Что нужно знать Дольщику

Что нужно знать Дольщику!

С 1 января 2008 года произошли изменения как в правилах регистрации договоров долевого строительства, так и ипотеки. Что именно изменилось? –4 декабря 2007 года был принят федеральный закон № 000 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». В Закон «Об ипотеке» добавлен абзац, в соответствии с которым правила регистрации договоров об ипотеке применяются в том числе и для договоров залога прав требования. Это правило вступило в силу с 1 января 2008 года. Оно означает, что в настоящее время договор залога прав требования подлежит обязательной государственной регистрации. Само понятие «залог прав требования» означает, что участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика передать ему объект долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленные договором сроки.
Зарегистрировав договор долевого участия, дольщик может получить кредит в банке под залог своих прав требования на стадии строительства многоквартирного жилого дома. То есть расширяются возможности дольщиков в получении кредитов, поскольку банк приобретает какие-то гарантии.
– Объясните порядок заключения договоров долевого участия в строительстве. – Договор долевого участия – это договор, в соответствии с которым застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А участник долевого строительства обязан уплатить предусмотренную договором сумму и принять объект. Застройщиком может быть только юридическое лицо. Если Градостроительный кодекс предусматривает, что им может быть и индивидуальный предприниматель, то договор долевого участия сужает эти рамки до юридических лиц. ИП не может привлекать денежные средства граждан для строительства. Кроме того, застройщик должен иметь земельный участок, на котором будет производиться строительство, на праве собственности или на праве аренды. Так, нам пришлось отказать одному из застройщиков только потому, что земля у него была зарегистрирована на праве постоянного бессрочного пользования. Также застройщик должен опубликовать проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства, сведения о государственной регистрации застройщика, о проектах строительства, в которых он принимал участие, о финансовом результате текущего года. Информация о проекте строительства должна содержать информацию о земельном участке, о получении застройщиком разрешения на строительство, о количестве объектов, которые будет возводить застройщик.
– Если все эти условия застройщик выполнил, значит, дольщик может ему доверять? – Чтобы себя дополнительно застраховать, дольщик может ознакомиться с учредительными документами застройщика, поскольку застройщик по закону обязан предъявить их каждому обратившемуся: действительно ли зарегистрировано данное юридическое лицо, действительно ли принадлежит ему земельный участок на тех правах, о которых сказано выше, и есть разрешение на строительство.
– Чем отличается регистрация договора с первым дольщиков от всех последующих, которые будут вкладывать деньги в строительство этого дома? – При регистрации первого договора долевого участия застройщик обязан предоставить в регистрационную службу полный пакет документов о строительстве, который включает в себя разрешение о строительстве, проектную декларацию, а также план создаваемого объекта. Регистрация первого договора производится в месячный срок. Хотелось бы отметить, что при регистрации первого договора также регистрируется ипотека в силу закона со всеми участниками долевого строительства, где залогодержателями являются все дольщики. То есть участок, на котором ведется строительство, находится в залоге у всех участников. Что касается регистрации договоров с последующими участниками долевого строительства, то для них срок регистрации составляет 10 рабочих дней. И пакет документов включает в себя только договор долевого участия, заявление сторон и документы об уплате госпошлины, и иные необходимые документы. Например, согласие супруга участника долевого строительства на заключение сделки.
– Все ли договоры долевки нужно регистрировать? – Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в том случае, если они заключены на объекты долевого строительства, разрешения на которые получены после 1 апреля 2005 года. С этого момента как раз вступил в силу закон № 000 ФЗ «О долевом участии в строительстве».
– Что теряет дольщик в случае, если его договор с застройщиком официально не зарегистрирован? – Теряет дополнительные гарантии, предусмотренные законом. Например, обязательное и существенное условие договора долевого участия – гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее 5 лет. Кроме того, участник долевого строительства будет менее защищен именно как потребитель. Допустим, если дом не сдадут вовремя, он сможет отстоять свои права только в суде.
– Может ли застройщик в одностороннем порядке изменять ту сумму, которая указана в договоре? – Если стороны договора решают изменить сумму, они составляют дополнительное соглашение к договору долевого участия, и это оно также регистрируется у нас. Одностороннего порядка здесь быть не может.
– Когда гражданин сможет зарегистрировать свое право на уже построенную квартиру? Какие документы для этого понадобятся?
– Передача квартиры возможна только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик получает это разрешение, передает дольщику квартиру по акту приема-передачи, и после этого дольщик может обратиться за регистрацией своего права собственности. При этом он должен предъявить в управление ФРС договор долевого участия, акт приема-передачи, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставляется в ФРС один раз и помещается в учредительные документы застройщика. Поэтому разным дольщикам не придется каждый раз предъявлять разрешение на ввод.
– Адрес и телефон Управления федеральной регистрационной службы: – Официальный адрес управления ФРС в Самаре – ул. Некрасовская,. По договорам долевого участия можно проконсультироваться. Наши специалисты ответят на все вопросы.