 |
Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость растет высокими темпами. В 2006 году в офисы, торговые центры, гостиницы и склады было вложено 3,4 миллиарда евро (около $4,4 млрд.), что почти в десять раз больше, чем в 2005 году.[1] По оценке компании «Jones Lang LaSalle», общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2007 году составил 5,028 млрд. долларов: 55% составили инвестиции в торговую недвижимость. По прогнозам компании, в 2008 году инвестиции в российскую коммерческую недвижимость составя5,5 млрд. долларов. [2]
Несмотря на то, что по объему вложений Россия все еще уступает европейским странам, отечественный рынок недвижимости остается одним из самых привлекательных. Сегодня отечественные и иностранные инвесторы вкладываются в коммерческую недвижимость России примерно в одинаковых пропорциях: 44% объема всех инвестиционных сделок совершили российские компании и 56% – иностранные. Еще несколько лет назад иностранные инвесторы не решались инвестировать в Россию из – за высоких рисков, приобретая только готовые проекты. Сегодня ситуация изменилась кардинальным образом.
Причина интереса инвесторов к России понятна. Россия является одним из самых быстрорастущих и доходных рынков в Европе. Это подтверждают исследования крупных компаний и институтов, таких как Deloitte, PWC и UrbanLandInstitute». Если в России ставка капитализации при приобретении готовых проектов находится на уровне 8 – 11% (в строящихся несколько выше), в зависимости от сегмента, то в таких консервативных странах как Великобритания или Норвегия, порядка 5%.
Стабильно растет в России размер инвестиционных проектов, и если в 2003 году средний размер объекта инвестиционной сделки составлял 8 – 10 тысяч квадратных метров, то в 2007 году основной интерес представляли проекты площадью от 25 тыс. квадратных метров.[3]
Несмотря на определенные сложности, эксперты прогнозируют дальнейший интерес инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости. Потенциал рынка огромен: Россия занимает большую территорию, в то время как рынок далек от насыщения.
Спрос на коммерческую недвижимость на всей территории нижегородского региона активно растет, как на первичном, так и на вторичном рынках. Наибольшая активность наблюдается в торговом секторе и на рынке офисной недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода развивается высокими темпами. По мнению местных риэлторов, нижегородский рынок недвижимости – один из самых развитых и активных региональных рынков России: происходит строительство новых зданий и реконструкция существующих объектов. Активно растет спрос на нежилые помещения, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Каковы же основные факторы нижегородского рынка коммерческой недвижимости, влияющие на его развитие? По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль.
Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство. Ошибки на ранних стадиях разработки проекта, концептуальные ошибки потом тяжелее всего сказываются на развитии бизнеса.
Рынок недвижимости Нижнего Новгорода типичен для индустриального мегаполиса, поэтому его нельзя сравнивать с рынком Москвы. Там активное строительство обеспечивает заполнение ниши современных площадей, отвечающих международным стандартам.
Большая часть помещений на рынке Нижнего Новгорода была ориентирована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу. Отсюда – минимум качества и удобств для потребителей. Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, сложившимися к настоящему времени, являются следующие:
торговый;
офисный;
складской;
производственный;
гостиничный;
автосервис и паркинг;
спортивно – развлекательный.
Самыми крупными сегментами в настоящее время в Нижнем Новгороде являются торговый и офисный. Востребованы объекты для производственно – складских целей. Наблюдается рост активности в сегменте площадей для отдыха и развлечений. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, наиболее высокодоходными являются торговые помещения.
Данный вид коммерческой недвижимости обладает одной из самой высокой привлекательностью для инвесторов в силу меньшей чувствительности к колебаниям экономики, чем прочая недвижимость. Торговый сектор, исходя из своей природы, более активен и динамичен, быстрее перепрофилируется. Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации в стране высокий.
Инвестиции в торговлю окупаются быстрее всего, поэтому сначала развивается торговая недвижимость, затем следует рынок офисных помещений. Западные девелоперы в первую очередь ориентированы на офисный рынок, потому что он наиболее прогнозируем. В целом, во всех секторах рынка наблюдается активный спрос, который отражает общую деловую активность отечественного бизнеса. Не бывает так, что на офисную недвижимость спрос падает, а на торговую – растет; это взаимосвязанные рынки.
Самый неразвитый из всех сегментов рынка недвижимости – сектор складских помещений. Спрос на складскую недвижимость растет вместе с ростом объемов торговли. Вслед за торговыми площадями начинают строить склады и инвестировать в инфраструктуру торговли, потом – в индустрию развлечений и отдыха (спортивные и развлекательные комплексы, парки).
Рис. 1. Структура рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода (без учета сезонности)[4]
Территориально рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода неоднороден. Наиболее дорогие площади расположены в центральной части города, вдоль магистральных улиц и в транспортных узлах. Коммерческая недвижимость в центральной части Нижегородского района – безусловный лидер на рынке продаж.
Если в центре Нижегородского района присутствие предложения производственно – складских объектов минимально, а офисы составляют около 60% объема предложений, то в Сормовском районе, напротив, свыше половины составляют предложения производственно – складской недвижимости.
Наиболее привлекательным для инвесторов сегментом регионального рынка коммерческой недвижимости остается торговая недвижимость.
Рис. 2. Структура предложения на рынке коммерческой недвижимости
города Нижнего Новгорода по назначению[5]
Рис. 3. Территориальная структура предложения помещений
на рынке коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода по назначению[6]
Рынок офисной недвижимости. За 2007 год, данный сегмент рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода вырос на 86% (по сравнению с 2006 годом). Но острого дефицита в качественных предложениях не наблюдалось. Здесь предложение и спрос сбалансированы.
В целом в Нижнем Новгороде в 2007 году было введено в эксплуатацию 76 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, в 2008 году планируется ввести уже 192,5 тысяч квадратных метров.[7]
В секторе офисной недвижимости в последнее время наблюдается увеличение сроков окупаемости и снижение доходности. Увеличились сроки экспозиции объектов на рынке. Это четко прослеживается, когда вводится новый офисный центр, и рынок замирает до полугода.
Все больше собственников начинает бороться за своих арендаторов с помощью введения новых качественных центров, площадей. Удержать арендатора можно было либо с помощью повышения качества своих помещений, либо корректируя арендную ставку.[8]
По состоянию на 01 июля 2008 года средняя цена предложения выставленной на продажу офисной недвижимости по городу Нижнему Новгороду составиларубль за квадратный метр.
С начала года данный показатель вырос примерно на 5,6%. При этом наибольший рост за этот период наблюдался в Приокском (21,8%) и Автозаводском (13,4%) районах.
В четырех из восьми районов города средние цены продажи офисной недвижимости были ниже, чем средняя цена по городу, которая формируется под воздействием высоких цен в Нижегородском и Советском районах. Если исключить это влияние, средняя цена предложения по городу на 01 июля текущего года составиларублей за квадратный метр, тогда как средняя цена предложения в продажу офисной недвижимости в Нижегородском и Советском районах –рублей за квадратный метр. То есть цены в этих двух районах выше, чем в остальных районах города Нижнего Новгорода примерно в 1,22 раза.
Рис. 4. Средние значения цен предложения выставленной на продажу
офисной недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м
Источник: данные Аналитического отдела
Средняя арендная ставка по Нижнему Новгороду для офисной недвижимости по состоянию на 01 июля 2008 года составила 577 рублей за квадратный метр в месяц.
Рост арендных ставок с начала 2008 года был зафиксирован в пяти районах города, кроме Автозаводского, Ленинского и Приокского, где за данный период ставки снизились на 0,6 – 2,36%.
Максимальные средние значения арендных ставок были зафиксированы в Нижегородском и Советском районах. Здесь средняя ставка аренды составила 781 и 712 рублей за квадратный метр в месяц соответственно.
Средняя арендная ставка по остальным районам города составила 520 рублей за квадратный метр в месяц. При этом самые низкие средние арендные ставки в ходе мониторинга были выявлены в Ленинском и Сормовском районах Нижнего Новгорода.
Рис. 5. Средние значения арендных ставок для офисной недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц
Источник: данные Аналитического отдела
Как правило, уровень арендных ставок офисных и торговых помещений определяется: местоположением объекта, его близостью к центру города или к районному центру, расположением на оживленных транспортных магистралях, обеспечивающих удобную транспортную доступность до исторического центра города, техническим оснащением, наличием парковки для автомобилей и тому подобное.
На рынке аренды офисных помещений города Нижнего Новгорода нет единой формы начисления арендных ставок. На рынке присутствуют как арендные ставки, включающие в себя НДС и коммунальные платежи (так называемая валовая арендная ставка), так и арендные ставки, не включающие коммунальные платежи, но с НДС.
Рынок торговой недвижимости. Средняя цена предложения выставленных на продажу нежилых помещений торгового назначения по состоянию на 01 июля 2008 года в целом по городу Нижнему Новгороду составиларублей за квадратный метр. С начала года средняя цена выросла примерно на 12%.
Самое высокое значение средней цены предложения было зафиксировано в Нижегородском районе, где она составиларублей за квадратный метр.
Наиболее низкие цены на торговую недвижимость были зафиксированы в Ленинском, Московском и Сормовском районах. Здесь данный показатель составил отдорублей за квадратный метр.
В целом по городу Нижнему Новгороду цены продажи торговой недвижимости по состоянию на 01 июля 2008 года в 1,13 раза выше, чем офисной.
Средняя ставка аренды торговых помещений по Нижнему Новгороду на 01 июля 2008 года составила 1279 рублей за квадратный метр в месяц, что на 6,7% выше, чем по состоянию на 01 января 2008 года.
Самые высокие средние арендные ставки зафиксированы в верхней части города, где средняя арендная ставка составляет порядка 1360 рублей за кв. метр в месяц в Приокском и Советском районах и 1645 рублей за квадратный метр в месяц в Нижегородском районе.
Самые низкие средние арендные ставки наблюдались в Ленинском и Сормовском районах – среднее значение составило около 1 080 рублей за квадратный метр в месяц.
В целом по городу арендные ставки по торговой недвижимости в 2,22 раз больше, чем на офисную недвижимость, тогда как разница в ценах продажи составляет 1,13 раза.
Рис. 6. Средние значения цен выставленной на продажу
торговой недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м
Источник: данные Аналитического отдела
Рис. 7. Средние значения арендных ставок для торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц
Источник: данные Аналитического отдела
Рынок производственно – складской недвижимости. Город Нижний Новгород – один из крупнейших промышленных центров России. Рынок промышленной недвижимости города Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
К настоящему времени на территории Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия.
Промышленные зоны распределены неравномерно, основная часть находится в заречной части города (Автозаводский, Ленинский, Канавинский, Московский и Сормовский районы).
Рис. 8. Распределение помещений производственного назначения
по районам города Нижнего Новгорода
Источник: данные Аналитического отдела
На территориях промышленных зон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской, район улиц Новикова – Прибоя и Удмурдской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улиц Кузбасской и Московского шоссе; Нижегородский – в районе улицы Деловая) после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и так далее.
Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд, поэтому многие из существующих объектов построены «под себя» и все они заняты производителями, для которых они были построены. Пустующих производственных помещений высокого уровня на нижегородском рынке нет.
Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти довольно трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует. Поэтому найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если необходимо наличие погрузо – разгрузочных механизмов, очень сложно.
На цену объектов оказывает сильное влияние наличие юридически оформленных земельных отношений. Если участок в собственности, это повышает цену продажи в среднем на 30%.
Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции.
Как правило, объекты производственной недвижимости на нижегородском рынке представляют собой предприятия, построенные еще в советское время, на которых производство было остановлено, либо масштабы производства уменьшились и собственник продает часть пустующих площадей. В таких случаях объекты кроме производственных площадей еще включают складские и административно – бытовые площади.
При этом производственные и складские площади не имеют четкого профиля и могут использоваться как под производство, так и под склад. А административные площади могут продаваться и сдаваться в аренду как отдельные объекты.
Поэтому изучение производственной недвижимости не возможно без изучения складской и в то же время подразумевает анализ учета административных помещений в составе производственной недвижимости.
Около 84% производственно – складских площадей города Нижнего Новгорода расположено в заречной части, где и сосредоточено большинство промышленных предприятий.
Средняя цена продажи по городу Нижнему Новгороду на производственно – складскую недвижимость по состоянию на 01 июля 2008 года составила околорублей за квадратный метр.
В продажу выставлялись как имущественные комплексы, так и отдельно стоящие здания, включающие в себя производственную либо складскую и офисную части.
Рис. 9. Средние цены предложения производственной недвижимости
в разрезе административных районов города Нижнего Новгорода
Источник: данные Аналитического отдела «НижБизнесКонсалтинг»
Максимальные цены на производственно – складскую недвижимость были зафиксированы в заречной части города, где предложений на продажу было выставлено больше, чем в нагорной части. Наибольшее количество предложений зарегистрировано в Сормовском районе.
Сложность в определении средней цены по городу и по отдельным районам заключается в том, что на рынке выставлено очень мало объектов, а разброс цен достаточно велик.
Имущественные комплексы или производственные базы предлагаются с земельными участками, и удельная цена таких объектов с учетом земли, существенно ниже, чем удельная цена строений без учета площади земли. Так, производственно – складской комплекс из 7 зданий площадью 4 800 кв. м. и участка площадью 2 га в Сормовском районе предлагался по цене 3 024,9 рублей за кв. м., включая землю.[9]
Если в продажу предлагается отдельно стоящее производственное здание, а не имущественный комплекс, то удельная цена таких объектов, как правило, существенно выше.
Данные объекты выставляются на продажу и как производственные здания с офисной частью, так и как административное здание с производственными площадями, либо исключительно как здание под офисы. В зависимости от этого цена может варьировать в среднем от 30 000 до 40 000 рублей за квадратный метр.
Для определения средней цены по городу и административным районам были исследованы предложения о продаже производственной недвижимости и рассчитаны средние арифметические значения удельной цены предложения без учета земельных участков.
Как видно из приведенной выше диаграммы (рисунок 9), диапазон средних цен на производственную недвижимость по городу на начало июля 2008 года составлял от 20 292 до 31 545 рублей за квадратный метр. При этом самые высокие цены были зафиксированы в Приокском районе.
Важной особенностью производственно – складской недвижимости является то, что цены в большинстве случаев не привязаны к местоположению, как в случае с недвижимостью торгового и офисного назначения. Здесь главным критерием для покупателей является развитость инфраструктуры, удобство подъезда и технические параметры помещений (высота потолка, расстояние между пролетами и т. п.)
Количество объектов производственной недвижимости, предлагаемых в аренду, в несколько раз превосходит продажу.
Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.
Рис. 10. Структура предложения производственной недвижимости
Источник: данные Аналитического отдела «НижБизнесКонсалтинг»
Исследование рынка аренды производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что в большинстве случаев производственные помещения и теплые склады позиционируются как идентичные объекты.
Один и тот же объект может быть заявлен в базе данных агентств недвижимости и как теплый склад и как помещение под производство. Средняя цена аренды по городу на такие объекты по состоянию на 01 июля текущего года составила около 233 рубля за квадратный метр в месяц.
Рис. 11. Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость
по состоянию на 01 июля 2008 года в разрезе районов города Нижнего Новгорода
Источник: данные Аналитического отдела
Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость в заречной и нагорной части города отличаются незначительно.
Наиболее высокие арендные ставки по состоянию на 01 июля текущего года были зафиксированы в Советском и Нижегородском районах. Как видно из приведенной выше диаграммы (рисунок 11), в зависимости от категории производственно – складской недвижимости (производство, неотапливаемый и отапливаемый склады) разброс арендных ставок незначителен.
Самые низкие арендные ставки наблюдались на неотпаливаемые склады и ангары, средняя величина для которых в июне месяце в целом по городу составила 158 рублей за квадратный метр в месяц. При этом разница в ценах в нагорной и заречной частях города здесь наиболее существенна.
Рынок коммерческой недвижимости Приокского района города Нижнего Новгорода. Уровень развития рынка коммерческой недвижимости в Приокском районе является невысоким, несмотря на то, что район расположен в верхней части города и граничит с Советским районом, где уровень развития рынка один из самых высоких по городу.
Основной центр деловой активности района проходит вдоль проспекта Гагарина и на прилегающих к нему улицах. Это объясняется тем, что проспект Гагарина – оживленная транспортных магистраль города, поэтому нижние этажи прилегающих к проспекту домов практически все используются как торговые или офисные. Именно на проспекте функционирует ТЦ «Гагаринский».
В целом Приокский район по уровню развития рынка коммерческой недвижимости можно скорее отнести к индустриальным районам города. Качественных торговых и офисных центров здесь практически нет и в ближайшее время строить не планируется. Основная доля предложений торговых и офисных площадей приходится на квартиры, переведенные под нежилые помещения, и помещения, расположенные в административных зданиях советской постройки.
Большую долю района занимает жилые кварталы, застроенные преимущественно в период с 1960 по 1980 годы и промышленный сектор. Основная доля индустриальной недвижимости располагается вдоль улицы Ларина и на прилегающих к ней улицах.
Эти и другие особенности Приокского района определяют тот факт, что по наиболее высоким ценам предлагается недвижимость, расположенная вдоль проспекта Гагарина и на улицах, примыкающих к нему. При этом здесь она ориентирована в основном на торговый и/или офисный профили.
Чем ближе объект к промышленной зоне, тем он дешевле, при этом сокращается количество предложений торгово – офисных помещений и возрастает количество предложений объектов производственно – складского назначения.
Максимальная цена предложения в продажу в Приокском районе на дату оценки составила 130 890 рублей за квадратный метр. По такой цене предлагалось отдельно стоящее нежилое одноэтажное кирпичное здание с мансардой площадью 191 кв. м.[10]
Наибольшее количество предложений было зафиксировано по объектам, расположенным вдоль проспекта Гагарина. Цены здесь варьировали в зависимости от профиля объекта, площади и состояния в среднем в диапазоне от 54 000 до 70 000 рублей за квадратный метр. Так, например, помещение под офис/ магазин площадью 50 кв. м. на первом этаже нового административного здания с качественной отделкой предлагалось по цене 70 000 рублей за кв. м.,[11] а торгово – офисное помещение площадью 220 кв. м, расположенное вблизи остановки «Сельхозинститут» предлагалось по цене 54 545 рублей за кв. м.[12]
В целом по району торговая недвижимость предлагалась по цене 69 851 рубль за кв. м, а офисной – 65 227 рублей за кв. м. Кроме проспекта Гагарина довольно много предложений объектов, расположенных на улицам Сурикова, Медицинской, районе станции Мыза, в микрорайонах Щербинки – 1 и 2.
Универсальные помещения, которые возможно использовать под любой вид деятельности предлагалась в среднем по цене около 73 000 рублей за квадратный метр. На момент исследования такие помещения были выявлены по улице Горной (например, помещение с ремонтом площадью 86 кв. м по цене 75 582 рубля за кв. м с возможностью использовать под магазин, салон красоты и т. п.[13]), в районе станции Мыза, улицы Крылова.
Производственная недвижимость в Приокском районе в июле текущего года предлагалась в среднем по 31 545 рублей за квадратный метр без учета земельных участков.
Например, производственно – складская база, состоящая из холодного склада площадью 1070 кв. м, производственного здания со всеми коммуникациями площадью 300 кв. м, конторских помещений площадью 70 кв. м, своей котельной и земельным участком площадью 4800 кв. м. предлагалась по цене 28 000 рублей за квадратный метр без учета площади земельного участка.[14]
Средняя арендная ставка на офисную недвижимость в Приокском районе по состоянию на 01 июля текущего года составили 496 рублей за кв. м в месяц, торговую – 1369 рублей за кв. м в месяц. Как и в случае с продажей, торгово – офисная недвижимость, сдаваемая в аренду, предлагалась в основном в районе проспекта Гагарина. Индустриальная же недвижимость сдавалась в аренду на улицах Ларина, Кащенко, Анкудиновском шоссе, в районе Мызы.
Универсальные помещения сдавались в аренду в среднем по 552 рубля за квадратный метр с учетом НДС и без коммунальных платежей.
ВЫВОД. Трендом в коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе будет увеличение масштабов проектов во всех сегментах. Практически все участники рынка прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости города Нижнего Новгорода.
ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков»
Эксперт по оценке бизнеса
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Нижний Новгород
2008
[1] Данные консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, источник: газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[2] http://www. *****/publications/index. php? opn=51946&part=1
[3] http://www. *****/material/45359.html
[4] Данные ГК «Триумф».
[5] Данные ГК «Триумф».
[6] Данные Аналитического отдела .
[7] http://www. *****/?_page=news&p=328
[8] http://www. *****/node/4982
[9] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=12946
[10] http://www. chans. *****/
[11] www. *****
[12] www. *****
[13] www. *****
[14] http://*****/supply/default. asp? d=1222&okn=0&date=0&rgn=6&smin=&smax=
