офисных помещений и лучше состояние объектов, тем выше и удельная цена продажи (здание производственного цеха в промзоне Канавинского района площадью 1800 кв. м, в котором два этажа – производственные, третий этаж – административный, предлагалось по цене 40 000 рублей за кв. м).[5]
Объем предложений по аренде производственно – складской недвижимости, расположенной в Канавинском районе, значительно превышает объем предложений по продажам. Среди предложений в аренду объектов производственно – складского назначения наименьшая доля приходится на неотапливаемые производственно – складские объекты.
В среднем арендные ставки по Канавинскому району Нижнего Новгорода на производственно – складскую недвижимость в октябре 2008 года составили 243 рубля за кв. м в месяц на отапливаемые помещения и 174 рубля за кв. м в месяц на неотапливаемые. При этом разброс арендных ставок составлял от 90 рублей за кв. м в месяц (склад площадью 60 кв. м по Московскому шоссе)[6] до 500 рублей за кв. м в месяц (сухой, отапливаемый склад площадью 42 кв. м на охраняемой территории по улице Гордеевской).[7]
Одной из особенностей рынка аренды производственно – складской недвижимости, расположенной как в Канавинском районе, так в целом по Нижнему Новгорода, является тот факт, что арендодатели нечетко позиционируют свои объекты. Один и тот же объект может предлагаться и как производственное помещение и как теплый склад. Если в аренду предлагается административно – офисные площади на территории какого – либо предприятия либо в составе имущественного комплекса, то арендные ставки здесь, как правило, выше. Наличие офисных помещений так же повышает и ставки на производственную недвижимость, в составе которой есть административная часть.
В ходе проведенного анализа рынка было выявлено, что средняя цена предложения выставленных на продажу объектов производственно – складского назначения составиларубля за квадратный метр, а ставка аренды 239 рублей за один квадратный метр в месяц.
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
В настоящее время рынок купли – продажи производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода остается не развитым и недостаточно открытым. Наблюдается неадекватность предложения к существующему спросу по качественным и количественным характеристикам и, соответственно, дефицит предложения производственно – складских площадей подобного уровня. Для развития данного сегмента рынка недвижимости необходимо наличие свободных земельных участков, однако предложение свободных участков коммерческого и промышленного назначения в городе ограничено.
Дальнейший рост цен на производственно – складскую недвижимость будет происходить только в рамках общего промышленного роста, так как освоение промышленных объектов сопряжено с большим вложением капитала, а привлечение кредитов из – за довольно высоких процентных ставок и коротких сроков большинством предприятий не рассматривается.
С ростом конкуренции и приближения насыщения в других сегментах коммерческой недвижимости девелоперы будут охотнее браться за промышленные объекты. Это значит, что увеличится спрос на производственно – складские площади старых заводов, которые были построены еще в советское время с целью их реконструкции и модернизации. Кроме этого вырастет спрос на пустующие земельные участки как для размещения и складирования там материалов, так и под застройку новыми производственными и складскими площадями.
ОБЗОР РЫНКА
ПРОИЗВОДСТВЕННО – СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах
ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Нижний Новгород
Октябрь
2008
[1] http://www. *****/news/499.html
[2] http://www. *****/news/499.html
[3] http://www. /supplys/torgovayanedvizhimostb/prodazha/3537/
[4] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=407
[5] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=424
[6] http://www. /supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/1160/
[7] http://www. /supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/3674/
