О разъяснении порядка оформления прав на земельные участки, занятые многоквартирными жилыми домами

О разъяснении порядка оформления прав на земельные участки,

занятые многоквартирными жилыми домами

Порядок оформления прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом в полной мере урегулирован земельным и жилищным законодательством РФ.

Так, статья 36 Жилищного кодекса РФ установила, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений (собственникам квартир и нежилых помещений) на праве общей долевой собственности. При этом статья 36 Земельного кодекса РФ закрепила, что земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит в общую долевую собственность домовладельцев на безвозмездной основе в порядке, который установлен жилищным законодательством.

Статья 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» определила, что оформление документов на земельный участок под многоквартирным жилым домом возможно только по результатам проведения общего собрания собственников помещений, расположенных в доме.

Поскольку земельное законодательство РФ исходит из обязательности оформления документов, удостоверяющих землепользование, постановки используемого земельного участка на кадастровый учет и платности землепользования, то ТСЖ и управляющие компании инициируют проведение общих собраний собственников помещений в доме в целях разъяснения действующего законодательства. Однако акцентируем внимание, что в данном случае ТСЖ и управляющие компании выступают только инициаторами общих собраний, но не лицами, уполномоченными на совершение каких-либо действий с общим имуществом в многоквартирном доме. Для совершения действий по установлению границ земельного участка под многоквартирным жилым домом собственники помещений вправе уполномочить любое лицо.

При этом Жилищный кодекс РФ закрепил требования, предъявляемые к порядку проведения общего собрания и к оформлению протоколов по его итогам.

Во-первых, в собрании с повесткой дня о принятии решения об оформлении документов на земельный участок должно участвовать такое количество собственников помещений, положительное решение которых будет представлено не менее двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме согласно требованиям п. 2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

В случае нахождения в жилом доме муниципальных квартир, участие в общем собрании домовладельцев от имени администрации г. Белгорода принимает муниципальное учреждение «Городской жилищный фонд», расположенное по адресу: /15.

К протоколу общего собрания необходимо приложить документы, удостоверяющие право собственности лиц, принявших участие в голосовании, на помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме.

Во-вторых, в протокол общего собрания собственников помещений в жилом доме должен включаться на обсуждение не только вопрос оформления земельного участка в собственность, но и вопрос о готовности исполнять возникающие в связи с этим обязанности, в частности, по оплате земельного налога (глава 31 Налогового кодекса РФ).

Общая величина земельного налога за использование целого земельного участка под многоквартирным домом определяется как 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от площади земельного участка, его местоположения в границах города, иных характеристик. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков по г. Белгороду утверждена.

Каждый собственник помещения в жилом доме будет нести бремя уплаты земельного налога, исходя из его доли в праве на общее имущество, в которое включен и земельный участок. В среднем, величина земельного налога на 1 кв. м. жилой площади в г. Белгороде может составлять от 0,75 руб. до 6 руб. в год в зависимости от месторасположения жилого дома.

Дополнительно к вышеизложенному, для принятия администрацией г. Белгорода распорядительного акта об установлении границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома необходимо представить:

- копии документов, удостоверяющих личность домовладельцев (копии паспортов) - для физических лиц и уставные документы - для юридических лиц;

- межевой план на земельный участок;

- заключение управления архитектуры и градостроительства администрации г. Белгорода на земельный участок;

- технический паспорт всего жилого дома и помещений (квартир) в нем.

С заявлением об установлении границ земельного участка и приложением вышеперечисленных документов уполномоченное общим собранием лицо может обратиться в МУ «Городская недвижимость», расположенное по адресу: 1а, 1 этаж, кабинет 11, время приема граждан вторник/четверг с 14.00 до 18.00.

Таким образом, учитывая требования Земельного кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме необходимо провести процедуру установления границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Установление границ земельного участка необходимо для определения общего имущества в составе жилого дома, а также для точного расчета налоговой службой суммы земельного налога на каждого собственника помещения (как уже отмечалось выше, на сумму налога влияет площадь земельного участка, переданного в собственность, месторасположение жилого дома, размер доли в праве на общее имущество, др.).

Вместе с тем, необходимо отметить, что отказ собственников помещений в установлении границ земельного участка под многоквартирным домом никоим образом не освобождает их от уплаты земельного налога. Это связано с тем, что принадлежность земельного участка на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме определена в силу прямого указания закона (ст. 36 ЖК РФ), а Налоговый кодекс РФ возложил на собственников земельных участков обязанность по оплате земельного налога.