67-й Сессии Комитета по жилищному хозяйству и землепользованию ЕЭК ООН 19 сентября 2006 г.
Тезисы выступления
на Совещании высокого уровня
67-й Сессии Комитета по жилищному хозяйству
и землепользованию ЕЭК ООН
19 сентября 2006 г.
Уважаемая госпожа Председатель!
Уважаемые дамы и господа!
Сегодня мы обсуждаем одну из самых сложных проблем, существующих в жилищной сфере как России, так и многих стран Восточной Европы и Центральной Азии – управление, содержание и реконструкция многоквартирных жилых домов.
Старая советская система управления жилой недвижимостью разрушена, а новая система, основанная на рыночных отношениях, создается с огромным трудом и очень медленно.
Традиционно жилищный фонд в СССР классифицировался по принадлежности к формам собственности.
До 1990 года жилые дома и квартиры в них находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищно-строительных кооперативов. Причем практически всегда каждый многоквартирный жилой дом был только одной формы собственности, то есть полностью принадлежал или государству, или общественной организации, или жилищному кооперативу.
В процессе произошедших в 90-е годы прошлого столетия кардинальных изменений жилищного законодательства в стране практически перестали существовать такие понятия как «общественный», «индивидуальный» или «кооперативный» жилищный фонды и на смену им пришло одно новое понятие - частный жилищный фонд.
Подавляющее количество новых частных собственников жилых помещений появились в процессе бесплатной приватизации квартир. На сегодня в частной собственности граждан находится 75 процентов всего жилищного фонда страны, причем собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым непосредственно квартирой, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома. В результате практически все многоквартирный жилые дома стали объектами смешанной формы собственности.
С принятием закона "О товариществах собственников жилья" появилось новое понятие «домовладелец», то есть собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущество.
Остро встала задача поиска оптимальных схем управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества. Эта проблема является на сегодня актуальной для всех городов России.
Принимая закон "О товариществах собственников жилья", мы ожидали, что граждане, бесплатно получившие в частную собственность капитал в виде жилых помещений, смогут самостоятельно этим капиталом управлять и свои здания самостоятельно эксплуатировать.
Но, к сожалению, реализация программы формирования кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья получила развитие только в крупных городах. Инициаторами их создания, как правило, выступили муниципалитеты, негосударственные организации и объединения домовладельцев.
Подтверждением этому свидетельствуют достаточно низкие темпы создания и формирования товариществ в существующем жилищном фонде. За десять лет действия Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и нового Жилищного Кодекса в России создано всего 18,5 тысяч товариществ собственников жилья, которые совместно в 18 тысячами существующих жилищных кооперативов управляют не более 10% жилищного фонда страны.
Наилучшие результаты по созданию кондоминиумов наблюдаются в регионах, где присутствуют экономические стимулы для их создания и органы местного самоуправления оказывают содействие в их реализации. Значительное количество товариществ собственников жилья было создано в результате реализации международных программ по созданию ассоциаций домовладельцев.
Массового включения владельцев квартир в процесс «кондоминиумизации», как можно было надеяться, не произошло. Более того, существует опасение, что, если не предпринять срочные меры, то многие из тех, кто создал товарищества и в мучениях пытаются наладить управление своими домами, не будут долго преодолевать различные трудности и ликвидируют свои товарищества.
Если использовать привычный для европейских жилищных политиков термин, российские товарищества собственников жилья является самой массовой формой жилищных ассоциаций в России. Кроме них, ассоциации домовладельцев представлены в виде жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилищных комплексов, территориальных общин, которые могут самостоятельно управлять домом либо передать по договору часть или все функций по управлению домом уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности.
Действующее законодательство предусматривает и иные способы управления домом, когда домовладельцы на общем собрании принимают решение не образовывать ассоциацию домовладельцев, а выбрать управляющую коммерческую организацию, работающую по контракту. Однако такой способ управления практического распространения в стране не получил, так как на коммерческие организации не распространяется льготное налогообложение и льготное тарифное регулирование жилищно-коммунальных услуг. Домовладельцы, выбравшие способ управления в виде коммерческой организации, несут расходы по содержанию жилья в десятки раз больше, чем другие домовладельцы.
Действующее российское законодательство, и, в частности, новый Жилищный кодекс, практически не стимулирует развитие такой формы жилищных ассоциаций, как жилищная кооперация. Новые жилищные кооперативы не создаются, а существующие еще с советских времен кооперативы по закону должны преобразовываться в товарищества собственников жилья.
Объясняется это тем, что в прошлом у нас в стране участие в жилищном кооперативе было уделом достаточно обеспеченных людей, имеющих средства для покупки квартиры вместо ожидания бесплатной государственной квартиры в многолетней очереди.
Широко практикуемые в европейских странах различные формы жилищной кооперации как способа обеспечения людей доступным, комфортным и недорогим жильем пока не нашли у нас понимания и применения.
В целом можно сказать, что жилищный сектор в России в настоящее время достаточно слабо использует традиционные для других стран разнообразные возможности по удовлетворению жилищных нужд своих граждан, а также многочисленные формы управления и эксплуатации многоквартирных жилых домов.
В этой связи для нас представляется чрезвычайно важным и актуальным продолжение и развитие такого направления деятельности нашего Комитета, как проведение исследований и разработка рекомендаций по различным формам создания, управления и эксплуатации жилищного фонда, и в первую очередь, социального.
Я считаю важным и своевременным предложение экспертов Консультативной сети HUMAN об организации специального проекта по управлению многоквартирными жилыми домами. Российские специалисты готовы принять в проекте самое активное участие, а мы со своей стороны готовы предоставить международным экспертам возможность работать по проекту в России.
Кроме этого, мы заинтересованы в проведении специального исследования по разнообразным формам жилищной кооперации и в разработке по результатам этого исследования руководства по жилищным кооперативам для стран с переходной экономикой. Хороший опыт Комитета по изданию Руководства по жилищным кондоминиумам позволяет нам ожидать такую же полезную и глубокую работу.
Полагаю, важность таких исследований для всех стран региона позволит отразить необходимость выполнения этих работ в итоговом Заявлении нашего совещания в качестве конкретных практических задач Комитета на ближайший период.
Благодарю за внимание.
