Недвижимость в интересах несовершеннолетних.
(«Красное знамя» от 01.01.2001г.)
В Нефтекамский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан часто обращаются посетители, желающие продать, подарить или обменять жилое помещение, в котором являются сособственниками или проживают несовершеннолетние, с вопросом: нужно ли им обращаться в органы опеки попечительства города Нефтекамска за разрешением на совершение сделки или можно обойтись без такого разрешения?
В свете произошедших с 01.01.2005г. изменений в законодательстве разрешение органов опеки и попечительства требуется в следующих случаях..
Во-первых, в соответствии с пунктом 2 статьи 37, пунктом 1 статьи 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 60 Семейного Кодекса, предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в случаях:
отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права;
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет;
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законным и представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет.
Таким образом, если несовершеннолетний является собственником или сособственником отчуждаемого жилого помещения, разрешение органов опеки на совершение сделки требуется обязательно. Некоторые считают, что, если квартира принадлежит на праве общей собственности родителям и их несовершеннолетним детям, настоящими собственниками являются только родители. Поясняем, что в данном случае и родители, и дети – сособственники, и пользуются равными правами владения, пользования и распоряжения имуществом. Родители являются только законными представителями своих детей, которые в силу своего несовершеннолетия не могут самостоятельно участвовать в сделке.
Во-вторых, в соответствии с пунктом 4 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.2001г., разрешение органов опеки и попечительства требуется, если совершается ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних. Это относится и к случаям, когда квартира приобретается в рассрочку, то есть возникает залог в силу закона. Если граждане приобретают квартиру с использованием целевых средств, предоставляемых банками в кредит, под залог приобретаемого жилого помещения, и дети будут являться сособственниками приобретаемого жилого помещения, такое разрешение органов опеки и попечительства необходимо.
В-третьих, Жилищным Кодексом РФ не отменено получение предварительного согласия органов опеки и попечительства на обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений (пункт 4 статьи 72)..
Еще один случай, в котором требуется разрешение органов опеки и попечительства, предусматривает статья 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации: если производится отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Списки несовершеннолетних, находящихся под опекой или попечительством, либо оставшихся без родительского попечения (несовершеннолетних – членов неблагополучных семей), органы опеки и попечительства регулярно представляют в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан. Однако при продаже жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, и в других случаях, у государственного регистратора могут возникнуть сомнения по поводу несовершеннолетнего, и в соответствии со статьей 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001 года, он вправе обратиться в органы опеки и попечительства. Дело в том, что, если права ребенка будут ущемлены и он останется без жилья, указанная сделка может быть опротестована, в результате чего покупатель может понести серьезные убытки.
Пунктом 1 статьи 34 Гражданского Кодекса РФ установлено, что органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Поэтому согласие органов опеки и попечительства дается в форме Постановления главы администрации г. Нефтекамска, и при отсутствии согласия в указанной форме органы по государственной регистрации прав должны отказывать в государственной регистрации на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001 года, так как документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Если функции органов опеки и попечительства надлежащим образом делегированы органам образования, согласие органов опеки и попечительства дается документом Отдела образования администрации г. Нефтекамска.
Для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок в вышеперечисленных случаях, необходимо сначала взять запрос на выдачу такого разрешения в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан. Запрос выдается в помещении Нефтекамского отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан по адресу: г. Нефтекамск, улица Ленина, дом 18, . При себе иметь свидетельство о рождении ребенка и правоустанавливающий документ на отчуждаемое жилое помещение - для предъявления. После выдачи запроса документы возвращаются. Запросы на выдачу разрешения органов опеки и попечительства выдаются без очереди.
